Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[pozdro]

Ja osobiscie bym nie kupil mieszkania w Krakowie za 10 tys. zl Po 7 tys. zl bym rozwazyl. Tak ogolnie szukalbym czegos po 6 tys. zl bo to uczciwa cena. Ale mysle ze z pare lat i takie ceny uznamy za normalne te 10 tys. zl. szczerze to pod inwestycje mozna ciagle kupic w niezlych miejscach za 7000zl/m2

[pozdro]

Mnie jedno zastanawia. Bo teraz buduja te 45m2 tj. 2 pokoje pod wynajem. Na co nam tyle malych mieszkan. Na rynek oprocz nich na wynajem trafi masa mieszkan 45m2 od ludzi ktorzy majac 25 lat kupili takie male a jak zaszli w ciaze kopo 30- 35 lat to potrzebuja 100m2. Wiec podaz mieszkan pod najem bedzie wieksza. Mysle ze to ogolnie dobrze. Najem bedzie taniel. Juz kosztuje tyle co w Lodzi i Rzeszowie.

Ja jakbum inwestowal w mieszkania to bym to traktowal tylko za gotowke i tylko jako dlugoterminowa inwestycja cos jak taka dodatkowa emerytura. Wcale trzymanie na lokacie nie jest lepsza opcja.

[pozdro]

No i nie wszedzie wystepuje zjawisko suburbanizacji, np. Paryz. W Krakowie mysle ze jest podobnie. Na przedmiesciach mieszkaja tylko imigranci.

[Basta]

10-15% bo tyle pokazuje doświadczenie - chociażby z obserwowanych przeze mnie lokalizacji przy poprzednich spowolnieniach koniunktury.
Bazą jest apogeum cen w danym cyklu koniunktury.

Cały problem że obecna sytuacja jest dość unikalna , po pierwsze anomalia historyczna w postaci niskich stóp procentowych, po drugie niż demograficzny który zaczął się prawie 30 lat temu i trwa w najlepsze po dziś dzień. Wydaje mi się że nie ma takiego okresu w historii do którego możnaby nas porównać , ani też nie ma kraju o podobnym stopniu rozowju i tak rekordowej prognozie dopopulacji.

gospodarka.dziennik.pl/news/artykuly/553888,demografia-ludnosc-populacja-polska-polacy-onz-ukraincy-prognoza-liczba-ludnosci.html

4 lata inflacji po 6% dają obniżkę o 22% (efekt coraz niższej bazy). Nie sądzę, aby ceny mieszkań atrakcyjnych inwestycyjnie stały wtedy w miejscu.
Co to jest dobra lokalizacja? Taka, w której stopa zwrotu z czynszu (związana między innymi z czasem przestoju w wynajmie) jest najwyższa. A więc raczej nie Zielonki i nie Zabierzów...

