Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[anubis]

No to wszystko jasne anubis. Ty po prostu z grupy która udowadnia swoje tezy jednak i racjonalizuje wybór niekupowania mieszkania (i niekupienia w ciągu ostatnich 3 lat zapewne). To przynajmniej wiemy na czym stoimy.
Będziesz czytał i rozumiał, że ceny spadają i tak sobie to wizualizował i tak też przekonywał innych. Tylko po co?

Nie w ciągu 3 lat. Zacząłem szukać z końcem 2019 roku, kiedy rynek był rozgrzany do czerwoności. Miałem kasę na stole i byłem w stanie dać bardzo dużo za mieszkanie. Nie wierzyłem wtedy, że cokolwiek spadnie, a jak ktoś mi tak mówił to śmiałem się, że może i jest drogo, ale w Krakowie to pompowanie cen potrwa jeszcze z 5 lat.

Jak masz coś wspólnego z nieruchomościami (miałaś wtedy) to wiesz jak to wyglądało. Dwa tygodnie i pół budynku nie ma, w biurach pośrednictwa licytacje, no trochę można było się załamać, nawet nie z powodu cen tylko tragicznie niskiej dostępności ofert.

Mało by wtedy brakowało a w ogóle nie mielibyście tutaj anubisa. Mieszkanie, które chciałem kupić na wtórnym, na osiedlu które mi pasowało zeszło wtedy w kilka godzin. Po prostu przede mną przyjechał gość z przedwstępną, nie wiem czy nie minęliśmy się samochodami pod budynkiem. Dzisiaj na tym samym osiedlu są wystawione dwa kolejne mieszkania i tak sobie czekają na lepsze czasy po kilka miesięcy.

A potem nadeszła pandemia i rynek się ucywilizował. Fakt, że ceny wszędzie nie spadły (ale ciężko mówić, że w ogóle nie spadły, bo na kilku inwestycjach spadły ewidentnie), ale już ten jeden czynnik - dostępność ofert - jest bez porównania.

Myślę, że ludzie, którzy dopiero teraz zaczynają szukać nie mają do końca świadomości jak bardzo sytuacja już się zmieniła.

Co do Twoich promocji, zwłaszcza dla bloków na wczesnych etapach budowy... powiem Ci tez jak działają developerzy (choc to dla analityka tego rynku nie powinien być szok szok). Developerzy sondują rynek. Próbują ile mogą z niego wycisnąć na danej inwestycji. Jakbyś dobrze śledził rynek to wiedziałbyś, że byli tez tacy, którzy wystawiali inwestycje z jakimiś cenami, jak widzieli, ze za duze zainteresowanie (tzn za tanio) kasowali i rozpoczynali sprzedaż jeszcze raz (kasując tez umowy rezerwacyjne, tak tak bylo). Teraz developerzy dają ceny z czapy po to żeby zobaczyć czy i ile osób kupi. Jak kupi super. Nie kupi to na gorszych mieszkaniach (lub nawet tych samych) zejdą z ceny i tak są na plusie, a nic ich to nie kosztuje.
Takze promek od juz sztucznie sondowanych przy wzrostach cen chyba nie zaliczasz do spadków cen??

Może tak działa deweloperska drobnica, ktoś kto buduje 10 mieszkań i "sonduje rynek". Pomijam już aspekt legalności takich działań, bo o ile potrafię sobie wyobrazić anulowanie rezerwacji to nie wiem na czym miałoby polegać "kasowanie" umowy deweloperskiej i czy to w ogóle jest możliwe. U giełdowych deweloperów to z takimi praktykami się nie spotkałem, a jeżeli gdzieś w Krakowie podziało się tak, że odpalono ofertę, a potem pokasowano ludziom rezerwacje to chętnie poczytam gdzie. Za to na forum jest kilka przykładów gdzie "sondowanie rynku" sprowadzało się do nawet trzykrotnego obniżania ceny ofertowej, czasami wraz ze zmianą szaty graficznej strony.

BTW1. Aby zaraz nie było, że jestem od developera czy inne takie wycieczki.
Ja z żadnej z powyższych wymienionych przez Ciebie grup nie jestem. Pośrednikiem (licencjonowanym zreszta) bylam w latach które już wymieniłam do tego jestem po studiach z gospodarki nieruchomościami oraz szacowaniu nieruchomości podyplomowo. Mysle, z nie możesz mnie nazwać osoba która nie ma pojęcia, bo jeszcze mocno rynek sledze od 2011 roku (tylko w Krakowie, głównie Śródmieście;P ).
Znam cykle i metody szacowania i te Twoje wykresiki takze. Podobnie jak i analitycy w zeszłym roku, tez na nie liczyli w swoich opiniach, które kopiowałeś i co? I nico... mamy 13-14k na Dąbiu.

