Inwestycja Hynka 64B Kraków - Spółdzielnia Mieszkaniowa Czyżyny opinie i forum

[megi]

W ostatnim czasie w Krakowie zaczął powstawać jeszcze jeden projekt mieszkaniowy - inwestycja Franciszka Hynka 64B od Spółdzielnia Mieszkaniowa Czyżyny, która budowana jest w sąsiedztwie pasa startowego dawnego lotniska. W budynku mają powstać 82 nowe mieszkania, a co ciekawe znajdą się w nim dwa poziomy garaży (jeden chyba na parterze), a w nim 85 stanowisk dla samochodów, a do tego jeszcze 14 miejsc postojowych na zewnątrz, czyli na jeden lokal przypada więcej niż jedno, co w Krakowie nie jest zbyt częste, a nie od dzisiaj wiadomo, że w tej okolicy z parkowaniem już jest, a będzie jeszcze większy problem



Sam budynek miałby docelowo wyglądać, jak na wizualizacji powyżej, czyli całkiem nieźle - stonowana kolorystyka, duże balkony / loggie. Niestety wygląda na to, że na parterze nie przewidziano tam lokali usługowych. Co prawda w tej okolicy jest ich już sporo, ale gdyby chcieć tworzyć z tej okolicy lokalne centrum, to nigdy tego za dużo Ciekawie wyglądają także poręcze balkonów, które są do połowy wysokości zabudowane, a resztę stanowią ażurowe barierki. Sama lokalizacja jest niezła, po sąsiedzku z inwestycją Hynka Proins, blisko jest stamtąd do Biedronki, niedaleko do ul. Marii Dąbrowskiej, choć trzeba przyznać, że do przystanków komunikacji miejskiej akurat jest sporo drogi



Jeśli chodzi o nowe mieszkania w Krakowie Czyżynach na sprzedaż od spółdzielni mieszkaniowej, to jeszcze sporo jest ich tam do kupienia, choć nie dziwi to jakoś specjalnie, bowiem ceny są tu jednak wyższe, niż życzy sobie za projekt Nowe Czyżyny Budimex Kraków, w których rozkłady wcale nie są gorsze, tym bardziej, że w bloku stawianym przez spółdzielnię, nie wszystkie ściany będą się łączyły ze sobą pod kątem 90 stopni Lokale tam dostępne są w popularnych metrażach, jak wymienione poniżej.

• Nowe kawalerki w Czyżynach w tej inwestycji mają nieco ponad 30 metrów kwadratowych i trzeba przyznać, ze są nieźle zaprojektowane, ze sporą łazienką, balkonem itp. Warto zwrócić uwagę na to, że przewidziano tam sporo miejsc na szafy wnękowe, których w mały mieszkaniu nigdy za dużo.
• Małe mieszkania dwupokojowe w Krakowie zaczynają się tu od 43 metrów kwadratowych, a kończą na 52 m2, czyli wcale nie są najmniejsze. Widać, że deweloper Spółdzielnia Mieszkaniowa Czyżyny stawia tu jednak na coś więcej niż absolutne minima, co jest teraz popularne na rynku mieszkaniowym.
• Przewidziano tam także mieszkania trzypokojowe w krakowskich Czyżynach dla tych, którzy potrzebują nieco więcej przestrzeni Ich rozmiar dochodzi do niecałych 60 metrów kwadratowych, a zaczynają się od nieco ponad 50, czyli każdy powinien znaleźć coś dla siebie.

Wie ktoś może coś o tym, jakie są ceny nowych mieszkań przy Hynka 64B w nowej inwestycji od spółdzielni mieszkaniowej W ogóle są jakieś różnice, jak kupuje się lokal od takiego dewelopera w porównaniu do kupna od zwykłej firmy Spółdzielnia ma na pewno sporo doświadczenia we wznoszeniu nowych bloków, więc tu chyba nie powinno być problemów. A wie ktoś, jaki jest tu rachunek powierniczy, otwarty czy zamknięty, bo zakładam, że takie jest tu finansowanie, tak



Znajdzie się tu może ktoś, kto kupił już od nich mieszkanie w tej lub innej inwestycji i napisze o tym na forum kilka słów i wyrazi swoje opinie Przydałoby się też dowiedzieć jakie sama ma sama Spółdzielnia Mieszkaniowa Czyżyny opinie o tym, czym się zajmuje, czyli nie tylko o stawianiu nowych budynków, ale także zarządzaniu nimi. Jak na razie na pewno walczy ona z konkurencją okoliczną taką, jak Budimex Nieruchomości wspierając działania mające prowadzić by ten deweloper nie budował więcej bloków w sąsiedztwie jej działek, choć sama robi, jak widać coś zupełnie innego

