Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[anubis]

Ciągle piszecie że inflacja nie ma znaczenia przy planowaniu zakupu mieszkania, ale czy na pewno?
Rozumiem argument że jeśli mieszkania stanieją do dla swoich środków masz deflację, to prawda, ale wysoka inflacja może hamować spadki cen mieszkań. Przy wysokiej inflacji będą rosły koszty robocizny, materiałów, obsługi sprzedaży itp. podnosząc koszt odtworzeniowy mieszkania i ograniczając tym samym pole do spadków.

Zgadza się, ma to znaczenie dla rynku pierwotnego pod Krakowem, bo jak koszt odtworzeniowy wg. wojewody teraz to ok. 5100 a mieszkania sprzedawane są po 6 to oczywiście ceny mogą wzrosnąć. Weź jednak pod uwagę, że inflacja CPI to 5%, a nie 30.

Za to w Krakowie koszt budowy jest dokładnie taki sam. Grunty są droższe, ale udział gruntu w cenie mieszkanie to - nie pamiętam - chyba coś koło 10%. Deweloperzy mają po prostu u nas chore marże i z pewnością mają z czego schodzić.

Za to dla wtórnego, gdzie by on nie był, inflacja CPI nie ma żadnego znaczenia.

[Kokosz]

Oczywistym jest że rynek nieruchomosci w Krakowie jest w tym momencie nie do odratowania. Wszystkie znaki na ziemi i niebie wskazują, że czeka nas w najbliższych tygodniach ciężka recesja. Osobiście gdybym miał nieruchomość, to sprzedawał bym nawet dzisiaj.

[luc]

Oczywistym jest że rynek nieruchomosci w Krakowie jest w tym momencie nie do odratowania. Wszystkie znaki na ziemi i niebie wskazują, że czeka nas w najbliższych tygodniach ciężka recesja. Osobiście gdybym miał nieruchomość, to sprzedawał bym nawet dzisiaj.

Jakie konkretnie znaki? To ze sprzedaz mieszkan jest w okolicach rekordowej, kredyty udzielane sa rekordowe ? To ze dobre mieszkania sprzedaja sie na pniu nawet za 12-14k na Grzegorzkach ?

Mozecie sie chlopaki multikonta klepac po plecach ale wciaz deweloperzy szukaja sufitu (20k za mieszkania przy parku lotnikow...), tak samo rynek wtorny, zaden nowy etap osiedla nie jest tanszy niz poprzedni, co chwile leca podwyzki (np Atal Aleja pokoju ostatnio 10%). A dzieje sie tak dlatego i dewi moga sobie na to pozwolic bo branza i rynek jest w swietnym stanie kasa jest pompowana przez klientow niczym gaz Nordstremem.

Zeby nie bylo uwazam ze dewi przeginaja i podnoszenie ciagle cen spowoduje ze wrocimy do promocji i rabatow ale to wciaz bedzie zejscie do poziomu stabilizacji cen sprzed powiedzmy roku a nie powrot do cen z 2015.

Nie zrozumiałeś, że gość tu robi trolling, wypisuje brednie nie podając żadnych argumentów, danych na ich poparcie. Zdania co do kierunku cen są podzielone, niemniej większość podaje jakieś argumenty, które w ich opinii uzasadniają kierunek zmiany... większość.

[anubis]

Jakie konkretnie znaki? To ze sprzedaz mieszkan jest w okolicach rekordowej, kredyty udzielane sa rekordowe ? To ze dobre mieszkania sprzedaja sie na pniu nawet za 12-14k na Grzegorzkach ?

Mozecie sie chlopaki multikonta klepac po plecach ale wciaz deweloperzy szukaja sufitu (20k za mieszkania przy parku lotnikow...), tak samo rynek wtorny, zaden nowy etap osiedla nie jest tanszy niz poprzedni, co chwile leca podwyzki (np Atal Aleja pokoju ostatnio 10%). A dzieje sie tak dlatego i dewi moga sobie na to pozwolic bo branza i rynek jest w swietnym stanie kasa jest pompowana przez klientow niczym gaz Nordstremem.

Zeby nie bylo uwazam ze dewi przeginaja i podnoszenie ciagle cen spowoduje ze wrocimy do promocji i rabatow ale to wciaz bedzie zejscie do poziomu stabilizacji cen sprzed powiedzmy roku a nie powrot do cen z 2015.

Nic się nie sprzedaje na pniu. Deweloper podnosi ceny = momentalnie zatrzymuje mu się sprzedaż. Ale szukają sufitu, chcą wykorzystać panikę i FOMO. Trochę promocji, potem podniesienie cennika i czekamy na leszcza. Taktyka jak na bazarze, że idą ci truskawki to podnosisz ceny, a potem zdziwienie, że ludzie już nie chcą Twoich truskawek i idą ich szukać gdzie indziej.

Cena transakcyjna, czyli to co ludzie akceptują to wg. NBP - 8878 zł na rynku pierwotnym i 8366 zł na wtórnym.