BTW2.
Nie jestem na kupnie, ani nie racjonalizuje kupna. Mieszkania kupowałam w latach 2011 - Pawia, ani jednego miesiąca przestoju w najmie (takze w pandemii), Eldorado 2015 (obecnie mieszkam), Mogilska (wynajete) najsłabsze, no ale w dobrej cenie jeszcze bo umowa z roku 2017, rok temu kupione Semaco Lema (duże, dla nas do mieszkania) takze glod nieruchomościowy mam dawno zaspokojony. FOMO czy inne Twoje mnie nie dotycza. Z dużym spokojem patrze na rynek, wierz mi. Nie czekam na spadki, nie boję się wzrostów, jak wszystko pierdzielnie 30% to i tak nie spadnie niżej niż kupilam, a jak spadnie to się odbije (pamiętasz jeden z początkowych wykresikow Twojego blogera (?)) Ten taki co idzie cały czas do góry raz wolniej raz szybciej?
No chyba, że wróżysz nam tu druga Grecję czy Hiszpanie to może zacznę wyprzedawać.

No to nie jesteś w tym neutralna. Skoro masz tyle inwestycyjnych nieruchomości to masz do wyboru albo dalej je wynajmować, albo skorzystać z któregoś z mikrocykli i je sprzedać. Skoro piszesz o Grecji czy Hiszpanii to masz świadomość jakie są ryzyka skrajne. Tak, jest taki scenariusz, jego podstawy to "wróżenie z fusów", ale mimo wszystko to też scenariusz rzeczywisty.

Powołujesz się na ceny ofertowe (zapominając o rzeczywistych transakcjach, co do których też już są twarde dane), trywializujesz inne informacje ("wykresiki"). No sorry, trochę to brzmi jak zakupy oparte w jakiejś mierze o FOMO.

Ale jedno jestem w stanie przyznać, co do zakupów na potrzeby własne - jeśli znalazłaś mieszkanie, które Ci pasuje i na które Cię stać, co do którego nie musisz lewarować się nie wiadomo jak kredytem to jasne, bierz. Też bym tak zrobił. Ja takiego nie znalazłem, a obecna sytuacja na rynku skutecznie zniechęca mnie do pójścia w kompromisy, na które poszedłbym pewnie przed pandemią.

Ale nabijanie się z frajerstwa innych samemu siedząc w najmowanym mieszkaniu

To już są Twoje projekcje. Nigdzie nie nabijam się z "frajerstwa innych". Spoko, ktoś właśnie kupił to chętnie poczytam czym się kierował.

Za to raczej właśnie ci landlordzi próbują sprowadzać do parteru wynajmowanie mieszkania. I to jest absurdalne, bo przy tych cenach co są teraz (a dodatkowo spadają) to mamy w Krakowie gigantyczną promocję na najem, której prawdopodobnie już nigdy nie będzie. Inna sprawa, że nic nie wiesz za ile, na ile umowa itd. Albo pomijasz, że ktoś ma już mieszkanie własnościowe, z którego jest generalnie zadowolny, być może zmieniłby na większe, ale nie ma ciśnienia. Takich ludzi też jest bardzo dużo.

[mariar]

A to osoby z płacą minimalna myślą wogole o zakupie mieszkania w Krakowie?
Jakim cudem?
Zresztą ten wykres jest dość tendycyjny, no ale jak chcecie, niech biedni pozostaną biednymi

Heh, wcześciejszy post zawierał jakąś generyczną bańkę namalowaną w paincie przez hindusa. Mój nie jest gorszy

[anubis]

Heh, wcześciejszy post zawierał jakąś generyczną bańkę namalowaną w paincie przez hindusa. Mój nie jest gorszy

A niekoniecznie. To prawdziwy wykres, oparty o analizę naukową, ale przyznam, że wrzuciłem go raczej dla żartu, bo nie wiem czy się sprawdzi teraz na nieruchomościach. Ale faktem jest, że sprawdzał się już tyle razy w tylu sytuacjach, że stał się czymś w rodzaju ekonomicznego mema.

en.wikipedia.org/wiki/Jean-Paul_Rodrigue

BTW, pamiętacie jak Glapiński w zeszłym roku mówił, że inflacja jest pod kontrolą, jest git, stopy będą na poziomie zero bardzo długo, a w ogóle to może nawet będą ujemne stopy? No cóż, sytuacja zmienia się dynamicznie. mBank im pocisnął i "zapowiedział" wyższe stopy jeszcze w tym roku:

makroekonomia.mbank.pl/136034-inflacja-w-marcu-potwierdzona-na-32-bazowa-39

A to było zaledwie 3 tygodnie temu. W kwietniu inflacja skoczyła jeszcze bardziej i bankier.pl już się rozpisuje, że inflacja uciekła prognozom banku centralnego:

bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-uciekla-projekcjom-NBP-8105466.html

