Rentowność wynajmu mieszkania w Krakowie - czy wynajem się dalej opłaca?

[anubis]

Ostatnio w Krakowie na dziesiątkach, jeśli nie setkach balkonów, pojawiły się kolorowe bannery "wynajmę" plus numer telefonu. Piszę o takiej ilości, gdyż ogłoszenia są na praktycznie każdej ulicy, obiektach nowych, starych, no wystarczy wyjść na spacer.

Takiego obrazka w Krakowie chyba nigdy nie było. Owszem, ludzie od zawsze wystawiali ogłoszenia, ale nie tak masowo. Obecnie wszystko wskazuje na to, że mieszkań na wynajem jest więcej niż chętnych i to znacznie, bo ceny najmu w Krakowie spadły najsilniej w Polsce i cały czas spadają.

Z niedawno przeprowadzonej ankiety AMRON wynika, że wyjechała ok. połowa studentów. Ale to też oznacza, że połowa cały czas tu jest. Wydaje mi się jednak, że studenci mają znikomy wpływ na rynek najmu (wbrew pozorom), gdyż szukają raczej najtańszych lokali, mieszkają po kilka osób, no a wisienką na torcie są np. dane z Lublina, miasta wybitnie studenckiego, gdzie jednak podczas pandemii ceny najmu... lekko wzrosły.

Trudno też mi zakładać, żeby spadki cen najmu spowodował odpływ turystów. Owszem, to spora część mieszkaniowego tortu na Starym Mieście, ale to też nie jest tak, żeby na jakimś Dąbiu, Bonarce czy innych Bronowicach królował najem krótkoterminowy.

No więc wszystko wskazuje na to, że za spadki cen najmu odpowiada spadek popytu... wśród samych mieszkańców. Praca zdalna, moda na domki pod miastem itd. - to wszystko zrobiło swoje. Wydaje mi się, że te zmiany są raczej trwałe, bo przecież o ile faktycznie uczelnie były zamknięte to nie ma już od dawna żadnych ograniczeń jeśli chodzi o pracę na miejscu.

Jednocześnie prasa donosi, że ok. 50% zakupów w dużych miastach to tzw. zakupy inwestycyjne.

No i teraz pytanie: czy to się w ogóle jeszcze opłaca? Rozumiem zakup w 2015 roku, ale jakie ROI mamy przy obecnych cenach? Liczymy stan deweloperski + wykończenie + ew. przestoje w szukaniu najemcy + opłaty + jakieś remonty co jakiś czas + większy remont raz na 10 lat.

Zapraszam do dyskusji.

[Martab]

Ostatnio w Krakowie na dziesiątkach, jeśli nie setkach balkonów, pojawiły się kolorowe bannery "wynajmę" plus numer telefonu. Piszę o takiej ilości, gdyż ogłoszenia są na praktycznie każdej ulicy, obiektach nowych, starych, no wystarczy wyjść na spacer.

Efekt szkoleń. Ludzie poszli na nie i się dowiedzieli ,że w ten sposób są w stanie osiągnąć wyższą cenę i zainteresowanie.

No i teraz pytanie: czy to się w ogóle jeszcze opłaca? Rozumiem zakup w 2015 roku, ale jakie ROI mamy przy obecnych cenach? Liczymy stan deweloperski + wykończenie + ew. przestoje w szukaniu najemcy + opłaty + jakieś remonty co jakiś czas + większy remont raz na 10 lat.

Przecież sam mówiłeś, że to FOMO + tezauryzacja, więc jakie znaczenie ma rentowność?
Ludzie więcej zarobili na wzroście cen od 2015 roku niż na najemcach.

[Mateuszkrk93]

Ludzie więcej zarobili na wzroście cen od 2015 roku niż na najemcach.

