Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[ralf]

dalej to niemały bilans dodatni a nie wyssane bzdury o tym, że imigracji nie ma albo jest ujemna.
12k w ciągu 3 lat to ok 1.5% rocznie w stosunku do całości zarejestrowanych mieszkańców Krakowa

Z matematyki dwója albo jedynka, to jest rocznie 0,2% to mniej pewnie niż błąd pomiaru tych wartości. Można spokojnie przyjąć, że nie ma migracji a zestawiając ją z budowanymi mieszkaniami to przepaść.

[krakus1891]

póki co rozmawiamy o faktach i tym co było przez ostatnie 20 lat ...

Raczej rozmawiamy o tym czy nadal warto a nie czy kiedyś było warto ... ,

pokazujesz wartości skrajne, wrzuć w xls ostatnie 20 lat wtedy wyjdzie Ci obraz jak wygląda "średnia".
równie dobrze możesz pokazać ostatnie 5 lat albo ostatnie 7 a nie ostatnie 13 ....

Ty zaś wliczasz do tego okres 2006-2008 , gedzie ceny się podwoiły .
Pokazuje okres od szczytu ostatnietgo cyklu do teraz bo njaprawodpodobniej teraz mamy też szczyt tego cyklu , wydaje mi się że takie podjeśćie jest znacznie mniej zafałszowane.

pokaż te ceny na przestrzeni ostatnich 20 lat, podlicz przychód per rok i podziel przez 20, wtedy wyjdą realne wartości ...

No ale liczymy przy zakupie mieszkania za gotówkę , czy na kredyt, jak liczymy koszty eksploatacyjne, zalania, itp ... ilość pustostanów, niepłacącego najemcę . Napisałeś o 4 % rocznym wzroście cen najmu , nawet jak policzymy za ostatnie 20 lat to nie wyjdzie 4 % rocznego wzrostu , a biorąc pod uwagę inflacje na początku lat 2000 która była dwucyfrowa , to rachunek wyjdzie dalej grubo poniżej inflacji ...

dalej gdybanie, za ile to się zmieni za 5 czy 10 lat ?

jakie gdybanie , rentowności z najmu , systematycznie spadają od lat, bo rośnie nadwyżka liczby mieszkań nad potrzebami, to jest fakt ...

co z imigracją ? zwłaszcza ze wsi do miast.
wsie wymierają, Kraków póki co ma bilans dodatni - kwestia trendu.

Od 30 lat populacja Krakowa stoii niemal w miejscu, tak więc saldo migracji jest 0 , za to puchną nam okoliczne wsie i miasteczka.
Mieliśmy suburbanizacje, wchodzimy w deurbanizacje , i masz racje to jest naturalny trend ...

Jak masz gotówkę, którą możesz obracać, to co za problem?

To zdecyduj się kredyt czy , gotówka , pisałeś że "kredyt na hipo to nieopodatkowany dochód"

zawsze może spłacić kredyt,

pod warunkiem że dysponujemy gotówką pozwalającą na spłatę takiego kredytu

a do tego czasu 80% posiadanej kwoty inwestować w inne aktywa.

Jeśli nieruchomość kupiona jest za gotówkę lub dysponujemy gotówką aby w każdej chwili cały kredyt spłacic , to jak nabardziej.

Na przestrzeni 10-15 lat znajdziesz moment, żeby wyjść z zyskiem, kredyt na 5 lat możesz wziąć ze stałą stopą.

I tu leży sedno problemu , jak będzie wyglądał ten kolejny cykl czyli te 10-15 lat , bo ja mam obawy że za sprawą demografii będzie wyglądał jak w Japonii, najpierw głęboka korekta a potem stabilizacja na dnie , na długie lata .

Idąc torem gdybania, mają wejść kredyty "mieszkanie za klucz" itd. Wejście w strefę EUR -> Wzorem zachodu koszty kredu są minimalne.

[/quote]

Tylko nie bierzesz pod uwagę jednej kluczowej rzeczy , a mianowicie przy zachodnich standardach kredytów , będziemy mieli zachodnie zasady liczenia zdolności kredytowych. Zasada klucze za dług i stała stopa przez cały okres kredytowania oznacza iż zdolność to maks. 20-30 % rozporządzalnego dochodu a nie 50-60 % jak jest obecnie . Jeszcze niedawno para ze średnimi krajowymi miała ponad 1 mln zdolności, i przy dochodach netto 8 tys. ratę na poziomie 5 tys. , na "zachodnich zasadach" maks rata to 1,5-2,4 tys/mc a zdolność kredytowa na 300-400 tys.
Takie zasady kredytowania to tak 50-60 % korekta cen .
Tu też się z Toba zgodzę że idziemy w kierunku przerzucania odpowiedzialności na banki , a co za tym idzie ograniczania zdolności kredytowych.

