Opłacalność zakupu mieszkania na wynajem w Krakowie - opinie i dyskusja na forum

[krakus1891]

Popatrz w liczby, i sam odpowiedz sobie na pytanie co się stanie jeśli ... ?
Od 2008 r przybyło 100 tys mieszkań i 13 tys mieszkańców.. , czyli na każdego nowego mieszkańca przypada 7 nowych mieszkań.
Mieszkania te poszły w wynajem krótkoterminowy , bo liczba turystów się podwoiła.
Liczba studentów spadła o 30 % , i szacunki mówią o tym iż 100 tys mieszkańców przeniosło się na przedmieścia.
Gdy doszło do ostatniego spowolnienia 2007-2010 liczba turystów spadła o 30 %
Przy kryzysie pierwsze padają biura podróży, wszak pierwsze na czym możesz oszczędzić to wakacje ... . Thomas Cook , myślę że nie wymaga to komentarza.
Jak myślisz , jak wpłynie ubytek 30 % turystów na rynek wynajmu w KRK ??

[tomekl007]

podobno jest już 70 tysiecy ukranincow w krakowie:
gazetakrakowska.pl/ukraincom-w-krakowie-dobrze-nie-chca-wyjezdzac/ar/c3-13892895

[krakus1891]

Próbuje znaleźć aktualne źródło , ale gdzieś trafiłem na informacje o tym iż na przedmieścia przeprowadziło się ok 100 tys osób.
studiamiejskie.uni.opole.pl/wp-content/uploads/2016/05/S_Miejskie_18_2015-Haranczyk-Procesy.pdf w okresie 2005-2014 wg tej analizy było to 36 tys osób .
Imigracja jest znacznie słabiej związana z miejscem do którego się przeprowadza , nie ma tam rodziny znajomych, i głównym motywem jest praca.
Imigracja ze wschodu , zapełnia wakaty w nisko płatnych i nieskomplikowanych zajęciach , sprzątanie w hotelach , restauracje , sklepy , bary, budowlanka , turystyka i handel , branże najbardziej wrażliwe na zmiany koniunktury. W przypadku spowolnienia i pogorszenia sytuacji na rynku pracy te osoby w pierwszej kolejności będą emigrować gdzieś indziej.
To jest myślę największe zagrożenie dla rynku wynajmu opartego o turystykę , a co gorsze o turystykę krajową ... , bo wywołuje to reakcje łańcuchową , mniej turystów = mniejsze zapotrzebowanie na najem krótkoterminowy i jednocześnie mniejsze zapotrzebowanie na pracowników w tej branży = spadek zapotrzebowania na najem długoterminowy.
Hotele z jakiegoś powodu są droższe od najmu krótkoterminowego ,wiedzą że muszą przetrwać chude lata.
Rozmawiałem ostatnio z jednym z deweloperów i powiedział wprost że okres zakupów inwestycyjnych się skończył i teraz zaczyna się okres budowy głównie pod katem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, największa marże będzie można uzyskać w budownictwie jednorodzinnym, zapewne więc zacznie się zabudowywanie przedmieść osiedlami domków, biorąc pod uwagę że cena takiego domku porównywalna jest z ceną mieszkania w Krakowie, zapewne pojawią się takie domki/bliźniaki na wynajem w w cenie wynajmu mieszkania w Krk.

[kwk]

Rozmawiałem ostatnio z jednym z deweloperów i powiedział wprost że okres zakupów inwestycyjnych się skończył

Musiał zapomnieć, że podnosząc ceny metra po prostu się skończyło opłacać

[dzikilustrator]

Pod Pewexem było łatwiej?

[krakus1891]

Patrząc na ceny mieszkań, o których piszesz nie sądzę żebym cokolwiek stracił. Liczę się z tym, że za parę lat stopa zwrotu może spaść, ale na ten moment jestem znacznie powyżej rynku i mam sporą rezerwę aby utrzymać efektywność inwestycji.

