Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[Giovanna]

Nareszcie zrobiło się rozsądnie i niehisterycznie w tym wątku.

[Mar G]

Bank podniósł marżę o 1 pp , stopy w 3 tygodnie spadły o 1 pp. Kredyt kosztuje tyle samo.
A jeśli rynek oczyścimy z opisanych powyżej transakcji spekulacyjnych finansowanych w 90% kredytem to bardzo zdrowo dla rynku.

Kredyt kosztuje tyle samo ale bank zarobi zdecydowanie więcej (a wcale by nie musiał)

Ja wzialem kredyt z marża 1,75% i teraz po obniżce stóp procentowych kredyt mi odczuwalnie spadnie (raty malejące). Oczywiście jak się Wibor 3M zaktualizuje i bank to uwzględni.


Grejfrut mądrze to napisałeś, niestety zaraz twój post przepadnie w ogniu kolejnych spekulacyjnych lub nieprzemyślanych myśli pozdro i innych gwiazd tego forum.

Marża kredytu to nie jest 1-1 zarobek Banku. marża w wyniku finans pomniejszana jest o koszt ryzyka, który wzrósł w największych bankach z 45-50 bp do ok. 100+ , a w bankach o gorszej kondycji do nawet 150 bp po marcu. stąd zmiana marż kredytowych.

[Mar G]

Większość ludzi kieruje się ceną. Mieszkania zawsze były drogie, niezależnie czy kosztowały 3k, 5k czy 10k z metra. Zawsze w stosunku do zarobków były drogie. Dlatego po prostu większość osób, szukając swojego M, po prostu idzie tam gdzie jest dobra cena, godząc się na pewne kompromisy. Miejsca w mieście wiele nie ma, a dużo osób właśnie chce tam mieszkać. To jest bolączka wszystkich dużych miast, nie tylko w Polsce. Rynek inwestycyjny nie upadnie i nierozsądnym jest życzyć mu źle, bowiem wiele osób, które nie mają zdolności kredytowej zostałoby wtedy w dość trudnej sytuacji. Każdy na rynku jest potrzebny.

Co do kredytu, to już koledzy Ci wyjaśnili. Może i teraz ktoś nie odczuje różnicy, ale jak podniosą stopy w przyszłości, to różnica będzie znacząca. Jeden kredyt mam z marżą 1,74% i teraz jak mam brać drugi, to zakładam maksymalną marżę do 2%. W innym przypadku 'inwestycja' przestaje być opłacalna, a więc ryzykowna. Jeżeli inwestor nie ma dużego wkładu własnego, lub ogromnej poduszki finansowej i weźmie kredyt na np. 500k, aby kupić mieszkanie na Fabrycznej, Zabłociu czy Prandoty z marżą 3% i nagle znacząco skoczą stopy, to może się okazać, że pomimo dobrej kwoty wynajmu, musi dołożyć do 'inwestycji' kilka tysięcy miesięcznie. Jak ktoś nie ma dużego zaplecza finansowego, to kupowanie takich nieruchomości z kredytem 80/90% na 30 lat po prostu nie ma sensu, jest ogromnym ryzykiem. Lepiej już kupić kawalerkę, na której de facto nie będziesz teraz zarabiał, ale z dobrym wkładem własnym weźmiesz 200k kredytu na 16/17 lat i wtedy wynajem = rata, a w razie kryzysy, czy podniesienia stóp rata nie idzie tak drastycznie do góry i można zawsze wydłużyć okres kredytowania, aby zmniejszyć siłę rażenia zobowiązania. To są takie moje przemyślenia, sporo analizowałem w excellu. Wiem, że zrobiła się moda na nieruchomości, ale myślę, że lewarowanie się pod korek, bo jest prosperity (było) nie ma sensu. Teraz wirus pokazuje, że jak nie masz dobrego zaplecza finansowego, to może nie być tak kolorowo.

