Zakup mieszkania na Stańczyka w Krakowie

[Emilia01]

Hej mam pytanie czy kupiliście się już coś okazyjnego w ostatnim czasie?

Jesteśmy o włos przed kupnem na Stańczyka za ok. 11 600 tys/m2 (wliczając koszty pośrednictwa) + 35tys za miejsce postojowe. 37m2 na 7 piętrze. Inwestycyjnie.

Jakie jest Twoje/Wasze zdanie ne temat tej ceny?

[ŁorenBufet]

Hej mam pytanie czy kupiliście się już coś okazyjnego w ostatnim czasie?

Jesteśmy o włos przed kupnem na Stańczyka za ok. 11 600 tys/m2 (wliczając koszty pośrednictwa) + 35tys za miejsce postojowe. 37m2 na 7 piętrze. Inwestycyjnie.

Wahamy się nie ze względu na ceną, a problemy natury formalnej.
Deweloper nie podpisał aktów notarialnych jeszcze z pierwszym etapem. Przepychają się z Urzędem Miasta. Do tego dojdą nam koszty przeniesinia przekształcenia.

Jakie jest Twoje/Wasze zdanie ne temat tej ceny?

Policz rentowność , jak rozumiem zakup za gotówkę , i to jest mieszkanie pod klucz. czyli łącznie z miejscem parkingowym 464 tys
Pytanie ile spodziewasz się uzyskać z najmu
otodom.pl/pl/oferta/super-mieszkanie-na-nowym-osiedlu-ID4hrzf przy cenie 1800
Rentowność wychodzi 3,7 % i ROI 28 lat ...
otodom.pl/pl/oferta/nowe-2-pok-mieszkanie-pierwszy-najemca-ID4gSWG przy 2800
Rentowność 5,75 % i ROI 18 lat
realtytools.pl/kalkulatory/kalkulator-rentownosci-najmu?rental_amount=2800&rental_cost=&property_price=464200&renovation_cost=0&tax=0&commission=&commission_type=1&court_fees=3000&annual_occupancy=80
ROI i rentowność liczone przy 80 % obłożeniu, bez żadnych remontów, ubezpieczenia, podatków a to tak co najmniej -1-1,5 % rentowności w dół , czyli realnie wychodzi to 2,2-4,25 % , czyli grubo mniej niż lokaty ...
bezprawnik.pl/65-proc-na-lokacie-w-getin-banku
Przy tej cenie aby zrównać się z lokatami musiałabyś wynająć to mieszkania za 4 k, albo cena za m2 na poziomie 5,5-7,5 k w zależności od tego za ile uda Ci się wynająć ...
Jak lokaty były oprocentowane poniżej 1 %, to rentowności z mieszkań na poziomie 2-4 % była ok.
Morawiecki sprzedał na jesieni nieruchomości i kupił obligacje ....
Inwestycyjnie to nie ma większego sensu ... , masz lepsze bezpieczne alternatywy dające wyraźnie wyższe stopy zwrotu

[Martab]

Hej mam pytanie czy kupiliście się już coś okazyjnego w ostatnim czasie?

Jesteśmy o włos przed kupnem na Stańczyka za ok. 11 600 tys/m2 (wliczając koszty pośrednictwa) + 35tys za miejsce postojowe. 37m2 na 7 piętrze. Inwestycyjnie.

Wahamy się nie ze względu na ceną, a problemy natury formalnej.
Deweloper nie podpisał aktów notarialnych jeszcze z pierwszym etapem. Przepychają się z Urzędem Miasta. Do tego dojdą nam koszty przeniesinia przekształcenia.

Jakie jest Twoje/Wasze zdanie ne temat tej ceny?

