Mar G pisze:chyba umknął nam raport sektorowy PKO BP 2020 vs 2008
pkobp.pl/media_files/c633b874-8840-40b0-800a-1e70115c95c2.pdf
Raport ciekawy tyle że , pomije kilka bardzo istrotnych róznić obecnej sytuacji vs 2008, oraz kilka manipulacji
1. Demografia . w 2008 r na rynek nowych potrzeb mieszkaniowych wszedł rocznik 1984 , w którym urodziło się 700 dzieci . W 2021 na rynek wchodzi rocznik 1997 w którym urodziło się 412 tys dzieci. W 2008 mieliśmy 380 tys zgonów, w 2020 485 tys.
2. W 2008 niemal 100 % zakupów było na zaspkojenie włąsnych potzreb mieszkaniowych , bo jeszce wtedy mieliśmy całkiem sporą dziure mieszkaniową, od tamtego czasu wybudowano ponad 2 mln mieszkań głównie w kilku największych miastach, teraz zakupy na własne potrzeby to ok 30 % całego popytu.
3. Zestawia się rentownośc najmu z depozytami bankowymi i obligacjami, po czym wspomina o rekordach w kredytach ... . Jeśli większosc mieszkań kupowana byłaby za gotówkę takie porównania miłyby sens, lub kredyt ze stałym oprocentowaniem, ale jaki ma sens porównywanie jak pracuje kapitał na depozycie/obligacjach vs inwestycja zdolności kredytowej, kredytu przy zmiennej stopie % .
Nie bardzo można porównywać 2008 do obecnego. Wzrosty i spadki cen w tmatym czasie miały zpełnie inną genezę niż obecnie. Wtedy był to spadek zdolności kredytowej na skutek załamania kursu franka , ale nadal był niedobór mieszkań , wiec jak tylko deweloperzy dostsowali ceny do poziomy zdolności kredytu w złotówkach rynek odbił, ponieważ fundamenty popytu nadal były silne ... Obecnie mamy diametralnie rózną stuacje jeśli chodzi o skale potrzeb mieszkaniowych ... .
Mimo wszystko znacznie więlkszy wpływ na popyt ma poziom zaspokojenia potrzeb niż tani kredyt ... Prędzej czy póżniej popyt inwestycyjny znacznie zmaleje, zaś popyt konsumpcyjny bedzie zależały od relacji ceny mieszkania vs cen najmu. Tak długo jak Price to Rent ratio nie zacznie spadać ponizej 14 , popyt konsumpcyjny bedzie niewielki. W praktyce poziom neutralny czyli 14 dla mieszknia którego najem kosztuje 1500 zł to 250 tys zł , popyt konsumpcyjny zacznie rosnac jeśli czynsz mieszkania za 250 tys zł zacznie rosnac powyżej 1500 zł, lub jesli mieszkanie którego czynsz wynosi 1500 zacznie kosztowac mniej niż 250 tys zł , to są poziomy przy których kupno opłaca się bardziej niż najem , więc wtedy bedzie się pojawiał popyt konsumpcyjny.
To że demografia jest ważniejsza od taniego kredytu doskonale pokazuje Japonia, po tym jak banka pękła w latach 90 , pomimo 0 a ostatnio ujemnych stóp od 20 lat ceny są dalekie od poziomu sprzed 30 lat .
