Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[Rak]

Ja nie mówię aby kupować teraz lub nie, jestem ciekaw jakichkolwiek wyliczeń.

[drzewo_z_betonu]

Ja nie mówię aby kupować teraz lub nie, jestem ciekaw jakichkolwiek wyliczeń.

Są jeszcze czynniki poza-finansowe, jak brak sensownych ofert, bloki budowane 5 metrów od sąsiada, wiele ofert to zwykłe blokowiska, źle zaprojektowane, sufit na wysokości 2.5m, itd, dlatego ludzie wstrzymują się z zakupem i czekają na lepsze i ciekawsze architektonicznie oferty, wiadomo, są też tacy co kupią wszystko, wystarczy się przejść po tych nowo wybudowanych osiedlach...

[Rak]

Ja nie mówię aby kupować teraz lub nie, jestem ciekaw jakichkolwiek wyliczeń.

Są jeszcze czynniki poza-finansowe, jak brak sensownych ofert, bloki budowane 5 metrów od sąsiada, wiele ofert to zwykłe blokowiska, źle zaprojektowane, sufit na wysokości 2.5m, itd, dlatego ludzie wstrzymują się z zakupem i czekają na lepsze i ciekawsze architektonicznie oferty, wiadomo, są też tacy co kupią wszystko, wystarczy się przejść po tych nowo wybudowanych osiedlach...

Tak i dlatego podałem wcześniej że rozpatruje najprostszy case stricte fonansowy beż tych często istotniejszych czynników (którerobią się istotniejsze gdy się juz coś ma).

Wychodzi na to, że trzeba w warunkach zbliżającego sie krachu na giełdach umiec wyciagnac na nich naprawde sporo bo bedzie się blisko 100 tysi w plecyw te 3 - 4 lata na wynajmie ? ( Takie np. 2500 pln razy 48 miesięcy już znacznie przekracza 100 k)

Obligacje 4 letnie są śmieszne bo to całe 4 lata czekania na mieszkanie i trzeba mieć naprawdę sporo aby coś z nich było.

To jest do zaakceptowania jedynie jeśli się ma już jakieś własne lub od rodziny za nic. Ja mam to sobie czekam ale..czy mi się uda cokolwiek kupić co mnie interesuje to już naprawdę nie wiem.

Mi się nie podoba to co jest, że drogo, ale gdybym miał wynajmować teraz przez 4 lata to dziękuję kupiłbym coś już pewnie.

Musiałby się ten koszmar za rok już skończyć. A czy sie kiedykw8ek skonczy nikt nie wie.

Kto zarobi na czymkolwiek z kapitału z zyskiem 100 k w najbliższe cztery lata ten wynajmując wyjdzie na zero.

Przy założeniu tej samej ceny mieszkania za 4 lata.

Coś źle mówię? Pogadajmy o liczbach tu a nie o Japonii.

Najwyraźniej os mnie trafią gdy się z Polski robi druga Japonię bo dla mnie to nieporównywalne..wszystko pod każdym względem.

[Ekonomistaiznawca]

Ja juz robilem wyliczenia ile stracili Ci co czekali 3 lata;

50% wzrost cen transakcyjnych (2018-2021)
ca. 11 % inflacja przez 3 lata
54 000 zl wynajem (1,5 k x 36 mies)- bardzo skromna klita

Mamy 400 000 zl 3 lata temu i czekamy na obnizki ludzac sie pekajaca banka:
STRATA
-130 000 na wzroscie cen mieszkan,
-44 000 na inflacji
-54 000 na wynajem.
Zostaje 172 000 zl (57% strata)

Interes zycia.

[anubis]

Przy założeniu tej samej ceny mieszkania za 4 lata.

A zakładałeś w jakimś swoim modelu spadki? Tj. mamy podniesienie stóp, spadek zdolności kredytowej, ew. nawet krach? Pewnie nie.