Dla przykładu przy marży 2% + stopach sprzed pandemii, aby mieć ratę 2100,00 zł brutto na 30 lat należało wziąć około 457k kredytu. Przy 3% + stopach sprzed pandemii kwota spada do 405k, czyli kredyt robi się dużo droższy.

Co ma być to będzie, na pewno będzie ciekawie Zdrowia wszystkim, zdrowego podejścia i nie napalania się. Nieruchomości poczekają, aczkolwiek jestem do nich nastawiony pozytywnie

W przyszłości jeśli sytuacja się ustabilizuje inny bank z chęcią zrefinansuje Ci ten kredyt na marża niższej niż obecna - wystarczy zadbać o brak prowizji od wcześniejszej spłaty. To abecadło kredytowe.

[ghd]

Ja mysle, ze w kolejnej perspektywie deweloperzy będą musieli inaczej projektować osiedla. Aby dobrze sprzedać. Nie ciasno jak fabryka kawalerek, tylko jak na starych osiedlach - z przestrzenią. Gdy patrzę na stare osiedla, na przykład Podwawelskie jest mi bliskie - teraz takie osiedle miałoby 50% ciasniej bloków.
Gdy wypadną z rynku płotki inwestorzy na wynajem, to nie sprzeda sie bele co. Typu mieszkanie z widokiem na pętlę, blok kilka metrów od drugiego bloku, balkon w balkon. bez balkonu. Po prostu inaczej. Wtedy będą mogli trzymac ceny wyoskie, bo się zapłaci w cenie za wiecej gruntu.
Nie rozumiem ludzi, ktorzy kupują mieszkanie dla siebie, dla rodziny, do mieszkania i kupują klatkę dla kur. Rozumiem, ze klatki sa na wynajem i mam najszczerszą nadzieję, ze cały wynajem padnie i w koncu się to zmieni. Tzn. przestanie byc bardzo opłacalny. I ze wynajmujący bęa mieć kupe problemów.

BTW - własnie dostaję co chwila na wp.pl wykupione maile z reklamą Dewelia z Krakowa z mieszkaniami od zdaje się 7500 zł, czyli wysyła WP.

Głos rozsądku. Ja też nie wiem dlaczego ludzie pchają się w tę ciasnotę, napędzając przy okazji rynek mieszkanek przegródek i ceny z kosmosu? Zastanawiająca desperacja. Potem mamy kuriozalne przykłady mieszkań "na":ulubionym tutaj Kurdwanowie, co prawda dużych, ale kosztujących tyle co dom z przyzwoitą działką, bo przecież decyduje cudowna cena metra. Z drugiej strony Kraków to niekończący się rynek mieszkań na wynajem. To się nigdy nie zmieni. Może być taniej, albo drożej, opłacać się bardziej lub mniej, ale zawsze ludzie będą szukać i wynajmować. To, że parę osób wtopi, nie oznacza, że kilka innych nie zarobi. Inna sprawa, że czas kredytów frankowych na których można było konkretnie zarobić już nie wróci i obecne ryzyko wydaje się być zdecydowanie większe.

[Grejfrut]

Owszem, o ile taki moment nastąpi. Moim zdaniem, jeżeli masz już jedno mieszkanie, nie masz wielkich oszczędności, ale wysoką zdolność to lepiej na razie odpuścić. Mieszkanie to dobra lokata, to prawda - ale nic za wszelką cenę, bo takie jedno mieszkanie źle kupione może pogrążyć 'inwestora'. Szczególnie w czasach gospodarczo niepewnych. Wystarczy, że stracisz pracę, najemców, wzrosną stopy, a ceny nieruchomości spadną tylko o 10%. Już jesteś w sytuacji, gdzie zostaniesz z długiem, często niemałym. A aktualnie taki scenariusz dla wielu ludzi jest bardzo prawdopodobny. Niepewne czasy są dobre do inwestowania dla ludzi z dużym kapitałem własnym, a nie z dużą zdolnością kredytową i małym kapitałem własnym. Przede wszystkim trzeba mieć poduszkę finansową, aby te swoje inwestycje i życie utrzymać np. przez 10 miesięcy bez pracy, to jest rozsądne podejście przy lewarowaniu się na 'inwestycje'. Zapewne wiele osób się teraz boleśnie o tym dowie.

