Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[NeVeS]

Evergrande ogólnie to nie przynosi strat, to jest zyskowny biznes. Problem jest w tym, że zadłużyli się mocno na rozwój, a Chiny rok temu wprowadziły regulację bardzo ograniczającą tak mocne lewarowanie się i teraz mają problem z obsługą długu, przy spadającej koniunkturze na azjatyckim rynku nieruchomości.

Dla przykładu: polscy deweloperzy jadą powszechnie na potężnym kredycie w formie obligacji na Catalyst. Jak cokolwiek się wydarzy, że jeden z nich nie zrolluje tych bondów to wszyscy posypią się jak domino. A bondy kupują w znacznej mierze banki i inny, spory kapitał. No i teraz przyjmijmy, że wydarzy się coś (upadek Evergrande?), że banki i inni powiedzą pass. Na rynek natychmiast trafia potężna ilość mieszkań na promocji, część deweloperów pada, inne mieszkania sprzedaje syndyk. 2008 rok to mały pikuś przy tym zadłużeniu, co jest teraz.

Żaden z polskich deweloperów nie jest zadłużony w takim stopniu jak Evergrande w stosunku do kapitału. Na rynku jest olbrzymia nadpłynność gotówki, więc również nie widzę w jaki cudowny sposób któryś z deweloperów nie mógłby obecnie rolować długu. Ani tego w jaki sposób upadek jednego dewelopera miałby pociągnąć innych. Także wszelkie scenariusze w których wieszczysz upadek deweloperów od już prawie dwóch lat to sci-fi. Firmy nie upadają z miesiąca na miesiąc. Evergrande chyli się ku upadkowi już prawie rok ...

Odwrócenie koniunktury z powodu stóp procentowych czy kolejnych fal epidemii jest znacznie bardziej prawdopodobne. A najbardziej prawdopodobne to jest odwrócenie koniunktury jedynie w segmencie premium nastawionym na najem turystyczny. Bo tutaj ceny praktycznie są bez zmian od początku epidemii.

[Ekonomistaiznawca]

Evergrande ogólnie to nie przynosi strat, to jest zyskowny biznes. Problem jest w tym, że zadłużyli się mocno na rozwój, a Chiny rok temu wprowadziły regulację bardzo ograniczającą tak mocne lewarowanie się i teraz mają problem z obsługą długu, przy spadającej koniunkturze na azjatyckim rynku nieruchomości.

Dla przykładu: polscy deweloperzy jadą powszechnie na potężnym kredycie w formie obligacji na Catalyst. Jak cokolwiek się wydarzy, że jeden z nich nie zrolluje tych bondów to wszyscy posypią się jak domino. A bondy kupują w znacznej mierze banki i inny, spory kapitał. No i teraz przyjmijmy, że wydarzy się coś (upadek Evergrande?), że banki i inni powiedzą pass. Na rynek natychmiast trafia potężna ilość mieszkań na promocji, część deweloperów pada, inne mieszkania sprzedaje syndyk. 2008 rok to mały pikuś przy tym zadłużeniu, co jest teraz.

Żaden z polskich deweloperów nie jest zadłużony w takim stopniu jak Evergrande w stosunku do kapitału. Na rynku jest olbrzymia nadpłynność gotówki, więc również nie widzę w jaki cudowny sposób któryś z deweloperów nie mógłby obecnie rolować długu. Ani tego w jaki sposób upadek jednego dewelopera miałby pociągnąć innych. Także wszelkie scenariusze w których wieszczysz upadek deweloperów od już prawie dwóch lat to sci-fi. Firmy nie upadają z miesiąca na miesiąc. Evergrande chyli się ku upadkowi już prawie rok ...

Odwrócenie koniunktury z powodu stóp procentowych czy kolejnych fal epidemii jest znacznie bardziej prawdopodobne. A najbardziej prawdopodobne to jest odwrócenie koniunktury jedynie w segmencie premium nastawionym na najem turystyczny. Bo tutaj ceny praktycznie są bez zmian od początku epidemii.

Ew upadek Evergrade i ew wplyw na swiatowych rynkach akcji spowoduje jedynie ucieczke pd aktywow i jeszcze wieksze zainteresowanie nieruchomosciami. Jak to wplynie na ceny...nie musze dodawac.

[Kefo]

Evergrande ogólnie to nie przynosi strat, to jest zyskowny biznes. Problem jest w tym, że zadłużyli się mocno na rozwój, a Chiny rok temu wprowadziły regulację bardzo ograniczającą tak mocne lewarowanie się i teraz mają problem z obsługą długu, przy spadającej koniunkturze na azjatyckim rynku nieruchomości.

