BudujeSie.pl

Witam serdecznie, czy jest ktoś na forum, kto kupił lub planuje kupić mieszkanie przy ul. Kolorowej 17 w Warszawie (Ursus)?

Proko pisze:Witam serdecznie, czy jest ktoś na forum, kto kupił lub planuje kupić mieszkanie przy ul. Kolorowej 17 w Warszawie (Ursus)?

A jakie widzisz największe zalety i wady tej inwestycji? Jak tam cenowo wychodzi za metr kwadratowy?

Każdy może sam ocenić czy cena jest odpowiednia, biorąc pod uwagę fakt, że inwestycja jest w Obszarze Ograniczonego Użytkowania w Strefie Z2. Zgodnie Uchwałą Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania w strefie Z2:
- zakazuje się przeznaczania terenów pod szpitale i domy opieki społecznej oraz pod zabudowę związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,
- zakazuje się lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,
- zakazuje się zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitali i domów opieki społecznej.
Rozmawiałem z doświadczonym agentem nieruchomości i stwierdził on, że cena może w tej strefie być nawet o 20% mniejsza niż poza Stefą Z2 - czy jest to prawda? Nie mam licencji agenta nieruchomości. Jednak faktem jest, że o Strefie Z2 oraz Uchwale Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. konsument nie dowie się ani z opisu inwestycji, ani z umowy deweloperskiej. Jeśli ktoś kupił tam mieszkanie i czuje się niedoinformowany przez dewelopera o Strefie Z2, to może zgłosić się do UOKiK, gdyż to jest jego prawo i od niego zależy, czy to zrobi.

A dlaczego została tam ustanowiona taka strefa? Czy można w niej budować inwestycje mieszkaniowe?

riczi pisze:A dlaczego została tam ustanowiona taka strefa? Czy można w niej budować inwestycje mieszkaniowe?

Obszar ograniczonego użytkowania związany jest z działaniem lotniska jest to wydzielona geograficznie strefa ochronna dla terenów narażonych na nadmierne oddziaływanie hałasu, gdzie mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych oraz organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska akustycznego. Podstawę prawną w tym zakresie stanowi Rozdział 3 „Obszary ograniczonego użytkowania” w Dziale IX „Ograniczanie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska” ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1219).
W strefie Z2 mogą powstawać budynki mieszkalne w nowoprojektowanych budynkach należy zapewnić odpowiednią izolacyjność ścian zewnętrznych,
okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 oraz z 2011r. Nr 32, poz. 159 i Nr 45, poz. 235) i przepisami wykonawczymi do tej ustawy.
Jak sądzicie, czy dla przeciętnego konsumenta trudne do zaakceptowania jest położenie nieruchomości w strefie Z2, w której wykonywane są m.in. szczególnie hałaśliwe operacje startów, a samoloty przelatują na niskim pułapie? Faktem jest, że w przypadku tej inwestycji do czynienia mamy z położeniem nieruchomości na linii Drogi Startowej nr 1 (11-29, Ursynów – Ursus) Lotniska Chopina.