[anubis]

I jak tu nie cieszyć się widząc ciągle wzrosty?! W takim tempie, to do końca roku mieszkania podrożeją o 50%, licząc od początku pandemii. Wybornie

Opierając się nawet o najbardziej optymistyczne dla rynku analizy JLL (bo opierają się one o ankiety największych deweloperów, gdzie jest najlepsza sprzedaż), ceny transakcyjne IV kw. 2019 - IV kw. 2020 zmieniły się w Krakowie o 3.9% i jest to najmniejszy wzrost ze wszystkich miast w Polsce. A jak weźmiemy wtórny, drobnicę pierwotnego itd. to ceny zmieniły się 1% lub spadły 1% (w zleżności od tego, które dane się weźmie). W każdym przypadku "wzrost" jest niższy niż inflacja. Jednocześnie sprzedaż spadła (nie pamiętam już 20, 30%?), oferta gotowych lokali wzrosła, a najem zanurkował.

No ale wiem - ceny ofertowe na otodom są wyższe. Z tego wygenerujemy sobie piękny raport domiporta i rentier.io, który pójdzie na money.pl, bankier.pl, interię i do GW, a do skomentowania zaprosimy Bartosza Turka z HRE Investmetns. Wtedy statystyki wychodzą naprawdę świetne.

[mariar]

anubis, jakby nie patrzeć i nie śmiać się z agencji typu HRE, to nawet oni mieli więcej racji w zeszłym roku niż Ty

[Mateuszkrk93]

Jakby osoby podchodzace do tematu na zimno jak Anibus czy ja miały takie przebicie w mediach jak te małpki z cyrku tudzież handlarze z tureckiego bazaru namawiający na zakup w 2020 tym jakże "najlepszym momencie na zakup" to już dawno ludzie by się zorientowali ile tak naprawdę warte jest mieszkanie w niektórych z tych byle jakich bloczysk które w ostatnim czasie się buduje
I może nie zadłużaliby się na to na 20-30 lat.

Bo jednak wynajem to wynajem (drożej, ale jaka wolność piękna i brak zmartwień), a kredyt to kredyt (poważne zobowiązania, konieczność zapewnienia kasy na spłatę oraz trzeba bardziej dbać i każdy remont i wybite lustro boli w kieszeń).
Nie wpomiminajac ryzyka kredytowego. Niektórzy myślą, że jak przestaną spłacać to bank zabierze mieszkanie i już bo to przecież hipoteka. Otoz NIE.
Bank wyceni ile jest warte na dany moment, sprawdzi ile zostało do spłacenia, i ewentualne braki wyegzekwuje przez komornika. Oczywiście scenariusz bardzo bardzo mało prawdopodobny. Bardziej możliwy jest taki, że wyceni na tyle, ze po licytacji nic nie zostanie albo kilkadziesiąt tysięcy, i zostaje się z niczym, bez kasy i bez mieszkania czyli jak przy wynajmie.
Zawsze można próbować sprzedać w porę, ale w tym momencie rynek wtórny nie ma się dobrze, dużo ofert na pierwotnym bez PCC.
Oczywiście takie ryzyko jest znikome przy wkładach własnych rzędu 50%.

[mariar]

Jakby osoby podchodzace do tematu na zimno jak Anibus czy ja miały takie przebicie w mediach jak te małpki z cyrku tudzież handlarze z tureckiego bazaru namawiający na zakup w 2020 tym jakże "najlepszym momencie na zakup" to już dawno ludzie by się zorientowali ile tak naprawdę warte jest mieszkanie w niektórych z tych byle jakich bloczysk które w ostatnim czasie się buduje
I może nie zadłużaliby się na to na 20-30 lat.