Zobaczcie sobie jak wygląda handel u małych deweloperów. Takich, co często nie robią stron internetowych inwestycjom. Takie 8 lokali, ile tam chodzi etap "dziura w ziemi". Bez problemu znajdziecie oferty z 7 z przodu, bo jak ktoś chce budować, a nie ma odpalonej linii kredytowej na Catalyst to musi sprzedać. Najbardziej znanym przykładem na forum była chyba inwestycja na Jasnej od Jasna Invest.

Co do rekordowej sprzedaży to doprawdy nie wiem skąd takie dane poza krzykliwymi nagłówkami money.pl. Sprzedaż mieszkań spadała już przed pandemią, w 2019 roku wolumen spadł o 30%, podczas pandemii o 20%. To że jakiś deweloper wyprzedał ofertę to fajnie, ale jakoś dziwnie dotyczy to deweloperów, którzy mieli dużo niższe oferty od konkurencji.

[anubis]

Daj przyklad jakiejs inwestycji z np zakonczonej w 2019 no nawet w 2020 roku gdzie jest wolne jeszcze duzo mieszkan na sprzedaz ?

Bo to ze sa mieszkania na etapie dziury w ziemi sa dostepne to chyba sie zgodzimy jest normalna i nawet zdrowa sytuacja (nie kupujesz kota w worku)

W 2019 roku szło wszystko na etapie dziury w ziemi. Spójrz raczej na inwestycje, które weszły w 2020 roku, po wybuchu pandemii i jak idzie sprzedaż. Były dwa momenty zwiększonej sprzedaży, tj. wakacje zeszłego roku, kiedy ludzie uwierzyli, że już po wirusie i końcówka 2020 roku, kiedy deweloperzy odpalili negocjacje i promocje. Te zakupy widzisz kolejno w III kwartale 2020 i I kwartale 2021, bo od podpisania umowy do jej sfinalizowania potrzeba trochę czasu.

Jasne, że są inwestycje, które poszły za więcej niż 8800, bo mieliśmy takie właśnie FOMO zakupowe i "ratowanie pieniędzy przed inflacją". Zerowe stopy też zrobiły swoje.

Widać to dobrze na wspomnianej przez Ciebie Piastowskiej Residence. Przejeżdżam koło tego budynku regularnie. Cały stoi pogaszony mimo, że do użytkowania został oddany już jakiś czas temu. Nic nie stoi na balkonach, nie widać, żeby ktoś tam mieszkał ani nawet specjalnie żeby w ogóle wykańczał. Większość metraży tam to kurniki inwestycyjne. Podobnie prezentuje się np. 29 Aleja i parę innych "przechowalni kapitału".

A co do spadkow. Kupilem mieszkanie w 2018 roku zaplacilem 7 tys za metr (teraz w okolicy sa ceny 8-9k za stan deweloperski), wyremontowalem je za 2,3 za metr. Czyli zaplacilem 9,3 tys zl za metr, za wypas mieszkanie w nowym budownictwie i w przyszlym roku bede je sprzedawal i wystawie je pewnie za 12k za metr. Sprzeda sie super, nie sprzeda luzik, obnize cene do 11,5 za metr, nie sprzeda sie luzik wystawie za 11k, nie sprzeda sie luzik obnize zdecydowanej osobie do 10,5 k. Wciaz bede na plusie nawet jak mieszkanie pojdzie nawet za 10k ale dla postronej osoby bedzie sie wydawalo ze rynek upada w koncu tyle razy musialem obnizyc cene, zeby sprzedac ilez musialem stracic...
I tak to wlasnie bedzie wygladac ta korekta...

Dokładnie tak to wygląda teraz. Jak ktoś coś wystawia to mu się nie spieszy. Ludzie testują rynek. Każdy osobiście chce się przekonać, że nie sprzeda za 12k. Ludzie wystawiają wielką płytę do remontu za 10k. Niektóre oferty stoją już ponad rok. A jak ktoś chce sprzedać to musi zejść sporo na ziemię. Dlatego cena ofertowa wzrosła. Ale transakcje są już na bardzo zbliżonym poziomie.

Wydaje mi się, że po pandemii nadejdzie taki moment, w którym ludzie będą chcieli posprzedawać co kupili, aby "ratować pieniądze przed inflacją" i nagle wysypie się tego bardzo dużo, w różnych miejscach. Krakowski rynek nie potrzebuje aż tylu kawalerek pod najem. Jak w końcu prasa zacznie donosić, że ceny spadają to FOMO zakupowe przerodzi się w FOMO wyprzedażowe.

Daj przyklad jakiejs inwestycji z np zakonczonej w 2019 no nawet w 2020 roku gdzie jest wolne jeszcze duzo mieszkan na sprzedaz ?

