Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[anubis]

Jest jedna zasadnicza różnica z rokiem 2007 - deweloperzy oddają do użytku prawie dwukrotnie więcej mieszkań niż wtedy. Niektórzy wręcz mówią, że wtedy to nie mieliśmy żadnej bańki tylko zwykłą korektę, a bańka dopiero nadejdzie.

Na początku roku o bańce mówił tylko anubis z forum budujesie.pl a teraz co drugi tekst w prasie to już czy jest bańka, czy może nie, ile to potrwa itd.

Fakty też są takie:

1. Pompowanie cen (być może bańka) jest zjawiskiem ogólnoświatowym, nie dotyczy tylko Polski.

2. W Polsce aktualnie buduje się najwięcej mieszkań w Europie.

3. W ramach Polski najwięcej mieszkań w stosunku do mieszkańców buduje się w Krakowie.

[krakus1891]

Ja to widzę tak, że wszyscy wiedzą, że korekta cen jest nieunikniona w którymś momencie, nawet ci którzy kupują obecnie.

Jednocześnie ci co kupują obecnie liczą (a przynajmniej część), uważa że ta korekta będzie dopiero za kilka lat, i że po spadkach i tak wyjdą na plus.

Czyli dokładnie tak jak w 2007 r ...
kwadrat.nieruchomosci.pl/news/257

Owszem, w perspektywie najbliższych 3-4 lat trudno oczekiwać, że ich wartość wzrośnie więcej niż o 1/3, jednak prawdopodobnie już w I kwartale 2008 r. będziemy obserwować kolejne wzrosty cen mieszkań na poziomie 5-10 proc. rocznie. Jeśli podrożeją bardziej, istnieje prawdopodobieństwo lekkiego załamania rynku po Mistrzostwach Europy w Piłce Nożnej Euro 2012

Przypomnę że artykuł z q3 2007

[Mateuszkrk93]

Uwaga na stopy procentowe przy jednocześnie wysokich cenach mieszkań i względnie wysokich marżach bankowych na kredyty.

knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Spot_radiowy_Stopy_Procentowe_Ryzyko_74057.mp3

[JanuszBiznesu]

Uwaga na stopy procentowe przy jednocześnie wysokich cenach mieszkań i względnie wysokich marżach bankowych na kredyty.

knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Spot_radiowy_Stopy_Procentowe_Ryzyko_74057.mp3

a z drugiej strony pakuje nas w kredyty bez wkładu własnego

[anubis]

Kraków, zdaje się, zaktualizował bazę cen transakcyjnych za 2020 rok. Zobaczcie jak podskoczyły ceny - r/r ok. 10-15%. Za to wolumen transakcji spadł gdzieś tak o połowę (!):

msip.um.krakow.pl/portal/apps/webappviewer/index.html?id=0130bc1da5114cf386d1cb0dd7d66b6b

Za 2021 to jeszcze nie patrzcie, bo na razie nie wprowadzili danych i te pojedyncze transakcje mogą być mylące.

Uwaga 2: na wykresie liniowym jest pochrzanione parsowanie danych i jest zła kolejność lat ( ). Czytając "poprawnie" - od 2012 roku powinien być stały wzrost wolumenu sprzedaży (bez korekty w 2016), który swój szczyt miał w 2018 roku.

Liczba transakcji wg. wykresu kołowego na rynku pierwotnym:

2018 - sprzedano łącznie 13827 mieszkań
2019 - sprzedano łącznie 10334 mieszkań
2020 - sprzedano łącznie 6408 mieszkań

Przypominam, że ani oferta nie jest mniejsza, ani nie buduje się mniej. Wręcz przeciwnie, początek tego roku to rekordowa ilość nowych wniosków i pozwoleń.

[Mateuszkrk93]

To, że w 2020 sprzedało się mniej nie powinno dziwić.
Podczas pandemii zakupy były utrudnione.

Chętni nadal byli, i to są dokładnie ci co kupili w Q1 2021.

Zobaczymy wyniki za Q3 i Q4 2021 za jakiś czas

[Oleg_]

cześć wszystkim,
Poszedłem na wizytę w zeszłym tygodniu i postanowiłem przeszukać kredyty bankowe.
Mam kilka pytań o to, jak banki liczą sprzedaż.
Użyjmy prostych liczb.
Właściciel prosi o używane mieszkanie 7k za m2. 71,4m2 = 500 tys.
koszt stały 500k - 20% (100k) = 400k
Potrzebuję pożyczki z banku 400 tys.
Dowolny bank w Polsce, możesz obliczyć oszacowanie, zwykle 30 lat (360 miesięcy)
około 1600 miesięcznie.
Prawie 2k, jeśli wybierzesz stałą stawkę.

Teraz, jeśli ktoś kupi to mieszkanie, jak bank widzi wartość mieszkania? 7 tys./m2?
czy oni:
1,6 tys. x 360 = 576 tys. (od początkowej pożyczki 400 tys.) + 100 tys. (początkowe 20%) = 776 tys. / 71,4 m2 = 10,8 tys. /m2
wyobraźcie sobie gdyby to było 8k/m2? w końcu wyglądałoby to na 11-12 tys. na m2.

miałoby to sens przy ogólnych liczbach, które widzimy, gdzie ludzie płacą zazwyczaj 10-11 tys. za m2 w Krakowie, ale w rzeczywistości mieszkanie zostało sprzedane po 8 tys. lub mniej za m2.
Ponieważ większość ludzi pożyczy z banku, a większość ludzi pożyczy na 30 lat. końcowa kalkulacja będzie zawsze wynosić 10-11-12 na m2.

dobrze?

