Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Forum dla osób, które zastanawiają się jaka lokalizacja mieszkania w Krakowie jest najlepsza? W której dzielnicy Krakowa dobrze się mieszka? Ciekawe mijsca w Krakowie i Małopolsce.
bogdan
Posty: 13
Rejestracja: 25 lut 2016, 14:22

Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: bogdan » 01 kwie 2016, 23:12

Witam,
Poraz pierwszy dokonuje zakupu mieszkania. Mam pytania do was jak poprawnie to zrobic.
Chce dokonac zakupu mieszkania w Inwestycji osiedleriverside na zablociu.
Ta inwestycja ma wieczysty grunt. Dokonac zakup mieszkania chce w osoby która już kupiła mieszkania zapłaciła za niego 10%.
Jak poprawnie dokonać zakupu? Jeżeli jest to mieszkania od dewelopera czy trzeba w takim razie sprawdzać Ksiege wieczystą?
Wiem że na tym forumie jest dużo ludzi który już kupowali mieszkania i może mi ktoś pomoge kupic mieszkania bez ryzyka i oszustw.


Nowy
Posty: 185
Rejestracja: 05 lip 2015, 13:43

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: Nowy » 06 kwie 2016, 0:56

Dobre pytanie, też się zastanawiałem, jak kupić mieszkanie w Krakowie, żeby przypadkiem nie wtopić. Ale po pierwsze, to warto sprawdzić opinie o deweloperach, czy klienci są zadowoleni, czy firma jakoś nie leci sobie w kulki itp., przy czym warto mieć na uwadze, że jakieś wady w nowych mieszkaniach to raczej sprawa normalna i liczy się raczej to czy szybko i dobrze są usuwane :idea:

Na pewno też nieco większym ryzykiem jest zakup mieszkania jeszcze na etapie budowy, jeśli gotowe już i stoi, to wiadomo, że pewniej, bo wiesz co bierzesz, a nie płacisz za kota w worku. Z drugiej strony zazwyczaj na wczesnych etapach budowy jest jeszcze sporo mieszkań wolnych, jest w czym powybierać i do tego jeszcze nieco taniej (premia za ryzyko). Ale tu trzeba pewnie jakoś wyważyć, wiadomo, że lepiej jak firma pewniejsza, to prędzej brać można dziurę w ziemi, niż od dewelopera, który nie ma żadnego doświadczenia jeszcze, bo nie wiadomo co mu wyjdzie :)

No i jeszcze system płatności, najlepszy oczywiście jest rachunek powierniczy zamknięty - czyli kasa czeka sobie na koncie i deweloper dostaje ją dopiero wtedy, jak skończy twoje mieszkanie i ci je przekaże. Jak nie, to pieniądze wracają do ciebie. Mniej bezpieczny jest rachunek powierniczy otwarty - tu deweloper dostaje kolejne transze, za ukończenie kolejnych etapów pracy - robota zrobiona, kasa wpływa na konto, a nad wszystkim, przynajmniej w teorii ma czuwać bank, który prowadzi rachunek powierniczy :)

krakus
Posty: 1
Rejestracja: 03 lis 2016, 1:38

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: krakus » 03 lis 2016, 1:52

A jak sie ma kupuwanie mieszkania od dewelopera ktory powoluje do budowy nowej inwestycji spolke?tak jak np w nowej inwestycji podkowa rakowicka,ktora sie reklamuje jako inwestycja od Budomat a okazuje sie ze budomat powolal do tego spolke o podobnej nazwie R Budomat.czy to jest celowe zmyleniedla chetnych do kupienia co by zawierzyli deweloperowi z historia?czy taka spolka corka pozniej po zakonczeniu budowy znika i nie ma.komu zglosci ewentualnych uchybien na gwarancji?tak sama jest w inwestycji cystersowgarden.reklamuje sie jako deweloper cordia a do inwestycji jest stworzona zupelnie inne spolka villena bez zadnego doswiadczenia deweloperskiiego.chce kipic mieszkanie i nie wiem czy tylko szukac dewelopera z historia i zamknietym rachunkiem powierniczym i tylko wtedy sie bedzie pewnym ze sie nie zostanie z nivzym?podobaja mi sie te 2 inwestycje ale obawiam sie tych spolek ktore zostaly do tego stworzone,ktos wie o co z tym wszystkim chodzi :-)?


