Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[foxxy]

Ktoś tu chyba odleciał, trzeba wysłać rakietę żeby gościa ściągnęła na ziemię... Ja wiem, że można oceniać ogół przez pryzmat grupy swoich znajomych i otoczenia, ale takich bredni to dawno nie słyszałem.

[StormSunny]

Przecież ja pracuję w Biedrze i mieszkam u cioci babci. Wypraszam sobie.

Sądząc po tym jak ludzie ochoczo rzucają się na mieszkania to można twierdzić, że jednak wspomniany przeze mnie budżet jest na porządku dziennym.

[anubis]

Co Wy mówicie, jakie 15k.

Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Krakowie to 5300 zł. W budżetówce i na działalnościach jest dużo mniej.

krakow.stat.gov.pl

Na rękę przeciętny mieszkaniec Krakowa otrzymuje pewnie coś koło 3500 netto (nie chce mi się szukać).

Te ogłoszenia 15-20k oddają tylko i wyłącznie marzenia sprzedających. Nikt tego teraz nie kupi. Schodzą wyłącznie normalne mieszkania, w cenach do 10k za m kw, a i tak schodzą słabo. Za to widać gołym okiem zależność, że im taniej za metr tym lepiej się sprzedają. Niektórym sprzedaż idzie w miarę (Atal), niektórym stoi totalnie (Tętnowski). No ciekawe od czego to zależy. No dobra, powiem i powtórzę: na rynku nie ma inwestorów, rynek inwestycyjny praktycznie nie istnieje. Zostali wyłącznie przeciętni mieszkańcy, którzy kupują na własne potrzeby mieszkaniowe, dla których mieszkanie to dobro podstawowe.

[NeVeS]

Obserwuję rynek wtóry w obrębie drugiej obwodnicy krakowa, i o ile mieszkania po cenach wywoławczych tegorocznych w okolicach 14k rzeczywiście prawie w ogóle nie schodzą, to jak się pojawi mieszkanie po zeszłorocznej średniej cenie transakcyjnej w okolicach 10k, i nie ma większych wad to znika bardzo szybko. Ostatnio trafiłem na fajne ogłoszenie opublikowane w tą niedzielę, w poniedziałek było już zarezerwowane, w czwartek sprzedane, nawet nie zdążyłem się umówić na obejrzenia . Także jeśli będzie jakaś korekta cen, to raczej nie poniżej cen zeszłorocznych.

[StormSunny]

Zgadza się. Ludzie mieli wirusa w płucach, ale teraz mają go w dupie.

[Mar G]

bankier.pl/wiadomosc/Ceny-uzywanych-mieszkan-ani-drgnely-Obnizki-tylko-na-rynku-pierwotny-7940052.html

[StormSunny]

Dla mnie to odwieczna zagadka dlaczego mieszkania, które mają po 30 lot kosztują podobnie jak nówki, a nawet więcej, bo są już "urządzone". Przecież to, że są "urządzone" obniża ich wartość bo trzeba te wszystkie graty wywalić, a ściany zerwać do gołego. Świat zwariował.

[anubis]

To bardzo proste. Rynek wtórny reaguje z większą bezwładnością i jest zawsze o krok za pierwotnym. Z najnowszego raportu NBP wynika, że deweloperzy obniżyli ceny po raz pierwszy od 2017 roku. Jednocześnie ofertowe rosną, spread do transakcyjnych jest teraz rekordowy. Dokładnie to samo działo się w 2009 roku: podwyżka ofertowych i zjazd na transakcyjnych. Zanim wtórny się dostosuje, deweloper trochę już wyprzeda.

Oczywiście obniżki będą maskowane ile się da: na garażach, komórkach, gratisach, wykończeniach. Ale zjazd się właśnie rozpoczął i wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że PKO BP miało rację i będzie do 15% obniżki do końca tego roku.

Wtórny będzie widoczny dopiero na jesieni. Analitycy z Cenatorium kiedyś wskazywali, że przeciętna oferta na wtórnym, jeżeli się nie sprzedaje, zalicza kolejne obniżki co 4-6 miesięcy. Czyli mieszkania po zawyżonych cenach z marca będą miały obniżki najpóźniej we wrześniu, z kwietnia - w październiku itd.

