Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[krakus1891]

Gdyby w Krakowie mieszkania kosztujące obecnie te 8-10k i w dobrej lokalizacji (bo jakieś podkrakowsie peryferia Ruczaju to inna sprawa) pln spadły do 4k pln to i tak byłoby to jeden z mniejszych problemów bo by to oznaczało porządny globalny kryzys uderzający również w nas

Spadek cen nieruchomości po ostatnim kryzysie trwał 3 lata i wyniósł blisko 30 %. Co trzeba pamiętać o 2008, dla czego wtedy ceny wzrosły:
1. Potrzeby mieszkaniowe zaczał mieć wtedy szczyt wyzu lat 80
2. Tani kredyt
3. Branża budowalna była obciązona budowami dróg i stadionów na euro
4. Na całym świecie pompowano bańke na nieruchomościach
5. 30 % nieruchomości kupowana w celach inwestycyjnych.
Dla czego Ceny obecnie rosną :
1. Niskie oprocentowanie lokat bankowych
2. Tani Kredyt
3. Brak rąk do pracy ze względu na niż demograficzny
4. 70-90 % nieruchomosci kupowanych w celach inwestycyjnych
Dla czego ceny po 2008 r spadły
1. Zaspokojono potrzeby mieszkaniowe wyżu lat 80
2. Pękła bańka na nieruchomościach na świecie
3. Swiatowy kryzys finansowy
4. Zaostrzenie warunków Kredytowych
Dla czego ceny mogą spaść w najbliższym czasie
1. Peknięcie baniek na nieruchomościach na świecie
2. Peknięcie baniek na gieładach światowych
3. Peknięcie baniek na kryptowalutach
4. Podniesienie stóp procentowych
5. Kryzys światowy jako naturalna cześć cyklu koniunkturalnego
6. Kryzys demograficzny

Fundamenty obecnych wzrostów sa zancznie słąbesze niż tych z 2008 , zaś warunki do spadków znaczni silneijsze niż wtedy ...
Mieszkania obecnie kosztujące 8-10 tys oczywiscie nie spadną do 4 tys ... , przynajmniej nie w ciagu 2-3 lat , mogą sopaśc tak jak podczas ostatniego kryzysu o 20-30 % czyli do 6-8 tys, tylko że podobnie jak we włoszech, grecji czy japonii economist.com/graphic-detail/2018/02/09/the-economist-house-price-indices , ich ceny zatrzymają w miejscu na długie lata, i zostana tam aż zarobki będa na poziomie 6 tys. Polecam geneze "straconej dekady" w Japonii. Co do argumentu taniości mieszkań w polsce , nie można tego rozpatrywać w kontekście nominalnych cen , a ich relacji do zarobków alebank.pl/przystepnosc-cen-nieruchomosci-mieszkaniowych , a tutaj kraków i warszawa wypadają słabo z wskaźnikiem ponad 6 , czyli "drastycznie nieprzystępne".
morizon.pl/oferta/sprzedaz-dom-179m2-mzn2031647817 okazja dom 180 m2 za 81 tys, przeciez to musi wzrosnąc ... .
Mam wrażenie że za obecną bańka stoii wiara że tak jak poprzednio nawet jak ceny spadną o 30 % to w ciagu kilku lat się podniosą, tylko że obecnie sytuacja jest diametralnie inna niż w 2008 r miedzy innymi ze względu na demografie...

[Adam]

Demografie to dlugoterminowy argument.
Cos blizszego to zadluzanie sie panstw Europy w tym w bardzo szybkim tempie Polski.
Dlugi w stosunku do kryzysu z lat 2007-2008 sa 3x wieksze ( Europa ).
Kazde podniesienie stop procentowych prowadzi do ..... niewyplacalnosci krajow a w pierwszej kolejnosci to Wlochy

[slawek]

Ewentualny wzrost stóp procentowych wygeneruje nam kolejny problem, analogiczny do tego, z kredytami frankowymi (prosta symulacja, jak rosną raty wraz ze wzrostem stóp procentowych). Inna zmiana, że to wielkie zaniedbania w naszym prawie bankowym, dawno można było wprowadzić kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, co zresztą jest powszechne w większości europy, przynajmniej tej na zachód.