Zarobią ci co spieniężą na czas.
W temacie wątku, jak ktoś kupił za gotowke 2-3 lata temu to się opłaca. Pewnie są lepsze alternatywy na rynku inwestycji finansowych, ale to nie oznacza się nie opłaca.
Jeśli ktoś kupuje dopiero teraz to moim zdaniem się już nie opłaca, bo i najemców mniej i prawdopodobieństwo spadków cen jest wysokie. A to taka inwestycje czyni zbyt ryzykowana w stosunku do potencjalnego zwrotu.

[NeVeS]

Wyciąganie jakichkolwiek wniosków teraz jest bez sensu, trzeba poczekać do października, bo sytuacja może się zmienić diametralnie. Żadnego inwestora nie interesuje ROI w obecnej chwili, tylko ROI w przyszłości.

[anubis]

Jak dla mnie ma to znaczenie.

Mieszkanie 50 metrów, wyceniane 12k za metr. 600k + wykończenie 2k z metra = 700k. Do tego wypada kupić miejsce postojowe i komórkę, liczmy 50k + 20k. Daje to 770k.

Przyjmijmy ROI 5%, aby chroniło przed inflacją, a przynajmniej się z nią zrównało. Wychodzi, że miesięczny czynsz musiałby wynieść 3200 + opłaty, czyli bardzo optymistycznie licząc w zakresie tych ostatnich, ktoś za taki lokal musiałby dawał 4000 zł miesięcznie, aby inwestorowi się jako tako spinało.

Ale przyjmijmy, że jeden miesiąc w roku to martwy okres na szukanie lokatora. 38500 (ROI 5%) / 11 miesięcy daje przeciętny czynsz 3500 zł plus oczywiście opłaty.

Doliczmy do tego podatki, remonty, amortyzację sprzętu, malowanie od czasu do czasu, naprawy drobnych usterek i czas właściciela.

Za ile można obecnie wynająć mieszkanie w Krakowie, takie 50 metrów, dwa pokoje czyli najpopularniejszy produkt inwestycyjny? Cóż, bez najmniejszego problemu znajdziemy dziesiątki takich ofert za 1500 zł, a piszę tu o lokalach w przyzwoitym stanie, bo jak ktoś mało wybredny to i za mniej niż 1000 zł bez problemu znajdzie.

No więc w październiku, aby biznes się w jakikolwiek sposób spinał, ceny najmu musiałby wzrosnąć dwa do trzech razy.

[JanuszBiznesu]

youtube.com/watch?v=xN2FqPILdbs

[platinium]

Ceny najmu przez rok pandemii spadły o 13% dla kawalerek, 8% dla mieszkań <60m2 i 0,2% dla większych.

Więc zakładamy że taki rentier kupił sobie mieszkanie 60m2 za 400k, 300k kredytu na 20 lat.
Do marca 2020 płacił 1476.79zł raty. Od marca płaci 1276zł. Czyli na samej racie kredytu rentier średnio przyoszczędził 14% (więcej niż średnie najwyższe spadki w kawalerkach).

Dla mnie roi jest niziutkie, nawet takie 6-7% w mniejszych miastach. Analizowałem temat kilka miesięcy temu pod kątem optymalizacji podatkowej i zrezygnowałem. Wolę iść po prostu o 10% podwyżki do klienta. Natomiast jak ktoś ma wyższą cyferkę w wieku to roi jest całkiem znośne roi. Skupiacie się na plakietkach "wynajme mieszkanie" na balkonach, których rzeczywiście jest spoko na lipnych inwestycjach.. ale np u mnie w bloku jest odrotna tendencja. Na tablicy z ogłoszeniami kilka ogłoszeń że ktoś chce wynająć mieszkanie w bloku.

Btw, czytam to teraz i coś mi nie pasuje. Nie czaję ludzi którzy mówią o ROI lewarując się kredytem.. a sam dałem taki przykład. Ale no jednak spora część rentierów tak działa. Kredycik i jedziemy na olxa

[Dopeloper]

Żadnego inwestora nie interesuje ROI w obecnej chwili, tylko ROI w przyszłości.