[NeVeS]

Evergrande nie zapłacił wczoraj należności, także brakuje już tylko oficjalnego ogłoszenie niewypłacalności. Czy rynki finansowe w jakiś sposób zareagowały? Ani trochę, Chiny zaczęły luzować politykę pieniężną, i zamiast tego mieliśmy rajd na chińskich aktywach. Także póki co czarny łabędź nie wypalił

[ziomek_szuka]

Evergrande nie zapłacił wczoraj należności, także brakuje już tylko oficjalnego ogłoszenie niewypłacalności. Czy rynki finansowe w jakiś sposób zareagowały? Ani trochę, Chiny zaczęły luzować politykę pieniężną, i zamiast tego mieliśmy rajd na chińskich aktywach. Także póki co czarny łabędź nie wypalił

Chwilowy, pierwszy duży wyrzut emocji na rynkach był już wcześniej, długotrwałe skutki pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomość trwają latami, więc zamin to się rozleje dalej może minąć sporo czasu Nastroje przynajmniej w China na pewno w developerce nie są już teraz do odratowania sam evergrande od szczytu zjechał już o 90% łacznie...

[krakus1891]

Evergrande nie zapłacił wczoraj należności, także brakuje już tylko oficjalnego ogłoszenie niewypłacalności. Czy rynki finansowe w jakiś sposób zareagowały? Ani trochę, Chiny zaczęły luzować politykę pieniężną, i zamiast tego mieliśmy rajd na chińskich aktywach. Także póki co czarny łabędź nie wypalił

Tego to nie wiadomo ...
Przypomnę kalendarium kryzysu w 2008 r .
1. Listopad 2006 Podniesienie przez FED stóp do 5,25 %
2. 2007 r spadek cen nieruchomości, wzrost liczby niespłacanych kredytów , obniżenie stóp do 2 %
3. Lipec 2007 bankructwo funduszy hedgingowych banku Bear Stearns
4. Marzec i kwiecień 2008 -dokapitalizowanie , Merrill Lynch, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Lehman Brothers, Citigroup
5. 15 września 2008 bankructwo Lehman Brothers.
6. Listopad 2009 obniżenie ratingów Grecji
7. maj 2010 plan ratunkowy dla Grecji.

Od pierwszych symptomów problemów na rynku nieruchomości w USA do rozlania się kryzysu na cały świat i bankructwa Grecji minęły prawie 3-4 lata.
Teraz wiemy że upadek Lehman Brother to był czarny łabędź.
Chiny w zeszłym roku podobnie jak FED w 2006 przekręciły kurek dla zadłużania się , w podobnym czasie jak w USA w Chinach zaczynają spadać ceny i bankrutować pierwsze instytucje związane z nieruchomościami w USA był to Bear Sterns , w Chinach Evergrande, więc chiny zaczynają podobnie jak FED luzowanie ... .
Jeśli chodzi o Evergrande jesteśmy w tym samym momencie co Lehman na wiosne w 2008 r.
Cały świat zaczyna się oswajać z tym że inflacja to nie będzie krótki epizodem ... , więc kwestią czasu jest kiedy zacznie się walczenie z nią ... , a widać że wszyscy się tego boja jak ognia ... , bo baniek na świecie mamy od groma ... , od nieruchomości przez giełdy, na krypotowalutach kończąc ... .
Kryzys to jest powolny proces który rozkłąda się na lata , a że teraz mamy szum informacyjny , to cięzko się w bierzącej rzeczywistości połapać, historycznie bardzo łatwo się analizuje , bo odpada nam cały szum informacyjny.

[SmokWawelski]

Evergrande nie zapłacił wczoraj należności, także brakuje już tylko oficjalnego ogłoszenie niewypłacalności. Czy rynki finansowe w jakiś sposób zareagowały? Ani trochę, Chiny zaczęły luzować politykę pieniężną, i zamiast tego mieliśmy rajd na chińskich aktywach. Także póki co czarny łabędź nie wypalił

Tego to nie wiadomo ...
Przypomnę kalendarium kryzysu w 2008 r .
1. Listopad 2006 Podniesienie przez FED stóp do 5,25 %
2. 2007 r spadek cen nieruchomości, wzrost liczby niespłacanych kredytów , obniżenie stóp do 2 %
3. Lipec 2007 bankructwo funduszy hedgingowych banku Bear Stearns
4. Marzec i kwiecień 2008 -dokapitalizowanie , Merrill Lynch, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Lehman Brothers, Citigroup
5. 15 września 2008 bankructwo Lehman Brothers.
6. Listopad 2009 obniżenie ratingów Grecji
7. maj 2010 plan ratunkowy dla Grecji.