Jeżeli chodzi o demografię, to jeszcze bym nie skreślał wyżu lat 80, bo oni wciąż kupują mieszkania, zamieniają mieszkania na większe. Do tego mamy jednak znaczny niedobór mieszkań ciągle, co więcej, za jakiś czas może się okazać, że wielka płyta już nie taka dobra (niech się przypadkiem zawali gdzieś jeden taki blok)... Mamy też imigrację ekonomiczną, nie tylko stosunkowo słabo opłacanych pracowników fizycznych, ale także coraz większą rzeszę specjalistów, oni także coraz częściej kupują mieszkania. Zresztą akurat dla Krakowa, prognozy demograficzne są cały czas pozytywne.

Ale oczywiście w stały i nieskończony wzrost cen nieruchomości nie wierzę, korekta czy większy kryzys na pewno za jakiś czas się pojawią (są cykliczne), ale jeśli nie wydarzy się nic strasznego i nikt nie przekombinuje, to też jako kraj, powinniśmy z tego wyjść. Wartość złotówki spadnie, zrobi się tanio, znów będzie się opłacało eksportować i inwestować. O ile kryzys nie nabierze bardziej drastycznego wymiaru... oby nie.

[SaS]

Fundamenty obecnych wzrostów sa zancznie słabsze niż tych z 2008 , zaś warunki do spadków znaczni silniejsze niż wtedy (...) Co do argumentu taniości mieszkań w polsce , nie można tego rozpatrywać w kontekście nominalnych cen, a ich relacji do zarobków

Ludzie, wystarczą dwa wskaźniki, żeby udowodnić, że na przełomie 2007/2008 ceny mieszkań w Polsce były kosmicznie zawyżone, była ewidentna bańka, teraz jest normalny wzrost spowodowany zwiększonym popytem i większą zamożnością mieszkańców.

Q2 2008, średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego w Krakowie to 8027 zł za m2 (dane NBP), gdy przeciętne wynagrodzenie za 2008 to było 2943 zł brutto (dane GUS), netto około 2060 zł, a więc za miesięczną pensję można było kupić 0,26m2 mieszkania.
Q1 2018 średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego w Krakowie to 6840 zł za m2, gdy przeciętne wynagrodzenie za Q1 2018 to było 4622 zł brutto, netto około 3235 zł, a więc za miesięczną pensję można było kupić 0,47 m2 mieszkania, a więc o 81% więcej niż w 2008 roku.

[pozdro]

Powiem tak jak kupujesz mieszkanie w przeciętnej dzielnicy Krakowa typu Czyżyny, Łagiewniki, Prądnik Czerwony za 6000zł/m2 to cena jest ok. Jak kupujesz mieszkanie super nad Wisła, na starym mieście, Zabłociu, Salwatorze, Starych Dębnikach za 10 tys. zł/m2 to cena jest ok.

Ogólnie ja to widzę, tak:
Centrum jak jest po 10k to ok
Normalne dzielnice 6k ok.
Jak zbuduja SKM to w Sidzinie beda budowac osiedla po 4500k i ludzie beda brac i miec lepiej niz na zadupiu w krakoiwe po 6000k

[Angrrr]

Powiem tak jak kupujesz mieszkanie w przeciętnej dzielnicy Krakowa typu Czyżyny, Łagiewniki, Prądnik Czerwony za 6000zł/m2 to cena jest ok. Jak kupujesz mieszkanie super nad Wisła, na starym mieście, Zabłociu, Salwatorze, Starych Dębnikach za 10 tys. zł/m2 to cena jest ok.

Ogólnie ja to widzę, tak:
Centrum jak jest po 10k to ok
Normalne dzielnice 6k ok.
Jak zbuduja SKM to w Sidzinie beda budowac osiedla po 4500k i ludzie beda brac i miec lepiej niz na zadupiu w krakoiwe po 6000k

jak do tego ma sie np Bajeczna Apartamenty od Atal za 6300-6800? Jak przewidujesz rynek wtorny dla tych mieszkan za 3-5 lat?

