Czemu tyle mieszkań stoi pustych po zakończeniu budowy?

[Pepeg]

Ja tam moje mieszkania wynajmuje, ale moj kuzyn kupil 3 lata temu nowe mieszkanie 50 m2 na Ruczaju za 7k/m2. Mieszkanko stoi, nie jest nikomu wynajmowane. Makakra. Strata oczywista. Tyle ze ostatnie mieszkania sprzedaly sie tam w 2020 za 11k/m2 pomimo pandemii. Zysk z samego wzrostu cen obledalny. Pozdrawiam naszych ekspertow filozufujacych i wynajmujacych...

Aby mówić o zysku z inwestycji, należny ją zrealizować, na razie to kuzyn ma zysk wirtualny. Przypominam sobie jak mój kuzyn kupił za 100 tyś, kilkanaście lat temu jednostki funduszy inwestycyjnych, też cieszył się jak dziecko że w dwa lata zarobił 200%, mówiłem mu to teraz sprzedaj, nie chciał. Potem nadszedł kryzys i akcje leciały w dół , a on ciągle trzymał w nadziej na odbicie. Sprzedał dopiero jak zostało mu na koncie tyle ile zainwestował.

[tomekl007]

ul Dąska - blok oddany ponad rok temu, połowa mieszkań jest pustych

[kodiaq44]

Zainwestował w 2 mieszkania, jedno na kredyt drugie za gotówkę i myslał, ze zarobi czort wie ile. Na razie sprzedał jedno mieszkanie ze stratą! aby odzyskać gotówkę i oddać pozyczkę prywatną i płaci dureń kredyt, bo ma w umowie , ze nie moze spłacić kredytru wcześniej.

Niestety tak się kończy słuchanie ulicy i naganiaczy. M.in. przez takich właśnie kuzynów rynek mieszkań w Krakowie jest popsuty. Rozumiem, że każdy na tym forum ciągnie kołderkę w swoją stronę, ale proszę nie siać fermentu. Nie ma czegoś takiego jak "brak możliwości wcześniejszej spłaty kredytu".
Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 roku ogranicza możliwość pobierania przez Bank prowizji za wcześniejszą spłatę, jeśli nastąpiła ona w okresie do 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy; nie może być ona wyższa niż 3%, ani przewyższać sumy odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Chyba, że mówimy o dziejach z bańki czasów Lehman Brothers

[anubis]

A ja mam ziomka, który kupił na kredyt mieszkanko, które miało się spłacać z najmu. Tuż przed pandemią. Od roku nikomu nie wynajmuje, ba, nawet do końca nie wykończył, bo mu się to nie kalkuluje. Tylko spłaca kredyt i płaci czynsz za puste mieszkanie. Lepiej tego tematu przy nim nie poruszać.

Jeżeli ktoś kupił za 7k na Ruczaju to jest to jednak inna sprawa niż kupić teraz za 9-11k np. na północy Krakowa. Aby osiągnąć podobną stopę zwrotu mieszkania też musiałby podrożeć o kolejne 50%, czyli chodzić po 17-19k.

No i zgadzam się, że tych pustostanów na północy Krakowa jest coraz więcej. Wiele razy o tym pisałem. Tu nie chodzi o ogromne inwestycje typu Echo na Bronowicach, ale takie małe budynki, które stoją wykończone i puste. Wiszą na nich kolorowe bannery i numer do pośrednika. Wystarczy na spacer wyjść lub pojeździć na rowerze.

Na koniec 2020 niesprzedana oferta rynku pierwotnego to było 11%. Szacuje się, że do końca tego roku, przy tym tempie sprzedaży, to może być 50%. Chyba, że nagle ruszą zakupy. Dla porównania pod koniec 2018 roku niesprzedana oferta rynku pierwotnego to było mniej niż 3%.

Wzrost ilości pustostanów i spadki cen najmu to główne czynniki, które powołują analitycy opowiadający się za spadkami cen mieszkań.

[ITGeek]

ul Dąska - blok oddany ponad rok temu, połowa mieszkań jest pustych

Ktora inwestycja?

[anubis]

To co zauważyłaś to początki ghost estate , czyli nic czego by inne kraje nie doswiadczyły w przeszłości

Panika idzie w dwa kierunki. Jedni wycofują rezerwacje i odraczają decyzje zakupowe, inni wręcz przeciwnie - dają się przekonać, że inflacja rzeczywiście "zeżre ich oszczędności" i pakują się takie gównoinwestycje jak kawalerka za 13k z metra w środku pandemii.

W gruncie rzeczy to nie jest takie istotne czy te puste mieszkania trzymają deweloperzy, czy taki inwestor. Istotne jest, że to wciąż pustostan - niewykończony i niezamieszkany.

Te mieszkania, nawet nabyte, często stoją puste bo nie opłaca się ich nawet wykańczać. Polecam policzyć ile finalnie wyszła cała inwestycja z wykończeniem i ile powinien teoretycznie wynosić najem, aby to się zwracało lub przynajmniej "chroniło przed inflacją".

[Mar G]

To co zauważyłaś to początki ghost estate , czyli nic czego by inne kraje nie doswiadczyły w przeszłości

Panika idzie w dwa kierunki. Jedni wycofują rezerwacje i odraczają decyzje zakupowe, inni wręcz przeciwnie - dają się przekonać, że inflacja rzeczywiście "zeżre ich oszczędności" i pakują się takie gównoinwestycje jak kawalerka za 13k z metra w środku pandemii.

