Mieszkanie dla rodziny 2+1 w Krakowie z dobrym dojazdem do centrum

[Peace]

[Czy stopy zostaną podniesione w ciągu 2-3 lat? Nie ma co do tego wątpliwości.

Do jakiego poziomu stopy wzrosną? To już trochę wróżenie z fusów. Mogą wzrosnąć do 2-3% bazowo (bo taki jest cel inflacyjny NBP), ale jeśli inflacja wybije to mogą rosnąć więcej niż 5% i to na parę lat.

Zgodzę się, że stopy wzrosną, natomiast nie wierzę, że wrócą do 2-3%.
Aktualna polityka kraju opiera się na niskich stopach i wysokiej inflacji. Zaciągane przez państwo długi są spłacane przez utratę wartości pieniądza.

[JohnnyB]

Niestety nie mam jeszcze tak dużych oszczędności, żeby po wpłaceniu połowy za mieszkanie mieć wystarczająco dużą poduszkę finansową. Sytuacja zawodowa też niepewna, dlatego podwyższenie stóp procentowych mogłoby być dla mnie problematyczne.

[Mateuszkrk93]

Jeśli faktycznie tego się obawiasz i podwyżka raty o 1000 - 2000 zł to dla ciebie za dużo, zdecydowanie polecam najem przez najbliższy czas, nie wiemy jaka będzie polityka rządu, nie wiemy co z 4 fala covida i wpływem na rynek nieruchomości, nie wiemy czy nie będzie przyspieszonych wyborów itd.
Nie wiemy też kiedy spadną ceny materiałów budowlanych, ale to że spadną to pewnik - korelacja z pandemią 1:1.
Wiemy też, że stopy wzrosną, a jak wzrosną stopy to spadnie nieco marża kredytu,która jest stała przez cały okres spłacania, obecnie większość banków ma marzę powyżej 2%.
Obecna polityka jest jaka jest, ale w wielu krajach już mówi się o błędnej polityce niskich stóp, nawet w USA. W wieku krajach już podniesiono stopy.

Nie mam osobiście przekonania do podejścia w stylu "jak kupujesz dla siebie to nie ważne czy ceny pójdą w górę czy w dół".
OK, zgadzam się tak ogólnie, że dobre mieszkanie w perspektywie kilkunastu, kilkudziesięciu lat na pewno zyska na wartości (chyba, że solidnie ubędzie mieszkańców Krakowa, czego nie przewiduje w zasadzie nikt, o ile nie mówimy o wojnie czy jakiejś zarazie typu ebola), więc jak przez ten czas nie będziesz chciał sprzedać czy wynająć to nie ma problemu jako tako.

Natomiast obecnie, gdy wiemy, że mieszkania drożeją od 8 lat, istotne jest dla mnie osobiście czy zapłacę za moje wymarzone 80 metrów 700tys czy 800tys.
Doliczając koszt kredytu to grubo ponad 100tys różnicy.
Kupa kasy.

Widząc, że sprzedaż spada i coraz mniej ludzi szuka pod siebie, a ceny najmu lecą w dół (znaczy tym co kupują pod inwestycje też coraz mniej się opłaca) zakładam 2 scenariusze dla których warto czekać. Albo będzie taniej, albo mimo że nadal drogo to będzie się znów budować jakieś fajne, dobrze zaplanowane osiedla a nie byle co dla naiwniaków.
Oczywiście, może nadal podrożeć, ale analiza faktów nie daje ten opcji zbyt wysokiego prawdopodobieństwa. Dużo rzeczy wskazuję na szczyt cenowy teraz lub w najbliższych miesiącach.

Dlatego nie kupuje obecnie, będąc w podobnej sytuacji co pan.
Dla mnie taki kredyt to łańcuch, odebranie finansowej wolności itd. dlatego wolę go założyć w pewniejszych czasach i gdy to co otrzymam w zamian będzie faktycznie warte pewnych wyżeczeń jakie wiążą się z zadłużeniem na dziesiąt lat na set tysięcy złotych.

Ale znów wrócę to tego co pisałem wcześniej, jak ma Pan wkład własny 50% i uda się znaleźć coś spoko w akceptowalnej cenie (moim zdaniem to znaczy poniżej 9k w takim mieście jak Kraków), można zaryzykować.

[Mateuszkrk93]

Warto zwrócić uwagę na inwestycje Bryksy przy ul. Lipskiej jak liczy się dla Pana dobry dojazd. Może tam uda się znaleźć coś w spoko cenie. Trochę przy głównej i zapaszkach ale daje radę jakby odpalili jakieś promocje.
Tak poza tym na Siewnej jest inwestycja atrakcyjna cenowo. Lokum Vista może też wrzuci jakieś promocje niedługo, całkiem spoko osiedle. Jak nie musi być centrum to może coś na obrzeżach wielickiej również się da znaleźć.

[JohnnyB]

Lokalizacja to pewien problem, bo mam na tapecie dwie sprzeczne potrzeby:
1) Pracuję głównie w centrum, ale zdarzają się dojazdy do różnych dzielnic w zależności od współprac.
2) Mam rodzinę spoza Krakowa, gdzie chciałbym dojeżdżać samochodem, więc musiałbym gdzieś stawiać pojazd.