Policz rentowność , jak rozumiem zakup za gotówkę , i to jest mieszkanie pod klucz. czyli łącznie z miejscem parkingowym 464 tys
Pytanie ile spodziewasz się uzyskać z najmu
otodom.pl/pl/oferta/super-mieszkanie-na-nowym-osiedlu-ID4hrzf przy cenie 1800
Rentowność wychodzi 3,7 % i ROI 28 lat ...
otodom.pl/pl/oferta/nowe-2-pok-mieszkanie-pierwszy-najemca-ID4gSWG przy 2800
Rentowność 5,75 % i ROI 18 lat
realtytools.pl/kalkulatory/kalkulator-rentownosci-najmu?rental_amount=2800&rental_cost=&property_price=464200&renovation_cost=0&tax=0&commission=&commission_type=1&court_fees=3000&annual_occupancy=80
ROI i rentowność liczone przy 80 % obłożeniu, bez żadnych remontów, ubezpieczenia, podatków a to tak co najmniej -1-1,5 % rentowności w dół , czyli realnie wychodzi to 2,2-4,25 % , czyli grubo mniej niż lokaty ...
bezprawnik.pl/65-proc-na-lokacie-w-getin-banku
Przy tej cenie aby zrównać się z lokatami musiałabyś wynająć to mieszkania za 4 k, albo cena za m2 na poziomie 5,5-7,5 k w zależności od tego za ile uda Ci się wynająć ...
Jak lokaty były oprocentowane poniżej 1 %, to rentowności z mieszkań na poziomie 2-4 % była ok.
Morawiecki sprzedał na jesieni nieruchomości i kupił obligacje ....
Inwestycyjnie to nie ma większego sensu ... , masz lepsze bezpieczne alternatywy dające wyraźnie wyższe stopy zwrotu

wgl nie wliczasz wzrostu wartości nieruchomości. Tak wiem ceny poleciały na pysk w takim razie uwzględnij utratę wartości nieruchomości

[neo]

Tu chyba nie ma jeszcze ujętej inflacji, która jest dosyć wysoka.

Podobne, albo i wyższe ROI od tego wyliczonego wyżej, potrafią teraz dać lokaty.

Oczywiście odnośnie obu powyższych, trudno powiedzieć, jak to będzie wyglądało za 5, 10, 15 lat. Ale podobnie z wyliczeniami ROI.

Nie ma co oczekiwać złotych rad na forum, przelicz sobie wszystko i podejmij najbardziej racjonalną na dany moment decyzję.

No i pytanie, czy ta cena, to jest na pewno dzisiaj okazyjna. Ja nie potrafię na nie odpowiedzieć.

[ŁorenBufet]

wgl nie wliczasz wzrostu wartości nieruchomości. Tak wiem ceny poleciały na pysk w takim razie uwzględnij utratę wartości nieruchomości

Bo licząc ROI , czy rentowność , nie bierze się pod uwagę "ewentualnego" wzrostu/spadku ceny nieruchomości., bo to nie ma sensu ....
Kolejna sprawa to że nieruchomość nie zyskuje na wartości , rośnie jego cena a to wynika z inflacji , gdyż celem NBP jest 2,5 % rocznie.
Liczy się siła nabywcza kapitału , jak do kalkulacji ROI doliczysz inflacje , czyli wzrost ceny mieszkania plus wzrost czynszów , jasne ROI i Rentowność wzrośnie , ale przy lokacie masz % składany który z nawiązką Ci zrekompensuje inflacyjny wzrost ceny nieruchomości.

Póki co mówiliśmy o lokatach
kalkulatorobligacji.pl

To zobacz sobie co się dzieje na obligacjach . Kupując teraz 4 latki , zakładając inflacje na poziomie 12,4 przez ten okres czasu , już po odliczeniu podatku belki wychodzi 170 k netto zysku.
Morawiecki sprzedał nieruchomości i kupił właśnie 3 i 4-latki...
Wynajmując nawet po te 1800 przez 12 mc w roku , z najmu wyjdzie 86400 w ciągu 4 lat, aby wyrównać zysk z obligacji to mieszkanie musielibyśmy sprzedać za 560 tys ... za 4 lata , nie zanosi sie na to .... Jeśli będziemy mieli powtórkę z 2008 r , czyli -30 % , to mieszkanie będziemy mogli sprzedać za 350 tys ..., czyli nawet uwzględniając najem będziemy prawie 200 tys w plecy, dla tego przy obliczaniu ROI i rentowności nie ma sensu liczyć wzrostu spadku ceny nieruchomości ...
Jeśli się okaże że rentowność i ROI z nieruchomości zacznie być wyższa niż obligacji czy lokat , sprzedajesz je i kupujesz w tym momencie mieszkanie.
Na tą chwilę kupno mieszania inwestycyjnego w cenie która podałaś IMO nie ma najmniejszego sensu , znacznie wyższe stopy zwrotu masz z lokat oraz obligacji.
Zobacz sobie co się dzieje z flipami na pierwotnym na pobliskim MWM zametr.pl/oferty/mieszkania/krak%C3%B3w/bronowice?city=krak%C3%B3w&market=any&maxArea=any&minArea=any&minAreaPrice=any&maxAreaPrice=any&minFloor=any&maxFloor=any&maxPrice=any&minPrice=any&maxRooms=any&minRooms=any&maxYear=any&minYear=any&page=1 , niektórzy już zeszli w pół roku o 8 % z ceny i wykończone mieszkanie zaczyna być w cenie takiego w stanie deweloperskim, ja tam naliczyłem już prawie 10 flipów ze spadkami cen ...
Sam deweloper ma już 200 gotowych mieszkań i lada dzień odpala sprzedaż kolejnych 200 na etapie K, ostatnio chwalili się sprzedaż 1000 mieszkania a cała inwestycja jest zaplanowana na ponad 2 tys ... . Szykuje Ci się w pobliżu ogromna podaż = konkurencja w najmie . W. Buffet mówił aby kupować nieruchomości inwestycyjne tylko na rynku wtórnym bo tam znasz dotychczasową stopę zwrotu. Rynek pierwotny to jedna wielka niewiadoma w najmie