Dla przykładu: polscy deweloperzy jadą powszechnie na potężnym kredycie w formie obligacji na Catalyst. Jak cokolwiek się wydarzy, że jeden z nich nie zrolluje tych bondów to wszyscy posypią się jak domino. A bondy kupują w znacznej mierze banki i inny, spory kapitał. No i teraz przyjmijmy, że wydarzy się coś (upadek Evergrande?), że banki i inni powiedzą pass. Na rynek natychmiast trafia potężna ilość mieszkań na promocji, część deweloperów pada, inne mieszkania sprzedaje syndyk. 2008 rok to mały pikuś przy tym zadłużeniu, co jest teraz.

Żaden z polskich deweloperów nie jest zadłużony w takim stopniu jak Evergrande w stosunku do kapitału. Na rynku jest olbrzymia nadpłynność gotówki, więc również nie widzę w jaki cudowny sposób któryś z deweloperów nie mógłby obecnie rolować długu. Ani tego w jaki sposób upadek jednego dewelopera miałby pociągnąć innych. Także wszelkie scenariusze w których wieszczysz upadek deweloperów od już prawie dwóch lat to sci-fi. Firmy nie upadają z miesiąca na miesiąc. Evergrande chyli się ku upadkowi już prawie rok ...

Odwrócenie koniunktury z powodu stóp procentowych czy kolejnych fal epidemii jest znacznie bardziej prawdopodobne. A najbardziej prawdopodobne to jest odwrócenie koniunktury jedynie w segmencie premium nastawionym na najem turystyczny. Bo tutaj ceny praktycznie są bez zmian od początku epidemii.

Ew upadek Evergrade i ew wplyw na swiatowych rynkach akcji spowoduje jedynie ucieczke pd aktywow i jeszcze wieksze zainteresowanie nieruchomosciami. Jak to wplynie na ceny...nie musze dodawac.

Pewnie w dłuższym okresie, w momencie odbudowy, ale pierw zacznie się szukanie kasy. Co widać po umocnieniu dolara i pukaniu 10 latek obligacji US w górę.

Smacznej kawusi

[Martab]

Ceny na wtórnym przestały rosnąć parę miesięcy temu, a ostatnio spadają. Szczyt był w okresie marzec-maj i jest to realizacja zamierzeń z początku roku kiedy Glapiński mówił o ujemnych stopach.

A Ty jeszcze spisz czy sie przebudziles? Wyslij link, ze ceny na wtornym spadaja bo chyba snisz...

Smacznej kawusi

Spróbuj sprzedać kawalerkę na złocieniu (po filipie) na rynku wtórnym za 10k z metra. A przypomnę ,że nie tak dawno inwestorzy (nie patrząc na szczytową pandemie, maseczki, szczepienia) gromadzili się pod taką okazją i licytowali w górę.

[Mateuszkrk93]

Na pewno jakiś student kupi, w najgorszym wypadku wynajmie za 3tys/msc przecież teraz studenci to sami bogacze, każdy dorabia w prężnie działających restauracjach, hotelach i pubach

A jak nie to rodzice mu kupia bo to najlepsza inwestycja

[Peace]

Otworz moze otodom i sprawdz ile koszuja mieszkania w porownaniu z czasem chocby sprzed pandemi.

Przepraszam, że się wtrącę.

Nie mam takiego porównania, ale domyślam się, że są wyższe.

Warto jednak nie opierać wyceny swojego własnego mieszkania na tym co ktoś wystawił na otodom, bo jest dużo mieszkań przestrzelonych cenowo na zasadzie "a nóż się trafi, że ktoś to za tyle kupi", a potem wisi to miesiącami.

[Ekonomistaiznawca]

Otworz moze otodom i sprawdz ile koszuja mieszkania w porownaniu z czasem chocby sprzed pandemi.

Przepraszam, że się wtrącę.

Nie mam takiego porównania, ale domyślam się, że są wyższe.

Warto jednak nie opierać wyceny swojego własnego mieszkania na tym co ktoś wystawił na otodom, bo jest dużo mieszkań przestrzelonych cenowo na zasadzie "a nóż się trafi, że ktoś to za tyle kupi", a potem wisi to miesiącami.

Oczywiscie. Jednak tabela cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtornym jest juz bardziej wiarygodna. A tam trend jest jednoznaczny. Nie powiem zeby mi to pasowalo...ale trudno zaklinac rzeczywistosc.

[anubis]

Żaden z polskich deweloperów nie jest zadłużony w takim stopniu jak Evergrande w stosunku do kapitału. Na rynku jest olbrzymia nadpłynność gotówki, więc również nie widzę w jaki cudowny sposób któryś z deweloperów nie mógłby obecnie rolować długu. Ani tego w jaki sposób upadek jednego dewelopera miałby pociągnąć innych. Także wszelkie scenariusze w których wieszczysz upadek deweloperów od już prawie dwóch lat to sci-fi. Firmy nie upadają z miesiąca na miesiąc. Evergrande chyli się ku upadkowi już prawie rok ...