Zasadniczo mam już przekonanie, że potrzebuję mieć w okolicy (max. 10 minut pieszo) w miarę sensownie skomunikowany przystanek tramwajowy z dojazdem nie dłuższym niż 40 minut do centrum.

[Mateuszkrk93]

Do centrum w 40 minut to chyba z każdego miejsca w Krk da się dojechać. Jeśli takie są wymagania sugeruje szukać na obrzeżach. Może coś na nowej hucie jak już ktoś tu wspominał.

Albo znajdź jakieś spoko do wynajmu i miej to wszystko gdzieś... mniej stresu a i dasz zarobić tym którym stoi puste i marnieje zamiast dać zarobić bankom.

[krakus1891]

Niestety nie mam jeszcze tak dużych oszczędności, żeby po wpłaceniu połowy za mieszkanie mieć wystarczająco dużą poduszkę finansową. Sytuacja zawodowa też niepewna, dlatego podwyższenie stóp procentowych mogłoby być dla mnie problematyczne.

Jeśli rata przy podwyżce stóp może być problemu, plus nie nie do końca jesteś pewien pracy, to pakowanie się w kredyt jest sposobem na narobienie sobie problemów. Jak mieszkanie zaczyna mieć wskaźnik cena/najmu powyżej 40 , to de facto właściciel tego mieszkania spłaca kapitał a wynajmujący odsetki. Wynajmując nie spłacasz komuś mieszkania a jedynie odsetki od kredytu, kapitał właściciel musi spłacić sam.
Jako że sporo osób ma tez mieszkania na wynajem nie w kredycie to w przypadku wzrostu stóp % , nie uda się przerzucenie tych kosztów na najemców , tak więc Ci którzy się zlewarowali zaczną jeszcze dopłacać do odsetek.
Pamietaj też że w Polsce kredyt hipoteczny jest tylko z nazwy ... , bo to tak naprawdę pożyczka celowa na zakup mieszkania , Banki mogą sobie u nas pozwolić na to aby DTI było na poziomie 50-63 % , ponieważ zabezpieczają się nie tylko na hipotece ale też na całym obecnym i PRZYSZŁYM" majątku kredytobiorcy. Załóżmy wiec skrają sytuacje gdzie stopy wzrastają do poziomów tureckich i rata rośnie 4 krotnie ... , z 2 tys robi się nagle 8 tys , w takiej sytuacji ceny się załamują i mamy spadki o 50-70 % , nie stać Cię na spłacanie kredytu , bank licytuje mieszkanie , które zapłaciłeś 600 tys , za 200, zostajesz bez mieszkania i z długiem wobec banku na 400 tyś. Właśnie z tego powodu mamy tak dobra spłacalność kredytów hipotecznych w PL.
Bank całe ryzyku przerzuca na kredytobiorcę.
W krajach w których banki musza brać na siebie cześć ryzyka , znacznie ostrej liczą zdolności kredytowe i DTI jest na poziomie 30-43 % .
Kupno mieszania na kredyt przy zerowych stopach na historycznej górce jest ... niezłym hazardem ...

[JohnnyB]

Chyba niestety skończy się na - względnie - tanim wynajmie i dalszym odkładaniu oszczędności w nadziei, że za 2-3 lata sytuacja się zmieni.

Jest chyba jakaś granica ceny za m2 mieszkania w Krakowie?

[Rak]

Chyba niestety skończy się na - względnie - tanim wynajmie i dalszym odkładaniu oszczędności w nadziei, że za 2-3 lata sytuacja się zmieni.

Jest chyba jakaś granica ceny za m2 mieszkania w Krakowie?

Jak przyjdziesz i poprosisz to może zgodzą się sprzedać Ci drożej i ustalić nowy pułap pod Ciebie ? sorki ale starałem się dopasować do pytania

[krakus1891]

Chyba niestety skończy się na - względnie - tanim wynajmie i dalszym odkładaniu oszczędności w nadziei, że za 2-3 lata sytuacja się zmieni.

Jest chyba jakaś granica ceny za m2 mieszkania w Krakowie?

Dla tego proponuje zmień myślenie ... z czekania na spadek cen ... za 2-3 lata , licz co w danej chwili się bardzie opłaca.
Wynajem w tej chwili wychodzi tyle ile odsetki od kredytu. Jeśli teraz zdecydujesz się na kupno, to będziesz spłacał zarówno odsetki jak i kapitał kredytu. Wynajmując , płacisz czyjeś odsetki, a kapitał zostaje Ci w kieszeni. Od odsetek nie uciekniesz , a to na prawdę nie ma znaczenia czy płacisz te odsetki od swojego czy cudzego kredytu ...
Obecnie rentowność z najmu jest na poziomie 2-3 % , czyli tak pracuje ten kapitał , znacznie rozsądniej jest za to co Ci zostanie kupić obligacje indeksowane inflacją , i ten kapitał będzie pracował x2 ... w stosunku do murów mieszkania , bez ryzyka że nagle twój dług wobec banku wzrośnie x2