Większość ludzi kupuje na kredyt. Co to za różnica czy skończysz go spłacać w 2040 czy w 2044? A teraz załóżmy, przez chwilę, że anubisy jednak mają rację. Tj. rynek jest przegrzany, aktualne ceny w Krakowie nie mają oparcia o nic i zwyczajnie muszą się wyregulować, oprzeć na trendzie długoterminowym. Wydaje mi się, że skoro:

1. ludzie wystrzelali się z gotówki

2. stopy mogą pójść już tylko do góry

...to czeka nas w pesymistycznym wariancie korekta a w optymistycznym krach.

W zeszłym roku krach był życzeniowy, raczej przewidywało się korektę, bo ludzie mieli kasę na kontach. Teraz jest ta "subtelna" różnica - kto miał kupić, ten kupił. No i co niby będzie dalej? Gdzie to paliwo dla rynku? Dlaczego przestano już kupować byle co? Odpowiedź jest prosta, to brak kasy i panująca powszechnie opinia, że jest pierońsko drogo.

[Rak]

Przy założeniu tej samej ceny mieszkania za 4 lata.

A zakładałeś w jakimś swoim modelu spadki? Tj. mamy podniesienie stóp, spadek zdolności kredytowej, ew. nawet krach? Pewnie nie.

Większość ludzi kupuje na kredyt. Co to za różnica czy skończysz go spłacać w 2040 czy w 2044? A teraz załóżmy, przez chwilę, że anubisy jednak mają rację. Tj. rynek jest przegrzany, aktualne ceny w Krakowie nie mają oparcia o nic i zwyczajnie muszą się wyregulować, oprzeć na trendzie długoterminowym. Wydaje mi się, że skoro:

1. ludzie wystrzelali się z gotówki

2. stopy mogą pójść już tylko do góry

...to czeka nas w pesymistycznym wariancie korekta a w optymistycznym krach.

W zeszłym roku krach był życzeniowy, raczej przewidywało się korektę, bo ludzie mieli kasę na kontach. Teraz jest ta "subtelna" różnica - kto miał kupić, ten kupił. No i co niby będzie dalej? Gdzie to paliwo dla rynku? Dlaczego przestano już kupować byle co? Odpowiedź jest prosta, to brak kasy i panująca powszechnie opinia, że jest pierońsko drogo.

Dzień dobry,

Próbuję raczej zobaczyć jaki to musiałby być spadek aby komus kto wynajmuje i płaci za ten wynajem a wie, że chce kupić bo 'każdy chce kupić ' opłacało się czekać.

Nie interesuje mnie przeszłość i kto wygrał i przegrał lecz co będzie. Zwykle dodawanie zrobię.

Zakładam ma teraz minimalna cenę najmu jako 20 tysięcy rocznie. Nie jest to drogi najem lecz uważam tani a za chwilę się okaże, że bardzo tani.

Takie 20k na rok jest ktoś w plecy co roku gdy wynajmuje a nie ma wlasnego/spłacanego bankowi.

Jeżeli na giełdach będzie krach czy korekta to nie zarobi się nic na instrumentach finansowych lecz jedynie straci.

Zatem docelowe mieszkanie musi tanieć co roku o 20 tysiecy, aby się to 'opłaciło' wynajmującemu, takiemu, który nie mieszka u rodziny, czekać.

Cztery lata czekania:
- 100 tysięcy już stanieć musi aby wyjsc na zero.
- Modelowe mieszkanie 40m2 i dwa pokoje, obecnie około 400 tys musialoby spaść na 300 tysięcy. Zatem z 10k na metr musiałby być spadek na 7500 na metr. To daje przecenę/spadek 25 %. O tyle musiałyby spaść obecne ceny aby za cztery lata wyjść finansowo na zero.

Powyżej 4 lat to kolejne 20 tysi i cena niższa od 7500 za metr mieszkania, ktore teraz kosztuje 10k za metr, aby wyjść na zero.