Tylko że zakłądasz że coś co jest atrakcyjne teraz takim zostanie ...
Miasta mają 4 etapowy okres rozowju , Ubrbanizacja, Suburbanizacja, Deurbanizacja, Reurbanizacja , więcej o modelu Klassena poczytasz tutaj
researchgate.net/publication/312121617_Reurbanizacja_w_swietle_dotychczasowych_badan_nad_miastami_europejskimi
Wszystko wskazuje na to że Kraków jest w fazie suburbanizacji, i to chyba raczej początkowej ...
studiamiejskie.uni.opole.pl/wp-content/uploads/2016/05/S_Miejskie_18_2015-Haranczyk-Procesy.pdf .
tak więc "dobre lokalizacje", najprawdopodobniej będą coraz mniej "dobre", i zyskają na atrakcyjności tak za 20-30 lat , ale wtedy ubedzie 8 mln wyżu powojennego .
Dla tego pytałem o to czym dla Ciebie jest "atrakcyjna lokalizacja", bo to co jest dzisiaj atrakcyjne za 10 lat najprawdopodobniej takie nie będzie ...
Kupując mieszkanie pod wynajem bezpiecznie jest zakładać 20 lat do zwrotu z inwestycji. Znalazłem dane dla Biedronki i im przeciętny sklep zwraca się w 3 lata, szukałem też dla IKEA ze względu na to że ograniczają inwestycje w Polsce money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/ikea-biznes-sklepy-otwarcie,47,0,2411055.html , przypuszczam że ROI dla IKEA to tak maks 4-5 lat , tak więc szwedzi jakoś nie wierzą w świetlaną przyszłość rynku mieszkaniowego, o związku biznesu IKEA z kondycją rynku mieszkaniowego chyba nie muszę Cię przekonywać .... .
Jeśli rządy prawicy nie zgotuja nam tutaj drugiej grecji, to możesz mieć racje że ceny ofertowe nie spadną więcej niż 15-20 %, bo na tym rynku nie ma profesjonalnych inwestorów tylko"ulica" mająca najcześciej jedno -kilka mieszkań z kredytem. Gdy zacznie się kryzys nie zejdą z cenami poniżej 20 % , i będą czekać na kolejny cykl , prawdziwa walka zacznie się na rynku wynajmu, bo wystarczy pół roku płacenia kredytu i czynszu , za mieszkanie które stoii puste aby zejśc bardzo mocno z ceną za wynajem byle minimalizowac straty.
Wydaje mi się że ceny ofertowe pozostaną na obecnym poziomie lub lekko spadną , zaś ceny transakcyjne będa na poziomie 50 % cen ofertowych, z licytacji bankowych lub osób które muszą sprzedać , reszta będzie czekać ... To paradoksalnie jest pozytywny scenariusz.... .Negatywny to kłopoty gospodarcze na miarę greckich , stopy procentowe na poziomie 15-20 % i załamanie na skutek licytacji ogromnej liczby mieszkań z licytyacji.
W przeciwieństwie do grecji nie jesteśmy w strefie Euro i Niemcy nie będa miały żadnego interesu w ratowaniu złotówki, Rosja Ukraina, Wenezuela, Argentyna przekonały się że taki poziom stóp procentowych to wcale nie abstrakcja, aby zatrzymac ucieczkę kapitału.

Do Krakus 1891:
Dzięki za rzeczowe podjęcie polemiki.
Stopy pewnie jeszcze pozostaną jakiś czas niskie, bo rządzący chyba nie mają pomysłu co z tym fantem zrobić. Ewentualny, wieszczony przez niektórych reset systemu (np. odejście od dolara, upadek euro i waluta zastępcza oparta na parytecie złota) mogą tylko przekonywać do inwestycji w nieruchomości. I jeśli już na kredyt, to jedynie na część nieruchomości i z jakąś podpórką (trochę fizyka zakopanego w ogródku;)
Demograficznie faktycznie w skali ogólnopolskiej wygląda to słabo. Ale mówimy o Krakowie - tutaj salda (realne a nie wg statystyk) jeszcze długo będą dodatnie. Znajomy zajmujący się gospodarką wodną (średnie zużycie wody i odprowadzenie ścieków liczone per capita daje rozsądne rozeznanie) mówił o szacunkowej wielkości populacji zamieszkującej Kraków na poziomie 1,2 mln. Co widać chociażby po trzeszczącej w szwach infrastrukturze drogowej, liczonej na 700-800 tys. osób.
Suburbanizacja będzie postępować, ale nie demonizowałbym jej wpływu (poziom infrastruktury w gminach ościennych bywa tragiczny, a możliwości rozbudowy inwestycji liniowych są bardzo ograniczone) na masowy eksodus z obszaru w obrębie 4 obwodnicy.
Przykład Ikei mnie przekonuje, ale takie firmy dokonują przeglądu strategii w odniesieniu do całości kraju, a nie poszczególnych lokalizacji.
Ogólnie - z punktu widzenia zachodniego kapitału może to wyglądać niezbyt wesoło - jak to w kraju rządzonym przez Keynsistów etatystów w końcowej fazie rozdawnictwa:)
W razie globalnej draki nic nas nie uratuje, ale w przypadku spowolnienia i recesji uważam, że dobre lokalizacje (tzn. obręb II obwodnicy plus około 2-3 km od niej - Kraków nie jest symetryczny) to dość pewne aktywa - tak pod względem płynności jak i możliwej funkcji tezauryzacyjnej. Problem w tym, że cenowo rozsądnie wygląda tutaj już tylko Stare Podgórze i ewentualnie zabawa w strychy ze wspólnotami w kamienicach.