[yyeeoo]

cześć wszystkim,
Poszedłem na wizytę w zeszłym tygodniu i postanowiłem przeszukać kredyty bankowe.
Mam kilka pytań o to, jak banki liczą sprzedaż.
Użyjmy prostych liczb.
Właściciel prosi o używane mieszkanie 7k za m2. 71,4m2 = 500 tys.
koszt stały 500k - 20% (100k) = 400k
Potrzebuję pożyczki z banku 400 tys.
Dowolny bank w Polsce, możesz obliczyć oszacowanie, zwykle 30 lat (360 miesięcy)
około 1600 miesięcznie.
Prawie 2k, jeśli wybierzesz stałą stawkę.

Teraz, jeśli ktoś kupi to mieszkanie, jak bank widzi wartość mieszkania? 7 tys./m2?
czy oni:
1,6 tys. x 360 = 576 tys. (od początkowej pożyczki 400 tys.) + 100 tys. (początkowe 20%) = 776 tys. / 71,4 m2 = 10,8 tys. /m2
wyobraźcie sobie gdyby to było 8k/m2? w końcu wyglądałoby to na 11-12 tys. na m2.

miałoby to sens przy ogólnych liczbach, które widzimy, gdzie ludzie płacą zazwyczaj 10-11 tys. za m2 w Krakowie, ale w rzeczywistości mieszkanie zostało sprzedane po 8 tys. lub mniej za m2.
Ponieważ większość ludzi pożyczy z banku, a większość ludzi pożyczy na 30 lat. końcowa kalkulacja będzie zawsze wynosić 10-11-12 na m2.

dobrze?

Ale co to znaczy jak widzi wartość mieszkania?
Jak chcesz kupić mieszkanie za 500 tyś zł i wziąć 20 % wkładu własnego - to bank sam robi wycenę i sprawdza obecną wartość tego mieszkania. Bank to nie spekulant ile to będzie warte za 30 lat - jego interesuje ile spłacisz
Jeżeli się zgadza to ok - ale jeżeli uzna, że mieszkanie nie jest warte 500 tyś zł, tylko np 450 tyś - to od takiej kwoty da Ci 80 % kredytu.

Tak samo jak kupujesz mieszkanie za 800 tysięcy i dokładasz 100 tyś zł do kredytu hipotecznego na wykończenie - bank musi wycenić to mieszkanie przy decyzji kredytowej też na 900 tyś zł po remoncie.

Możesz też wziąć operat zewnętrzny od rzeczoznawcy majątkowego ze swojej strony, jeżeli nie chcesz bazować na wycenie banku. Trwa to jednak dłużej i nie każdy bank to dopuszcza.

[Oleg_]

Dziękuję Ci,
przepraszam, że nie było jasne.
nie chodzi mi o mnie.
dotyczy na przykład ogólnej liczby banków krajowych w banku centralnym.
widzimy tam liczby, ponieważ większość mieszkań sprzedanych w Krakowie wynosi około 10 tys.

Ale jak to obliczają?
jak sprzedano 7k/m2?
czy dodają sumę po 30 latach?
co dałoby 9-10 tys./m2?

gdyby ktoś zapłacił 8 tys./m2, to w liczbach NBP wyszłoby na 11 tys./m2?
ponieważ 1,6k x 360 = 576 + 100k = 676 / 62m2 = 11k/m2

to by odpowiadało, dlaczego niektóre z tych wartości wynoszą średnio 10-11, ponieważ ludzie faktycznie kupują po 8 tys./m2, ale z 30-letnim kredytem.

Właściciel mieszkania widzi NBP i uważa, że jego średnia powinna wynosić 10 tys./m2, ponieważ uważa, że wszystkie mieszkania są sprzedawane w Krakowie to około 10 tys.2, ale w rzeczywistości są to 8 tys./m2.

[mariar]

Dziękuję Ci,
przepraszam, że nie było jasne.
nie chodzi mi o mnie.
dotyczy na przykład ogólnej liczby banków krajowych w banku centralnym.
widzimy tam liczby, ponieważ większość mieszkań sprzedanych w Krakowie wynosi około 10 tys.

Ale jak to obliczają?
jak sprzedano 7k/m2?
czy dodają sumę po 30 latach?
co dałoby 9-10 tys./m2?

gdyby ktoś zapłacił 8 tys./m2, to w liczbach NBP wyszłoby na 11 tys./m2?
ponieważ 1,6k x 360 = 576 + 100k = 676 / 62m2 = 11k/m2

to by odpowiadało, dlaczego niektóre z tych wartości wynoszą średnio 10-11, ponieważ ludzie faktycznie kupują po 8 tys./m2, ale z 30-letnim kredytem.

Właściciel mieszkania widzi NBP i uważa, że jego średnia powinna wynosić 10 tys./m2, ponieważ uważa, że wszystkie mieszkania są sprzedawane w Krakowie to około 10 tys.2, ale w rzeczywistości są to 8 tys./m2.

Masakra, takich głupot już dawno nie czytałem.