Postautor: krakus1891 » 09 paź 2021, 14:30
Jeden mały komentarz odnośnie funduszy, bo mam wrażenie że nie wiele osób rozumie jak one działają ... Fundusz to firma która zarządza finansami drobnych inwestorów , i ma określone proporcje ile MUSI wydać na poszczególne aktywa. To nie jest tak że fundusz czeka na górki i dołki , wpłynęły pieniądze np na takie PPK , fundusz zarządzający niezależnie od sytuacji rynkowej MUSI te pieniądze wydać. Fundusz co roku dokupuje kolejne aktywa ,więc ma w swoim portfolio nieruchomości kupowane i na górce i na dołku ... , więc jego zysk/strata się uśredniają.
To że fundusze kupują w PL nieruchomości nie oznacza że widzą w tym wielkie zyski , a że muszą coś zrobić z gotówką, niezależnie od sytuacji na rynku !!!
Dla osób wierzących w wieczne wzrosty lub stabilizacje cen na górkach, taki mały eksperyment myślowy ...
Cenami steruje prawo popytu i podaży , jeśli mamy popyt wyższy niż podaż ceny rosną , jesli popyt jest mniejszy niż podaż ceny maleją.
Aby ceny stale rosły , cały czas musielibyśmy mieć wyższy popyt niż podaż. Nie ma co patrzeć na rok 2020 , ale 2021 vs 2019 , mamy 25 % wzrost liczby rozpoczętych inwestycji. W tym roku będziemy mieli jakieś 220-30 tyś , w 2019 było to 207 tys , czyli w przyszłym roku będzie to ok 260 tys nieruchomości.
W 2019 wartość nieruchomości wg GUS to 64 mld zł , Średnia cena m2 od 2019 w skali polski zrosła o 10 %, Samych kredytów mieszkaniowych w 2021 zostanie przyznanych ok 82 mld w 2019 - 62 mld , wzrost o 30 % ..
Załóżmy że ceny wzrosną jeszce o kolejne 10 % do przyszłego roku. Będziemy mieć na rynku 260 tys mieszkań na sprzedaż 10 % droższych niż teraz, będzie potrzeba na to jakieś 105 mld.
Aby w 2024 ceny nadal rosły musimy mieć znowu wyższą popyt niż podaż więc te 260 tys mieszkań musi w 2023 rozejśc się jak świeże bułeczki, więc deweloperzy rozpoczną jeszcze większa ilość inwestycji czyli trzeba liczyć że w 2024 będziemy mieli co najmniej 300 tys mieszkań w ofercie znowu o 10 % droższych, czyli będzie na to potrzeba 134 mld zł . Załóżmy że znowu rozejdą się jak swieże bułeczki więc kolejne 10 % w górę , to na 2025 będziemy mieć 350 tys mieszkań , na które trzeba 172 mld ... , zaczynamy dochodzić już 10 % Polskiego PKB , przy zaledwie "30 % wzroście" cen od obecnych... w 2026 - 400 tyś mieszkań , na które potrzeba już 216 mld , w 2027-450 tys mieszkań- na które trzeba 267 mld , a to względem PKB zaczyna być poziom Hiszpanii w 2007 r.
Oznacza to też prawie 2 mln dodatkowych mieszkań i dojdziemy do poziomu 450 mieszkań /1000 mieszkańców przy średniej UE 440 ... , a jak odliczyć domy letniskowe krajów śródziemnomorskich i dacze krajów skandynawskich to mamy ok 400/1000 mieszkańców.
Ceny zaczną spadać jak deweloperzy wybudują więcej niż znajdzie się kupców a to IMO będzie przyszły rok .
Przypomnę , rekomendacja S obniżyła zdolności o 10 % , każde 0,1 stopy % w górę to zdolność 1 % w dół więc mamy już 14 % niższe zdolności, niż jeszcze 2 mc temu, dodatkowo wzrósł poziom rezerwy obowiązkowej bankom, więc będą musiały ograniczyć akcje kredytową, aby wszystko w przyszłym roku sprzedać potrzeba będzie na to 105 mld !!!.
Jak ceny staną w miejscu , nagle inwestorzy znaczą liczyć ROI z najmu , bo już nie będzie można sobie doliczać wzrostu ceny samej nieruchomości, nie przejmując się pustostanem. Każdy 1 % wzrostu stóp to 10 % wyższa rata kredytu, a trzeba liczyć że dojdziemy przynajmniej do tych 2 %, jak ktoś się zakredytował przy stopie 0,1 to ma prawie 20 % wyższą ratę. Kraków jako pierwszy przekroczył jeszcze przed podwyżką sytuacje w której najem był niższy niż rata kredytu, więc dojdziemy do sytuacji w której rata kredytu będzie wyższa o 20 % niż dochód z najmu, a to IMO bardzo mocno wystudzi popyt inwestycyjny który w dużych miastach stanowi 70-90 % wszystkich transakcji.
Już znamy tą retorykę. 