[krakus1891]

Podsumowując dotychczasową dyskusje, mamy 3 opinie .

opinia nr 1

Jest tanio bo ceny po 10-15 tys/m2 na krowodrzy to kwestia niedługiego czasu. Ceny tak urosną bo kraków to fantastyczne miasto do którego wala tłumy i będzie tych ludzi jeszce więcej .

Opinia nr 2

Pewnie to nie najlepszy czas na zakup mieszkania , bo jest drogo , ale jak kupi sie w dobrej lokalizacji i nie przepłaci to , nie powinno się za dużo na tym stracić , a moze nawet i zarobić. Bo rzeczywiście demografia wyglada źle, ale ona kraków ominie bo to fanastyczne miasto do którego walą tłumy i się to nie zmieni, zaś stopy pewnie wzrosną a potem pewnie spadną.

Opinia nr 3

Mamy bańkę która nie pekła do końca po 2008 r i mieszkania są blisko 2x przewartościowane. I prędzej czy później ta bańka pęknie . Kraków to nie bezludna wyspa i demografia też na niego wpłynie, co razem ze stopani procentowymi i przenoszeniem się na przedmeiścia może sprawić ze meiszkania spadną poniżej ich nominalnej wartości. Kupując teraz mieszkanie można tylko stracić pytanie tylko jak dużo.

Na koniec polecam ciekawą opinie

independenttrader.pl/dlaczego-nie-warto-inwestowac-w-nieruchomosci.html

[pawel111]

Na koniec polecam ciekawą opinie

independenttrader.pl/dlaczego-nie-warto-inwestowac-w-nieruchomosci.html

Faktycznie ciekawa opinia i filmik / wywiad z autorem.

[Krakus44]

A dla dla mnie to co ten facet mowi jest zupelnie nie przekonujace.
1. Po pierwsze artykul dotyczy inwestycji w domy na Majorce, co jest dosc specyficznym miejscem i nastawione glownie na wynajem krotkoterminowy, Zatem porownywanie inwestycji w male mieszkania pod wynajem, glownie dlugoterminowym, w miescie uniwersyteckim, i pelnym firm do wakacyjnych willi na hiszpanskiej wyspie jest kompletnie od rzeczy.
2. W wywiadzie widac ze facet ma generalnie niemoc i od 2003 roku ciagle konsekwentnie przekonuje sam siebie, zeby nie kupowac bo mu ciagle za drogo. Efekt jest taki ze do dzisiaj wynajmuje i niczego nie ma...oprocz wlasnych teorii. Zaczal cos wspominac o koledze ktory bawi sie we kupowanie mieszkan i ma ich 20, ale jakos sie zacial i chyba stracil argument bo kumpel pewnie od lat ciagnie niezla kase i wkrotce mu sie te mieszkania zwroca.
Gosc twierdzi za ma wieloletnie doswiadczenie w dziedzinie inwestowania, ale rownoczesnie stwierdza ze nie inwestuje... bo od 15 lat czeka...na spadki...
Ja nie jestem zadnym biznesmenem, wrecz przeciwnie, to nie moja dziedzina, ale nie wchodzac w wielkie filozofie w 2002 roku kupilem 1-pokojowe i do dzisiaj 2 krotnie mi sie zwrocilo, i nadal na siebie pracuje. 5 lat temu kupilem dla siebie mieszkanie 2-pokojowe w centrum i dzisiaj warte jest prawie 2 razy tyle. Gdybym je wynajmowal juz zwrociloby mi sie 20% ceny (z palcem w nosie).
Znajomi rowniez pokupowali mieszkania na przyszlosc dla wlasnych dzieci i nie znam nikogo kto nie wynajmowalby.
Klienci dobijaja sie drzwiami i oknami, i wielokrotnie spotkalem sie z pretensjami, dlaczego wynajalem komus innemu a nie jemu?.
Syn znajomej zostal studentem w tym roku i szukal dla siebie we wrzesniu mieszkania 1-pokojowego. Wydzwanialismy na 30 numerow...wszystko bylo juz zajete. Na szczescie mogl pozostac w mieszkaniu w ktorym mieszkal.
Tak wiec mozna sie tak bujac, filozofowac, wymyslac teorie, wrozyc z fusow, swiecy ...jak kto chce. A zycie toczy sie dalej. Ci co chca czekac niech czekaja...a inni maja juz swoje splacone, zwrocone mieszkania i skromnie robia swoje...nie gwiazdorzac elokwencja przed kamera. Pozdrawiam wszystkich, tych ostroznych ...ale i tych zadowolonych.... Bez ryzyka zycia nie przezyjemy...i szampana nie wypijemy