Wiem, że szkoleniowcy pokazują tylko pozytywne aspekty inwestowania, ale trzeba wziąć też inne rzeczy pod uwagę. Gdybym kupował dla siebie, to bym rozważył kredyt nawet i na tych warunkach, bo jednak trzeba gdzieś mieszkać, ale pod wynajem wydaje się to jednak zbyt ryzykowane, szczególnie gdy mówimy o inwestycji przekraczającej 10k z metra i kredytowanej w 80 czy 90%. Cierpliwość może zostać wynagrodzona, ale nie musi - co się wydarzy to dopiero czas pokaże. Na pewno osoby, które nie mają dużych środków, nie powinny teraz inwestować w nieruchomości, bo ich po prostu nie stać. Namawianie ich, to jak wysyłanie ludzi na pole minowe. Może się uda, może nie. Każdy zna swoją sytuację finansową, źródła dochodu (czy może je teraz stracić czy nie) i musi sam podjąć decyzję. Fakt jest taki, że potencjalna utrata pracy i wysokie marże skuszą tylko spranych przez szkolenia 'inwestorów'. Bo ten kto ma trochę oleju w głowie poczeka, najwyżej wybierze inną inwestycję za pół roku czy rok. A ten kto ma dużo gotówki wie co robić, poczeka jak się rynek zachowa i dopiero wtedy podejmie decyzje, licząc na okazje przede wszystkim z rynku wtórnego, który przemieli kilku 'inwestrów', którzy zlewarowali się na 500k i zostawiali sobie na koncie 10k, licząc że wszystko będzie zawsze pięknie.

Tak jak mówię - wierzę w nieruchomości, ale nie podoba mi się takie ogłupianie społeczeństwa, że bierzcie zawsze i wszędzie lewary, nieruchomości to pewna inwestycja. Tak na logikę to jak poczekasz 2/3 lata, zbierzesz więcej kapitału, kupisz nawet drożej z metra, ale z większym wkładem własnym, to szybciej i więcej zyskasz, bo np. weźmiesz kredyt na 15, a nie na 30 lat. To wszystko należy sobie przeanalizować dokładnie.

[Mar G]

Kredyt kosztuje tyle samo ale bank zarobi zdecydowanie więcej (a wcale by nie musiał)

Ja wzialem kredyt z marża 1,75% i teraz po obniżce stóp procentowych kredyt mi odczuwalnie spadnie (raty malejące). Oczywiście jak się Wibor 3M zaktualizuje i bank to uwzględni.


Grejfrut mądrze to napisałeś, niestety zaraz twój post przepadnie w ogniu kolejnych spekulacyjnych lub nieprzemyślanych myśli pozdro i innych gwiazd tego forum.

Marża kredytu to nie jest 1-1 zarobek Banku. marża w wyniku finans pomniejszana jest o koszt ryzyka, który wzrósł w największych bankach z 45-50 bp do ok. 100+ , a w bankach o gorszej kondycji do nawet 150 bp po marcu. stąd zmiana marż kredytowych.

Jasne że ryzyko jest większe ale koszt ryzyka, o którym mówisz nie wynosi tyle ile różnica w marży. Więc na końcu swoją próbą zanegowania moich argumentów > przyznałeś mi racje.

Jeśli chodzi o zrefinansowanie kredytu bo tak pouczasz odnośnie nieznajomości przecież oczywistego abecadła kredytowego. Po pierwsze istotne jest "jeśli" a po drugie rozumiem że swój czas wyceniasz na zero? Koszty alternatywne pewnie coś ci mówią ? Bo przeniesienie kredytu to nie jest operacja, która wykonasz w 15 minut, to są raczej dziesiątki godzin. Analiza ofert, kontakt z bankami, negocjacje, później wyceny bankowe itd. nie jest też operacja zupełnie bez kosztowa (koszty sądowe, poniesione często z gory prowizje itd.)