Bo jednak wynajem to wynajem (drożej, ale jaka wolność piękna i brak zmartwień), a kredyt to kredyt (poważne zobowiązania, konieczność zapewnienia kasy na spłatę oraz trzeba bardziej dbać i każdy remont i wybite lustro boli w kieszeń).
Nie wpomiminajac ryzyka kredytowego. Niektórzy myślą, że jak przestaną spłacać to bank zabierze mieszkanie i już bo to przecież hipoteka. Otoz NIE.
Bank wyceni ile jest warte na dany moment, sprawdzi ile zostało do spłacenia, i ewentualne braki wyegzekwuje przez komornika. Oczywiście scenariusz bardzo bardzo mało prawdopodobny. Bardziej możliwy jest taki, że wyceni na tyle, ze po licytacji nic nie zostanie albo kilkadziesiąt tysięcy, i zostaje się z niczym, bez kasy i bez mieszkania czyli jak przy wynajmie.
Zawsze można próbować sprzedać w porę, ale w tym momencie rynek wtórny nie ma się dobrze, dużo ofert na pierwotnym bez PCC.
Oczywiście takie ryzyko jest znikome przy wkładach własnych rzędu 50%.

nie mierz wszystkich swoją miarą, jest tu spora część ludzi którzy kupili za gotówkę. Ja sam kupowałem 60% gotówka 40% kredyt i dla mnie większą wolnością jest myśl że mieszkanie w którym mieszkam może stanieć o kilka % (kiedy oszczędzam na nim 5% w porównaniu do najmu) niż myśl że nie mam co zrobić z kasą a mieszkania w ciąż drożeją :>

Jakby osoby podchodzace do tematu na zimno jak Anibus czy ja miały takie przebicie w mediach jak te małpki z cyrku

Problem w tym, że to wy jestescie tymi małpkami. A handlarze z tureckiego bazaru sobie spijają śmietankę :> Tak to własnie działa Jakby ekonomista usłyszał że głupi token będzie kosztować 3000usd to by się za glowe złapał. A ludzie i tak kupują bo chcą mieć więcej, bo chcą mieć swoje, bo mają kase.. Maja gdzieś że jest prawdopodobieństwo że nie bedzie napływu migrantów i PL sie wyludni za 20 lat..

[asander]

Można powiedzieć, że przez takie gadanie nie jeden nie kupił np. w 2016 i teraz pluje sobie w brodę i ma żal do Anibusa...

Nawet gdyby Anibus dostawał za te porady (a raczej jedynie swoje opinie) kasę to i tak każdy sam podejmuje decyzje i to on/ona ponosi za nie 100% odpowiedzialność.

W gospodarce, w tym na rynku nieruchomości istnieją cykle krótko/średnio i długo terminowe, to fakt, w związku z tym na 100% przed nami wystąpi kiedyś kolejne lokalne maksimum, a po nim kolejne lokalne minimum. Kiedy to będzie? Nikt tego nie wie na 100%, ale nawet w tym podesłanym wcześniej zapisie konferencji "XVII Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych 2021" była mowa o potencjalnej bańce w perspektywie 5 lat...Chyba, każdy widzi że z tym rynkiem obecnie dzieje się coś dziwnego (najem spada, ceny kupna rosną, i to szybko). Wydaje mi się, że developerzy zachowują się obecnie jak tłuste wykarmione koty, w ostatnich latach zgromadzili tyle środków, że dziś nie muszą sprzedawać od razu po wystawieniu. Stąd zaporowe dla wielu ceny. W mojej opinii ceny jeszcze jakiś czas będą wolno rosły, po czym nastąpi raczej lekka korekta. Więc jak ktoś rozważa kupno dla siebie, ma min. 30% wkładu własnego, i przede wszystkim znajdzie coś pod siebie to ja bym kupował. Suma summarum w Krakowie i tak będzie już raczej drogo, a ceny z przed dekady raczej nie wrócą nigdy. No chyba, że nas wyp... z UE, co też nie jest dziś scenariuszem niemożliwym . Inwestycyjnie natomiast bym nie kupował.

To co obserwujemy dziś po roku pandemii ma sporo wspólnego z efektem FOMO, sam się na tym łapię, i Anibus również, bo sam mam nadwyżki i nie chciałbym być stratny. Natomiast nie chcę być też jeleniem "Bądź ostrożny kiedy inni są chciwi.." W.B. Osobiście zrobiłem błąd, że nie kupowałem w 2016 na kredyt kiedy ceny były przystępne. Ceny wzrosły o wiele bardziej niż moje zarobki (IT).

Czy mieszkania w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź) będą wkrótce w ogóle dostępne dla mniej zarabiających? Kto wie, może PL zmierza pomału do modelu zachodniego, gdzie własne mieszkanie jest dobrem luksusowym, a większość jest skazana na wynajem? W takim Berlinie 80% jest wynajmowane (przy 2% katastrze), w Szwajcarii są całe osiedla tylko na wynajem. Kogo dziś stać na kupno mieszkania na własne potrzeby w śródmieściu? 700-800+ tys. nawet dla branży IT to kwota, której lekko się nie wydaje. Żadne programy pomocowe rządu tego nie zmienią, mieszkanie+ to klapa (dlaczego rządowi to nie wyszło?), a dopłaty jedynie skutkowały jeszcze większym wzrostem cen (dla wszystkich, jednak z większą szkodą dla uboższych). Wspólny rynek, to wspólny rynek. Czy polskie duże miasta czeka to co Dolinę Krzemową, gdzie lokalsów zwykle nie będzie stać na własne lokum?