[pozdro]

Spoko tylko co wy opowiadacie. Oprocz paru drogich i odjechanuch inwestycji ktore stoja puste i sie nie sprzedaja. To ciagle w Krakowie bez problemu mozna kupiv mieszkanie w dobrej lokalizacji pod wynajem za 7000zl/m2. To samo w Warszawie mozna znalesc mieszkania po 7000-8000zl/m2. W slabych lojalizacjach to i po 6000zl/m2 znajdzie. Do tego w takjm wroclawiu podobnie 7000zl/m2 kupicie cos bez problemu, a w odleglejszych miejscach i po 5500zl/m2 Wiec ja tu drozyzny nie widze. Wstawili pare ofert w centru. Po 9000zl i odrazu opowiadanie jaka to banka jak to ceny spadna. Prawda taka ze mieszkanie mozna tanio kupic ciagle. Tylko oferta sie nieco skurczyla bo np. w Krakowie podaz inwestycji siadla. Koncza te stare bloki i tyle. W innych miastach jest duzo lepiej pelno fajnych inwestycji sie zaczyna i jest w czym wybierac.

[pozdro]

Tak inwestycyjnie jak ktos szuka to ja polecam nastepujace inwestycje.
Atal Miasto Rozanka - mozna kupic po 6200zl/m2. 10 min tramwajem do centrum, 4km w linii prostej.
Nowa inwestycje Budimexu na grabiszynie we Wroclawiu, cen jeszcze nie ma jak bedzie taniej niz 8000zl/m2 to fajna sprawa.
Mieszkania w Ursusie w Warszawie gdzie nest 10 min pociagiem do Ronda Daszynskiego w cenie 6700zl/m2 ( jak cpk zbuduja to bedzie mozna pracownikom lotniska wynajmowac)
W Krakowie jest ciezej ale co sie da znalesc. Mysle ze dosc ciekawe sa Lagiewnickie Wzgorza za 7000zl (UJ, Bonarka, Tischnera biurowce, SKM na zablocie kilka minut)
Warto wybierac fajne nowe miejsca z potencjalem mozna wiecej zarobic niz biorac oklepane miejsca za 10000zl/m2.
We wroclawiu to na bym nawet obczajal jakies opcje typu bloki przy Wroclaw Zachodni czy Wroclaw Stablowice gdzie co prawda dalej ale jednak dobry dojazd do centrum i ceny 5000zl/m2.
U nas tez bym stawial na jakies lokalizacje nieco dalej a przy SKM gdzie mozna cos za 5000zl/m2 jeszcze wyhaczyc. Potem i tak sie najmujacy znajdzie jak bedzie mu po drodze do biurowca 10min pociagiem, a niekoniecznie stac w korku czy jechac w scisku w tramwaju 30min, a dodatkowo mozna mu wynajrm zaoferowac 500zl/mc taniej.