Ze względu na doniosłość i długotrwałe skutki decyzji zakupowej, przeciętny konsument dokonujący zakupu lokalu mieszkalnego jest bardziej uważny, ostrożny i staranny niż podczas zakupów innych towarów i usług w bieżących sprawach życia codziennego. Konsument taki musi przeanalizować wiele informacji, które zgodnie z wymogami ustawodawcy otrzymuje od dewelopera. Zatem przeciętny konsument jest osobą dostatecznie dobrze poinformowaną, uważną i ostrożną przy kontaktach z przedsiębiorcami, zakłada że przedsiębiorca-profesjonalista przekazał mu niezbędne informacje na wymaganym poziomie bez konieczności ubiegania się o nie w szczególny sposób i bez konieczności ich potwierdzania w różnych źródłach. Czy powinno być więc tak, że na stronach RSM Ursus i Profbud strefa Z2 jest przemilczana, a w umowie deweloperskiej pominięto wyrażenia: Obszar Ograniczonego Użytkowania, Strefa Z2 oraz Uchwała Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania?
Czy działania RSM Ursus i Profbud są nieetyczne? Czy zapewnienia w opisie inwestycji, że Ligia II jest miejscem, gdzie odnajdzie się rodzinny spokój z dala od zgiełku stolicy [i]z lokalami mieszkalnymi powyżej parteru ze sprzyjającymi relaksowi balkonami[/i], są zgodne z rzeczywistością? W strefie Z2 wykonywane są m.in. szczególnie hałaśliwe operacje startów, a samoloty przelatują na niskim pułapie. Czy mogło dojść do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, biorąc pod uwagę, że obowiązek podawania szczegółowych informacji wynika z przepisów odrębnych (art. 20 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy) i istnieje domniemanie prawne, że są one istotne do podjęcia przez konsumenta racjonalnej decyzji rynkowej? Kwestie tą może rozstrzygnąć Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów plac Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
Czy RSM Ursus Kolorowa 17 - RSM Ursus rsmursus.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=236&catid=77&Itemid=642
i Profbud piszący na NOWA INWESTYCJA W URSUSIE – OSIEDLE LIGIA | Profbud profbud.info/ligia2 piszący, że inwestycja jest dla osób, które cenią sobie rodzinny spokój z dala od zgiełku stolicy oraz o balkonach sprzyjających relaksowi nie przekoloryzowali? Czy jest możliwy relaks w huku samolotów biorąc pod uwagę badania naukowe dotyczące hałasu?. Jeżeli ktoś kupił w Ligii II i czuje się niedoinformowany może zgłosić do UOKiK podejrzenie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów w związku z niedopełnieniem obowiązku informacyjnego, decyzja należy do niego.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 wzoru umowy deweloperskiej (którą przygotował inwestor) prace budowlane dotyczące Budynku rozpoczęły się 25 maja 2020 roku, a zakończenie prac budowlanych planowane jest do dnia 31 października 2021 roku. Natomiast zapis § 6 ust. 4 pkt 8 wzorca wskazuje, iż Kupujący zobowiązują się do dokonania ostatniej transzy za cenę lokalu w terminie do dnia 31 października 2021 roku na Rachunek Nabywcy. Wątpliwości wzbudza więc zapis w § 7 ust. 1, w którym stwierdzono, że Odbiór nastąpi do dnia 30 czerwca 2022 roku. Warto podkreślić, że w § 6 ust. 2 stwierdza się, iż Umowa ustanowienia odrębnej własności Lokalu Mieszkalnego i jego sprzedaży na rzecz Nabywców (zwana dalej „Umową Przeniesienia Własności”) zostanie zawarta w terminie do dnia 31 grudnia 2022 roku.

Są to bardzo długie terminy, biorąc pod uwagę, że prace budowlane mają być zakończone do dnia 31 października 2021 roku (do tego dnia nabywcy winni także dokonać ostatniej wpłaty ceny zakupu).

Jednak jak wskazano na stronie internetowej Miejskiego Rzecznika Konsumentów w m.st. Warszawie, ul. Canaletta 2, 00-099 Warszawa
W umowach deweloperskich można spotkać zapisy, które kształtują twoje prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając twoje interesy.

Przykład:

Postanowienie, które wyznacza niczym nie uzasadniony, bardzo długi termin między odbiorem lokalu mieszkalnego, a przeniesieniem prawa własności do tego lokalu: „Strony postanawiają, że przeniesienie na Nabywców prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego nastąpi w terminie 180 (sto osiemdziesiąt) dni od dnia odbioru lokalu nie później niż do dnia 31 (trzydzieści jeden) marca 2016 (dwa tysiące szesnastego) roku"

konsument.um.warszawa.pl/kategorie-spraw/kategoria/umowa-zakupu-mieszkania (zakładka Niedozwolone klauzule umowne)

Czy ktoś we wzorcu umowy nie pozwolił sobie na zbyt wiele? Zawsze można skorzystać ze swoich praw i zgłosić się z umową deweloperską (jeżeli ktoś taką już podpisał) do Rzecznika Praw Konsumentów, aby rozwiać wątpliwości

