Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[platinium]

W kwietniu mówiłeś to samo, polecam suplementację żeń-szeniem. A teksty w stylu "jeśli ktoś uważa że coś zdrożeje/stanieje to jest naiwny" pozostawie bez komentarza. To forum było kiedyś poważne...

[kwk]

To jest ryzyko kupna od małego dewelopera. A tu masz tylko rzeczy, które widać na pierwszy rzut oka, nie wiadomo co jeszcze potem wyjdzie. Oddać trzeba dużym deweloperom, że takich wałków nie kręcą, przynajmniej nie ci z giełdy.

Szukać przykładów np. jak wyglądają komórki lokatorskie u giełdowych, ogólnopolskich czy płytki na balkonach?

[megi]

Tu moim zdaniem nie ma reguły, bo są mali deweloperzy, którzy budują bardzo solidnie i sensownie, a są i duzi, którzy wymyślają różne "kwiatki", jak jakieś platformy parkingowe, albo parking wyłożony geokratą, który jest jednocześnie powierzchnia biologicznie czynną.

[Rak]

Sa malutkie promocje ale to osiedle tak ma"

aj cos duza ta wklejka..nie wiem jak ja zmniejszyc.

[krakus1891]

W poprzednim kryzysie mieliśmy blisko 30 % spadek cen , ale wynikał on przede wszystkim ze znacznie niższej zdolności kredytowej w kredytach złotowych, do której rynek musiał się dopasować. Mieliśmy w dalszym ciągu bardzo wysoki popyt , dla tego mieszkania odbiły.
Teraz mamy diametralnie inną sytuacje, mamy nadpodaż mieszkań , a kolejne dwa lata to będzie tylko dolewanie rekordowych ilości mieszkań , przy niskim popycie. Obecne roczniki wchodzące w wiek potrzeb mieszkaniowych są dwukrotnie niższe niż jeszce 10 lat temu, i mają nieprównywalnie większy wybór mieszkań na wynajem tak więc popyt konsumpcyjny na pewno nie rozrusza rynku.
Aby odpalił popyt inwestycyjny musi on zapewnić rentowność lepszą lub porównywalną niż inne aktywa . Kraków w kolejnych "doniesieniach" zaczyna byc liderem spadków cen najmu domiporta.pl/poradnik/7,126866,26427755,coraz-wieksza-dostepnosc-mieszkan-na-rynku-najmu-ceny-w-dol.html . Ogłoszeń jest 2x tyle ile rok temu , przynajmniej na gumtree i olx, wiec i statystycznie mieszania nie bedą się już wynajmowac przez 11 mc/rok
Przy 15 % spadkach cen najmu , plus dodatkowym 1 miesiacu pustostanu, aby najem zaczał być rentowny ceny mieszkań muszą spaśc tak 20-30 %.
W przypadku giełdy zmiany notowań widzimy natychmiast, w przypadku nieruchomości to co się dzieje dziś w statystykach zobaczymy za pół roku, wiec nie ma co liczyć że nagle zobaczymy kwartał do kwartału spadaki rzędu 10-20 %.
Dodatkowo są dwa główne motory do działania chciwość i strach , póki co dominuje chciwość , więc wszyscy trzymają ceny, do póki nie będzie bakructw pierwszcyh deweloperów oraz masowych licytacji mieszkań"inwestycyjnych" nie ma co liczyć na jakieś spekatkularne nagłe spadki.
Myślę że w tym kryzysie spadki będa wolniejsze niż 10 lat temu ale będą znacznie bardziej rozłożone w czasie , gdyż w 2008 problem był z kredytem a teraz bedzie problem z popytem. 10 lat temu obnizki pozowliły na zakupy za kredyty w złotówkach , teraz ... obniżki nawet o 10-20 % nie wpłyną jakoś drastycznie na zwiększenie popytu ...

[LQS]

Strasznie szybko ci sie chlopcze zmieniaja te teorie

Ok to jesli dzisiaj wystawisz swoja zapyziałą kawalerkę za 5550zl/m2 to jeszcze dzisiaj ja od ciebie kupie - za gotowke. Zrobie ci taki prezent

[platinium]

No nie wiem. Po pierwsze nie 30%. Średnie ceny transakcyjne spadały od 2009 do 2014 o 14,5% ( bankier.pl/wiadomosc/Tak-zmienialy-sie-ceny-mieszkan-po-2008-roku-10-wykresow-ktore-warto-zobaczyc-7902631.html ).

