Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[SirCinek]

2.5% bezpiecznie? - Nie ma problemu:
1) Obligacje skarbowe EDO: 1.5% + inflacja
2) IKE lokata w Millenium: 3%
3) Fixed Income ETF-y

Trochę więcej ryzyko, ale nie więcej niż przy inwestycji w nieruchomość:
ETF-y na S&P 500 czy FTSE All World/MSCI World

Za czyim pośrednictwem inwestujesz w ETF-y? Wiem, że mają niewątpliwe zalety, jak niski poziom opłat za zarządzanie, ale mam wrażanie, że ich dostępność na polskim rynku jest mocno ograniczona. Podpowiesz gdzie są relatywnie łatwo dostępne na naszym rynku finansowym?

Lekki offtop, ale popatrz na brokera exante lub dif. Oba oferuje wejście na amerykański rynek etfow.
Obu opisywał i polecał znany i lubiany trader21 - independenttrader.pl/wa.html ;
independenttrader.pl/dif-kolejny-broker-wart-polecenia.html

[krakus1891]

Z takich ciekawych danych . wg NBP 70 % mieszkań kupowanych jest za gotówkę. Postanowiłem sprawdzić jak on do tego doszedł, zakładałem naiwnie że nbp ma dostęp do tego na co te kredyty poszły ... , jednak jestem naiwny , bo to szacunek .

*/ Zakupy kredytowe mieszkań obejmują zakupy dokonane z kredytu i minimalnego udziału gotówki (przyjęto wkład własny 25%; ostrożniej w dużych miastach niż wymóg wkład własny 20% ze znowelizowanej Rekomendacji S), natomiast zakupy gotówkowe mieszkań stanowią różnicę miedzy wartością transakcji a środkami kredytowymi. Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono
poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania (NBP) przez jego średnią wielkość w mkw. (GUS) oraz liczbę sprzedanych mieszkań (JLL/REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach pierwotnych 7M wynosi ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7M oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe oraz powierzchniowe za wszystkie okresy są aktualizowane. .

REAS to ta firma która policzyła że w 6 największych miastach sprzedało się 60 tys mieszkań, a GUS w całej Polsce zarejestrował z rynku pierwotnego 50 tys aktów notarialnych , czyli w 6 miastach sprzedało się o 10 tys więcej mieszkań niż w całej Polsce ... REAS za sprzedane uważa mieszkanie jak już jest umowa rezerwacyjna ...
Więc policzmy na podstawie danych BIK i GUS z 2018 r, BIK policzył iż udzielono 52 mld kredytów , z 20 % wkładem własnym daje to nam mieszkań na kwotę 62,5 mld , GUS naliczył 220 tys transakcji mieszkaniowych a średnia cena transakcji to 311 tys, co daje 68,5 mld , jak odejmiemy od tego kredyty z wkładami własnymi dostajemy 6 mld mieszkań kupionych za gotówkę co daje 8 % .
Proponuje więc przestać śmiać się z analiz pozdro bo są znacznie bardziej rzetelne niż REAS i NBP ...

[Mar G]

Bledne zalozenie o niskim wkladzie wlasnym- nie wszystkim brakuje 80 proc kasy. Wielu brakuje 50 lub 20 np. To wywroci zupelnie wynik.
Widzac ilu znajomych czy klientow firmy kupowalo lokale za gotowke nie uwierze w cyfre 8 procent...

[pozdro]

Przeciez mozna pisac w pracy. Teraz ludzie sa connected albo stay tunes all the time. Ja to w przerwie na kawe sobie odpalam forum.
Teraz byly tez liczne roczniki na rynku zakupow mieszkan bo wiem ze ja np jestem z koncowki wyzu demograficznego . Ogolnie faktem jest ze tak za 5 lat beda kupowaly 2x mniej liczne roczniki. Przykladowo jak w rodzinie kuzyni szli na studia to doslownie mieli 2x mniejsza konkurencje. Wiec to tez teraz oprocz inwestorow napedzalo rynek.
Nie mniej deweloperzy sobie to niezle skalkulowali bo z moich rocznikow wiekszosc kupowala niewielkie mieszkania takie 2 pokoje do max 55m2 wiec jak zacznie miec wiecej oszczednosci to beda sie przesiadac na wieksze mieszkani. Tylko znowu sie uwolni troche mieszkan 2 pokojowych na rynek.
Ja to serio uwazam ze bedzie spadek cen tak kolo 2023-25. Bo sie rynek nasyci. Tylko ze moim zdaniem to beda inne realia te ceny od 10-15 tys sie utrwala i jak spadnie potem z 2-3 tys zl na metrze to i tak to beda kwoty od 8999zl w klinach i zlocieniu do 12 tys zl na Krowodrzy czy Grzegorzkach.