Master Building
Posty: 5
Rejestracja: 22 sty 2017, 21:09

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: Master Building » 25 sty 2017, 18:52

Z doświadczenia wiem, że dużo lepiej kupić mieszkanie nie od dewelopera. Zdecydowanym plusem jest kupno mieszkania od właściciela a jeszcze na dodatek w starym budownictwie. Niestety w dzisiejszych czasach deweloperzy na wszystkim oszczędzają. Budują ze słabej jakości materiałów. Niestety na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się być w porządku, ale niestety po kilku latach wychodzą mankamenty takiego mieszkania. Oczywiście nie mówię tutaj o wszystkich deweloperach. Nie mniej zawsze należy dokładnie sprawdzić danego dewelopera, opinie o nim. Bardzo dobrym pomysłem jest sprawdzenie mieszkania zanim się go kupi, najlepiej z kimś kto się na tym zna. Patrząc na to co teraz dzieje się w Krakowie, ile powstaje nowych mieszkań, należy z dużą ostrożnonścią podchodzić do nowo budowanych mieszkań i dokładnie sprawdzać to co się kupuję.
www.zamieszkanie.pl

samuel
Posty: 3
Rejestracja: 25 sty 2017, 20:46

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: samuel » 25 sty 2017, 21:32

Weź nie ściemniaj ;) Jasne, że zakup mieszkania od dewelopera jest obarczony pewnym ryzykiem, ale takie samo ryzyko istnieje przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Na pewno ewentualny sprzedawca, nie będzie nam opowiadał o jego wadach w sposób bardziej uczciwy, niż firma deweloperska, w przypadku której mamy przecież teraz 5-lednią rękojmię. I to raczej mówi się o tym, że bloki z wielkiej płyty będzie trzeba wymieniać za jakiś czas, zanim zaczną się sypać... Rozumiem, że kamienice blisko centrum są w porządku, ale ja dziękuję za mieszkanie, w którym strop jest na poziomie 3,5 metra, a do tego nie ma ocieplenia i ogrzewanie jest elektryczne lub gazowe, jeśli sobie ktoś przerobi - kiepski wybór. No oczywiście są jeszcze mieszkania, które mają kilka lat, co się miało zepsuć, to się zepsuło, ściany już nie pękają, jak to w nowym itp., tylko, że za takie lokale trzeba jednak zapłacić zwykle więcej, niż za nowe :)

No i jeszcze jedno, ja chciałbym urządzić sobie tak mieszkanie, jak chcę, a nie mieć je urządzone przez kogoś, jak ten ktoś chciał :) Kolego kupił ostatnio lokal w starszym bloku, niby po remoncie, a ostatnio mówi, że ponoć jest jakaś farba do płytek na podłodze, bo kolor jemu i jego żonie się nie podoba, a kuć tego i układać od nowa, to szkoda ;) Fakt, że można kupić jeszcze mieszkania do całkowitego remontu, tylko że są jeszcze niemałe koszty doprowadzenia takiego lokalu do stanu deweloperskiego, zanim zacznie się wykończenia, a to też mało nie kosztuje, akurat to od dewelopera dostaje się w pakiecie :idea:

A co do różnej maści doradców, to zawsze trzeba pamiętać o tym, że mają zwykle prowizję od transakcji, więc zastanówcie się, czy korzystne dla nich jest dobrze doradzić klientowi, czy po prostu wepchnąć mu to, co akurat ma w ofercie :?: Przecież to nie sklep mięsny, jak ktoś tam kupi coś zepsutego, to pewnie drugi raz nie wróci. A jaki jest problem w tym, ze nie wrócicie do tego samego doradcy po po kolejne mieszkanie :?: Żaden, bo tych dwa razy w tygodniu się nie kupuje, przynajmniej zazwyczaj :) Dlatego warto pamiętać o tym, że chodzi tylko o wyciągnięcie kasy od klienta i nie jest tu ważne, czy prowizję płaci kupujący czy sprzedający - to idzie w końcu z tych samych pieniędzy :)

martini17
Posty: 1
Rejestracja: 15 mar 2017, 13:18

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: martini17 » 15 mar 2017, 13:47