Wnioski:
1) Kazdy szukajacy 2 pokoi i czekający 4 lata i więcej potrzebuje faktycznie krachu, czyli przecen większych od 25 % od obecnych cen. By nie stracić ani złotówki.
2) spadek musi nastąpić do 2, 3 lat aby był jakis w ogóle realny tj do 25% wzgledem obecnych cen przy założeniu że wynajmując wychodzi się na zero bo będą spadki i czekanie jest decyzja jedynie czysto finansową.

Jeżeli postulujesz krach, to czekasz na korektę ponad 25 % czyli powrót z 10k na 7.5 k bo tylko wtedy opłaca się wynajmować.

20 procent czy 25 to marża dewelopera. Ona musiałaby zejść do bliskiej zeru lub materiały i robocizna muszą spaść o 1/4 abyś miał opłacalność czekania z powodów jedynie finansowych.

Zatem faktycznie potrzebujesz krachu, aby wyjść na ..
Na zero ?

Proszę o korekty tych prostych wyliczeń.

Jeżeli trzeba czekać więcej niż dwa lata to:

Kiedy wychodzisz na zero ? Przy spadku o 25% lub więcej? Ile procent spadku to krach ? Dla mnie ponad 25 %.

Kiedy zarabiasz na spadku. Faktycznie już raczej przy krachu i dlatego niejako krach jest potrzebny?

Ja zakładałem koniec wzrostów w tym roku i jakiś ruch w dół gdy wybudują się mieszkania obecnie kupowane więc na koniec 22. Teraz średnio już w cokolwiek wierzę. Ale w ponad 25 % w dół .. aby komuś wynajmującemu się opłacało czekać wierzyć, kiedy było coś takiego w Polsce?

[Pixi]

Prawdopodobnie nasz Anubis jest dosyć młodym człowiekiem, dla wielu 4 lata różnicy w spłacie kredytu robią robotę bo np wchodzą w wiek emerytalny albo zwyczajnie nie chcą mieć kredytu do 60tki. Druga sprawa to sam wynajem, obecnie jest niedrogi to fakt, dobrze zarabiając wydatek 2/3tys jest do ogarnięcia (tak jak kredyt) ale nie masz pewności jak sytuacja będzie wyglądać za 20,30,40 lat a wtedy będąc na emeryturze (które będą dla wszystkich śmiesznie niskie bo system już ledwo wydała) o ile masz oszczędności to na początku Cię stać na wynajem ale co gdy żyjesz za długo i Twoje oszczędności się kończą? Mając mieszkanie, na starość płacisz tylko czynsz i opłaty a gdy jesteś już niesamodzielny sprzedajesz mieszkanie i masz na dom spokojnej starości. Gdyby w Polsce był ten najem odgórnie wyregulowany zupełnie inaczej moglibyśmy rozmawiać, ale jest jak jest każdy może z dnia na dzień Ci mieszkanie wypowiedzieć, podnieść cenę a z czasem przeprowadzki są coraz trudniejsze.

[krakus1891]

Uczepiliście się tej Japonii a ktokolwiek z Was tam był? Społeczeństwo starzejące oczywiście ale kupno mieszkania w aglomeracji Tokio to nie jest takie proste, nie bez powodu ludzie tam mieszkają w klitkach - nie stać ich na większe. Praca jest w mieście więc tam chcesz mieszkać. Możesz kupić tanio mieszkanie ale na prowincji. W samym Tokio niestety jest dużo bezdomnych i nie zawsze są to bezrobotni.
https://www.google.pl/amp/s/businessins ... hqps6z.amp

Znasz przykład kraju w miarę rozwiniętego , w którym dochodzi do depopulacji na skutek demografii a ceny rosnąc , to będzie więcej wnoszący argument do dyskusji niż fakt bezdomnych ...
W Tokio ceny najbardziej w latach 90 spadły i dopiero teraz zaczynaja się zbliżąc do poziomów z tamtych czasów ...