No, ale jest jeszcze jeden ciekawy czynnik, którego w 2009 roku nie było - wstrzymanie się z decyzjami przez część deweloperów i "czekanie na rozwój sytuacji" (chociaż odnotowana przez NBP obniżka wskazywałaby jednak, że przełamano już bariery psychologiczne i szykowane są strategie wyprzedażowe). To przekłada się na rekordowo niski wolumen transkacji, mieszkania się po prostu teraz bardzo słabo sprzedają. Cenatorium spodziewa się, że deweloperzy zaczną pękać na przełomie roku, co powodowane jest koniecznością rozliczeń z bankami, złożenia raportów giełdowych, zapadalnością obligacji itd. Marzec - czerwiec to był okres, w którym deweloper miał argumenty, że nie sprzedaje. Na jesieni już sprzedawać będzie musiał, co w sposób oczywisty przełoży się na dalsze przeceny.

Obniżki zapewne wykorzystają ci konsumenci, których dotychczas nie było stać na lokum lub np. którzy będą chcieli zamienić mieszkanie na większe. To spora grupa, ale oczywiście bez porównania z rynkiem inwestycyjnym, którego teraz praktycznie nie ma i długo nie będzie. Ci konsumenci powinni spowodować, że po dosyć solidnych zjazdach pojawi się na jakiś czas trend boczny. Jak klientela się przerzedzi to będą dalsze spadki, tak długo aż "nikt nie będzie chciał kupić". To samo było w poprzednim kryzysie i skończyło się w okolicach 2014 roku.

[rydler32]

To bardzo proste. Rynek wtórny reaguje z większą bezwładnością i jest zawsze o krok za pierwotnym. Z najnowszego raportu NBP wynika, że deweloperzy obniżyli ceny po raz pierwszy od 2017 roku. Jednocześnie ofertowe rosną, spread do transakcyjnych jest teraz rekordowy. Dokładnie to samo działo się w 2009 roku: podwyżka ofertowych i zjazd na transakcyjnych. Zanim wtórny się dostosuje, deweloper trochę już wyprzeda.

Oczywiście obniżki będą maskowane ile się da: na garażach, komórkach, gratisach, wykończeniach. Ale zjazd się właśnie rozpoczął i wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że PKO BP miało rację i będzie do 15% obniżki do końca tego roku.

Wtórny będzie widoczny dopiero na jesieni. Analitycy z Cenatorium kiedyś wskazywali, że przeciętna oferta na wtórnym, jeżeli się nie sprzedaje, zalicza kolejne obniżki co 4-6 miesięcy. Czyli mieszkania po zawyżonych cenach z marca będą miały obniżki najpóźniej we wrześniu, z kwietnia - w październiku itd.

No, ale jest jeszcze jeden ciekawy czynnik, którego w 2009 roku nie było - wstrzymanie się z decyzjami przez część deweloperów i "czekanie na rozwój sytuacji" (chociaż odnotowana przez NBP obniżka wskazywałaby jednak, że przełamano już bariery psychologiczne i szykowane są strategie wyprzedażowe). To przekłada się na rekordowo niski wolumen transkacji, mieszkania się po prostu teraz bardzo słabo sprzedają. Cenatorium spodziewa się, że deweloperzy zaczną pękać na przełomie roku, co powodowane jest koniecznością rozliczeń z bankami, złożenia raportów giełdowych, zapadalnością obligacji itd. Marzec - czerwiec to był okres, w którym deweloper miał argumenty, że nie sprzedaje. Na jesieni już sprzedawać będzie musiał, co w sposób oczywisty przełoży się na dalsze przeceny.

Obniżki zapewne wykorzystają ci konsumenci, których dotychczas nie było stać na lokum lub np. którzy będą chcieli zamienić mieszkanie na większe. To spora grupa, ale oczywiście bez porównania z rynkiem inwestycyjnym, którego teraz praktycznie nie ma i długo nie będzie. Ci konsumenci powinni spowodować, że po dosyć solidnych zjazdach pojawi się na jakiś czas trend boczny. Jak klientela się przerzedzi to będą dalsze spadki, tak długo aż "nikt nie będzie chciał kupić". To samo było w poprzednim kryzysie i skończyło się w okolicach 2014 roku.

czy poza w.w teoriami możesz przedstawić konkretne przykłady gdzie wystawione przez deweloperów ceny spadły o te 7-8% i spadną do 15% do końca roku ?

[StormSunny]

Dokładnie, ja nie widzę żadnych, ale to żadnych spadków. Anubis, zadzwoń, ponegocjuj. Gwarantuję, że usłuszysz: na co Pan liczy? Zainteresowanie jest. Klienci dostają kredyty. Mieszkania schodzą.

To jest prawda - jeśli mieszkanie jest atrakcyjne to ma się troszkę więcej czasu niż przed wirutem, ale przepaści nie ma. Nikt też nie odda mieszkania za pół darmo chyba, że ma nóż na gardle.

Jak już pisałem - ludzie mają wiruta w dupie i zaczynają żyć normalnie. Nie widzą spadku cen to mają dość czekania i kupują.