[alucarD]

Witam wszystkich forumowiczów.
Specjalnie dla napisania tego posta założyłem konto

Kupujemy z żoną mieszkanie w opisywanej inwestycji. Chętnie podzielę się swoimi spostrzeżeniami. Może zacznę od odpowiedzi na pytania zadane przez @megi

Wie ktoś może coś o tym, jakie są ceny nowych mieszkań przy Hynka 64B w nowej inwestycji od spółdzielni mieszkaniowej

Ceny są podane na stronie internetowej spółdzielni i wahają się w granicach 4 900 zł - 6 290 zł za m^2. A tak realnie ceny kształtują się na poziomie ok. 5 500 zł - 6 000 zł za m^2. Cena miejsca postojowego to 30 700 zł, natomiast cena za m^2 komórki lokatorskiej to 1 933 zł.

W ogóle są jakieś różnice, jak kupuje się lokal od takiego dewelopera w porównaniu do kupna od zwykłej firmy

W tym przypadku formalnie nie ma żadnej różnicy. Spółdzielnia działa jako zwykły deweloper w rozumieniu "ustawy deweloperskiej". Wszystkie przepisy prawne są takie same dla spółdzielni, jak i dla dewelopera.

A wie ktoś, jaki jest tu rachunek powierniczy, otwarty czy zamknięty, bo zakładam, że takie jest tu finansowanie, tak

Rachunek powierniczy otwarty.

Przydałoby się też dowiedzieć jakie sama ma sama Spółdzielnia Mieszkaniowa Czyżyny opinie o tym, czym się zajmuje, czyli nie tylko o stawianiu nowych budynków, ale także zarządzaniu nimi.

W tym momencie mieszkamy w starym bloku zarządzanym przez SM Czyżyny. Nie mogę mieć żadnych uwag co do dbania o budynki (w rozumieniu zarówno utrzymania czystości, jak i remonty). Co roku dostajemy szczegółowy wykaz ile spółdzielnia zarobiła i ile wydała w roku poprzednim, tak więc wszystkie działania spółdzielni są transparentne. Również otrzymujemy plan remontów na kilka najbliższych lat. Ogólnie rzecz biorąc jesteśmy zadowoleni ze współpracy ze spółdzielnią.

Niestety wygląda na to, że na parterze nie przewidziano tam lokali usługowych.

Dla nas jest to akurat zaleta - brak dostaw do sklepów późną nocą/wczesnym rankiem

[...]niedaleko do ul. Marii Dąbrowskiej, choć trzeba przyznać, że do przystanków komunikacji miejskiej akurat jest sporo drogi

Tutaj się zgadzam. Do mało przydatnej linii 142 jest ok. 3 min spacerkiem, natomiast do większej liczby linii autobusowych/tramwajowych jest ok. 10-12 min piechotą.

Jeśli chodzi o nowe mieszkania w Krakowie Czyżynach na sprzedaż od spółdzielni mieszkaniowej, to jeszcze sporo jest ich tam do kupienia, choć nie dziwi to jakoś specjalnie, bowiem ceny są tu jednak wyższe, niż życzy sobie za projekt Nowe Czyżyny Budimex Kraków, w których rozkłady wcale nie są gorsze, tym bardziej, że w bloku stawianym przez spółdzielnię, nie wszystkie ściany będą się łączyły ze sobą pod kątem 90 stopni

Z ciekawostek jakich przypadkiem się dowiedziałem są pewne różnice w budowie, które zapewne wpływają na niską cenę inwestycji Budimexu. Grubość ścianek działowych przy Hynka 64B to 12 cm natomiast na Orlińskiego 6 cm. Pozostaje życzyć miłego podsłuchiwania sąsiadów

Ponadto kontakt z przemiłą Panią ze spółdzielni jest bardzo dobry i można naprawdę wszystko załatwić Ze zmianami układu mieszkania czy instalacji też nie ma problemu.