W umowie deweloperskiej Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółdzielni oświadczył, że nieruchomość nie leży m.in. w strefie nadgranicznej oraz na terenie parku narodowego. Oczywistym jest, że Warszawa jest dosyć daleko od granicy z Ukrainą czy Białorusią, a Kampinowski Park Narodowy nie jest w granicach stolicy. Natomiast czy deweloper celowo przemilczał informację o Uchwale Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie lub Strefie Z2?
Jednak deweloperzy nie mogą pomijać pewnych, być może dla nich niewygodnych kwestii, ani nadmiernie podkreślać innych (jak wskazał Prezes UOKiK w Decyzji Nr RŁO 4/2018, strona 26). Przeciętny konsument jest osobą dostatecznie dobrze poinformowaną, uważną i ostrożną przy kontaktach z przedsiębiorcami, zakłada że przedsiębiorca-profesjonalista przekazał mu niezbędne informacje na wymaganym poziomie bez konieczności ubiegania się o nie w szczególny sposób i bez konieczności ich potwierdzania w różnych źródłach (jak wskazał Prezes UOKiK w Decyzji Nr RŁO 4/2018, strona 21). Biorąc pod uwagę powyższe czy deweloper nie podkreśla nadmiernie nieistotnych informacji, które nie dotyczą w ogóle tej inwestycji (strefa nadgraniczna, teren parku narodowego), a pomija istotną wiadomość o Uchwale Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie lub Obszarze Ograniczonego Użytkowania oraz Strefie Z2?
Deweloper winien informować konsumenta w stopniu odpowiednim do podjęciu możliwie racjonalnej i korzystnej dla siebie decyzji co do zawarcia umowy deweloperskiej i – w perspektywie – nabycia prawa własności określonej nieruchomości. Obowiązek podawania szczegółowych informacji konsumentowi wynika nie tylko z art. 20 ust. 1 w art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2019 poz. 1805), ale również z Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 26 stycznia 2005 r. - sygn. akt P 10/04, (http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/downlo ... 0193TK.doc - w szczególności strona 16 pkt 5).
Czy można oczekiwać od przeciętnego konsumenta , aby sprawdzał treść aktów prawa miejscowego, w tym w odniesieniu do obszaru ograniczonego użytkowania, a w szczególności strefy Z2, w której nie ma możliwości żądania zaniechania immisji hałasu przekraczającej standardy ochrony środowiska, w sytuacji gdy deweloper za pośrednictwem strony internetowej Grupy Profbud wywołuje mylne wyobrażenie o walorach zamieszkania w realizowanej inwestycji? Przeciętny konsument przekonany, że został rzetelnie poinformowany przez uczciwego przedsiębiorcę o tym, że nieruchomość jest położona z dala od zgiełku stolicy i posiada balkony sprzyjające relaksowi, w ogóle nie przypuszcza, że może być narażony na ponadstandardowy hałas operacji statków powietrznych, wpływający negatywnie na samopoczucie, w tym wypoczynek (bez jakichkolwiek prawnych możliwości żądania zaprzestania immisji).
Czy nie powinno być więc wątpliwości, że na sytuację prawno-finansową oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego ma Uchwała Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie? Na skutek wejścia w życie tego aktu prawnego dochodzi do zawężenia granic własności. Konsument, który w przyszłości na podstawie aktu przeniesienia własności, ma stać się właścicielem lokalu mieszkalnego winien zatem mieć świadomość ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. Winien mieć więc wiedzę o wspomnianej uchwale (przemilczanej przez dewelopera), gdyż w wyniku jej obowiązywania (działki, na których jest realizowane przedsięwzięcie zostały nią objęte) po staniu się właścicielem lokalu mieszkalnego, nie będzie mógł żądać zaniechania immisji (tu: hałasu) przekraczającej standardy ochrony środowiska.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy dodać, że ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania stygmatyzuje rynek nieruchomości znajdujący się w granicach tego obszaru, jako dotknięty niedogodnościami związanymi z bliskością lotniska. W odbiorze potencjalnych nabywców akt prawa miejscowego ustanawiający OOU niweczy perspektywę zmniejszenia się oddziaływania czy nawet utrzymania immisji na dotychczasowym poziomie. Właściciel nieruchomości położonej w OOU jest bowiem zmuszony znosić poziom immisji dopuszczalnych na tym obszarze zgodnie z uchwałą o jego ustanowieniu. Jest zatem w tym zakresie trwale ograniczony w swoich uprawnieniach właścicielskich. Ograniczenie to nie pozostaje zaś bez wpływu na wartość nieruchomości (Wyrok z dnia 15.03.2019 r., Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy, Sygn. akt VII AGa 541/18, http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content ... -03-15_002 ).
Czy nie uważacie, że biorąc pod uwagę to wszystko, osoby, które kupiły mieszkania przy Kolorowej 17 w Warszawie powinny zgłosić zbiorowe naruszenie interesów konsumentów (każdy to może zrobić we własnym imieniu jako osoba indywidualna) do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów,plac Powstańców Warszawy 1
00-950 Warszawa?
Czy warto być pasywnym i pozwalać na to, aby deweloperzy pomijali istotne informacje? Zwrócenie się do UOKiK nic nie kosztuje, więc dlaczego konsumenci często machają ręką, poddają się i nic nie robią mimo, że płacą ciężkie pieniądze i nie są rzetelnie informowami.