Hej. Od kilku miesięcy robię poważny research w sprawie kupna mieszkania na kredyt. Przedstawię kilka moich subiektywnych wniosków, na bazie informacji które udało mi się zapamiętać z tego, co przeczytałam. Jeśli ktoś ma inne zdanie, lub posiada informacje podważające moje tezy, proszę o korektę w odpowiedzi na ten post.
A teraz moje wnioski:
1. obecnie mamy baaardzo niskie stopy procentowe, co jest anomalią na rynku. Wpływa to na stosunkowo niskie raty kredytu hipotecznego. Biorąc kredyt na powiedzmy 20-25 lat trzeba się liczyć z tym, że rata z początkowej stawki przykładowo 1000zł może nam podskoczyć nawet do 3 tysięcy albo i więcej miesięcznie ( w zależności m.in. od przywołanych stóp procentowych).
2. Do niedawna była deflacja, obecnie stopy są na poziomie 1-2%. W okresie 20-25 lat mogą podskoczyć nawet do 20% ! trzeba się z tym liczyć, jeśli się bierze kredyt, zwłaszcza ze zmienną stopą procentową, a takich jest większość na rynku.
3. W Polsce standardem obecnie jest udzielanie przez banki kredytów ze zmienną stopą procentową. I klienci się na nie decydują. Jednak bodajże Komisja Nadzoru Bankowego udzieliła rekomendacji bankom, zeby informowały Klientów, że przy takim kredycie jest większe ryzyko i całe to ryzyko ponosi kredytobiorca! Bo podpisując umowę, zaznacza, że o nim wie i godzi się na nie. Jasne, przy takim kredycie obecnie ma się niższą ratę, ALE co się stanie jeśli stopy poszybują w górę jak opisane w punkcie 1. i 2.? Dopowiedzcie sobie sami....zaznaczam, że stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych jest standardem w krajach Europy Zachodniej czy np. w takich Stanach Zjednoczonych. U nas jeśli się nie mylę w ofercie ma je teraz tylko jeden bank, a drugi zapowiedział, że wkrótce taką ofertę wprowadzi....
4. Czy aby na pewno MDM jest opłacalny? Biorąc kredyt w MDM trzeba wziąć zmienne oprocentowanie (nie wiem czy we wszystkich bankach, jeśli ktoś się lepiej orientuje, proszę o info, ja sprawdzałam w jednym). To większe ryzyko! Zwłaszcza, jesli bierzesz kredyt na powiedzmy 30 lat.... krachy (załamanie gospodarcze, wymiana waluty itd.) występują w gospodarce średnio raz na 27 lat ...kiedy był ostatni? czy się na taki krach załapiemy? Nie mówcie mi, że w 2008, bo podobno wtedy byliśmy zieloną wyspą i kryzys nas ominął ;)
5. Z tego, co wyczytałam, wkrótce mają wejść ustawy 1. o uwłaszczeniu użytkowania wieczystego 2. zabezpieczająca interesy kredytobiorców - może zatem warto jeszcze trochę poczekać, aż nas obejmie to prawo?
6. Stopy procentowe mają się utrzymać na niskim poziomie jakieś 3 lata jeszcze (do 2020) - tak wywnioskowałam z najnowszego raportu NBP. Potem pójdzie w górę....czy to dobrze czy źle?
7. Wyczytałam, że banki zawyżają obecnie zdolność kredytową! Jeśli teraz chcesz się zadłużyć na max zdolność kredytową a zarabiasz np. 2 tysiace na rękę (a w tym kraju podobno dominują zarobki jednej osoby na poziomie 1700zł na rękę - tzw. dominanta, a przeciętnie ludzie zarabiają 2200zł na rękę) to pomyśl, czy jeśli Twoja rata wzrośnie 3 krotnie, 4 krotnie, 5 krotnie - dalej będzie Cię stać na spłatę?
8. Eksperci, którcyh czytałam, porównują obecnie zaciągających kredyty hipoteczne, do frankowiczów. Twierdzą, że stać się z nimi może to samo za kilka lat....
9. Wróżyli oni także spadek cen za kilk lat....bo przecież coraz więcej się buduje, pokolenie wyżu demograficznego powojennego za parę lat zejdzie z tego świata, plus spada nam dzietność i jest emigracja - demografia jest nieubłagana w tym momencie... (choć spotkałam się także z opinią, że te prognozy nie dotyczą 6 miast w Polsce, gdzie trend jest odwrotny - ludzie tu ciągną, aby się osiedlić - jednym z tych miast jest właśnie Kraków.)
10. Podsumowując: czy nie lepiej wziąć kredyt za kilka lat, w momencie kiedy wzrosną stopy procentowe ( a co za tym idzie, prawdopodobnie banki obniżą marżę, która przypominam jest niezmienna przez cały okres kredytowania, aby kredyty się jednak sprzedawały) - wówczas jeśli dobrze rozumiem trudniej będzie dostać kredyt, bo banki będą surowiej liczyć zdolność kredytową, ale jak ktoś już go jednak wtedy dostanie, przynajmniej będzie mieć pewność (jako taką) że uda mu się ten kredyt spłacić i że bank nie wywali go na bruk po np. 2 niezapłaconych ratach (ustawa, o której wspomniałam, ma zabezpieczać interes klienta w ten sposób, że bank po 1. będzie musiał najpierw zaproponować restrukturyzację kredytu a po 2. jeśli kredytobiorca jej nie zaakceptuje - będzie miał on pół roku na sprzedanie tego mieszkania! zanim przejmie egzekucję długu bank).