To chyba na razie tyle. Jeśli będą jeszcze jakieś pytania to chętnie coś jeszcze dopiszę

[iwan]

Dzięki za dosyć wyczerpujący opis sytuacji Rzeczywiście przechodząc przed osiedle Dywizjonu 303 (zdaje się, że administruje nim w większości SM Czyżyny) ma się wrażenie, że jest tam w miarę porządek i dba się o budynki. No i chyba w tego rodzaju inwestycjach spółdzielnia ma już spore doświadczenie, co też pewnie jest plusem. Rozumiem, że cena miejsca postojowego, o której pisałeś odnosi się do stanowiska w garażu podziemnym, tak

Z cenami faktycznie nie jest źle, choć mieszkania w Czyżynach od Budimexu dało się faktycznie taniej kupić kiedyś, ale nie wiem jak to teraz wygląda. A z tymi ściankami działowymi, to nie tak, bo te pomiędzy mieszkaniami są albo żelbetowe, albo z silikatów i grubość mają raczej bliżej 20-25 cm, więc słuchanie sąsiada raczej odpada W mieszkaniach ścianki działowe z gipsu miały 8 lub 10 cm grubości i tu taktycznie pomieszczenia w jednym mieszkaniu mogą nie być najlepiej wygłuszone względem siebie

I może opisz, że spółdzielnia nie taka straszna na Czyżynowym Forum, które skupia ludzi kupujących mieszkania w tej okolicy Inwestycja spółdzielni przy pasie w Czyżynach budzi tam też chyba niemałe zainteresowanie

[alucarD]

Rozumiem, że cena miejsca postojowego, o której pisałeś odnosi się do stanowiska w garażu podziemnym, tak

Tak, to jest stanowisko w garażu podziemnym, na zewnątrz są bezpłatne

[kama]

A cena miejsca postojowego w garażu w Krakowie Czyżynach w inwestycji prowadzonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową Czyżyny przy Hynka jest zdecydowanie lepsza niż na Osiedlu Avia i Osiedlu Orlińskiego od Budimexu, bo tam za taki luksus trzeba zapłacić 50 tys. złotych, więc sporo więcej...

[alucarD]

Ponadto Budimex podobno życzy sobie ponad 20 tys. zł za miejsce postojowe pod chmurką

[alucarD]

Moim zdaniem dość nieuczciwe jest ze strony dewelopera subsydiowanie miejsc postojowych wyższą ceną mieszkań, tak żeby sztucznie zaniżyć ich cenę aby potem się lepiej sprzedawały. To że budimex jest w miare uczciwy w stosunku do osób, które nie chcą parkingu bo np. korzystają z transportu zbiorowego czy rowera to moim zdaniem ok. Samochód zajmuje minimum 12m2 nie licząc dróg dojazdowych. Budowa kondygnacji podziemnej jest napewno droższa niż naziemnej, dochodzą systemy przeciwpożarowe i inne zabezpieczenia oraz instalacje. Zakładamy, że deweloper już nic nie zarabia na tych parkingach i nie bierze żadnych marż poprostu wychodzi na 0 to cena m2 z VAT (który w przypadku parkingu moim zdaniem powinien być 23%! niestety jest tylko 8%) powiedzmy 3500zł. to nam daje 12m2 (pewnie trzeba by więcej policzyć bo części wspólne w parkingu) to daje 42 000 zł! więc Cena budimexu jest zapewne ceną rynkową z marżą 0%! W przypadku wszystkich innych inwestycji wszyscy czy chcą mieć auto czy jeżdża rowerem czy na piechotę chodzą subsydiują parkingi dla samochodziarzy którzy płacą za nie mniej. To odrealnia opłacalność samochodu i zwiększa ilość samochodów na ulicach. Bo ludzie nie są głupi jak im się do czegoś dopłaca do parkowania na chodniku, do parkingów podziemnych itd. to wybierają samochody bo już za to zapłacili i nie będą płacić drugi raz za komunikacje zbiorową. Kiedyś myślałem, że subsydiowany jest transport zbiorowy ale teraz zmieniłem zdanie bo jakby policzyć koszty miliardowe budowy dróg kołowych i ich utrzymania to koszty subsydiów do zbiorkomu są dużo niższe.
Moim zdaniem tak długo będzie problem z zatłoczeniem miast do puki nie będziemy rynkowo wyceniać korzystania z samochodu. Ja już od lat postuluję np. rynkowe stawki za parkowanie dla nowych mieszkańców i kierowców, ci aktualni, żeby nie protestowali to zostawić im te 10zł/mc ale nowi powinni płacić pełną kwotę 250zł/mc.

