Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[Mar G]

Nic nowego.

tym spadki będą szybsze.

Jeszcze szybsze niż Twoje 50 % z 2020 roku ? : )))

[anubis]

Akurat brak działek pod zabudowę to fakt powszechnie znany. Mój mąż pracuje w magistracie, wiec ma rozeznanie. Deficyt w działkach przekłada się bezpośrednio na ceny, które bedą rosły.

Niestety, ale nie mogę potwierdzić i śmiem twierdzić, że może ta informacja wprowadzać w błąd. Pracuję osobiście w magistradzie (co prawda w środowiskowym) i nowych, w tym przekształcanych działek jest na ten moment pozytywnie procedowanych kilkanaście (kwestia wydania decyzji przez wydział gospodarki planowania strategicznego, kilka w centrum), a kilkadziesiąt kolejnych (co prawda większość małych 25-50 ar) oczekuje na rozpatrzenie.

Jeśli chodzi o ceny, góra wie jaka jest sytuacja, wg danych ratusza w Krakowie ceny w ostatnim czasie wzrosły nie współmiernie do innych miast wojewódzkich, a ostanie tygodnie kontynuują istotny spadek sprzedaży przy jednoczesnym minimalnym spadku cen. Czy to oznacza nachodzące istotne spadki, nie ma pewności, pojawiają się różne opinie u źródeł, ale byle jakie oferty zwyczajnie nie sprzedają się od drugiej połowy marca. Druga połowa roku, końcówka lipca/sierpień pokaże najprawdopodobniej istotny trend spadkowy.

To chyba jeden z ciekawszych komentarzy jaki tutaj przeczytałem.

Zupełnie poza tematem nieruchomości to bym dodał, że kilku ekonomistów przewiduje początek załamania gospodarczego właśnie w okolicach lipca, ale nie wgryzałem się w temat aż tak żeby więcej napisać.

[Krakus44]

biznes.wprost.pl/gospodarka/10449347/ceny-nieruchomosci-najwyzsze-od-lat-gdynia-wzrost-16-proc-w-3-miesiace.html

I znowu jakis sponsorowany tekst. Wszystko tanieje, sprzedaz mieszkan stanela, nikt nie bierze kredytow, a oni naciagaja rzeczywistosc, ze jest dokladnie na odwrot. Chyba sie doksztalcaja na naszym forum...albo NAGANIAJA

[Dopeloper]

knf.gov.pl/dla_konsumenta/kampanie_spoleczne/ryzyko_stopy_procentowej

Już nawet KNF rusza z kampanią ostrzegającą przed ryzykiem brania teraz kredytów ze zmienną stopą (a innych długoterminowo nie ma u nas). Potem państwo w razie czego będzie kryte, bo przecież ostrzegali

[anubis]

Mało kto pamięta, że przed kredytami frankowymi KNF też ostrzegał. Historia lubi się powtarzać.

[krakus1891]

Eh .. cały czas mam wrażenie że jesteśmy na forum dla deweloperów ... bo czynniki i dane które tutaj dominują są super ważne dla deweloperów ale nie dla osób które chcą kupić mieszkanie .
Z punktu widzenia dewelopera, cykl w nieruchomościach trwa ok 10-12 lat , pierwsze 3-4 to są spadki cen i popytu przy ogromnej podaży , potem mamy stabilizacje cen i rosnący popyt i trwa to około 2-3 lat i kolejne 4-5 lat wzrosty cen i popyt przewyższający podaż. Cykl inwestycyjny trwa 3-4 lata , więc deweloperzy są w stanie zrealizować w najlepszym wypadku 2 pełne cykle inwestycyjne. Deweloperzy najbardziej boją się sytuacji w której wybudują na górce mieszkania i zmieni się cykl koniunkturalny. Dla deweloperów ta perspektywa 3-4 letnia jest kluczowa i tu zgadza się ceny materiałów, wolumen, stopy % są kluczowe. Dla dewelopera nie mają znaczenia ceny , zarabia tyle samo na mieszkaniu które wybuduje za 2 tys i sprzeda za 3tys /m2 co na takim wybudowanym za 15 i sprzedanym za 16 tys/m2 .. .
Perspektywa kupującego jest zupełnie inna.
Kupując teraz mieszkanie za 900 tys biorąc na niego kredyt na 800 tys , całkowity koszt kredytu wyjdzie na dzień dzisiejszy jakieś 1,12 mln zł a rata jakieś 3,7 tys zł . przy wzroście stóp do 5 % rata poszybuje do 5,7 tys , a koszt kredytu wyniesie 1,7 mln,
Zakładając że kolejny cykl będzie wyglądał tak jak poprzedni i dojdzie do 30 % korekty , powyższe mieszkanie będzie kosztowało 630 tys , a całkowity koszt kredytu przy stopach 5 % wyjdzie 1,1 mln.
Jednak to nie jest jedyny parametr, drugi równie ważny to wskaźnik ceny mieszkania/cena najmu. Mieszkania za ok 900 tys można obecnie wynająć nawet za 2 tys zł , wskaźnik wynosi 37,5 , przy takim poziomie cena najmu pokrywa jedynie odsetki od kredytu, przy takim układzie lepiej wynajmować. Przy wskaźniku na poziomie 20 najem jest mniej więcej tak samo opłacalny co kupno , najem przestaje się opłacać w momencie w którym wskaźnik oscyluje w zakresie 10-15 ... . W tej chwili taki poziom mamy tylko w przypadku domów .
Przy decyzji o kupnie trzeba patrzyć na te dwie rzeczy, czyli w jakim memencie cyklu jesteśmy , oraz za ile możemy wynająć takie mieszkanie jakie chcemy kupić . Nawet jeśli tak jak teraz jesteśmy w końcówce cyklu ale mieszkania które chcemy kupić mają wskaźnik cena/wynajmu na poziomie 20 to ich zakup jest rozsądnym pomysłem, w takim wypadku nawet korekta na rynku i wzrost stóp % sprawiają że i tak w stosunku do najmu rata takiego kredytu wychodzi atrakcyjnie.