Wejdź sobie na otodom, dodaj sobie filtr rok budowy od do 2020 i fragment opisu "do wykończenia" - na chwilę obecną 35 stron i 832 ogłoszenia. A to tylko otodom... Nie znalazłem ile dokładnie mieszkań w Krakowie oddano w 2020r., jedynie, że przez pierwsze 10 miesięcy 8.2 tysiąca. Uwzględniając to oraz to, że na otodom z pewnością nie ma wszystkich ogłoszeń to dostajemy informację, że co najmniej 10% mieszkań oddanych w 2020r. się nie sprzedało albo trafiło do spekulanta (lub inwestora jak kto woli), który kupił dziurę w ziemi i liczy, że sprzeda drożej. Faktycznie schodzą na pniu i nic nie zostaje..

No dokładnie. Nie tak dawno temu PKO szacowało, że z końcem 2021 roku pustych, gotowych mieszkań będzie koło 40% oferty rynku i dokładnie tak by było gdyby nie "ratowanie pieniędzy przed inflacją" oraz falę spekulacji. Nie znaczy to jednak, że tych mieszkań nie ma - one są, ale w innych rękach. Szkoda, że nikt nie robi statystyk:
1. ile mieszkań jest w ogóle wykańczanych
2. ile jest wynajmowanych
3. ile zostało zamieszkanych

[Mateuszkrk93]

W Warszawie, która nie potrzebuje tylu turystów co Kraków cena na wtórnym już leci do dołu, kwartał do kwartału 4%.

youtu.be/5O6RUNtQm_k

Krakowskie spadki będą odczuwalne bardziej, a to właśnie przez brak turystów. Jeśli rząd zacznie wspierać hotelarstwo przez regulacje airbnb, lub szukanie kto nie płaci podatku z wynajmu zacznie się gruba jazda w dół.
Kupowanie obecnie małego mieszkania to finansowy strzał w kolano, drożej nie będzie.

[anubis]

Wpiszcie sobie też "revese repo" do google news i zobaczcie jakie klimaty mają teraz w Stanach. Do Polski to jeszcze nie dotarło, tylko jeden dziennik coś tam przebąknął. Jak FED się ugnie i podniesie stopy to cały świat będzie miał problem.

[NeVeS]

Grzegorzecka 77 poszla bardzo szybko... zostaly pojedyncze mieszkania, Piastowska residence to samo, Atal Zablocie tez.

Grzegorzecka 77 się zgadza poszła bardzo szybko, ale Atal Zabłocie bynajmniej nie, na początku roku były praktycznie wszystkie mieszkania zarezerowowane, a jak zaczęli sprzedaż to sporo osób zrezygnowało i obecnie to wygląda że sprzedana jest jedynie połowa mieszkań (96 sprzedanych/23 zarezerwowane/78 wolne). Blok jest praktycznie gotowy a połowa mieszkań nie sprzedana. Obok Zabłocie Concept House też coraz bliżej ukończenia i też sporo dostępnych mieszkań. Także na Zabłociu może być ciekawie, bo wygląda na to że podaż zaczyna przewyższać popyt

[Mateuszkrk93]

Wystarczy zobaczyc jak sprzedaje się chociażby Salsa, praktycznie skończona czy nowy etap Visty. Poprzednie szybko zeszły, teraz sprzedaż stoi.
Ładne bloki/bliźniaki instalbuda na Klinach również średnio. Fabryczna, też nie ma szału ze sprzedażą, nowe oferty z Woli Duchackiej czy Prokocimia również słabo.
Płaszów Bryksy czy ekopark czy Siemienowicza, co się miało sprzedać to poszło na początku roku jak było kupowanie byle czego na hurra.
Przestrzenie banacha - jak wyżej, aczkolwiek nie nazwę ich byle co - to naprawdę ładne bloki, ale różniez mega zwolniła sprzedaż.
Casa feliz Zablocie, sprzedała się początkowo fajnie, kilkanaście mieszkan a potem nic, to podnieśli ceny i dalej nic
Teraz stoi ta sama oferta, a wymienieni deweloperzy wrzucają już ogłoszenia na otodom i inne. Także żałosne jest gadanie o tym, że dobrze się sprzedaje.
Statystyki rok do roku również żałosne, bo z zeszłym roku siedzieliśmy w zamknięciu.
Przepłacili ludzie w wielu miejscach i tyle, nie ma o czym gadać.

Wymieniane tu jako jedyny przykład Grzegórzki sprzedały się ładnie, owszem. A dlaczego? Bo ładne i dobra lokalizacja.
Cena - normalna, aczkolwiek te kawalerki to przepłacone.

[Mateuszkrk93]

Fajne oferty mieszkań, które były wcześniej pod turystów już zaczynają wypływać, proszę bardzo:
otodom.pl/pl/oferta/mieszkanie-77-40-m-krakow-ID4aVum.html

Spoko wykończone, w lepszym stanie niż 95% gownoofert w wielkiej płycie za 10tys, taniej i całkiem ok lokalizacja.

Jak nie trudno zauważyć, też nie schodzą takie oferty natychmiastowo.