Nie rozumiem dlaczego wypisujesz tu argumentację, że po tym jak zmieniły się marże bankowe to tak naprawdę jakby nic się nie zmieniło bo stopy procentowe spadły. To jest nieprawda i wprowadzasz ludzi w błąd. Struktura kredytu i jego kosztów ma znaczenie i jeśli to pomijasz to jest to po prostu albo zbyt duże uproszczenie, albo ignorancja z Twojej strony.

poducz się nieco bankowości, aby dyskutować.
całusy ...

[ghd]

Wynajem padnie? Co ty nie ma szans. Odchodzimy od PRL 30 lat mineło, ludzie są coraz ubożsi jak w każdym kapitaliźmie typu USA, UK, itd.
W krajach kapitalistycznych są takie nierówności że tak na oko 60% ludzi nie stać na własne mieszkanie. Stać na mieszkanie 2 pokoje w kredycie na 30-50 lat. Alternatywa to domki na suburbiach co praktykuja w USA, też w Europie tylko to znowu pociąga za sobą 2 samochody na rodzine, długie wielogodzinne dojazdy do pracy 40min w jedną stronę, koszty parkowania itd.

Ogólnie są 2 drogi -> więcej E-learningu, E-workingu przez co będzie faktycznie można mieszkać za miastem.
Jak nie to będą brać to co jest i tyle. 100m2 kosztuje 1mln zł + 200 tys zł wykończenia. Nawet jak się zarabia 10 tys zł netto na miesiąc to i tak trzeba mega długo oszczędzać

Nie nadążam stary. Jeszcze wczoraj napisałeś, że ludzie w Polsce się bogacą. Tymczasem dzisiaj zmiana frontu, niczym u naszych umiłowanych cyrkowców. Mówisz, że za bańkę dwieście nie da się kupić domu w Krakowie blisko centrum i z dobrym dojazdem? Ostatnio nie śledziłem, ale jeżeli jest tak jak piszesz to bardzo się cieszę. Wracając jeszcze do sytuacji na przedmieściach. Kraków już dawno rozlał się we wszystkie strony. Kiedyś bardzo modna była północ. Tradycyjnie południe. Zachód wiadomo. Najdroższe, najbardziej prestiżowe miejsca. Jakiś czas temu kataklizm nawiedził Wieliczkę i to dalej trwa. To co się stało z tymi okolicami można nazwać egzekucją. Polecam jednak nieświadomym sprawdzić co się porobiło w kierunku dalej na Tarnów, czy Sandomierz...Gdyby nie słaba infrastruktura i charakter tamtych działek, czyli wąska po horyzont, już dawno deweloperka rozszarpałaby ten rejon do ostatniego metra. Nawiasem mówiąc i tak im nieźle idzie. Wystarczy spojrzeć na Niepołomice.

[pozdro]

Ale domy buduje się tak 30-50km od miasta lub na wsiach.
Mieszkania zawsze będą się najmować.
Bo mało osób stać na dom w mieście/mieszkanie > 100m2 w mieście.

Więc albo kupują małe mieszkania 2 pokoje max i nie maja dzieci, albo kupują dom na wsi i mają dzieci.

Stąd biorą się najemcy na mieszkania właśnie młodzi ludzie zanim dom na wsi kupią lub osoby które kupiły dom na wsi ale zarabiają na tyle dużo że sobie mieszkają i pracują w mieście ale na weekend jadą do domu na wieś. Przykładowo sporo osób zamiast kupować działkę w Zabierzowie +budować co też wychodzi drogo. Np. ma działkę/dom po rodzicach dajmy na to w Nowym Targu czy Oświęcimiu. Za daleko żeby codziennie dojeżdżać ale tam ma dom mieszka w weekendy, a wynajmuje mieszkanie 4 dni w tygodniu jak pracuje.
Praca zdalna lub praca ze zjazdami 1 dzien w miesiacu oznacza że ci ludzie poprostu mogą nagle zniknąć. Dlatego jedynym zagrożeniem dla rynku wynajmu jest praca zdalna i nauka zdalna. Wtedy wystarczy kilka hoteli na zjazdy raz na miesiąc.



