Czy na betonie pojawiły się pęknięcia?Kto miał okazję brać udział w procedurze odbioru mieszkania, ten z pewnością zna to uczucie, kiedy na widok drobnej rysy czy wąskiego pęknięcia na gładko otynkowanej ścianie nowego budynku świeżo upieczony właściciel doświadcza skokowego przyspieszenia tętna i wzrostu ciśnienia krwi. Podobne reakcje obserwujemy od niedawna wśród zwolenników teorii o bańce spekulacyjnej na krajowym rynku nieruchomości. Otóż najnowsze dane z rynku nieruchomości zbierane przez NBP pokazały, że po raz pierwszy od siedmiu lat ceny ofertowe w siedmiu największych polskich aglomeracjach spadły (o -0,5% kw/kw, czyli o 68 PLN za metr kwadratowy).
Ceny ofertowe w 7 największych miastach Polski
Źródło: NBP, Analizy Pekao
Czy zatem taka ledwo rysująca się rysa na powierzchni „betonowego złota” – jak niektórzy lubią nazywać polski rynek nieruchomości – stanowi pierwszy zwiastun nadchodzącej strukturalnej przeceny i pęknięcia bańki spekulacyjnej na tych aktywach? Bynajmniej: czeka nas jedynie cykliczna korekta wywołana przygodnymi czynnikami makroekonomicznymi (przede wszystkim wysokim poziomem stóp proc.), którą zresztą prognozowaliśmy już rok temu w raporcie o rynku nieruchomości. W dzisiejszym biuletynie wracamy do tej prognozy, odróżniając zdarzenia prawdziwe (cykliczne schłodzenie, efekty bazy) od pozornych (rzekome pęknięcie bańki), a także dzielimy się przewidywaniami dot. przyszłości rynku mieszkań i sprzedaży kredytów hipotecznych.
NIe mamy do czynienia ze strukturalną przeceną...
Teoria o pękającej bańce na rynku nieruchomości pada na żyzny grunt w związku z dyskontynuacją rządowego programu BK2%. Spojrzenie na chronologię wydarzeń pokazuje, że spadki cen ofertowych zaczynają się w rok po wygaszeniu programu dopłat do kredytów – czy to może być przypadek? Analogicznie, spoglądając na dane transakcyjne zbierane przez OtoDom Analytics łatwo dostrzeżemy, że w 2024 r. rozwarły się nożyce między liczbą otwieranych i zamykanych ofert, co przełożyło się na wzrost przeciętnej „ żywotności” ofert na portalu o niemal dwa tygodnie (z 68 dni w 4Q23 do 81 dni w 4Q24).
Kwartalna liczba nowych ofert na tle liczby zamykanych ofert w portalu OtoDom
Źródło: OtoDom Analytics, Polityka Insight
W tym miejscu trzeba jednak podkreślić, że przyczyny długookresowego wzrostu cen nieruchomości w Polsce są strukturalne i niezmienne od lat. Mieszkań nad Wisłą brakuje, a te istniejące są przede wszystkim za ciasne, przeludnione i – coraz częściej – nieodpowiadające aspiracjom młodych Polaków (więcej na ten temat piszemy tutaj). Jeszcze w 2022 r. liczba ponad 400 mieszkań na tysiąc mieszkańców plasowała nas w okolicach Irlandii czy Austrii, ale już wskaźnik przeludnienia mieszkań mieliśmy na poziomie Bułgarii i poniżej Grecji – a przez ostatnie dwa lata raczej niewiele się w tej kwestii zmieniło.
Krajowy rynek nieruchomości - strona podażowa (roczna suma krocząca)
Źródło: GUS, Analizy Pekao
Pamiętajmy też, że do cenowego tanga trzeba dwojga, tzn. równowagi pomiędzy popytem i podażą. W 2024 r. na niespodziewanie silny popyt nałożyło się wyhamowanie tempa dostarczania nowych mieszkań na rynek – to pokłosie dołka w liczbie nowych budów z 2023 r. Obecna liczba rozpoczynanych projektów budowlanych znajduje się jednak blisko historycznych maksimów, co oznacza zwiększoną podaż w latach 2025-26 i wspiera obniżki cen caeteris paribus.