Podsumowując:
- czy uważasz ze subsydiowanie przez jedną osobę drugiej miejsca postojowego jest ok? może ktoś woli mieć 1 sypialnię więcej 12m2 niż miejsce parkingowe i jeździć rowerem do pracy bo kupił blisko mieszkanie?
- czy nie powinnien być ustawowy zakaz dopłacania w cenie mieszkania do miejsc postojowych?
- czy nie powinno się wprowadzać jak obecnie w miastach zachodnich MAX. (tak maksymalnego) współczynnika liczby miejsc postojowych? Tak robią obecnie kraje skandynawskie już dawno odeszło się od generowania problemu poprzez wymuszanie zakupu miejsc postojowych na ograniczanie ilości tych miejsc i zniechęcanie ludzi do posiadania samochodu. Bo moim zdaniem miasto powinno być tak organizowane, żeby samochody w zasadzie nie były potrzebne. Auta są potrzebne na wsiach w terenach o niskej gęstości zaludnienia i dużym rozporszeniu bo żaden system transportu zbiorowego nie obsłuży tego efektywnie. Natomiast w miastach lepiej jakby tą kasę z budowy tych estakad, autostrad międzydzienicowych przeznaczać na usprawnianie transportu zbiorowego czy to tunele, to by generowało potoki pasażerskie i obniżało koszty całego systemu i zwiększało inwestycje i jego atrakcyjność. System rowerowy jest bardzo tani ! można za max kilkadziesiąt milionów zbudować porządny system transportu rowerowego (pasy dla rowerów). Jest to zdecydowanie mniej niż wszelkie estakady.

Po ile są grunty w krakowie:
Budimex Nieruchomości - spółka w 100 proc., zależna od giełdowego Budimexu - zapłaciła za ten teren nieco ponad 11 mln euro, czyli ok. 45-46 mln zł.
Czytaj więcej na:
http://www.trojmiasto.pl/wiadomosci/Duz ... 9.html#tri

Czyli 900zł/m2 działki -> to daje 900*12m2 -> 10800zł. Do tego koszty utwardzania, asfaltowania lub brukowania, słupków, oznaczeń. Pewnie bez problemu wyjdzie koło 20 tys. zł (a no i VAT 8%).

Pytanie zasadnicze czy wolimy mieszkania po 6000-7000zł i parkingi za pół ceny czy mieszkania po 5000zł i parkingi w realnych stawkach? Ja wolę to drugie.

Może i masz po części rację, ale zauważ, że jednak zdecydowana większość osób samochód posiada i to miejsce parkingowe kupi (a czasem i dwa). Jednak patrząc na ceny za m^2 mieszkania na innych inwestycjach w Krakowie to i tak Spółdzielnia wypada całkiem nieźle. Żeby nie było wątpliwości, że jestem "zacofanym" samochodziarzem - jeżdżę do pracy na rowerze i dla mnie ta cena miejsca postojowego i tak jest zdecydowanie za wysoka

Tak naprawdę przeliczając sobie w sumie całkowity koszt zakupu od Budimexu i od Spółdzielni to różnice nie są aż tak duże. Prosty przykład: porównamy mieszkanie ok. 55 m^2. Na Orlińskiego cena mieszkania 270 000 zł + 50 000 zł za miejsce w garażu + 4 000 za m^2 komórki lokatorskiej (dajmy na to 2,5 m^2 = 10 000 zł) co daje nam w sumie 330 000 zł. Ceny od Spółdzielni: mieszkanie 306 500 zł + miejsce w garażu 30 700 + komórka 4 800 zł co nam daje 342 000 zł. Jak widać różnica to tylko 12 000 zł, a według mnie jednak inwestycja spółdzielni prezentuje się dużo ciekawiej...

[pozdro]

Wiesz jak tak porownasz to może i podbna cena. Ale jednak jak już nie kupujesz miejsca w garażu podziemnym to różnica jest znaczna ja widziałem na Avii 7 fajne mieszkania na 2 piętrze za 297 tys zł 63m2. Cena 4700zl. Jednak w tej inwestycji to cen minimum 5500zl/m2. Były 2 mieszkania po 4900 zł/m2 ale z ciemnymi pokojami! Ja po prostu uważam że w mieście da się żyć bez samochodu i powinno dążyć do ich ograniczenia może pozostawić jakis car sharing. Na pewno lepiej żyje się w dobrze zorganizowanym mieście bez samochodów niż z widokiem na drogi spaliny halas itd. Potem ludzie tylko marzą o wyprowadzce z miasta którym jest inaczej i jest zorientowane na samochody.