9 % niby brzmi imponująco.... , ale od 2016 to taką stopę można było uzyskać z EFT-ów biznesradar.pl/stopy-zwrotu/etf i niewiele mniejszą ze złota biznesradar.pl/stopa-zwrotu/GOLD-ZLOTO[/url],
Na tle innych aktywów to te 9 % w tym okresie nie wypada już tak dość blado.
W scenariuszu który IMO nie jest jakoś mało prawdopodobny , czyli tym razem zamiast spowolnienia mamy kryzys i wpadamy w recesje. Wyjeżdża z polski 1 mln Ukraińców , turystyka ( a co za tym idzie najem krótkoterminowy) siada o 40 %-50 % ( w latach 2007-2010 było to blisko 30 % ). Rząd na socjal się zadłuża więc NBP musi podnieść stopy tak do poziomu 5-6 % . Duzi deweloperzy przepraszają się z przedmieściami i zaczynają budować osiedla domków i bliźniaków, przy spadku koniunktury ceny gruntów/robocizny/materiałów znacznie spadają a ze względu na skale deweloper buduje takie bliźniaki/domki w cenie 2000-2500 zl/m2, które następnie skupowane są hurtowo pod wynajem przez REITY, o których ustawa przechodzi w sejmie. REITY zaczynają wynajmować takie 100 m2 bliźniaka/domku za 1000-1500/mc. Powoduje to spadek cen transakcyjnych w Krakowie o 40-50 %, aby Twoje mieszkanie było wyjmowalne musisz zejść z obecnej ceny o 30-40 % a i tak stoi ono 3-4 mc nie wynajęte, masz ujemną rentowność. REITY aby jak najtaniej budować te osiedla domków psują sentyment sponsorowanymi akcjami medialnymi o fatalnych 30 letnich perspektywach dla nieruchomości ze względu na demografie.
Co w takiej sytuacji robisz dokładasz do takiego mieszkania? , czy sprzedajesz je za 50 % ceny ?
Nie odbieraj tego jako złośliwość, staram się zrozumieć mentalność osób inwestujących w mieszkania na wynajem.
Biorąc pod uwagę iż w przeciągu ostatniego roku było już 3 ministrów finansów , a rząd desperacko szuka pokrycia dla socjalu który już rozdał businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/rzad-obchodzi-regule-wydatkowa-ws-13-emerytury-wywiad-z-ludwikiem-koteckim/6qky1v2 , to niestety obawiam się że tym razem kryzys nas przeczołga co najmniej jak hiszpanie w 2008 ...

[Master]

obawiam się że tym razem kryzys nas przeczołga co najmniej jak hiszpanie w 2008 ...

W Hiszpanii chyba jednak rynek nieruchomości był znacznie bardziej przegrzany niż u nas. No i jeszcze to, że nie mamy euro, więc złotówka może się osłabiać, jak będzie źle. A jeżeli chodzi o mieszkania, to może wtedy pojawią się okazje do zakupu.

[krakus1891]

obawiam się że tym razem kryzys nas przeczołga co najmniej jak hiszpanie w 2008 ...

W Hiszpanii chyba jednak rynek nieruchomości był znacznie bardziej przegrzany niż u nas. No i jeszcze to, że nie mamy euro, więc złotówka może się osłabiać, jak będzie źle. A jeżeli chodzi o mieszkania, to może wtedy pojawią się okazje do zakupu.

Kryzys w 2008 r. przydarzył sie po roku eksperymentu z niskimi stopami procentowymi , które wygenerowały bańkę na jednym rodzaju aktywów, teraz mamy 7 lat niskich stóp i bańki niemal na wszystkich rodzajach aktywów. W 2008 mieliśmy tania siłę roboczą i stosunkowo niski socjal, i wyz demograficzny , teraz jest dokładnie na odwrót.
Jak będzie zobaczymy ale raczej szykowałbym się na to że będzie znacznie ciężej niż w poprzednim cyklu, a jako że jest moda na inwestowanie w mieszkania , wszyscy wiemy czym się kończą mody na inwestowanie w dana grupę aktywów...

[qbait]

...bańki niemal na wszystkich rodzajach aktywów...

Bańka na wszystkie rodzajów aktywów śmierdzi mi tym, że po prostu pieniądz jest mniej warty

[krakus1891]

...bańki niemal na wszystkich rodzajach aktywów...

Bańka na wszystkie rodzajów aktywów śmierdzi mi tym, że po prostu pieniądz jest mniej warty

Ceny masła chleba , samochodów , ubrań ,paliwa , rosną wolnej niż ceny mieszkań.
Więc to raczej "bańka aktywów" a nie inflacja...