... ale z cykliczną korektą
Chcąc połączyć czynniki makroekonomiczne kształtujące popyt na mieszkania (takie jak stopy procentowe czy dynamika płac) i ich podaż (koszty budowy, pozwolenia na budowę), skonstruowaliśmy model ekonometryczny klasy ECM, który – mówiąc skrótowo i bardzo upraszczając – dokonuje cyklicznych poprawek i nakłada je na długookresowe tendencje makroekonomiczne. Wnioski z modelowania przedstawiają się następująco:
Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (Top7 miast)
Źródło: Macrobond, Analizy Pekao
Na pierwsze spadki w ujęciu kwartalnym trzeba zaczekać do 2Q25 (-0,9% kw/kw); w skali roku – do drugiego półrocza (-1,1% r/r w 3Q25)
Korekta obejmie 2H25 i 1H26; w horyzoncie prognozy (tj. do końca 2026 r.) skumulowany wzrost cen wyniesie 0,5%
Opóźniony efekt zwiększonej podaży mieszkań w postaci dodatkowej presji na obniżki cen nieruchomości zobaczymy począwszy od 2Q25, a moment najsilniejszego oddziaływania przypadnie na początku 2026 r.
Powyższa prognoza spójnie łączy się również z teorią makroekonomii, zgodnie z którą szczyt oddziaływania szoków polityki pieniężnej jest opóźniony o ok. 6 kwartałów. Wynika stąd, że rozpoczęcie cyklu obniżek przez RPP w połowie tego roku dopiero pod koniec 2026 r. osiągnie właściwy, stymulujący wpływ na zagregowany popyt, przyczyniając się tym samym do wzrostu cen mieszkań.
Apetyt na kredyt pozostaje zaskakujaco .
Poczyniwszy liczne uwagi co do strony podażowej, wróćmy na koniec do popytu na mieszkania – a raczej na kredyt mieszkaniowy. Pod względem sprzedaży złotowych hipotek ubiegły rok dobitnie pokazał, że gospodarstwa domowe są skłonne zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe na kredyt nawet pomimo braku rządowego wsparcia i przy wciąż podwyższonych stopach rynkowych. Roczna sprzedaż kredytów mieszkaniowych w 2024 r. (87,1 mld PLN) była niemal identyczna jak w 2021 r. (89,2 mld PLN), mimo iż przez pierwsze trzy kwartały 2021 r. stopa referencyjna NBP wynosiła zaledwie 0,10% wobec 5,75% w ub.r.
Oczywiście, wynika to po części ze wzrostów cen nieruchomości – tym niemniej, nawet w ujęciu realnym sprzedaż hipotek utrzymuje się na poziomach zbliżonych do wieloletniej normy. Po wygaśnięciu efektów związanych z programem BK2% miesięczna sprzedaż hipotek ani razu nie spadła poniżej 6 mld PLN, mimo że – obok wysokich kosztów odsetkowych – sprzedaży ciążyły również czynniki behawioralne (sporo klientów zwlekało z decyzją o kredycie w nadziei na uruchomienie programu #NaStart, co ostatecznie jednak nie miało miejsca). Nie zdziwilibyśmy się przeto, gdyby w 2025 r. za sprawą poluzowania polityki pieniężnej sprzedaż kredytów mieszkaniowych przebiła wreszcie próg 90 mld PLN, co przełożyłoby się na niemal 10-procentowy wzrost wartości portfela hipotek w polskim sektorze bankowym.
Sprzedaż kredytu mieszkaniowego
Źródło: BIK, Analizy Pekao
Podsumowując, wypada zauważyć, że prognozowana przez nas lekka korekta cen mieszkań wynika z cyklicznego osłabienia popytu (podwyższone stopy procentowe, dodatkowo efekt wysokiej bazy spowodowany programem BK2%), na który nałożą się skutki obserwowanego dziś przyspieszenia podażowego. Uważamy jednak, że w perspektywie dwóch lat rynek powróci do równowagi po epizodzie deflacyjnym, gdyż średniookresowe czynniki wzrostu cen nieruchomości mają w Polsce charakter strukturalny (niezaspokojona potrzeba mieszkań, przeludnienie dostępnych lokali).
https://www.pekao.com.pl/analizy-makroe ... cb5cb01f59Zabawne jest to, że pokrywa się to z moimi wyliczeniami, w 2027 ceny mogą być lekko wyższe niż teraz, ja jedynie przewiduje wyższą korektę do tego czasu z jakieś -10%
. Dla ułatwienia tutaj masz lepszy wykresik.