Mieszkanie dla rodziny 2+1 w Krakowie z dobrym dojazdem do centrum

[JohnnyB]

Czytałem wątki na forum i wychodzi mi z tego, że w najgorszej sytuacji są osoby, które wynajmują w Krakowie i w perspektywie 2-3 lat nosiły się z zakupem własnego lokalu pod zamieszkanie.

Niestety należę do takich nieszczęśliwców.

Nie chcę poddawać się emocjom i podejmować irracjonalne decyzje, dlatego zapytam Was - bardziej doświadczone osoby: czego należy się spodziewać w okresie 5 lat jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy w Krakowie? Interesowałoby mnie coś w granicach 50-60 metrów kw. Docelowo dla modelu rodziny 2+1. Takie dzielnice jak: Bronowice, Grzegórzki, Czyżyny - tj. z sensownym dojazdem do centrum.

[AgentDejv]

Narazie przeważa wariant inflacyjny - czyli pieniadze beda tracic na wartości a mieszkania dalej beda drogie, ale może też dojść do radykalnej zmiany kursu, podniesienia stóp procentowych i do załamania na rynku.
5 lat to mnóstwo czasu. Jeśli teraz nie masz zamiaru kupować to po prostu nie zajmuj się tym tematem

Wg mnie narazie ćwiczymy wariant pierwszy a drugi jest tylko kwestią czasu. Im ceny bardziej wzrosną tym później bardziej dotkliwe będą spadki.
Pytanie tylko czy spadniemy z poziomu 11k do 7k czy np z 15k na 11k
Dla siebie teraz szukałbym mieszkania w starej części Nowej Huty. Dobry dojazd, pełna infrastruktura i ceny trochę niższe z uwagi na złą sławę wśród słoików.

[Mateuszkrk93]

Jeśli nie udało się kupić przed 2020 gdzie zaczęła się spekulacja (jakby nie patrzeć poprzedzona zwykłymi, naturalnymi wzrostami cen tzw. krótkiego cyklu, a nie spadkami... ) to sugerowałbym trzymać się swojej linii i nadal wynajmować czy też mieszkać chwilę dłużej we własnym mniejszym mieszkaniu.

Wnioski jakie wyciągnął Pan z forum mogą być błędne (sugeruję uwagę na trolli, proszę klikać w dane konto i sprawdzać ile ma postów, ostatnio jakiś wariat codziennie spamuje z nowego konta pisząc o nieuniknionej drożyźnie i kokosach jakie zarabia na wynajmnie - na szczęście te posty są regularne czyszczone przez administrację która widzi korelację między tymi kontami), ponieważ ceny najmu wyraźnie spadły czyli teraz najem jest nawet bardziej opłacalny niż przed 2020, a są i opinie, że już przy cenach z roku 2020 najem był opłacalną, najmniej ryzykowną i najbardziej komfortową finansowo opcją.

Jeśli nie ma Pan presji czasowej, nawet zaczekanie rok da Panu wszystkie potrzebne odpowiedzi.
Jeśli musi Pan kupić na już, pozostaje życzyć szczęścia przy wyborze mieszkania i trzymać kciuki za przyszłość tego rynku.

[JohnnyB]

Niestety własnego mieszkania nie posiadam, a z racji wieku mam coraz większą presję na założenie rodziny i "ustatkowanie".
Przy czym nie stać mnie wciąż na zakup preferowanego mieszkania za gotówkę. To musiałby być kredyt na około 50%/40% wartości nieruchomości.

Myślałem też o zakupie czegoś niewielkiego - na przeczekanie i z założeniem, że w przyszłości pójdzie pod wynajem, ale ceny niewielkich mieszkań w Krakowie to często jakiś absurd.

Pewną opcją jest też zakup lokum do remontu, ale z tego co czytałem, to obecnie przelicznik to już nie 1000 zł za m2, ale raczej 2000 zł?

[Mateuszkrk93]

Jeśli nie zależy Panu na ścisłym centrum, myślę przy kredycie na 50% wartości nieruchomości powinno udać się znaleźć jakąś mniej ryzykowną inwestycję. To solidny wkład własny.
Warto sprawdzić Lokum Vista albo inwestycje na obrzeżach Czyżyn jeśli potrzebne jest coś większego.
Może coś w okolicach Armii Krajowej, lub bronowic za 10k przy większym metrażu uda się znaleźć.

Można też zwrócić uwagę na rynek wtórny, na pewno łatwiej tam obecnie o negocjacje ceny.