Jeśli tylko ktoś się nie wje*ał w kredyt we frankach i wynajmował te 11 miesięcy to najem był rentowny mimo spadków średnich cen. A jeśli ktoś kupił dla siebie to był zdecydowanie rentowny. Wynajmując przez te 5 lat straciłby więcej niż 14,5%. Oczywiście wszystko to są średnie, więc jest to spore uogólnienie, pewnie były inwestycje które taniały o 30%, no i takie które nie taniały w ogóle.

Ja mam nadzieję, że problemy demograficzne zostaną jednak naprawione przez napływ ludności z naszego kręgu kulturowego, ze wchodu w ciągu kolejnych lat. Oczekiwanie katastrofy demograficznej żeby tylko kupić tanie mieszkanie jest złudne. Mieszkania pewnie bedą tanie, ale kto będzie żył w tym kraju? Jedyne co będzie polskie to język i kompleksy pracującego polaka na emeryturę sąsiadów z taniego mieszkanka.

[anubis]

Dodatkowo są dwa główne motory do działania chciwość i strach , póki co dominuje chciwość , więc wszyscy trzymają ceny, do póki nie będzie bakructw pierwszcyh deweloperów oraz masowych licytacji mieszkań"inwestycyjnych" nie ma co liczyć na jakieś spekatkularne nagłe spadki.
Myślę że w tym kryzysie spadki będa wolniejsze niż 10 lat temu ale będą znacznie bardziej rozłożone w czasie , gdyż w 2008 problem był z kredytem a teraz bedzie problem z popytem. 10 lat temu obnizki pozowliły na zakupy za kredyty w złotówkach , teraz ... obniżki nawet o 10-20 % nie wpłyną jakoś drastycznie na zwiększenie popytu ...

Można na to też spojrzeć chłodno od strony popytu. Ceny będą spadać i kolejno będą się wysycały grupy nabywców, których stać w danych cenach (mają zdolność i oszczędności na wkład własny). Obniży się ceny gdzieś tam z 12 na 10 to już ileś tam procent inwestycji pójdzie. Obniży dalej to pójdzie kolejna partia itd. Pytanie gdzie jest punkt przecięcia popytu z podażą. Na ten moment (biorąc pod uwagę, że jeszcze nie mamy kryzysu gospodarczego) jest to m.zd. gdzieś ok 5,5k w dalszych dzielnicach do ok. 9,5k w ścisłym centrum, tj. przy takich cenach nieruchomości sprzedawałby się jakby żadnej pandemii nie było.

"Ludzie przez pandemię wybierają mieszkania pod miastem", hasło powtarzane przez pośredników w prasie, to m.zd. błąd analityczny. Faktycznie popyt pod miastem rośnie w porównaniu z centrum, ale wynika to z tego, że ludzie kupują gdzie ich stać, a z centrum w tym samym czasie odpłynęli inwestorzy. Stąd takie wrażenie, że preferencje popytu zmieniają się. Nie zmieniają się tylko części tego popytu zwyczajnie nie ma. Kupujący na własne cele zawsze zwracają uwagę na takie rzeczy jak szerokość balkonu, komórka lokatorska, normalne miejsce postojowe (a nie na platformie). Inwestorów takie rzeczy interesują mniej - liczy się przede wszystkim lokalizacja i metraż.

Co do tego czy nie będzie gwałtownego załamania, w sensie, że w przeciągu dwóch kwartałów ceny spadną np. o 20%, nie byłbym tego taki pewien. Jeżeli będzie gwałtowny kryzys gospodarczy to te wszystkie klitki pod turystów pójdą pod młotek. W czasach kryzysu, jak to mówią Amerykanie, "cash is the king". A dobrze na razie nie jest, w III kw. było najwięcej upadłości od 10 lat: rp.pl/Biznes/310309926-Rekord-bankructw-w-Polsce-Od-10-lat-nie-bylo-tak-zle.html

[Pepeg]

. Demografia to inna sprawa i raczej temat na za 10-15 lat jak się wielka płyta opróżni, dzisiaj większość ją zamieszkujących jest w dość już sędziwym wieku.

Dokładnie, w połowie mieszkań w starej, Nowej Hucie mieszkają same wdowy, 80-90 lat.

[Szarlej]

Apropo demografii i podaży. Ciekawostka z GUS:

2009 r. - 426 mieszkań/1000 mieszkańców Krakowa
...
2019 r. - 517 mieszkań/1000 mieszkańców Krakowa

Średnia UE: ok. 440 mieszkań na 1000 osób
Rynek krakowski nasyca się dość szybko w porównaniu do reszty kraju.
Źródło: dominium.pl/artykuly/artykul/na-1000-krakowian-przypada-juz-517-mieszkan