Edward pisze:Chciałbym odkopać temat, bo mam parę informacji nt. tej inwestycji. Ciężko jest znaleźć takowe w necie.
1. Bloki wyglądają na czteropiętrowe, ale ostatnie "piętro" tylko udaje kondygnację, bo wg prawa jest antresolą. Jest to spowodowane faktem, że plan zagospodarowania dopuszcza budynki do trzech pięter (4 kondygnacje naziemne).
2. Deweloper pierwotnie zakładał, że antresola będzie użytkowa i do dowolnej aranżacji. Aktualnie wycofał się z tego pomysłu ( o tym niżej). Co to oznacza w praktyce? Nie można postawić ścianek działowych na takiej antresoli. W praktyce to duży strych lub sypialnia. Można jedynie zagospodarować antresolę czyniąc samowolę budowlaną, o czym deweloper za bardzo nie chce opowiadać.
3. Cordia wprowadziła na potrzeby swoich inwestycji pojęcie powierzchni rozliczeniowej. Wliczają w to wszystkie ściany i każdą powierzchnię nieużytkową. Oznacza to, że jak mieszkanie na np. 50m2, to płaci się za 52m2. Kolejny sposób na ugranie większych pieniędzy. Jeszcze ciekawiej się robi dla mieszkań z antresolą. o czym niżej.
4. Pomimo faktu, że antresola nie jest użytkowa, wg. dewelopera jest ona warta regularną cenę za metr. Czyli za mieszkanie 50 m2 z antresolą 40m2 zapłacimy ok 729 000 zł. (Miesiąc temu pani w biurze sprzedaży podała mi cenę za metr 8300, którą można targować do 81 00zł.) Daje to cenę ponad 14 000 zł za metr! Piękna metoda na zawyżenie statystyk średnich cen w danym regionie. Przyszli kupujący będą mieli ogromne problemy z kredytem, jeśli wpadną na pomysł najpierw podpisać umowę a potem dopiero walczyć o kredyt.
5. Spółka córka, która jest odpowiedzialna za przedsięwzięcie, jest spółką komandytową. Ma kapitał zakładowy 5000zł. Komandytariusze odpowiadają sumą komandytową, każdy po 1000 zł. Link:
krs-online.com.pl/msig-5618-1136281.html
Kapitał zakładowy jest niższy niż cena metra. Wnioski pozostawiam czytającym.
6. Umowa deweloperska (proponowana) jest skonstruowana w sposób taki, że kupujący do końca kwietnia 2020 nie może się wycofać, nie tracąc części pieniędzy. Nawet w przypadku największych uchybień ze strony dewelopera.
7. Początkowo duże mieszkania miały inny metraż. Zmieniono to w listopadzie zeszłego roku, długo po wydaniu pozwolenia na budowę. Nie jestem specjalistą od prawa budowlanego, nie wiem czy będzie to rodzić problemy z odbiorem mieszkań i czy PINB nie będzie robił problemów jak to odkryje.
8. Po zmianie powierzchni użytkowej dokumenty na stronie zostały antydatowane.
9. Miejsca garażowe w sporej części są podwójne, nazwane bardzo ładnie rodzinnymi. Co to oznacza? Miejsce długie na ok 10m, w którym trzeba najpierw wyjechać jednym samochodem by wyjechać drugim.
10. Nie ma żadnych miejsc dla gości, ale to niestety w Wa-wie standard.
Ja się nie zdecydowałem. Pozostałym polecam zastanowić się mocno czy będą zadowoleni.
Ciekawe czy drugi etap będzie miał te same problemy.
Pomyślałem, że skomentuję, może komuś to pomoże w rozważaniach.
ad 1. Faktycznie, antresola jest wymyślona jako sposób na obejście MPZP, który dopuszcza tutaj tylko cztery kondygnacje. Natomiast nie jest to niezgodne z prawem (przecież deweloper nie dostałby inaczej pozwolenia na budowanie). Znam co najmniej cztery inne inwestycje, które na dzisiaj są realizowane w Warszawie, gdzie zastosowano podobny zabieg w tym samym celu.
ad 2. Zmiana wprowadzona przez dewelopera nie ma żadnego wpływu na możliwości wykorzystania antresoli. Zarówno przed zmianą jak i po zmianie planów mieszkań, charakter antresoli jest dokładnie taki sam i wynika on z przepisów prawa budowlanego. Co do tego, w jaki sposób antresolę można zaaranżować, to nie jest tak, że tej powierzchni nie da się zagospodarować - polecam sobie doczytać lub skonsultować się z ludźmi, którzy się na tym znają. Napomknę tylko, że technicznie antresola nie różni się specjalnie od innych kondygnacji (wysokość, piony, strop, itd.).
ad 3. Tak, wliczają powierzchnię pod ścianami działowymi w cenę rozliczeniową, co oczywiście jest niekorzystne. Nie jest to jakiś odosobniony przypadek na rynku. Chociażby pewien czołowy deweloper na literę "B" też tak robi. Tu już każdy musi sobie policzyć indywidualnie, czy po wliczeniu w powierzchni rozliczeniową powierzchni pod ścianami cena mieszkania jest dla niego atrakcyjna.
ad 4. Antresola w rozumieniu prawa nie stanowi powierzchni użytkowej, więc jak inaczej miałaby być wyliczana cena? Od kiedy cena z metra ma znaczenie dla banku? Może być nawet i 30 tys. zł za m2, byleby cena mieszkania mieściła się w zdolności kredytowej kupującego. Sposób uznawania antresoli nie ma dla banku żadnego znaczenia.
ad 5. Tak, spółka celowa ma śmiesznie niski kapitał. Tyle, że od lat duża część rynku działa tak, że powołuje się spółkę celową, która w pasywach ma prawie wyłącznie kredyty i pożyczki. Czasami mają kapitał 5 tys. zł, czasami 50 tys. zł, ale to i tak to samo.
ad 6. Umowa deweloperska Cordii ma kilka słabości - jak ktoś umie czytać ze zrozumieniem, to sam je stwierdzi. Tyle, że akurat kwestii zadatku bym się nie czepiał. W umowie są wpisane chyba standardowe warunki wypowiedzenia umowy.
ad 7. Też nie jestem specjalistą od prawa budowlanego. Jednakże w przypadku gdyby deweloper nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie i nie przekazał lokalu nabywcy, umowa deweloperska jest nieważna. Więc raczej deweloper zabezpieczył się, że przedmiotowa zmiana nie stanowi przeszkody dla PINB.
ad 8. Ciężko się do tego odnieść. Plan mieszkania faktycznie ma datę jak sprzed zmiany. Ale to nie znaczy, że zmienił się projekt budowlany (a nie zmienił się), z którego zapewne ta data wynika.
ad 9. Kwestia indywidualna, czy komuś takie rozwiązanie pasuje czy nie. Natomiast trzeba się liczyć z tym, że miejsca postojowe obok siebie na pewno byłyby droższe (tak to działa na wszystkich inwestycjach).
ad 10. Fakt, taki standard. Nad czym szalenie ubolewam.
Choćby takie osiedle Stella Warszawa, jednak wygląda o wiele bardziej betonowo itp., podobnie mam odczucia, jeśli patrzę na osiedle Kameralne Robyg... Na tej wizualizacji podobają mi się te sosny, ciekawe czy one rzeczywiście tam rosną i zostaną po budowie, czy będą je sadzić dopiero, ktoś się może orientuje, jak to wygląda i może wrzucić informację na forum, albo jeszcze lepiej jakieś zdjęcia?
Mieszkanie przestronne, ustawne, cena też super.