[pozdro]

Przeciez bajeczna atala to byla 2 lata temu budowane w cenie 6500zl jakby teraz budowali to by sprzedawali po 7500-8000zl/m2. A nie jest jeszcze super w centrum jak Nadwislanska czy Zablocie czy Wislane Tarasy, tylko troche dalej

[krakus1891]

Dla tych co wieżą w wieczny wzrost cen nieruchomości i nie widzą niczego dziwnego w ich obecnej wysokości.
Mam do was pytanie
Szacunkowe koszty wojny w iraku to 1,7 bln dolarów, z czego 490 mld dolarów to renty dla weteranów, łacznie może to być nawet 6 bln , światowa gospodarka ani drgnie.
Zaś 1 mln amerykanów którzy postanowili nie spłacać kredytów w 2008 r, na co kosztowało 700 mld dolarów , czyli zaledwie 1,5 tego co renty z Iraku , doprowadziło do bankructwa Islandie , Grecje, , niemal Hiszpanie Irladnie, Portugalie i Włochy, a w Polsce spowodowało spadek cen nieruchomości o 30 %, i wywołało kryzys na cąłym świecie ??.
Jaki cudem 1 mln niespłaconych kredytów mieszkaniowych przy 126 mln mieszkań w usa , było w stanie doprowadzic do zapaści na całym świecie ?? Jaki jest związek amerykańskeigo obywatela który nie spałca kredytu ze spadkiem ceny mieszkania w polsce ??

[pozdro]

Ja twierdze ze nie ma banki. Cena 6000-6500zl/m2 to cena bez banki. Koszty budowy to 4000zl marza dewelopera i jest cena. Rzad czy miasto mogloby non profit budowac za 4500zl/m2. Natomiast zawyzone sa ceny jak sa powyzej 8000zl/m2. To z tym sie zgodze. Im wyzej niz 6500zl/m2 kupujecie tym wiecej przeplacacie. Natomiast jak gdzieniegdzie sa wyzsze ceny np nad wisla na podgorzy czy grzegorzkach czy na starym miescie i sa to naprawde wyjatkowe lokalizacje gdzie mieszkamia sa jak stare wina tylko drozeja to cena z 9-10 tys jest uzasadniona. Ale to musi byc naprawde dobra lokalizajca. Totalnie oderwane sa ceny w Czerwonych makach po 7500zl/m2 gdzie mieszkania powinny byc po 5500-6000zl/m2. Zreszta jak ruszy SKM to deweloperzy zaczna budowac nie dla inwestorow tylko dla normalsow mieazkania kilka stacji dalej 10min pociagiem i jak we wrocku beda sie zadowalac nawet cena 4999zl/m2. Przyklad Stablowice we Wroclawiu. U nas to moze byc Zlocien, moze Mistrzejowice, moze Sidzina/Swoszowice. Itd.

[krakus1891]

Ja twierdze ze nie ma banki. Cena 6000-6500zl/m2 to cena bez banki. Koszty budowy to 4000zl marza dewelopera i jest cena.

.

Niestety w tym rozumowaniu moim zdaniem tkwi powazny błąd.
Po pierwsze co to jest bańka

samonapędzający się proces niezrównoważonego wzrostu lub spadku cen dóbr na rynku. Często związany z „nadaktywnością rynkową”, która ma charakter przejściowy.