Ale nie jest trochę tak, że jeżeli ktoś kupuje mieszkanie w okolicy lotniska, to jednak powinien sobie zdawać sprawę z tego, że mogą tam spotkać go uciążliwości związane z ruchem lotniczym? No i pytanie jak sklasyfikować to, co jest tą istotną informacją. Jeżeli w okolicy byłby np. las brzozowy i mieszkanie kupił ktoś z alergią na brzozę, to czy też mógłby mieć pretensje dla dewelopera? Przecież dla takiej osoby byłaby to informacja istotna, a pewnie dla większości innych, niespecjalnie.

Porównania są według mnie nietrafione, ponieważ:
- okolice lotniska to ogólne stwierdzenie, a nie w każdej okolicy samoloty wzbijają się ze startu na niskim pułapie lub na niskim pułapie zbliżają się do lądowania, a strefa Z2 się do tego sprowadza,
- strefa Z2 przy lotnisku Chopina ma tylko ok. 9 m.kw., więc nie jest to duży obszar, który rozciąga się jeszcze na Ursynowie, Ursusie oraz Piaseczno. Wiedza o niej nie jest powszechna, o czym też świadczy Twój wcześniejszy post riczi,
- hałas w strefie Z2 przekracza normy, więc ma negatywny wpływ dla wszystkich mieszkańców (co wykazano w literaturze naukowej, wystarczy poszperać), dlatego porównywanie jej do lasu brzozowego i alergii na brzozę, która nie dotyczy większości populacji jest nieporozumieniem,
- deweloper nie powinien wywoływać błędnego wyobrażenia o lokalizacji, pisząc, że jest ona zdala od zgiełku stolicy i przy mieszkaniach są balkony sprzyjające relaksowi (proszę poczytać jak hałas wpływa na relaks). Czytając takie rzeczy, że inwestycja jest zdala od zgiełku stolicy i ma balkony sprzyjące relaksowi, raczej konsument nie przypuszcza, że będzie na linii przedłużenia pasa startowego w strefie Z2,
- deweloper zapewnia, że działka nie jest w strefie nadgranicznej, nie jest w lesie, nie jest w parku narodowym, ale jakoś zapomina wspomnieć o Uchwale Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania oraz Strefie Z2. Czy to jest uczciwe, czy to jest rzetelne? Przedsiębiorcy nie mogą pominąć pewnych, być może dla nich niewygodnych kwestii, ani nadmiernie podkreślać innych, wskazuje na to orzecznictwo sądowe. Może więc powinien się nad tym pochylić UOKiK?

Zgodnie z orzecznictwem wprowadzenia w błąd ma miejsce w szczególności wtedy, gdy przedsiębiorca pomija informacje istotne dla podjęcia przez konsumenta racjonalnej decyzji rynkowej. Wedle art. 6 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął (ust. 1). Wprowadzającym w błąd zaniechaniem może być w szczególności także: zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu (ust. 3).

Ja tylko się pytam, czy w takich sytuacjach nie lepiej byłoby się zwrócić do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a nie z góry usprawiedliwiać deweloperów?

Uchwała Nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. zawęża granice własności i nie ma co do tego wątpliwości. Czy brak o niej informacji w umowie deweloperskiej jest mało istotnym przeoczeniem? Czy ta uchwała to mało istotna informacja?