Ceny mieszkań w Krakowie i w Polsce - tylko nowe wywiady, artykuły i informacje

[inwestorzzagranicy]

Zdrowo było by tak, ale system wybrał krach i reset.

[Krakus44]

Kilka tygodni wakacji, a tutaj nadal czytamy o krachach....
Tymczasem nasi eksperci zapomnieli pochwalić się cenami transakcyjnymi w II kwartale 2021r...Jeszcze niedawno bardzo chętnie zamieszczali te dane, a teraz nie wiedzieć czemu poszły w zapomnienie...?

Rynek pierwotny.
Ofertowe> wzrost z 9741 na 10148
Transakcyjne> wzrost z 8896 na 9446

Rynek wtórny.
Ofertowe> wzrost z 9899 na 10231
Transakcyjne> wzrost z 8366 na 9103

Cen limonek nie sprawdzałem. Zainteresowanych przepraszam.

[anubis]

4500-6500 brzmi zbyt pięknie, zbyt duży mogłoby to mieć impact i dopuszczam taka możliwość jedynie w przypadku spadków również na rynkach zachodnich.

Bardzo realnym scenariuszem są spadki do średniej ceny między 7 a 8 za metr.
Perełki w super lokalizacjach lub inwestycjach premium w granicach 3ciej obwodnicy za 9-10tys.

Myślę, że w ogóle nie ma co liczyć na spadki bez załamania rynków zachodnich. Wzrost jest globalny, to nie tylko Polska.

Jakbyśmy u nas rozrysowali taką techniczna linię koniecznych wzrostów to średnie wyceny powinny być właśnie 6500-7500k. No ale jak nałożymy na tą linię cykle koniunkturalne i założymy, że kolejny cykl jest poniżej linii technicznej to czekają nas spadki do 4500-6500k.

Oczywiście w tym klimacie co mamy trudno to zaakceptować (to się wydaje takie nierzeczywiste), ale wystarczy spojrzeć na teksty z prasy z okolic 2007-2008, aby zobaczyć jak bardzo rynek, eksperci, bankowcy, deweloperzy i wszyscy święci mogą się mylić. Bo to ma właśnie do siebie krach - wchodzi na parkiet kiedy "nikt" się tego nie spodziewa.

Gdybyśmy mieli już korektę 10-15% i równowagę popyt - podaż to pisałbym, że ok, mamy stabilną sytuację, kiedyś będzie załamanie, ale nie teraz. Ale jak mamy wzrost 50% w 3 lata, wydrenowane lokaty i rekordową akcję kredytową pompowaną kredytem na oprocentowaniu 3M 0,21 plus prowizja to uważam, że czeka nas krach.

[anubis]

Z jednym sie zgadzam: ostatni beda gasic swiatlo.

Na razie to by wypadało je zapalić, bo rośnie liczba pustostanów. Np. wczoraj wieczorem jechałem Zakopianką i nie wiem co to za osiedle po prawej ok kilometr w kierunku Solvay Parku, ale wygląda też na osiedle widmo i wiszą na balkonach banery "wynajmę" i "sprzedam".

W ogóle to tych pustostanów już jest tyle, że chyba będę musiał odświeżyć mój wątek. Masa nowych, nawet nie wiem co to.

Polska prasa zauważyła Evergrande:
strefainwestorow.pl/artykuly/spolki/20210827/china-evergrande-dlug-deweloper-rynek-nieruchomosci

[anubis]

Czyżby popyt się wysycił? Zaczęły tanieć działki: bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-dzialek-budowlanych-sierpien-2021-Raport-Bankier-pl-8177566.html

[anubis]

Świeży fragment raportu urban.one dla wyceny jednego, topowego mieszkania. Zwróćcie uwagę na ceny transakcyjne - od wybuchu pandemii wzrost wyhamował i realna zmiana przez ten okres to 300 zł.

Mają już zaktualizowaną bazę - są listowane podobne transakcje z I kwartału 2021.

Dla przypomnienia: urban.one operuje wyłącznie na rzeczywistych transakcjach z aktów notarialnych. Mają bazę 4,5 mln transakcji.

No więc z czego ten medialny lament, że ceny rosną i ludzie wykupują każdą dziurę? Bo tak się działo... ale dotyczy to rynku pierwotnego. Na wtórnym z kolei, jak widać, ludzie próbują sprzedawać w tych cenach, ale na to już nie ma chętnych. Tezauryzacja dotyczy głównie rynku pierwotnego, na którym dochodzi do ok. 10 razy mniej transakcji niż na wtórnym - no i finalnie mamy takie średnie.