To tak na szybko, czekam jak skomentujecie ;) Pozdrawiam, martini17

alterego75
Posty: 10
Rejestracja: 19 mar 2017, 21:25

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: alterego75 » 19 kwie 2017, 15:11

Temu służą właśnie tego typu fora. Opinie ludzi są bardzo ważne a jak widać tu użytkownicy chętnie dzielą się swoimi spostrzeżeniami. Jest jeszcze kilka innych oczywiście. Poza tym zawsze warto się targować. Z mojego doświadczenia wynika że można urwać nawet do kilku % od wyjściowej ceny więc gra warta świeczki.

kubek
Posty: 1
Rejestracja: 19 paź 2016, 14:54

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: kubek » 22 maja 2017, 0:05

Cześć martini17

Świetny post! Kilka bardzo trafnych spostrzeżeń. Pozwolę sobie dodać kilka swoich uwag.

1. obecnie mamy baaardzo niskie stopy procentowe, co jest anomalią na rynku. Wpływa to na stosunkowo niskie raty kredytu hipotecznego. Biorąc kredyt na powiedzmy 20-25 lat trzeba się liczyć z tym, że rata z początkowej stawki przykładowo 1000zł może nam podskoczyć nawet do 3 tysięcy albo i więcej miesięcznie ( w zależności m.in. od przywołanych stóp procentowych).


Przy czym pamiętajmy, że również nasze płace przy takim wzroście stóp procentowych na pewno nie będą stać w miejscu. Kilkukrotny wzrost raty odnosi się do aktualnych zarobków, ale w rzeczywistości raczej nie będzie tak dramatycznie. Pamiętajmy też, że wzrost stóp procentowych nie będzie miał charakteru skokowego, można raczej przyjąć, że na przestrzeni kolejnych 10 lat stopy będą rosnąć.

Zwłaszcza, jesli bierzesz kredyt na powiedzmy 30 lat.... krachy (załamanie gospodarcze, wymiana waluty itd.) występują w gospodarce średnio raz na 27 lat ...kiedy był ostatni? czy się na taki krach załapiemy? Nie mówcie mi, że w 2008, bo podobno wtedy byliśmy zieloną wyspą i kryzys nas ominął ;)


Moim zdaniem często popełnianym błędem jest założenie, że jak biorę kredyt na 30 lat to będę go spłacał 30 lat... Z tego co się orientuję to średni czas "życia" kredytu to 7-9 lat, ale najczęściej powodem całkowitej spłaty kredytu jest sprzedaż nieruchomości, drugim powodem jest przeniesienie kredytu do innego banku, na korzystniejszych warunkach (Z perspektywy pierwszego banku jest to całkowita spłata), dopiero na dalszych miejscach jest "naturalna" spłata hipoteki.