Od pierwszych symptomów problemów na rynku nieruchomości w USA do rozlania się kryzysu na cały świat i bankructwa Grecji minęły prawie 3-4 lata.
Teraz wiemy że upadek Lehman Brother to był czarny łabędź.
Chiny w zeszłym roku podobnie jak FED w 2006 przekręciły kurek dla zadłużania się , w podobnym czasie jak w USA w Chinach zaczynają spadać ceny i bankrutować pierwsze instytucje związane z nieruchomościami w USA był to Bear Sterns , w Chinach Evergrande, więc chiny zaczynają podobnie jak FED luzowanie ... .
Jeśli chodzi o Evergrande jesteśmy w tym samym momencie co Lehman na wiosne w 2008 r.
Cały świat zaczyna się oswajać z tym że inflacja to nie będzie krótki epizodem ... , więc kwestią czasu jest kiedy zacznie się walczenie z nią ... , a widać że wszyscy się tego boja jak ognia ... , bo baniek na świecie mamy od groma ... , od nieruchomości przez giełdy, na krypotowalutach kończąc ... .
Kryzys to jest powolny proces który rozkłąda się na lata , a że teraz mamy szum informacyjny , to cięzko się w bierzącej rzeczywistości połapać, historycznie bardzo łatwo się analizuje , bo odpada nam cały szum informacyjny.

Ty to przypominasz od 2019 roku...tyle, ze od tego czasu ceny w Krakowie wzrosly masakrycznie, a juz wtedy mialo byc taniej.
Nawet pandemia nie zatrzymala trendu. Przypominaj zatem dalej....Ale moze lepiej o zyczeniach swiatecznych....

[krakus1891]

Ty to przypominasz od 2019 roku...tyle, ze od tego czasu ceny w Krakowie wzrosly masakrycznie, a juz wtedy mialo byc taniej.
Nawet pandemia nie zatrzymala trendu. Przypominaj zatem dalej....Ale moze lepiej o zyczeniach swiatecznych....

Tak masz racje ceny wzrosły , i czego to dowodzi ??, Że "tym razem jest inaczej"? , czy że ekstremalny pandemiczny dodruk opóźnił nadejście kryzysu ? ...

[anubis]

Teraz ten dodruk przychodzi spłacić i kolejne kraje, jak ziemia okrągła, podnoszą stopy procentowe. To będzie naprawdę szczęśliwa sytuacja jak się zatrzyma na 3,5%, bo to by oznaczało, że odpadną czynniki zewnętrzne (na ironię: prawie te same za które obwiniamy wzrost inflacji).

Mamy opóźniony scenariusz kryzysowy do kwadratu, bo zaciągnęliśmy w gospodarce ogromny dług.

Podobno już z parkietu uciekli inwestorzy. Muzyka przestała grać. Tak nagle i po prostu. Pytanie więc jakie ceny będą w stanie płacić konsumenci, ale obawiam się, że dużo, dużo niższe niż te oferowane, pomijając już nawet spadek zdolności kredytowej.

Pytanie więc czy zaraz nie zobaczymy obniżania cen na wyścigi. Na razie jest jeszcze przed świętami, więc pewnie dużo sprzedających odracza sobie decyzje na po świętach, również deweloperzy.

Możemy mieć zupełnie odwrotną sytuację co w styczniu 2021 - jak wtedy wszyscy ruszyli na zakupy to pytanie czy teraz wszyscy nie ruszą do sprzedaży.

[SmokWawelski]

Mozemy nadal fantazjowac, jak tutaj od 3 lat. Poki co ceny transakcyjne jednak sukcesywnie rosna w Krakowie z kwartalu na kwartal, czego mozna sie bylo spodziewac.. Piszemy tu zatem o faktach ...czy o fantazjach nielicznych tych, co wynajmuja od kogos, splacajac komus kredyt inwestycyjny? ...to kluczowe pytanie...

[SmokWawelski]

Ty to przypominasz od 2019 roku...tyle, ze od tego czasu ceny w Krakowie wzrosly masakrycznie, a juz wtedy mialo byc taniej.
Nawet pandemia nie zatrzymala trendu. Przypominaj zatem dalej....Ale moze lepiej o zyczeniach swiatecznych....

Tak masz racje ceny wzrosły , i czego to dowodzi ??, Że "tym razem jest inaczej"? , czy że ekstremalny pandemiczny dodruk opóźnił nadejście kryzysu ? ...

Dowodzi to wlasnie tego, ze ceny zamiast spadac , co tutaj wiesciles, konsekwentnie rosna i zamiast spasc w 2019 (co odwaznie tu wiesciles w tasiemcowych analyzah), wzrosly o kolejne 30%. Porazka w prognozach...nieprawdaz? Ile teraz musialyby spasc , zeby spotkac sie z twoimi fantazjami (wylyczenjami)? 50% ? 70%? Krakus...bujaj dalej...pytanie kogo....?