Zakupu małego mieszkania obecnie nie polecam, te właśnie są najbardziej przepompowane cenowo. Tzw. ochrona przed inflacją i duża ilość reklam od deweloperów spodowowala, że wiele osób takie kupiło ostatnio licząc, że ktoś to wynajmie, albo że nawet jeśli nie to przynajmniej cena wzroście samego stanu deweloperskiego (hazard). Duża ich część powinna wrócić do sprzedaży w najbliższych latach.

[JohnnyB]

Boję się, że tempo mojego odkładania jest niewystarczające w stosunku do wzrostu cen i w efekcie za 2-3 lata kupię w najgorszym momencie - czyli na "górce".

[krakus1891]

Boję się, że tempo mojego odkładania jest niewystarczające w stosunku do wzrostu cen i w efekcie za 2-3 lata kupię w najgorszym momencie - czyli na "górce".

Nie ma sensu czekanie na spadki cen, ani tez odkładanie . Jako że zakładasz zakup na kredyt , to tez do końca nie jest aż tak istotna cena/m2, a znacznie bardziej miesięczna rata . Kupując dla siebie "górki i dołki też nie mają znaczenia".
Gdzieś musisz mieszkać , polecam zrobić chłodną kalkulacje co sie w tej chwili bardziej opłaca !.
Zobacz w okolicy w której chcesz mieszkać jaka jest oferta mieszkań na sprzedaż i na wynajem, zobacz jaka jest relacja ceny mieszkania do ceny najmu, czyli tzw. Price to Rent Ratio.
Liczysz to tak : jeśli mieszkanie kosztuje 800 tys zł , a możesz je wynająć za 2 tys to 800.000zł/12 mc/2.000 zł=33. Zasada jest taka że zakup opłaca się w sytuacji w której ten wskaźnik jest mniejszy niż 20.
W przypadku tej powyższej sytuacji, mieszkania za 800 tyś , jego zakup będzie bardziej opłacalny niż najem jeśli odstępne wyniesie 3500 zł, lub przy odstępnym na poziomie 2000 będzie ono kosztować 500 tys lub mniej ..
Jeśli znajdziesz mieszkanie które Ci pasuje a cena/najmu będzie mniej niż 20 to kupuj, nie patrz na górki dołki, stopy % , inflacje , ceny materiałów.
Ryzyko kupna obecnie na kredyt jest takie że stopy % najprawdopodobniej wzrosną , i szybko można zostać z ratą kredytu x2 obecnej

[JohnnyB]

Ryzyko kupna obecnie na kredyt jest takie że stopy % najprawdopodobniej wzrosną , i szybko można zostać z ratą kredytu x2 obecnej

No właśnie tego się obawiam. Jestem zdania, że obecny poziom stóp to tymczasowa anomalia. W ujemne nie wierzę i raczej pójdą tylko w górę.

Czy możecie mi polecić jakiś internetowy kalkulator, gdzie można sobie zasymulować wzrost raty przy zmianie wysokości stóp procentowych?

Dzięki!

PS.
Czy jest możliwy scenariusz, że w najbliższych 2-3 latach stopy procentowe wzrosną tak, że kredytowanie przestanie się opłacać bądź niektórzy będą zmuszeni wyprzedawać swoje nieruchomości?

[anubis]

Czy jest możliwy scenariusz, że w najbliższych 2-3 latach stopy procentowe wzrosną tak, że kredytowanie przestanie się opłacać bądź niektórzy będą zmuszeni wyprzedawać swoje nieruchomości?

Zwykle w przeszłości to było tak, że stopy procentowe były trochę powyżej inflacji, aby tłumić inflację. Obecnie inflację mamy 5%, a stopy 0,1%. Wzrost stóp procentowych do 5% oznacza, że rata kredytu zwiększa się około dwukrotnie.

Czy stopy zostaną podniesione w ciągu 2-3 lat? Nie ma co do tego wątpliwości.

Do jakiego poziomu stopy wzrosną? To już trochę wróżenie z fusów. Mogą wzrosnąć do 2-3% bazowo (bo taki jest cel inflacyjny NBP), ale jeśli inflacja wybije to mogą rosnąć więcej niż 5% i to na parę lat.

Jak to oceniają banki? No wystarczy sprawdzić na jaki procent dają kredyty na stałej stopie - to jest zwykle 4-5%, w tym oprocentowanie stałe 2-3%. Można tak ostrożnie założyć, że w perspektywie 5-letniej banki spodziewają się stóp 3-5%.

Z ciekawostek to JLL wypowiadało się niedawno, że przebicie bańki mieszkaniowej może nastąpić już przy wzroście stóp... o 0,5%.

[Master]

Tu też nie trzeba jakiegoś specjalnego kalkulatora. 1% od 100 tys., to 1 tys. Łatwo policzyć, ile to dla kredytu na określoną kwotę.