[pozdro]

Aczkolwiek jest tez ryzyko ze sie pojawi masowa imigracja ratujaca tynek pracy j wypelni luke po mniejszych rocznikach i ceny po wzroscie nie spadna tylko sie ustabilizuja

[zyneon]

Ja to serio uwazam ze bedzie spadek cen tak kolo 2023-25. Bo sie rynek nasyci. Tylko ze moim zdaniem to beda inne realia te ceny od 10-15 tys sie utrwala i jak spadnie potem z 2-3 tys zl na metrze to i tak to beda kwoty od 8999zl w klinach i zlocieniu do 12 tys zl na Krowodrzy czy Grzegorzkach.

Czyli przewidujesz średni roczny wzrost cen jakieś 15-25% przez najbliższe 3-5lat?

[mac_kow]

Ja to serio uwazam ze bedzie spadek cen tak kolo 2023-25. Bo sie rynek nasyci. Tylko ze moim zdaniem to beda inne realia te ceny od 10-15 tys sie utrwala i jak spadnie potem z 2-3 tys zl na metrze to i tak to beda kwoty od 8999zl w klinach i zlocieniu do 12 tys zl na Krowodrzy czy Grzegorzkach.

Czyli przewidujesz średni roczny wzrost cen jakieś 15-25% przez najbliższe 3-5lat?

Rosnąć będzie paradoksalnie do momentu, w którym na forach będziemy obserwować stado krzykaczy mówiących o tym, jak to absurdalne i kosmiczne zrobiły się ceny mieszkań i że Oni by chętnie kupili- ale taniej Właśnie dlatego jest drożej.

Spadnie wtedy, kiedy każdy będzie zajęty trzymaniem się kurczowo stołka w firmie i nie będzie mu w głowie myślenie o mieszkaniu. Ot co.

Śmieję się- ale wszelkie ruchy cen nie są realnie do przewidzenia.
Kategoryczne twierdzenie, że będzie rosnąć w nieskończoność jest tak samo słabe jak uprawiane tu tylko przez jednego forumowicza wieszczenie spadków na podstawie "średnich".

[krakus1891]

Bledne zalozenie o niskim wkladzie wlasnym- nie wszystkim brakuje 80 proc kasy. Wielu brakuje 50 lub 20 np. To wywróci zupełnie wynik.
Widząc ilu znajomych czy klientów firmy kupowalo lokale za gotowke nie uwierze w cyfre 8 procent...

Ja popełniłem błąd w obliczeniach bo policzyłem to że x= 52 mld + 20 % , a trzeba to policzyć z proporcji gdzie 52 mld to 80 % a, 100 % to x , wtedy x nam wychodzi 65 mld. czyli 4 % zakupów za gotówkę. Zakładając iż 100 % kredytów miało wkład własny na poziomie 10 % , zakupy gotówkowe dają ledwo 15 % udział...
Przy 23 % wkładzie własnym 100 % mieszkań jest kupowanych z kredytu .
Wniosek IMO taki że twoi znajomi nie są reprezentatywni... i wygląda na to że zdecydowana większość kredytów jest udzielna z 10 % wkładem własnym ...
Dane GUS są robione na podstawie aktów notarialnych , więc chyba bardziej wiarygodnych danych nie ma... , BIK tez ma dostęp do bazy wszystkich kredytów więc też raczej małe szanse na pomyłkę. Nie mówimy tu o szacunkach jak w przypadku NBP, czy REAS tylko twardych danych ...
Mam nadzieję że NBP też równie mocno zawyża zakupy inwestycyjne , bo jeśli nie to oznacza że zdecydowana większość tych "inwestycji" jest lewarowana kredytem i bańka jest na prawdę spora ...

[krakus1891]

Śmieję się- ale wszelkie ruchy cen nie są realnie do przewidzenia.
Kategoryczne twierdzenie, że będzie rosnąć w nieskończoność jest tak samo słabe jak uprawiane tu tylko przez jednego forumowicza wieszczenie spadków na podstawie "średnich".