U nas rozwijający się rynek IT również namieszał w cenach, tam zarobki rzędu 10tys nie są czymś dziwnym.

Gdybym był złośliwy powiedziałbym że uczepiłeś się tego IT ... , swego czasu na podstawie raportów dotyczących branzy IT jej obrotów i liczby osób szacowałem jaki może być wpływ na rynek nieruchomości , generalnie znikomy ... , bo pomimo że się o zarobkach i o tych osobach mówi dużo ... , to jest ich realtywnie mało .

Co do ryzyka podniesienia stóp, banki informują i dają wykres zmiany raty w zależności od sytuacji. Jak ktoś bierze kredyt pod korek i nie liczy się ze wzrostem raty to jest idiotą.

Istotne jest ilu takich idiotów jest, w mojej opinii zdecydowanie za dużo ....

Natomiast nie wmawiajcie tutaj ludziom że nie ma innej opcji i muszą ceny spaść bo ten tekst na forach naprawdę jest już od lat.

Bo rynek jest cykliczny i zawsze po fazach wzrostu następują spadki , niestety wiele osób tutaj zaprzecza podstawowym prawom ekonomii i cykli koniunkturalnych , głosząc tezy że dojdzie albo do kosmetycznej korekty , lub wręcz stabilizacjic na górce a potem znowu rajd w górę ...
Jestem ciekaw jaka jest Twoim zdaniem "inna opcja"

Pobawmy się liczbami
W 2021 wybuduje się jakieś 220 tys mieszkan i domów , udzielone na to zostanie kredytów co najmniej na 82 mld zł , Wg GUS średnia powierzchnia domu/mieszkania to 88 m2. Prosta matematyka mówi że średni kredyt na dom/mieszkanie wyjdzie ok 370 tys , z wkładem własnym 440 tys , czyli na każdy m2 udzielono 5 tyś zł kredytu ... GUS podaje że średnai cena m2 w q1 2021 to 4,9 tys zł ... , czyli blisko 100 % nieruchomości wisi na kredycie.
Średnie zarobki to wg GUS 4,1 tys netto , oznacza to oznacza to jakieś 370 tys kredytu ... dziwny zbieg okoliczności że podobnie jak przeciętny kredyt ... .
Oczywiście nie mamy tu rynku wtórnego , ale z tych 220 tys , ponad 100 tys to są domy jednrodzinne budowane przez indywidualnych inwestorów, z czego ok 80 % z nich budowanych jest systemem gospodarczym i czyli bez lub z minimalnym udziałem kredytu ... , i to tam jest najwięcej gotówki.
Rynek piertowtny i wtórny to co najmniej w 90 % kredyt ...
Zobaczmy jak się rozkładają zarobki a co za tym idzie zdolności kredtowe , PW to jest przeciętne wynagrodzenie ..

17 % , ma zdolnośc kredytowa na poziomie do 135 tys ... , czyli jej nie ma
26 % , ma zdolność między 135 a 270 tys , czyli dalej nie mają zdolnośći
22 % ma zdolność między 270 a 370 tys , czyli ledwo się łapie
65 % osób praktycznie nie ma zdolności kredytowej
13 % ma zdolnośc pomiędzy 370 tys a 460 tys
7 % ma zdolnośc między 460 a 550 tys
4 % ma zdolność między 550 a 640 tys
6 % ma zdolnośc powyżej 640 tys ...
Obecny rajd sprawia że ceny uciekają z zasięgu najliczniejszej grupy potencjalnych kredytobiorców.
Zobaczmy co się stanie jak ceny wzrosna jeszce o 10 % , i stopy wzrosną 1 % ( każdy 1 % stóop to zdolnośc niższa o ok 10 %) ... , nagle okazuje się że nawet te 11 % najbogattszych zaczyna mieć zdolnośc na co najwyżej kawalerkę ... .
Moim zdaniem to nie niższa zdolnośc na skkutek stóp % pozamiata rynkiem .. , w momencie jak ceny przestaną rosnąc do wszystkich dojdzie że jedyny zysk na jaki mozna liczyć to z najmu i zacznie się liczenie ROI. Teraz jak ceny rosna 10 % rocznie nikt ROI sie nie przejmuje ... , ale jak ceny staną w miejscu , a jeszce do tego stopy wzrosną nawet to bardzo trudno bedzie z najmu spłacać raty kredytu, a to sprawi że popyt inwestycyjny się załamie ...