Kilka ciekawych wniosków:
- do większości transakcji w Krakowie dochodzi w cenach do 8k za metr
- 1/4 sprzedaży jest w przedziale 8-9,5k
- tylko niewielka część jest powyżej 10k
- zalewie co ok. 15 transakcja dotyczy mieszkania sprzedanego w cenie powyżej 12k

Ciekawie też wyglądają wzrosty na osi czasu. Pomiędzy 1 kw. 2019, a 2 kw. 2020 faktycznie mamy istotny wzrost. Potem wybucha pandemia i wzrost w tym samym okresie wyraźnie hamuje i wynosi zaledwie 300 zł za metr.

No więc jeżeli ktoś przez pandemię wstrzymał się z zakupami, a celował w najpopularniejszy produkt w Krakowie, tj. mieszkanie 40-50 metrów musi się liczyć z zapłatą więcej o... 13 500 zł. Ale jeszcze ciekawie wygląda strona "tezauryzujących" - bo jeżeli wstrzymywali się ze sprzedażą i od roku szukają kupca to - uwaga będzie przewrotnie - inflacja zjadła im sporą część potencjalnego zysku ze sprzedaży (te 13 500 zł nie rekompensuje im spadku wartości potencjalnie otrzymanej kwoty licząc w inflacji CPI).

Urban.one robi również badania co do tego czego ludzie oczekują, tj. czy spodziewają się wzrostów czy spadków. Z tego, co pamiętam 3/4 ankietowanych spodziewa się wzrostów. Jednak wykres cen transakcyjnych nie wskazywałby, aby kupujący te wzrosty specjalnie akceptowali. To tłumaczy skąd tak wysokie ceny ofertowe - wynika to raczej z nastrojów na rynku, a zmiana tych nastrojów powinna spowodować dosyć głęboką korektę.

[anubis]

Chłopie, właśnie o tym piszę Ci. Ceny z aktów notarialnych. A akt notarialny własności podpisuje przy odbiorze, nie przy rozpoczeciu wykopów. Czyli w 2021 a nie w 2019....

A ja Ci piszę, że:

1. algorytm urban.one uwzględnia, że ceny z rynku pierwotnego w 2021 roku należy zaliczyć do roku 2019

2. baza urban.one obejmuje wszystkie transakcje, również rynek wtórny, których jest 10 razy więcej

3. ceny są z aktów notarialnych czyli to są kwoty, po których rzeczywiście dochodzi do sprzedaży

4. jak chcesz sprzedać mieszkanie, które kupiłeś na pierwotnym to możesz to zrobić tylko na wtórnym; na pierwotnym kupuje się tylko raz

No nie wiem jak to prościej rozpisać.

BTW, moim zdaniem właśnie realizuje się scenariusz Marcina Wenusa, o którym mówił w kwietniu. Tylko nawet on wtedy nie zakładał, że tak szybko zmieni się klimat jeśli chodzi o stopy procentowe: youtube.com/watch?v=PiRDp_sMtpY

[Adam01]

Zgadza się. Mądrala na górze nie ma pojęcia, jak działają algorytmy i nie potrafi wytłumaczyć, skąd miały by wiedzieć rzeczy, o których pisze kolego Mar G, ale idzie w zaparte „proszę uwierzcie mi”. No niestety nikt nie uwierzy
A jak tam w ogóle ceny mieszkań? Bo podobno wynajem w Krakowie +40%, hihi
biznes.lovekrakow.pl/aktualnosci/40-procentowy-wzrost-zainteresowania-wynajmem-w-krakowie_42496.html

[inwestorzzagranicy]

Na wtórnym zaczyna tanieć:
bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-sierpien-2021-Raport-Bankier-pl-8176360.html

Kawelerki z pierwotnego znów lekko w górę więc kupować póki są! Bo jak się spóźnicie to zostaną tylko na wtórnym

[Mar G]

Na wtórnym zaczyna tanieć:
bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-sierpien-2021-Raport-Bankier-pl-8176360.html

Kawelerki z pierwotnego znów lekko w górę więc kupować póki są! Bo jak się spóźnicie to zostaną tylko na wtórnym

nareszcie KRRRRACH ! i to z grubej rury !