[ITGeek]

Sam uwazam,ze ceny mieszkan w Krakowie sa obecnie chore i zupelnie oderwane od realiow natomiast jak widac kupcow nie brakuje. Rozumiem, ze wszyscy prognozujacy spadki cen mieszkan prognozuja rowniez spadek:

- wynagrodzenia minimalnego i sredniego
- cen pradu,gazu,wody
- cen uslug
- cen materialow budowlanych
- cen dzialek
- inflacji

Bo inaczej to ja tych spadkow cen mieszkan nie widze, choc chcialbym.

[platinium]

Pisałem rok temu anubisowi, że nie można brać kalki z jakiegoś kryzysu i przenosić go na obecny stan. Jakby to wszystko było takie proste...

Twoje wyliczenia są poprawne, ale posługujesz się stałymi które są albo skopiowane z ostatniego kryzysu albo hipotetyczne.

Sam podziwiam ludzi którzy biorą takie kredyty. Ja wolałem swoje kupić drogo za gotówkę niż brać kredyt 2-3 lata temu. Taki zakup zawsze niesie ze sobą ryzyko. Stopy mogą mocno wzrosnąć, wtedy tacy ludzie przegrają. A może też być tak że stopy drgną nieznacznie (żeby tvpis miało o czym mówić), a inflacja po usunięciu ryczałtu na nfz + dodrukowaniu tyle kasy będzie sobie wynosić po 4-5% r/r ze stopami 1%. Koszty pacy będą rosnąć, ceny materiałów również.. I co wtedy?

Nie ma sensu zakładać że za rok.. dwa czy 5 stopy wzrosną do 5%. Nie ma sensu też zkładać źe będą zerowe.. Nikt takich informacji nie ma.

[krakus1891]

A może też być tak że stopy drgną nieznacznie (żeby tvpis miało o czym mówić), a inflacja po usunięciu ryczałtu na nfz + dodrukowaniu tyle kasy będzie sobie wynosić po 4-5% r/r ze stopami 1%. Koszty pacy będą rosnąć, ceny materiałów również.. I co wtedy?

Zapominamy o tym że stopy 1 % przy 4-5 % inflacji jest nie do utrzymania przez dłuższy czas ze względu na wierzycieli zagranicznych posiadających nasz dług ... , jeśli zaczną masowo się pozbywać złotówek będziemy mieli kryzys walutowy i stopy na poziomie 20 %.

Nie ma sensu zakładać że za rok.. dwa czy 5 stopy wzrosną do 5%. Nie ma sensu też zkładać źe będą zerowe.. Nikt takich informacji nie ma.

5 % to jest koszt pieniądza na przestrzeni .... prawie 2 tys lat ...

Jak brzmiały najniebezpieczniejsze słowa na giełdzie : "tym razem jest inaczej"?

[platinium]

@krakus1891, mój wpis nie był atakiem w Ciebie. Nie zdziwie się jak rzeczywiście stopy procentowe wrosną <kiedyś> do poziomu 5%.
Szczerze to bardzo bym się z tego cieszył.
Natomiast nikt nie wie czy i kiedy to się stanie. O ile zdążą podrożeć/potanieć mieszkania do tego czasu...
Chodzilo mi bardziej o to, że takie zakładanie nie ma większego sensu w obecnych czasach. Myśląc zdroworozsądkowo to rok temu jak zamknęli gospodarkę, człowiek spodziewał się największego kryzysu w historii, bezrobocia w PL jakiego jeszcze nie mieliśmy i silnej deflacji. Ostatni rok pokazał że nie wszystko jest tak oczywiste.

Równie dobrze można wysnuć kolejne założenia w stylu, pis wprowadza nowy ład, inflacja na usługach - 9%. Ceny materiałów wciąż rosną -> ceny mieszkań wzrosną w 21 o kolejne kilka % r/r. W 2023 w końcu podnoszą stopy procentowe do 3%. Inflacja w tym czasie - 4%. Mieszkania o 10% droższe niż teraz zaczynają tanieć tak jak przy ostatnim kryzysie - przez 4-5% po 5% rocznie. W 2027 mamy dołek. Proste, wystarczy poczekać do `27 Wszystko to jest bez sensu :>