[Pixi]

Uczepiliście się tej Japonii a ktokolwiek z Was tam był? Społeczeństwo starzejące oczywiście ale kupno mieszkania w aglomeracji Tokio to nie jest takie proste, nie bez powodu ludzie tam mieszkają w klitkach - nie stać ich na większe. Praca jest w mieście więc tam chcesz mieszkać. Możesz kupić tanio mieszkanie ale na prowincji. W samym Tokio niestety jest dużo bezdomnych i nie zawsze są to bezrobotni.
google.pl/amp/s/businessinsider.com.pl/wiadomosci/bieda-i-bezdomnosc-w-japonii/chqps6z.amp

Znasz przykład kraju w miarę rozwiniętego , w którym dochodzi do depopulacji na skutek demografii a ceny rosnąc , to będzie więcej wnoszący argument do dyskusji niż fakt bezdomnych ...
W Tokio ceny najbardziej w latach 90 spadły i dopiero teraz zaczynaja się zbliżąc do poziomów z tamtych czasów ...

U nas rozwijający się rynek IT również namieszał w cenach, tam zarobki rzędu 10tys nie są czymś dziwnym.

Gdybym był złośliwy powiedziałbym że uczepiłeś się tego IT ... , swego czasu na podstawie raportów dotyczących branzy IT jej obrotów i liczby osób szacowałem jaki może być wpływ na rynek nieruchomości , generalnie znikomy ... , bo pomimo że się o zarobkach i o tych osobach mówi dużo ... , to jest ich realtywnie mało .

Co do ryzyka podniesienia stóp, banki informują i dają wykres zmiany raty w zależności od sytuacji. Jak ktoś bierze kredyt pod korek i nie liczy się ze wzrostem raty to jest idiotą.

Istotne jest ilu takich idiotów jest, w mojej opinii zdecydowanie za dużo ....

Natomiast nie wmawiajcie tutaj ludziom że nie ma innej opcji i muszą ceny spaść bo ten tekst na forach naprawdę jest już od lat.

Bo rynek jest cykliczny i zawsze po fazach wzrostu następują spadki , niestety wiele osób tutaj zaprzecza podstawowym prawom ekonomii i cykli koniunkturalnych , głosząc tezy że dojdzie albo do kosmetycznej korekty , lub wręcz stabilizacjic na górce a potem znowu rajd w górę ...
Jestem ciekaw jaka jest Twoim zdaniem "inna opcja"

Pobawmy się liczbami
W 2021 wybuduje się jakieś 220 tys mieszkan i domów , udzielone na to zostanie kredytów co najmniej na 82 mld zł , Wg GUS średnia powierzchnia domu/mieszkania to 88 m2. Prosta matematyka mówi że średni kredyt na dom/mieszkanie wyjdzie ok 370 tys , z wkładem własnym 440 tys , czyli na każdy m2 udzielono 5 tyś zł kredytu ... GUS podaje że średnai cena m2 w q1 2021 to 4,9 tys zł ... , czyli blisko 100 % nieruchomości wisi na kredycie.
Średnie zarobki to wg GUS 4,1 tys netto , oznacza to oznacza to jakieś 370 tys kredytu ... dziwny zbieg okoliczności że podobnie jak przeciętny kredyt ... .
Oczywiście nie mamy tu rynku wtórnego , ale z tych 220 tys , ponad 100 tys to są domy jednrodzinne budowane przez indywidualnych inwestorów, z czego ok 80 % z nich budowanych jest systemem gospodarczym i czyli bez lub z minimalnym udziałem kredytu ... , i to tam jest najwięcej gotówki.
Rynek piertowtny i wtórny to co najmniej w 90 % kredyt ...
Zobaczmy jak się rozkładają zarobki a co za tym idzie zdolności kredtowe , PW to jest przeciętne wynagrodzenie ..