Problem taki, że ROI w przyszłości równie dobrze może być jeszcze niższy niż teraz a przewidzieć go w tym momencie można jedynie metodą szklanej kuli.
Natomiast na chwilę obecną może sam ROI nie ma aż takiego znaczenia, bo mamy zawirowania na rynku ale jego poziom w porównaniu do innych miast już bardziej.
Znana już tutaj stronka: otodom.pl/wiadomosci/dane-otodom/dane-otodom-aktualne-ceny-ofertowe-mieszkan-i-domow
pokazuje, że Kraków jest w tej chwili na przed ostatnim miejscu jeśli chodzi o ROI najmu wśród dużych miast. We wcześniejszych danych, które można tam znaleźć też był w końcówce listy zawsze. Także liczenie na to, że wrócą studenci i nagle Kraków drastycznie awansuje w tej hierarchii jest bardzo mocno ryzykownym podejściem. (swoją drogą to ROI tutaj nie uwzględnia podatków, miesięcy bez wynajmu, remontów.. więc realnie to jest pewnie ze 3% albo i mniej przy aktualnych cenach..)
Ogólna tendencja jaką można zauważyć to to, że ROI już w 2019r. czyli przed pandemią miał trend spadkowy, szczególnie w dużych miastach. Jak dla mnie po prostu rynek najmu zaczął się wypełniać, a wzrosty cen też zrobiły swoje. Uzupełnić go nie będzie kim, bo demografia idzie w drugą stronę (tak tak, miliony emigrantów wypełnią lukę ) a do tego spora część ludzi, którzy nie potrzebują dużego miasta do szczęścia dzięki zmianom wywołanym przez covid wyniesie się z niego pracując zdalnie.
Do tego zaraz dojdzie nam PRS, który z pewnością kupuje i wykańcza mieszkania taniej (nie gorzej) niż taki prywatny "inwestor". Także oni też uporządkują trochę rynek i mam nadzieję skończą się ogłoszenia z opisami typu "mieszkanie w pełni wyposażone" gdzie w "salonie" jedynym meblem jest 10 letnia wersalka.

Co do października i końca pandemii, bo szczepienia.. to patrząc na to co się dzieje w Anglii aktualnie:
bbc.com/news/health-57525891
to ja bym na ten powrót studentów nie stawiał. Co prawda na razie mała próba ale wnioski takie, że o ile szanse na wylądowanie w szpitalu po szczepieniu są mniejsze to jeśli już tam wylądujesz to masz 30% szans na apartament na cmentarzu. Także jeśli ta mutacja się u nas rozprzestrzeni to ja nie widzę możliwości otwarcia uczelni w normalnym trybie.

Ludzie więcej zarobili na wzroście cen od 2015 roku niż na najemcach.

A Ci którzy kupowali w 2007 dopiero niedawno zobaczyli takie ceny na rynku jakie oni wtedy płacili zarabiając 2x mniej niż aktualnie (średnia). Jak rozumiem temat dotyczy modelu biznesowego opartego na wynajmie a nie kupowania pod spekulację więc wydaje mi się, że więcej na ten temat nie ma co pisać.

youtube.com/watch?v=xN2FqPILdbs

Cóż, piramida finansowa na miarę 2021r.
"Dziś zyski z najmu mieszkań kształtują się w Polsce na poziomie 3-6% rocznie i będą spadać"
Ale co tam, z nimi dostaniesz 10% rocznie i jeszcze oni sobie coś zarobią, jak to możliwe, że nikt jeszcze na to nie wpadł wcześniej.
Tak serio to polecam sobie poczytać opinie na tematch Mzuri CFI i poprzednich stóp zwrotu, bo już nie raz obiecywali takie zwroty a potem wychodziło 10x mniej, o ile w ogóle. (oddawać im mieszkania w najem też nie polecam, bo jedyne co ich obchodzi to zbieranie czynszu)

[Trabb]

Jak dla mnie ma to znaczenie.