Samo mówienie o cenie bez bańki, jest sprzecznością samą w sobie. Bo jak wszyscy zaczynają budowac , to brakuje , ludzi na budowach, materaiłów, bo skad nagle wziąc 3x tyle cementu stali, wiec ceny materiałów i robocizny rosną , i tworzy sie samonapedzajacy proces niezrównowazonego wzrostu, koszty 4 tys są spowodowane przez bankę. gdy banka pęknie to i ceny spadną , fimy budowalne nagle nie zajma sie produkcją chleba, a producent cementu nie zajmie sie uprawą jabłek, oczywiście ci którzy nie będa w stanie optymalizować kosztów zbankrutują i zostaną Ci którzy zejdą z cenami do rozsądnych poziomów i nadal będą w stanie na tym zarabiać.
To nie jest normalne że pracownik na budowie zarabia więcej niż wykładowca na uczelni... .
Z resztą rozmowa o cenie nie do końca ma sens , wystarczy 2 lata inflacji na poziomie 20 %, i te 8 tys/m2 zaczyna wyglądać całkiem ok ...
Lepiej więc mówic o wartości. Za uncje złota w cesarstwie Rzymskim mozna byłko kupić odświetny strój i obuwie , obecnie to ok 4,5 tys złotych i nadal można za to kupić garnitur i buty.
Dla czego 1 uncja złota kosztuje tyle samo w polsce co w USA, i na Ukrainie , zaś ceny mieszkń dość drastycznie się różnią. Po pierwsze budowa mieszkania wymaga znacznego nakładu siły fizycznej , tak więc jego cena bedzie mocno zależała od wyceny pracy fizycznej, a ta jest rózna w Stanach w PL i na Ukrainie. Druga przyczyna jest związana z tak naprawdę jedyną funkcją jaka ma mieszkania a mianowicie zapewnieniem dachu nad głową , ale z jakiegoś powodu są droższe i tansze lokalizacje , cóż Im bliżej centrum tym drożej ale dla czego ??, znowu wracamy do ceny pracy, dla specjalisty zarabiającego 100 zl/h zaoszczedzenie 1h na dojeździe do pracy powoduje że zamaist stać w korku zarabia dodatkow 2 tys zl/mc , Dla kogoś kto zarabia 30 zl/h , lepiej jest wynajac coś dalej od centrum zaoszczędzajac na kupnie/wynajmie i zmarnować ten czas na dojazdy...
Wartośc mieszkania jest , silnie skorelowana z wartością pracy, historycznie wartość średniego mieszkania to wartośc 3 letnich średnich zarobków, czyli 50 m2 kwadratowych w krowodrzy, bronowicach , prądniku powinno kosztować 3,5 tys x 36 miesięcy= czyli 126 tys zl ... , czyli jakieś 2,5 tys/m2 i to jest realna wartość mieszkania bezbańki ...
Kryzys w 2008 r nie wynikał z tego że bankom brakowało kasy z tego 1 mln niespłąconych kredytów , bo jeśli by tak było to amerykański rząd po prostu odkupiłby od banków te mieszkania i zrobił z nich lokale komunalne i byłoby po kryzysie. Kryzys wybuchł z tego powodu że gdy kredytobiorcy oddali bankom mieszkania ,a te starały się sprzedać okazało się że można za nie dostać góra 30 % tego ile na nie pożyczyły a mówimy tu o 1 mln mieszkań z całkowtiej sumy 126 mln mieszkań , czyli tak 0,7 % wszystkich mieszkań , czyli znowu kropla w morzu... . Gdyby to była tylko kwestia starty 75 % ceny na tych 1 mln kredytów , nie byłoby kryzysu, tylko realnych cen za które można je było sprzedać bez subprimów ...
Nieruchomości stanowią 60 % wszystkich aktywów inwestycyjnych na świecie , z czego 75 % to mieszkania , i spora część na kredyt... , dla tego padł blady strach na cały świat , bo to nie była kwestia 1 mln amerykańskich toksycznych kredytów, tylko spadek wyceny największych światowych aktywów inwestycyjnych , dla tego tak szybko się to rozlało po całym świecie i dla tego tez u nas ceny spadły.
Wartość tych 50 m2 , w promieniu 3-4 km od centrum to jakieś 130 tys zl, niezależnie od kosztów budowy ... i w przypadku niekontrolowanego urealninia cen moga one poszybować do tego poziomu, jednak raczej obstawiam że rynek będzie stopniowo wycofywał się z niruchomości , a politycy zadbaja o to aby nadmierną wycene zjadła inflacja i takim sposobem ceny rzeczywiście nie spadna i za 20 lat dalej będa na poziomie 8 tys/m2 , a na te 400 tys będzie sie pracowało 3 lata ...