[NeVeS]

Obligacje indeksowane inflacją są dopiero po roku. Bardzo mało prawdopodobne jest żebyśmy mieli za rok inflację na poziomie dwucyfrowym, a co dopiero przez pozostały okres trwania obligacji.

[Emilia01]

wgl nie wliczasz wzrostu wartości nieruchomości. Tak wiem ceny poleciały na pysk w takim razie uwzględnij utratę wartości nieruchomości

Bo licząc ROI , czy rentowność , nie bierze się pod uwagę "ewentualnego" wzrostu/spadku ceny nieruchomości., bo to nie ma sensu ....
Kolejna sprawa to że nieruchomość nie zyskuje na wartości , rośnie jego cena a to wynika z inflacji , gdyż celem NBP jest 2,5 % rocznie.
Liczy się siła nabywcza kapitału , jak do kalkulacji ROI doliczysz inflacje , czyli wzrost ceny mieszkania plus wzrost czynszów , jasne ROI i Rentowność wzrośnie , ale przy lokacie masz % składany który z nawiązką Ci zrekompensuje inflacyjny wzrost ceny nieruchomości.

Póki co mówiliśmy o lokatach
kalkulatorobligacji.pl

To zobacz sobie co się dzieje na obligacjach . Kupując teraz 4 latki , zakładając inflacje na poziomie 12,4 przez ten okres czasu , już po odliczeniu podatku belki wychodzi 170 k netto zysku.
Morawiecki sprzedał nieruchomości i kupił właśnie 3 i 4-latki...
Wynajmując nawet po te 1800 przez 12 mc w roku , z najmu wyjdzie 86400 w ciągu 4 lat, aby wyrównać zysk z obligacji to mieszkanie musielibyśmy sprzedać za 560 tys ... za 4 lata , nie zanosi sie na to .... Jeśli będziemy mieli powtórkę z 2008 r , czyli -30 % , to mieszkanie będziemy mogli sprzedać za 350 tys ..., czyli nawet uwzględniając najem będziemy prawie 200 tys w plecy, dla tego przy obliczaniu ROI i rentowności nie ma sensu liczyć wzrostu spadku ceny nieruchomości ...
Jeśli się okaże że rentowność i ROI z nieruchomości zacznie być wyższa niż obligacji czy lokat , sprzedajesz je i kupujesz w tym momencie mieszkanie.
Na tą chwilę kupno mieszania inwestycyjnego w cenie która podałaś IMO nie ma najmniejszego sensu , znacznie wyższe stopy zwrotu masz z lokat oraz obligacji.
Zobacz sobie co się dzieje z flipami na pierwotnym na pobliskim MWM zametr.pl/oferty/mieszkania/krak%C3%B3w/bronowice?city=krak%C3%B3w&market=any&maxArea=any&minArea=any&minAreaPrice=any&maxAreaPrice=any&minFloor=any&maxFloor=any&maxPrice=any&minPrice=any&maxRooms=any&minRooms=any&maxYear=any&minYear=any&page=1 , niektórzy już zeszli w pół roku o 8 % z ceny i wykończone mieszkanie zaczyna być w cenie takiego w stanie deweloperskim, ja tam naliczyłem już prawie 10 flipów ze spadkami cen ...
Sam deweloper ma już 200 gotowych mieszkań i lada dzień odpala sprzedaż kolejnych 200 na etapie K, ostatnio chwalili się sprzedaż 1000 mieszkania a cała inwestycja jest zaplanowana na ponad 2 tys ... . Szykuje Ci się w pobliżu ogromna podaż = konkurencja w najmie . W. Buffet mówił aby kupować nieruchomości inwestycyjne tylko na rynku wtórnym bo tam znasz dotychczasową stopę zwrotu. Rynek pierwotny to jedna wielka niewiadoma w najmie