Ja przykładowo lubie mieszkać w mieście i dlatego mieszkam. Lubie sobie tak śmignąć rowerkiem na wiosnę w niedziele rano przez park. Na wsi nie ma tego doznania. Aczkolwiek jakbym miał już dzieci to bym wiadomo że wybrał dom bo co bym miał zrobić? Jednak dom wychodzi sporo sporo taniej 300 tys budowa, 100-200 tys zł działak i to jest maks. A co można kupić za 500tys zł z mieszkań? Nic? Sam na Kurdwanowie bym nie chciał mieszkać musiałbym mieć coś w promieniu 4km od rynku najlepiej Krowodrza, lub Grzegórzki. Opcja taniego budownictwa na złocieniu po 5000zł/m2 też mnie nie przekonuje. Więc wtedy faktycznie wybieram dom. Tylko tu bym się głowił w jakim miejscu się wybudować bo lubie trochę cywilizacji mieć, w sensie żeby to nie była taka dziura że do biedronki trzeba jechać 15km no i że jest SKM, żebym nie musiał tych dzieciaków wszędzie wozić na każde spotkanie z kolegą ze szkoły itd.

Choć taka opcja budowy domu to strasznie zajmująca jest, nie chciałoby mi się tym zajmować za wiele. Więc narazie kupuje mieszkania 2 pokojowe Potem jak będe miał dzieci to będe myślał czy to zamienić na dom. w sumie takie mieszkanie to trochę jak abonament w Play na 24 miesiące. 24*10 tys na miesiąc i sobie wymieniasz co 2 lata na nowe

[ghd]

Ale domy buduje się tak 30-50km od miasta lub na wsiach.
Mieszkania zawsze będą się najmować.
Bo mało osób stać na dom w mieście/mieszkanie > 100m2 w mieście.

Więc albo kupują małe mieszkania 2 pokoje max i nie maja dzieci, albo kupują dom na wsi i mają dzieci.

Stąd biorą się najemcy na mieszkania właśnie młodzi ludzie zanim dom na wsi kupią lub osoby które kupiły dom na wsi ale zarabiają na tyle dużo że sobie mieszkają i pracują w mieście ale na weekend jadą do domu na wieś. Przykładowo sporo osób zamiast kupować działkę w Zabierzowie +budować co też wychodzi drogo. Np. ma działkę/dom po rodzicach dajmy na to w Nowym Targu czy Oświęcimiu. Za daleko żeby codziennie dojeżdżać ale tam ma dom mieszka w weekendy, a wynajmuje mieszkanie 4 dni w tygodniu jak pracuje.
Praca zdalna lub praca ze zjazdami 1 dzien w miesiacu oznacza że ci ludzie poprostu mogą nagle zniknąć. Dlatego jedynym zagrożeniem dla rynku wynajmu jest praca zdalna i nauka zdalna. Wtedy wystarczy kilka hoteli na zjazdy raz na miesiąc.

Niby dlaczego domów nie buduje się w miastach? Kiedyś się budowało. Teraz trochę z tym trudniej, bo tereny się kończą, ale nadal się buduje.

[pozdro]

Nie buduje się bo to drogo wychodzi i się nie opłaca. Jak budujesz dom to z reguły po to żeby mieć ogród. No bo budować dom bez ogrodu żeby stał obok dostawiony okno w okno i ściana w ścianę z innym domem to czym to się różni od mieszkania w bloku. Poza tym masz MPZP i tam jest zabudowa wielorodzinna przykładowo, cena działki też wychodzi tak że płacisz od PUM a nie od m2 działki. Masz dom, garaż na 2 auta to po prostu budujesz 30km od miasta i sobie dojeżdżasz czasami zobaczyć miasto, bo Biedronkę to masz w miasteczku obok. Dajmy na to w Myślenicach. Więc po co masz mieszkać w mieście jak chcesz mieć dom.