17 % , ma zdolnośc kredytowa na poziomie do 135 tys ... , czyli jej nie ma
26 % , ma zdolność między 135 a 270 tys , czyli dalej nie mają zdolnośći
22 % ma zdolność między 270 a 370 tys , czyli ledwo się łapie
65 % osób praktycznie nie ma zdolności kredytowej
13 % ma zdolnośc pomiędzy 370 tys a 460 tys
7 % ma zdolnośc między 460 a 550 tys
4 % ma zdolność między 550 a 640 tys
6 % ma zdolnośc powyżej 640 tys ...
Obecny rajd sprawia że ceny uciekają z zasięgu najliczniejszej grupy potencjalnych kredytobiorców.
Zobaczmy co się stanie jak ceny wzrosna jeszce o 10 % , i stopy wzrosną 1 % ( każdy 1 % stóop to zdolnośc niższa o ok 10 %) ... , nagle okazuje się że nawet te 11 % najbogattszych zaczyna mieć zdolnośc na co najwyżej kawalerkę ... .
Moim zdaniem to nie niższa zdolnośc na skkutek stóp % pozamiata rynkiem .. , w momencie jak ceny przestaną rosnąc do wszystkich dojdzie że jedyny zysk na jaki mozna liczyć to z najmu i zacznie się liczenie ROI. Teraz jak ceny rosna 10 % rocznie nikt ROI sie nie przejmuje ... , ale jak ceny staną w miejscu , a jeszce do tego stopy wzrosną nawet to bardzo trudno bedzie z najmu spłacać raty kredytu, a to sprawi że popyt inwestycyjny się załamie ...

Moja inna opcja:

Coraz większa dysproporcja zarobków i tak 10% ma nadmiar i nie ma co robić z pieniędzmi więc kupuje min mieszkania nie patrząc na ROI a 30% jakoś koniec z końcem wiąże i kupuje na własny użytek i 60% nie stac na własne M. Wg mnie to już się trochę dzieje i zbliżamy się w tej kwestii do kraju 3 świata. Ale to tylko moja wizja, nie jestem ekspertem a jedynie najpewniej przepłacającym na górce. Choć chętnie bym przyjęła krach, 50% zniżki i mieszkanie na czarodziejskiej lub w Angel Wawel za 12 a 24 tys za m2

[ralf]

Ty doznales faktycznie jakiejs traumy ze strony dziewanny. Wspolczuje...
Jak to nie moge dodawac inflacji? Jesli trzymasz pieniadze w skarpecie albo w banku to inflacja Cie omija? Co Ty czlowieku bredzisz?
Przeciez te pieniadze traca przez to wartosc a dodatkowo ceny mieszkan ida w gore...
Zreszta, prosciej tego nie moglem wyjascic, podajac nawet wyliczenia.
To wyjasnia nieznajomosc podstawowych kwestii przez domoroslych ekspertow.

Widocznie to sposób myślenia całej grupy "inwestorów" mających problemy z matematyką szkoły podstawowej.
"ekonomista" podaj proszę jeszcze jak wyliczyłeś te 50% 2018-2021 w cenach transakcyjnych w Krakowie podając linka do jakiegokolwiek raportu znanych instytucji. Bo widzisz niektórzy tutaj podpierają się danymi a ty co najwyżej wymyślasz te dane. A dodawanie inflacji w tym przypadku nie będę już komentował bo nic nie czaisz, może ktoś inny ci wyjaśni.

Edit: chyba ostatecznie zaczaiłeś bo usunąłeś te wymysły