Mieszkanie 50 metrów, wyceniane 12k za metr. 600k + wykończenie 2k z metra = 700k. Do tego wypada kupić miejsce postojowe i komórkę, liczmy 50k + 20k. Daje to 770k.

Przyjmijmy ROI 5%, aby chroniło przed inflacją, a przynajmniej się z nią zrównało. Wychodzi, że miesięczny czynsz musiałby wynieść 3200 + opłaty, czyli bardzo optymistycznie licząc w zakresie tych ostatnich, ktoś za taki lokal musiałby dawał 4000 zł miesięcznie, aby inwestorowi się jako tako spinało.

Ale przyjmijmy, że jeden miesiąc w roku to martwy okres na szukanie lokatora. 38500 (ROI 5%) / 11 miesięcy daje przeciętny czynsz 3500 zł plus oczywiście opłaty.

Doliczmy do tego podatki, remonty, amortyzację sprzętu, malowanie od czasu do czasu, naprawy drobnych usterek i czas właściciela.

Za ile można obecnie wynająć mieszkanie w Krakowie, takie 50 metrów, dwa pokoje czyli najpopularniejszy produkt inwestycyjny? Cóż, bez najmniejszego problemu znajdziemy dziesiątki takich ofert za 1500 zł, a piszę tu o lokalach w przyzwoitym stanie, bo jak ktoś mało wybredny to i za mniej niż 1000 zł bez problemu znajdzie.

No więc w październiku, aby biznes się w jakikolwiek sposób spinał, ceny najmu musiałby wzrosnąć dwa do trzech razy.

Kolego gdzie ty masz te 50 metrowe mieszkania po 1500 za miesiąc? Bo chyba w jakimś innym Krakowie mieszkam... Skoro są dziesiątki ofert to podrzuć proszę jakieś.

[krotek]

Jak dla mnie ma to znaczenie.

Mieszkanie 50 metrów, wyceniane 12k za metr. 600k + wykończenie 2k z metra = 700k. Do tego wypada kupić miejsce postojowe i komórkę, liczmy 50k + 20k. Daje to 770k.

Przyjmijmy ROI 5%, aby chroniło przed inflacją, a przynajmniej się z nią zrównało. Wychodzi, że miesięczny czynsz musiałby wynieść 3200 + opłaty, czyli bardzo optymistycznie licząc w zakresie tych ostatnich, ktoś za taki lokal musiałby dawał 4000 zł miesięcznie, aby inwestorowi się jako tako spinało.

Ale przyjmijmy, że jeden miesiąc w roku to martwy okres na szukanie lokatora. 38500 (ROI 5%) / 11 miesięcy daje przeciętny czynsz 3500 zł plus oczywiście opłaty.

Doliczmy do tego podatki, remonty, amortyzację sprzętu, malowanie od czasu do czasu, naprawy drobnych usterek i czas właściciela.

Za ile można obecnie wynająć mieszkanie w Krakowie, takie 50 metrów, dwa pokoje czyli najpopularniejszy produkt inwestycyjny? Cóż, bez najmniejszego problemu znajdziemy dziesiątki takich ofert za 1500 zł, a piszę tu o lokalach w przyzwoitym stanie, bo jak ktoś mało wybredny to i za mniej niż 1000 zł bez problemu znajdzie.

No więc w październiku, aby biznes się w jakikolwiek sposób spinał, ceny najmu musiałby wzrosnąć dwa do trzech razy.

Kolego gdzie ty masz te 50 metrowe mieszkania po 1500 za miesiąc? Bo chyba w jakimś innym Krakowie mieszkam... Skoro są dziesiątki ofert to podrzuć proszę jakieś.

Oczywiście ze nie ma takich mieszkań w takiej cenie w rozsądnej lokalizacji. Anubis znowu założył kilka kont i sam się ze sobą w nich zgadza