Jako że pijesz tu najwyraźniej do mnie , unikam jak ognia prognozowania , bo zgadzam się oruchy cenowe nie ą realne do przewidzenia.
Zamiast prognoz skupiam się na diagnozach i do tego wykorzystuje dane, nie po to aby robić prognozy zmian cen , ale aby ocenić czy rzeczywiście jest drogo , czy normalnie a może tanio ... , czy wzrosty mają podstawy fundamentalne czy są napędzane czynnikami psychologicznymi. To IMO da się ocenić.
Jeśli jest drogo, a ceny napędza psychologia to istnieje spore ryzyko że spadek cen będzie dość spory , ale to nie jest prognoza że ceny spadną ... .
Jeśli jest tanio , a wzrosty mają charakter fundamentalny n, a te fundamenty są dalekie od wyczerpania , to istnieje ryzyko że ceny będą rosły póki fundamenty sie nie wyczerpią ...
W jedym i drugim wypadku ceny mogą zarówno rosnac jak i spadać . Nawet jesli jest drogo i nie ma fundamentów , Rosja moze najechać Urainę, i możemy mieć wtedy kilka mln imigrantów .
Jesli jest tanio , może do nasz przyjść koronawirus i sie mocno rozprzestrzenić .
Ruchami cen rządza czarne łabędzie.
Masz racje prognozowanie ruchów cen to wróżenie z fusów ,ale szacowanie ryzyka IMO już nie .

[pozdro]

Wiesz studenci to jednak tylko część rynku najmu. Wiesz ile jest ofert pracy dla osób spoza Polski. Poprzeglądaj indeed.com
Przykładowo osoba z Bułkarskim, Litweski, Włoskim, Greckim, Portugalski,. i w zasadzie każdym językiem europy do centrów takich biznesów jak Revolut, Uber, inne bardziej śmieciowe outsourcingi jak Majorel. To jest ciągle po kilkaset osób.

pl.indeed.com/poka%C5%BCprac%C4%99?cmp=Majorel&t=Csr+Online+Advertising+.&jk=5eb04e5bbd4a0ea0&sjdu=gSo8k4OepPziI8q72mnGCpCVrtaWGjwbk5LBVH9GaKiBQ9Md3g-OCwSaz3ygx1RKUbMJ1Ja7_ioiTjgo3sFInRpwjE11_5h7AQkT4nlEDAESiBowpCqg6NykzgPxtvgv&tk=1e1oms21v14fd000&adid=164613230&vjs=3

pl.indeed.com/poka%C5%BCprac%C4%99?cmp=Majorel-Polska&t=Content+Analyst&jk=7f0b63015e9cfe78&sjdu=gSo8k4OepPziI8q72mnGCmtqTLTFrO5OIok_-o96frbzXM9pO8srlleeQlSconMxSZYJ_JNLoJH9vRmE3YRIoIy3XLe_OxjilBkFFbnBytg&tk=1e1oms21v14fd000&adid=164613230&vjs=3

pl.indeed.com/viewjob?jk=70514954e2c39453&tk=1e1oms21v14fd000&from=serp&vjs=3

pl.indeed.com/viewjob?jk=8939aad2942fe54f&tk=1e1oms21v14fd000&from=serp&vjs=3

pl.indeed.com/viewjob?jk=0b1c76953abbff85&tk=1e1oms21v14fd000&from=serp&vjs=3


Studenciaki nawet to dawniej jak była bieda mieszkali po 3 ososby w pokoju, czy w akademiku. Teraz ludzie się szanują nikt nie chce tak mieszkać. Coraz więcej osób chce prywatny pokój, ba nawet prywatny moduł w akademiku, czy jednopokojowe mieszknie!

Ja sie zastanawiam kiedy obniżka stóp procentowych Mamy Najwyższe Stopy Procentowe w EU.
W takich Czechach nawet mają połowe tańsze kredyty hipoteczne, Austra to samo, nie mówiąc o innych krajch EU.
No i mieszkania w Pradze (którą cenię siedziba kilku globalnych korporacji) są 2x droższe
Myślę, że w zarobkach w ciągu 3-4 lat zmierzamy do tego poziomu Praskiego 3.5k netto -> 5k netto

W zasadzie to już to co podaje numbeo jest nieaktualne bo patrząc na gus gdzie jest 6200zł brutto/mc, i odejmując 500zł na 13 i dodatki świąteczne w grudniu mamy
4 106,86 PLN kwota netto
5 700,00 PLN kwota brutto
6 867,36 PLN łączny koszt pracodawcy

numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Poland&country2=Czech+Republic&city1=Krakow+%28Cracow%29&city2=Prague

Pod względem jakości Kraków jedynie przegrywa przez SMOG, bo mamy te Zielonki i Zabierzowy do okoła
numbeo.com/quality-of-life/compare_cities.jsp?country1=Poland&country2=Poland&city1=Krakow+%28Cracow%29&city2=Warsaw