[alucarD]

Budowa kondygnacji podziemnej jest napewno droższa niż naziemnej, dochodzą systemy przeciwpożarowe i inne zabezpieczenia oraz instalacje. Zakładamy, że deweloper już nic nie zarabia na tych parkingach i nie bierze żadnych marż poprostu wychodzi na 0 to cena m2 z VAT (który w przypadku parkingu moim zdaniem powinien być 23%! niestety jest tylko 8%) powiedzmy 3500zł.

Po ile są grunty w krakowie:
Budimex Nieruchomości - spółka w 100 proc., zależna od giełdowego Budimexu - zapłaciła za ten teren nieco ponad 11 mln euro, czyli ok. 45-46 mln zł. [...] Czyli 900zł/m2 działki .

Tak mi jeszcze jedno wpadło do głowy Idąc tym tokiem rozumowania popatrz jak nas deweloperzy skubią na cenach mieszkań Skoro m^2 działki wyszedł po 900 zł, załóżmy że kondygnacji mieszkalnych budynku będziemy mieli 10, to wychodzi nam, że m^2 mieszkania to 90 zł + koszty budowy. Wspomniałeś, że koszty budowy garażu są wyższe i założyłeś 3500 zł/m^2, więc ja mieszkanie policzę po 3000 zł/m^2. Wychodzi na to, iż za mieszkanie 55 m^2 powinniśmy płacić ok. 170 000 zł + zarobek dewelopera, czyli jak dla mnie powinno wyjść koło 200 000 zł...

[pozdro]

ja wiem czy tak skubią, są jeszcze inne koszty, np. koszty kapitału bo te inwestycje są na kredyt, podatek VAT 8%, Działki też tak nie możesz dzielić bo to nie jest tak, że budynek zajmuje 100% działki jednak jest do okoła conajmniej drugie tyle wolne. Często doliczają koszty parkingów podziemnych właśnie do ceny mieszkania itd. Są koszty uzbrojenia terenu w media, zagospodarowania tymi kwiatkami, etc. No mój budynek budują po 3200zł/m2 bo na stronie generalnego wykonawcy była kwota ile płacą za całość i ile ma powierzchni. Inny budynek np. Grzegórzecka 77 realizowano po 2800zl/m2, ale rok wcześniej. Myślę, że całość to tak max 4000zł/m2 wychodzi do tego należy marżę doliczyć i podatki. Osobiście wadaje mi się, że gdyby nie musieli tych garaży podziemnych budować to by cena metra spadła z 500zł/m2. Budimex sprzedawał w cenach 4300-5000zł więc mieli być może koszty na poziomie 3500-4000zł/m2 zakładając intensywność.
Podsumowując wydaje mi się, że marże to są tak 20-25%, podobno marża to nie to samo co zysk bo coś tam jeszcze może odpaść. Aktualnie jak widzę ceny mieszkań to nie są one najgorsze te 5500-6500zł/m2. Aczkolwiek nie rozumiem skąd się biorą ludzie którzy chcą zapłacić 8000zł/m2.

Jedno jest pewne jak się patrzy na te ceny za ile deweloperzy kupują działki bo sa one w miarę publicznie dostępne to mitem jest, że tam 1m2 mieszkania to koszt działki w tym jest 1500zł jak to niektórzy próbują wcisnąć ludziom. Maksymalnie przy niskiej zabudowie jest to z 500zł/m2. Często teraz buduje się na użytkowaniach wieczystych te jednak trochę taniej też wychodzą.

Czyli podsumowując na przykładzie budimexu:
powiedzmy, że dali za budowę 3500zł/m2 + marża 20% (700zł) + VAT 8% (336zł) = 4536zł.

Aczkolwiek napewno jest to ciężko tak precyzyjnie określić bo osobiście nie wiem jakie są to koszty:
- promocja, stałe zatrudnienie sprzedawców, ludzi od marketingu,
- koszty pozyskania kapitału jakiś kredyt (tu budimex wydaje się finansować wpłatami przyszłych mieszkańców)
- koszty tych przyłączy woda, prąd, instalacja przeciwpożarowa, zezwoleń, inspektorów budowlanych,
- jedno co wiemy to że koszt budowy to 3000-3500zł/m2 maksymalnie
- no i grunt w przypadku budimexu raczej tanio może nie 90zł, ale nie więcej niż 250zł.