Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[StormSunny]

Kto ma mieszkanie/mieszkania w Krakowie albo już ma kredyt to mówi, że ceny nie spadną.

Kto nie ma mieszkania w Krakowie albo nie ma kredytu to mówi, że ceny spadną.

Dziękuję, dobranoc.

[Giovanna]

Kto ma mieszkanie/mieszkania w Krakowie albo już ma kredyt to mówi, że ceny nie spadną.

Kto nie ma mieszkania w Krakowie albo nie ma kredytu to mówi, że ceny spadną.

Dziękuję, dobranoc.

To kup w koncu te swoje mieszkanie i mow ze ceny nie spadna. Bo jak bedziesz czekal z zakupem az spadna to prawdopodobnie nigdy nie powiesz ze nie spadna...

[paul1989]

ceny już spadły? Naczelni tego watku juz kupuja?

[mac_kow]

O czym ty pozdro gadasz, szalas sobie w srodku lasu wybudujesz? Szukales jakichs uzbrojonych dzialek czy tak tylko zmyslasz? Odnosnie pracy zdalnej - widac ze to moze dzialac pod warunkiem porzadnej infrastruktury.

LOL- wiem, że sobie robisz jaja. Ale tak poważnie, jakby co, to zapraszam bardziej w południowe strony. Gminy Mogilany, Głogoczów, ew. Świątniki Górne. Bardziej ładnie i ciekawie niż na zachód.

IMO Zakopianka ogólnie wychodzi też najlepiej ze wszystkich metod komunikacji codziennej z Krakowem- chyba, że fiksujesz się na linię kolejową, ale do niej i tak będziesz musiał dojechać samochodem.

Kto ma mieszkanie/mieszkania w Krakowie albo już ma kredyt to mówi, że ceny nie spadną.

Kto nie ma mieszkania w Krakowie albo nie ma kredytu to mówi, że ceny spadną.

Nie mam mieszkania w Krakowie. Co do wieszczenia katastrofalnych spadków- mówię, że nie spadną [katastrofalnie]. Sprawa jest rozwojowa, oczywiście.

[yyeeoo]

Raczej nie ma co liczyć na nie wiadomo jakie obniżki typu 30 czy 50%. Moim zdaniem może być korekta o 10%.

Minie kilka mcy i znowu wszystko wróci do normy - kryzys ma to do tego, że ludzie naprawdę bogaci ( nie Ci, którzy mają wszystko na leasing i mieszkania na wynajem z kredytu) - bogacą się jeszcze bardziej. Skupują sporo inwestycji, więc popyt i tak będzie.

Dobrze to widać na przykładzie marek Premium samochodów - podczas kryzysu w 2008 wszystkie salony ograniczały działalność, a chociażby M-Cars w Libertowie kręciło po kilkaset % planów

[krakus1891]

Mnie się troszkę wydaje że krakowscy deweloperzy też potrafią liczyć i chętniej wstrzymają się ze sprzedażą na parę miesięcy, rok, czy dwa, zamiast sprzedawać z dużym upustem.