Ależ zgoda, nie tylko żaden polski deweloper nie jest tak zadłużony jak Evergrande co wszyscy deweloperzy z Europy razem wzięci nie są tak zadłużeni. To jest skala, którą trudno sobie wyobrazić.

Nie chodzi mi natomiast o wartość nominalną tylko stan rynku. W kwietniu-maju 2020, kiedy sprzedaż była ujemna (więcej zwrotów mieszkań niż sprzedaży) brakowało dosłownie włos żeby rynek się wysypał. Wakacje i ten nagły, pamiętny odwrót wirusa, "powrót do normalności", wakacje kredytowe, tarcze i oczywiście zerowe stopy odwróciły trend i ludzie wrócili do zakupów. Potem jeszcze te zakupy były katalizowane strachem przed "inflacją, która pożera oszczędności". To uratowało deweloperów.

Chodzi mi o to, że praktycznie cały WIG-Nieruchomości leci na lewarze, a jednocześnie 50-70% rynku to tzw. "zakupy inwestycyjne". Jak tych inwestorów braknie, z dowolnego powodu, to firmy mogą paść z miesiąca na miesiąc, pod warunkiem, że to miesiąc skupowania bondów. W 2008 roku deweloperom wystarczyło załamanie sprzedaży, teraz są dodatkowo potwornie zadłużeni. Ulica tak jakoś myśli, tj. że przecież najwyżej deweloperzy będą sprzedawać dłużej. Otóż oni nie mogą sprzedawać dłużej, przynajmniej Ci najwięksi.

Warto jednak nie opierać wyceny swojego własnego mieszkania na tym co ktoś wystawił na otodom, bo jest dużo mieszkań przestrzelonych cenowo na zasadzie "a nóż się trafi, że ktoś to za tyle kupi", a potem wisi to miesiącami.

O tym pisałem parę razy. Ceny transakcyjne (realne zakupy) w ciągu 1,5 roku to wzrost parę procent, to nawet nie pokrywa inflacji. Za to ofertowe wzrosły sporo, ale to jest tylko to co ludzie sobie marzą. Gro tych ofert wisi ponad rok czasu i wraca co jakiś czas na różnych portalach. Po prostu, paradoksalnie, nic na razie w gospodarce się nie wydarzyło, aby organizować wyprzedaż, ludzie nie potrzebują kasy, tarcze i różne pakiety sprawiły, że mają jej wręcz więcej.

W dodatku mało kto zdaje sobie sprawę, że tezauryzacja dotyczy głównie rynku pierwotnego. Ludzie kupowali inwestycyjnie zasadniczo u deweloperów. Stąd takie wrażenie, że mieszkania schodzą jak ciepłe bułeczki - zgoda, ale na rynku pierwotnym. Jak kupisz to aktywo to już w zasadzie nie masz szans na sprzedaż w tej cenie. Dochodzi do takich absurdów, że np. jakiś deweloper wyprzedał 3/4 budynku po 10k, ale obok mieszkania z wtórnego, parę lat starsze, nie chcą w tej cenie schodzić.

[Martab]

Polecasz dalej wynajmować?

[anubis]

Polecasz dalej wynajmować?

Oczywiście, że tak. Najem jest tani i nie zanosi się żeby miał wystrzelić. Oferta jest za duża, a będzie jeszcze większa jak te pustostany trafią na rynek najmu. Turystyka też nie ma szans na odbicie w najbliższym czasie. Nie mamy nawet jednolitej polityki jeśli chodzi o paszporty covidowe. Jeszcze ze dwa tygodnie mieszkania będą schodzić pod studentów, a potem wszyscy będą się zastanawiać co dalej. Mamy wręcz podręcznikowe warunki w których najbardziej opłaca się wynajmować - po gorączce inwestycyjnej, z ogromną ofertą i zdaje się, że tuż przed odwróceniem trendu.

Myślę, że możemy mieć historyczną górkę. To że wyceny są oderwane od fundamentów to raz, ale zwróćcie uwagę, że brakuje też fundamentów pod kolejne wzrosty. Kasa na rynku "skończyła się" gdzieś w okolicach maja. Ludzie się wystrzelali z lokat. Zdolność kredytowa spadła ok. 5% przez Rekomendację S z początku lipca (w uniwersum GW - oczywiście bez echa). Teraz ta zdolność będzie jeszcze mniejsza z każdą podwyżką stóp procentowych. Jak padnie Evergrande lub przejdzie restrukturyzację to pospadają ceny materiałów, już zresztą spadają. Pod co niby mają być teraz wzrosty? Ani spekulacja, ani fundameny, ani oszczędności, ani koszty budowy.