6. Stopy procentowe mają się utrzymać na niskim poziomie jakieś 3 lata jeszcze (do 2020) - tak wywnioskowałam z najnowszego raportu NBP. Potem pójdzie w górę....czy to dobrze czy źle?


Źle dla aktualnych kredytobiorców. Moim zdaniem w tym przypadku, jak już decydujemy się na kredyt, to weźmy raty malejące - przez te trzy lata "prosperity" spłacimy chociaż więcej kapitału, więc będziemy płacić odsetki od mniejszego zadłużenia.

5. Z tego, co wyczytałam, wkrótce mają wejść ustawy 1. o uwłaszczeniu użytkowania wieczystego 2. zabezpieczająca interesy kredytobiorców - może zatem warto jeszcze trochę poczekać, aż nas obejmie to prawo?

Słyszałem, że jakoś w tym roku ma wejść w życie ustawa która ograniczy m.n. pobieranie prowizji od nadpłat. Takie zabiegi, przynajmniej na początku, pewnie spowoduję wzrost marż/prowizji - banki nie zrezygnują z zarobku, przerzucą koszt na klienta. Niemniej zmiany wyglądają na korzystne.

7. Wyczytałam, że banki zawyżają obecnie zdolność kredytową! Jeśli teraz chcesz się zadłużyć na max zdolność kredytową a zarabiasz np. 2 tysiace na rękę (a w tym kraju podobno dominują zarobki jednej osoby na poziomie 1700zł na rękę - tzw. dominanta, a przeciętnie ludzie zarabiają 2200zł na rękę) to pomyśl, czy jeśli Twoja rata wzrośnie 3 krotnie, 4 krotnie, 5 krotnie - dalej będzie Cię stać na spłatę?

Co do zawyżania zdolności to wydaje się być prawdą. Banki chcą "wypchnąć" jak najwięcej pieniędzy w postaci pożyczek/kredytów bo ludzie z racji niskich stóp są "skłonni" do wydawania/zakupów. Przy zarobkach 2000zł netto to moim zdaniem nie stać kogoś na spłatę już teraz.

10. Podsumowując: czy nie lepiej wziąć kredyt za kilka lat, w momencie kiedy wzrosną stopy procentowe ( a co za tym idzie, prawdopodobnie banki obniżą marżę, która przypominam jest niezmienna przez cały okres kredytowania, aby kredyty się jednak sprzedawały)

Zależy, jeżeli ktoś te kilka lat musi płacić za wynajem? Poza tym pamiętajmy, że umowy kredytowe można (trzeba) renegocjować/przenosić gdzie taniej :)

i że bank nie wywali go na bruk po np. 2 niezapłaconych ratach

W takich przypadkach bank na pewno naliczy odsetki karne, podniesie marżę jak takie zapisy zawarł w umowie itd. ale dopóki klient jako tako płaci, dopóty bank będzie mu szedł na rękę imo.

Będę wdzięczny, jeżeli masz (lub ktokolwiek inny ma) nowe, ciekawe przemyślenia i się nimi podzieli :) Podstawowe założenia się od marca nie zmieniły?

Pozdrawiam,
kubek


bloodynosepicker
Posty: 8
Rejestracja: 03 kwie 2017, 18:48

Re: Jak poprawnie kupic mieszkanie? Opinie i porady

Postautor: bloodynosepicker » 22 maja 2017, 21:01

Według mnie nie opłaca się obawiać wzrostu stóp procentowych. Wiadomo, że niższe już nie będą i w ciągu kilku lat zaczną rosnąć, ale póki co trzeba korzystać z okazji i nadpłacić jak najwięcej kapitału. Później, tak jak napisał kubek, kredyt można renegocjować albo przenieść do banku z lepszą ofertą.

Przed podpisaniem umowy bank jest zobowiązany do przedstawienia symulacji wysokości raty w zależności od różnej wysokości oprocentowania. Jeżeli nie byłoby mnie stać na kredyt (bez "biedowania") przy wzroście o 400 lub 800 pp to poważnie bym się nad tym zastanowił.



Wróć do „Gdzie i jak kupić mieszkanie w Krakowie forum? Ciekawe w Małopolsce”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: bloodynosepicker i 2 gości