W 50 % masz racje. Deweloperzy umieją liczyć i małe szanse na jakieś drastyczne spadki czy przeceny. Niestety w 50 % się mylisz bo deweloper nie może poczekać roku przynajmniej nie każdy.
Deweloper nie buduje za swoje , tylko na kredyt , a jeśli bank uzna że inwestycja jest zbyt ryzykowna to za obligacje , cytowałem ostatnio dane pokazujące że cześć deweloperów musiała oferować dwucyfrową rentowność takich obligacji . Kredy deweloperski to nie kredyt hipoteczny na 25-30 lat , tylko na 3 lata , więc w praktyce w momencie zakończenia inwestycji i oddawania mieszkań trzeba taki kredyt spłacić. Szacuje się że deweloperzy mają obecnie 30 % marże, i to w teorii maksymalny poziom spadków na które możemy liczyć , ale tylko teoretycznie ...
Każda obniżka cen powoduje że trzeba sprzedać większy % swojej oferty aby spłacić kredyt lub wykupić obligacje, obniżka cen o 10 % sprawia że już nie 70 % a 80 % oferty trzeba wyprzedać. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to drastyczny spadek popytu, tak więc obniżki cen wcale nie gwarantują tego że popyt wzrośnie wręcz , to recepta na jeszcze większe ograniczenie popytu bo skoro ceny lecą wszyscy będą czekać na dołek.
Jeśli deweloper sprzedał 70 % danej inwestycji ... , może spać spokojnie , spłąci kredyt i może spokojnie czkekać , tu taki przykład rynekpierwotny.pl/oferty/dk-development-sp-z-oo/domy-pod-lesna-skala-krakowski-zabierzow-1959 te domy wisza już 8 lat , widać że deweloper nie ma ciśnienia aby wyjść z tej inwestycji.
Jeśli jednak deweloper sprzedał niewiele lub nic a inwestycja jest na ukończeniu , np takie "domy nad wilgą" czy "domy odkrywców" , sytuacja wygląda diametralnie inaczej , bo lada chwila do dewelopera zapuka bank o spłatę kredytu , i ma on dwa wyjścia dokapitalizować spółkę celową albo ogłosić jej upadłość . Pamiętajcie że taki murapol to nie jedna firma a ponad 100 różnych spółek , i każdy projekt to osobna spółka celowa , a banki ziemi są też w zupełnie innych spółkach , właśnie po to aby można było uśmiercić pojedyncze nietrafione projekty nie ciągnąc na dno całej spółki ...
Na rynek wpłynie jakieś 400 tys mieszkań zaczętych w ostatnich 2 latach, budowanych na górce ... , czyli drogo . Wielu z was pisało że deweloperzy ograniczą podaż , aby najpierw sprzedać te projekty wybudowane na górce. Jak to wiec wyglądało z podażą po kryzysie w 2008 gdy popyt też sie załamał

Podaż spadła o 30 % ... . Nie wszyscy deweloperzy zapakowali się w inwestycje na górce ... Ci którzy odpowiednio wcześnie wstrzymali się z inwestycjami , teraz ruszą bo , w dołku buduje się tanio .... , i takim sposobem za 2-3 lata zaczną się pojawiać inwestycje które już z uwzględnieniem marży dewelopera będą tańsze niż same koszty budowy inwestycji z górki ... . Deweloperzy mają więc jakieś 2-3 lata na wyprzedaż mieszkań budowanych na górce. Taki sam mechanizm zadziałał 10 lat temu i ceny nagle się nie załamały tylko stopniowo spadały przez 3 lata , a potem na tym poziomie się zatrzymały.
W ciągu najbliższych 3 lat należy się spodziewać mniej więcej 10 % rocznych spadków, przy czym będzie to zapewne widać w cenach transakcyjnych a nie ofertowych, ale będzie też sporo bankructw zarówno deweloperów, fliperów , za bardzo lewarowanych inwestorów mieszkaniowych.
Pokazywałem jak różnią się dane NBP i GUS co do liczby mieszkań kupowanych za gotówkę, w każdym razie zestawiając dane GUS z BIK dotyczące liczby i sumy udzielonych kredytów z liczba aktów notarialnych w 2018 r 90-95 % mieszkań było kupowanych w kredycie , pytanie o wiarygodność NBP co do liczby mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych ??.
Przypomnę też ostrzeżenie KNF
bankier.pl/wiadomosc/KNF-ostrzega-przed-nadmiernym-zadluzeniem-Polakow-7688919.html

W portfelach banków znajdowało się prawie 390 tysięcy kredytów (o łącznej wartości 89,2 mld zł), w przypadku których dłużnik wydawał ponad 40% dochodu na spłatę rat. W niemal 200 tysiącach przypadków wskaźnik DSTI (relacja miesięcznej wartości wszystkich spłacanych rat kredytowych do miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego) przekraczał 50%! Znaczy to tyle, że gdy chociaż jeden z dłużników straci pracę bądź padnie mu firma, to taki kredyt praktycznie nie ma szans być terminowo obsługiwany. Np. w Wielkiej Brytanii za górną dopuszczalną wartość DSTI uznaje się 30%.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na fakt, że tylko w 2018 roku spora część kredytów mieszkaniowych trafiła do ludzi o co najmniej wątpliwej zdolności kredytowej. Banki udzieliły 51 621 „hipotek” (czyli ¼ wszystkich udzielonych kredytów mieszkaniowych) rodzinom, których łączne dochody netto nie przekraczały 4 tys. zł!
Zakładając, że przeciętne gospodarstwo domowe liczy ok. 2,6 osoby (połowa udzielonych kredytów trafiła do małżeństw, a niespełna 66 tys. do singli), to średni dochód na członka rodziny w tej grupie ledwo przekraczał 1,5 tys. zł. Jeśli dane o dochodach są prawdziwe (tj. obejmują także kasę wypłacaną „pod stołem”), to mamy do czynienia z polską odmianą hipotecznego segmentu „subprime”.