Dzięki za obszerne wyjaśnienia. Ciężko jest, bo druga strona mówi na odwrót.

Powiedz mi, co sądzisz o nowej ustawie deweloperskiej z lipca? Jak twoim zdaniem wplynie na popyt i podaż?

[Rak]

11k za metr i 30k za m postojowe to bardzo rozsadna cena. Ciasnawo tam jest teraz ale pewnie lepsze to niz za 11k na banacha .. .. .. gdyby nie mysl o o nieco zacienionym blokowisku jest to moze nawet wrecz rewelacyjna cena

[ŁorenBufet]

Dzięki za obszerne wyjaśnienia. Ciężko jest, bo druga strona mówi na odwrót.

Dla tego weź exela i policz ... , bo to nie jest kwestia opinii tylko chłodnej kalkulacji.
Jak lokaty miału 0,25 % , a mieszkanie dawało te 3-6 % zwrotu , to wybór był oczywisty , teraz sytuacja się odwróciła rentowność mieszkań wiele się nie zmieniła , ale innych form inwestowania drastycznie wzrosła.
Obligacje i lokaty to bardzo płynne aktywa wychodzisz z nich niemal natychmiast.
Gdyby mieszkania znikały na pniu a ceny rosły w tempie dwucyfrowym, to miałabyś większy dylemat , ale teraz ... ceny stoją w miejscu , sprzedaż się załamała oferta będzie cały czas rosła więc możesz sobie zaparkować gotówkę w obligacjach albo na lokacie i czekać na okazje czyli tak 20-30 % poniżej ceny rynkowej , jak taka trafisz , likwidujesz lokaty i obligacje i kupujesz taką nieruchomość. Kupować po cenach rynkowych za gotówkę mając bardziej zyskowne alternatywy teraz , to IMO słaby pomysł .

Powiedz mi, co sądzisz o nowej ustawie deweloperskiej z lipca? Jak twoim zdaniem wplynie na popyt i podaż?

Nie wpłynie ani na popyt ani na podaż ....
Główne jej zapisy dotyczą funduszu gwarancyjnego, który wynosi 1 % dla deweloperów z otwartym rachunkiem powierniczym i 0,1 z zamkniętym, przy dwucyfrowych marży deweloperów to jest pomijalny wzrost kosztów.
Na popyt to nie wpłynie , bo owszem ta ustawa znacznie podnosi bezpieczeństwo klienta i zabezpieczają przed skutkami bankructwa deweloperów, tylko że na popyt ma tak naprawdę wpływ tylko zdolność kredytowa.

IMO istotniejsze jest z tą ustawą coś innego ... ona jest sprzed roku jak jeszcze rynek był super rozgrzany , a ona przygotowuje rynek na kryzys i bankructwa deweloperów.
OD tego czasu mamy szereg działan uderzających w deweloprów , najpierw kredyt bez wkłądu własnego - wykluczajacy deweloprów ze skorzystania z tego programu, potem KNF z RPP na spółę odcinający rynek nieruchomości od kredytu, a to właśnie rynek pierwotny kredytem stoii. Ostatnio rezygnacja z polski REIT-ów na których też deweloperzy by skorzystali .
Plus wypowiedzi prezesa PIS o "łamaniu układu deweloperskiego" oraz "mechanizmie budowy dużej ilości tanich mieszkań." "co wymusi na deweloperach obniżki cen .... ."
Wygląda to na chęć wejścia z butami w branże mieszkaniową przez rządzących, a to oznacza doprowadzenie do kontrolowanego krachu, czyli takiego który obniży ceny ale nie zachwieje stabilnością banków, bo tak odczytuje słowa Kaczyńskiego o złamaniu układu deweloperskiego.
IMO gdyby nie planowali wywołać kryzysu nie tworzyliby funduszu na wypadek bankructw deweloperów...