Krakow potrzebuje tanich mieszkań by się rozwijać

Obawiam się, że to teza nie do końca prawdziwa, a przynajmniej nie w perspektywie krótko i średnioterminowej, zwykle wciąż jest wystarczająco wiele zamożnych osób, które będą tu żyć i to miasto rozwijać (czytaj konsumować). Oni raczej kupią drugą nieruchomość pod miastem niż zwrócą mieszkanie na rynek wtórny. Zawsze znajdą się też tacy, wystarczająco zdesperowani aby zadłużyć się pod korek i również jakoś to miasto "rozwijać". Polska myślę jest zbyt mała, a Kraków mimo wszystko zbyt "magnetyczny" aby się od niego masy odwróciły. Takie moje dywagacje, zobaczymy za 15-30 lat.

[Mateuszkrk93]

Naiwny jesteś kolego, kupiłem swoje pierwsze mieszkanie w 2015
Oczywiście, że spijają śmietankę, przecież rekordowe zyski deweloperów były w 2020 kiedy mamili klientów zwiększonymi kosztami budowy (biedactwa ) ale jednak smacznego pozyskaje życzyć tym którzy za tą śmietankę zapłacili.

Jeśli chodzi o mieszkania dla siebie ogromna większość jest kredytowana w większym, czasem mniejszym stopniu, świadczy o tym wysoka ilość wniosków kredytowych. Co innego inwestycyjne gdzie mówimy o milionerach, dla których mieszkania to tylko część ich portfela inwestycyjnego.

[anubis]

Czy mieszkania w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź) będą wkrótce w ogóle dostępne dla mniej zarabiających? Kto wie, może PL zmierza pomału do modelu zachodniego, gdzie własne mieszkanie jest dobrem luksusowym, a większość jest skazana na wynajem? W takim Berlinie 80% jest wynajmowane (przy 2% katastru), w Szwajcarii są całe osiedla tylko na wynajem. Kogo dziś stać na kupno mieszkania na własne potrzeby w śródmieściu? 700-800+ tys. nawet dla branży IT to kwota, którą lekko się nie wydaje. Żadne programy pomocowe rządu tego nie zmienią, mieszkanie+ to klapa (dlaczego rządowi to nie wyszło?), a dopłaty jedynie skutkowały jeszcze większym wzrostem cen (dla wszystkich, jednak z większą szkodą dla uboższych). Wspólny rynek, to wspólny rynek. Czy polskie duże miasta czeka to co Dolinę Krzemową, gdzie lokalsów zwykle nie będzie stać na własne lokum?

Deweloperzy uwielbiają o tym pisać i snują wizję Krakowa w roli drugiego Berlina, gdzie królują fundusze, a ceny sprzedaży są tak oderwane, że już nikogo normalnego na nie nie stać, obojętnie przy pracuje w IT czy gdzieś tam.

A prawda jest taka, że Kraków Berlinem nie jest i nie będzie. Funduszy u nas jest tak mało, że prościej na mieście spotkać jednorożca, a jak już się jakiś pojawi to jest sensacja i o zakupie pakietu piszą co najmniej 3 dzienniki.

Dzieje się tak dlatego, że w Polsce prawo nie sprzyja zakupom pod najem. Prawo lokatorskie jest jednym z najbardziej surowych w Europie. Nie ma też klimatu do najmowania, ludzie nie chcą tego robić. U nas dominuje model własnościowy i taki zostanie, a trendy demograficzne z czasem to tylko przypieczętują.

Zresztą z perspektywy fundów czy wydać 0,5 mld w Krakowie czy 0,1 mld w Berlinie to biznes jest taki sam (zwrot z najmu) i lepiej oraz pewniej inwestuje się na zachodzie. Jedyne co by to mogło zmienić to wewnętrzny, instytucjonalny rynek najmu, ale jakoś jednak podmioty, które mogłyby najszybciej taki rynek utworzyć, tj. deweloperzy, wolą budować pod sprzedaż. Wprawdzie w sejmie jest konsultowana ustawa o REIT-ach, ale ona robi już chyba trzecie koło i szczerze wątpię żeby przeszła w innym kształcie (jeśli już) niż pod nieruchomości komercyjne.