Kredytowych kamikaze jak widać jest niemało , a i nietrafionych inwestycji deweloperskich które pewnie ogłoszą upadłość też jest całkiem sporo.
Należy się spodziewać wysypu okazji ....

[mac_kow]

Podaż spadła o 30 % ... .

Powiedz mi że to nieprawda, że spojrzałeś na wykres, porównałeś 2018 i 2019 i wyskoczyłeś ze spadkiem o 30%. Zjadając jeden kwartał, nie doczytawszy notki. Czy może porównywałeś 2008 i 2009?

Tu masz realną prognozę:
jll.pl/pl/trendy-i-analizy/inwestor/podsumowanie-2019-roku-na-rynku-nowych-mieszkan-w-polsce

(tj. obejmują także kasę wypłacaną „pod stołem”), to mamy do czynienia z polską odmianą hipotecznego segmentu „subprime”.

Kredytowych kamikaze jak widać jest niemało , a i nietrafionych inwestycji deweloperskich które pewnie ogłoszą upadłość też jest całkiem sporo.
Należy się spodziewać wysypu okazji ....[/quote]

Ogólnie masz rację w tym, co piszesz.
O dziwo w miarę sensowna zmiana retoryki- z operacji na średnich wszelakich do wywodów, które przynajmniej próbujesz oprzeć o dane, które mogą mieć znaczenie.

Kredytowych samobójców na pewno nie brakuje- po każdej ze stron, również wśród deweloperów. Niemniej jednak znowu zwracam uwagę, że:
- 50% od 20 000zł na miesiąc to więcej niż 50% od 4000zł. BTW- ktoś, kto dziś zarabia 4000zł statystycznie "na rodzinę" a do tego ma kredyt na mieszkanie, raczej na pewno bierze więcej pod stołem. Siłą rzeczy, żadna statystyka nie obejmuje dochodów nie ewidencjowanych.
- Wiele osób jednak posiada jakieś tam oszczędności. Żal mi troszkę tych, którzy miesiąc po stracie pracy muszą sprzedawać mieszkanie i spierniczać na bruk, bo kończą im się pieniądze. Wierzę, że przynajmniej część osób będzie próbowała przetrwać zamiast pozbywać się hipotecznego dorobku życia.
To już mówię na marginesie socjologicznym, nie jako argument w naszej dyskusji.

Chciałbym jednak zauważyć, że w poprzednim kryzysie również wieszczono rzeź kredyciarzy wszelakich z uwagi na dramatyczny wzrost kursu CHF, wzrost bezrobocia itd itp.
Dane pokazują, że akurat ta prognoza absolutnie się nie spełniła- kredyciarze spłacali i nadal spłacają kredyty.

W tej konkretnej chwili, mówiąc szczerze, sytuacja na rynku pracy staje się dramatyczna, ale bardzo łatwo jest wskazać przyczynę. Wszystko zależy od tego, kiedy gospodarka znów ruszy i sensownie się rozpędzi. Sam minister Gowin mówi, że dalej niż do Wielkanocy raczej nie pociągniemy bez rozluźnienia reżimu gospodarczego.

[Marecki67]

Wiekszosc ludzi co kupuja/wynajmuja mieszkania to pracuje tu w IT albo w BPO.

nie wiem, skąd się biorą ludzie wygłaszający z uporem maniaka tego rodzaju opinie, których nie sposób znaleźć w jakimkolwiek poważnym opracowaniu

[trabel]

Kraków stoi outsourcingiem.

[trabel]

A zależności od rozwoju sytuacji istnieje prawdopodobieństwo że Kraków na tym straci mniej niż niż drogi zachód