Ta inwestycja byla tez z niesamowitym potencjalem mieszkania 40m2 po 6700zl/m2 Active Wodna widze ze mieszkania sie slabo sprzedaja. A naprawde okolica jest przyszlosciowa. Do okla sa rupieciarnie i zlomowiska. Czytaj terwny pod inwestycje biurowe wokol Krakow Plaszow. Do zablocie z buta 10min. Tramwaj, pociag 5min do centrum. Jakbym mial inwestowac pod wynajem to tylko inwestycje tego typu.

[pawel111]

A dla dla mnie to co ten facet mowi jest zupelnie nie przekonujace.
Zatem porownywanie inwestycji w male mieszkania pod wynajem, glownie dlugoterminowym, w miescie uniwersyteckim, i pelnym firm do wakacyjnych willi na hiszpanskiej wyspie jest kompletnie od rzeczy.

Ja bym tak tego nie dyskredytował. Akurat w Krakowie masę mieszkań jest wynajmowana krótkoterminowo (sporo moich znajomych bawi się w AirBnB i któryś z AngelWawel zdaje się mi narzekał, że spółdzielnia / zarząd wprowadza zakaz najmu krótkoterminowego i jego spore raty za przedrożone mieszkanko się za bardzo nie zwrócą na normalnym najmie). Podobny temat zakazu poruszony jest w artykule - nie wiem czy w filmiku też jest o tym mowa, ale widzę, że głównie komentujesz właśnie filmik. Sam kupiłem mieszkanie kilka miesięcy temu w Krakowie, ale za gotówkę - na kredyt bym się nie porywał. Podajesz też daty swoich transakcji mieszkaniowych, które nie przypadają na bańkę / koniec cyklu koniunkturalnego pl.wikipedia.org/wiki/Cykl_koniunkturalny wobec tego nie dziwota, że widać wzrosty. Pytanie jest czy byś kupił teraz coś właśnie nie na Ruczaju tylko w sensownej lokalizacji.. i za jaką kwotę. O tym chyba jest ten wątek. Życie to sztuka wyboru, również trafnego terminu pod inwestycję oprócz samej inwestycji. Twierdzenie, że zawsze mieszkania trzeba kupować jest mało racjonalne. Mieszkałem w Irlandii ponad 5 lat i widziałem tam bańkę i spadek 50% w recesji w 2009, pamiętam znajomych zakredytowanych na 400 tys EUR, których domy w ciągu miesięcy spadły na max 200 tys EUR, a niektórym i na 150 tys EUR. Pamiętam porzucone przez developerów/inwestorów place budowy domków jednorodzinnych z niemal całkowicie wybudowanymi domkami. Irlandia też nie jest Majorką - nikt tam na wakacje nie jeździ, chyba, że lubi deszcz i wiatr - jednak zależność była identyczna. Sama jakość tych 'tekturowych' kartonowo-gipsowych domków jest już inną kwestią. To, że ktoś ma odmienną opinię, nie oznacza, że trzeba go wyśmiać - nie znam jego pełnego portfela inwestycyjnego, więc nie chcę komentować - jednak słowa, że pod koniec cyklu koniunkturalnego jedno z jego głównych aktywów będzie gotówka w solidnej walucie (G10) - są sensowne. Każdy niech ocenia tamten filmik i wpis wg. siebie - do mnie akurat przemawia. Jeśli bym kupował teraz pod koniec cyklu chatę, to bez kredytu - minimalizując ew. straty i w lokalizacji, która mi bardzo odpowiada (bez kompromisów).