W gruncie rzeczy to nie jest takie istotne czy te puste mieszkania trzymają deweloperzy, czy taki inwestor. Istotne jest, że to wciąż pustostan - niewykończony i niezamieszkany.

Te mieszkania, nawet nabyte, często stoją puste bo nie opłaca się ich nawet wykańczać. Polecam policzyć ile finalnie wyszła cała inwestycja z wykończeniem i ile powinien teoretycznie wynosić najem, aby to się zwracało lub przynajmniej "chroniło przed inflacją".

Ochronić przed inflacją bez problemu - 40m2 po 10 k plus wykonczenie bez złoceń. Rent po 1200-1500 i masz 3-4 %.
Przy zerowych stopach to dobra alternatywa wobec trzymania oszczędności w skarpecie nadal.

A jak ktos kupuje po 13-15 k ....kto bogatemu zabroni. Bogaty nie znaczy mądry.

[Rak]

Najwięcej do powiedzenia i udzielania dobrych rad ma
osoba A: wynajmuje mieszkanie na Kozłowku za 900 zł, pewnie stare swoje po rodzicach lub babci, więc zero inwestycji i
osoba B: dorosły człowiek którego było stać na kupienie dziecku na studia mieszkania 40 m za 9000 na kredyt.
Sorry, ale tacy byznesmeni nie są autorytetami.

nikogo nie broniąc ani w drugą stronę, ale coś mi się kojarzy, że można nieco sprostować:

odnośnie kozłówka to o ile mnie pamięć nie myli osoba podała za ile kupiła na kozłówku. no chyba, że akurat to była inna osoba

To było mega podłe osiedle dawniej także na pewno super tanio i to była trafiona inwestycja, która okazała się jednak trafiona zapewne dopiero mocno teraz, bo wzrost cen dopiero teraz rozszedł się na cały Kraków. Jeszcze dwa lata temu krakowski rynek był podawany jako przykład największego rozstrzału cenowego, która to rozpiętość się właśnie skończyła i z wielickiej do grzegórzek cenowo już nie jest 2x jak kiedyś, czy nawet 3x (5k w starym mieszkaniu względem 15k w nowym na Grzegorzkach było możliwe myślę nawet w jakimś tam momencie)

[anubis]

To było mega podłe osiedle dawniej także na pewno super tanio i to była trafiona inwestycja, która okazała się jednak trafiona zapewne dopiero mocno teraz, bo wzrost cen dopiero teraz rozszedł się na cały Kraków. Jeszcze dwa lata temu krakowski rynek był podawany jako przykład największego rozstrzału cenowego, która to rozpiętość się właśnie skończyła i z wielickiej do grzegórzek cenowo już nie jest 2x jak kiedyś, czy nawet 3x (5k w starym mieszkaniu względem 15k w nowym na Grzegorzkach było możliwe myślę nawet w jakimś tam momencie)

Jeszcze w 2015 roku PKO BP zakładał dalszą korektę cen. Tak się nie stało, bo mniej-więcej od tego roku mamy kryzys na Ukrainie i masowy napływ imigrantów. Z końcem 2019 roku ok. 10% mieszkańców Krakowa to byli Ukraińcy. Jednocześnie w Polsce notowaliśmy wzrost gospodarczy.

Ci ludzie musieli gdzieś mieszkać stąd prawdziwy boom na inwestycje pod najem. Nagle okazało się, że to mieszkanie po babci na Bronowicach czy innej Hucie może być rentowne i wcale nie trzeba go remontować z kuciem do gołej cegły. Pomalować, wymienić zlew i gitara. Potem to poszło nawet dalej i zaczęły się inwestycje z dzieleniem 40 m kw. na 4 niezależne pokoje i kuchnię na korytarzu.

Zaczęła się masowa moda na flipy, handel cesjami itd. Ok. 2018 roku dostrzegają to nawet deweloperzy i w ofertach zaczynają pisać które mieszkanie nadaje się do dalszych podziałów i ile pokoi można powydzielać. Bywa, że mieszkanie zaliczy dwie cesje zanim trafi do finalnego nabywcy. Pod koniec 2019 roku pośrednicy żyją jak pączki w maśle, co lepsze nieruchomości sprzedawane są na specyficznych "licytacjach" w biurze pośrednika.

Kraków notuje, w ciągu 3 kolejnych lat, skok średniej ceny transakcyjnej o 10%. Z początkiem 2020 roku niektóre lokalizacje wyceniane są już 50% więcej niż w 2015 roku.

To szaleństwo tak sobie trwało aż nadszedł covid. Wzrost cen gwałtownie hamuje. marzec 2020 - marzec 2021 to już wzrost zaledwie 1%, ale mocno zależy od lokalizacji i konkretnej inwestycji, bo niektórzy zaczynają robić promocje, niektórzy jeszcze się trzymają. Rozpędzony pociąg hamuje powoli.

Deweloperzy starają się bronić cen, ale to średnio działa, bo brakuje kupujących. Nawet wakacyjne obniżenie stóp procentowych nie uruchamia masowych zakupów (chociaż faktycznie stymuluje rynek i ratuje go przed totalną zapaścią). Pojawiają się pustostany, o których mowa w wątku. Pod koniec 2019 roku niesprzedana, gotowa oferta rynku pierwotnego to było mniej niż 3%. Koniec 2020 roku to już 11%. Szacuje się, że przy tym tempie sprzedaży co teraz i ilości budów do końca 2021 roku to będzie już ok. 40-50% całej oferty.

Kraków jako miasto z wyjątkowo silnym udziałem turystyki (a co za tym idzie - zapotrzebowaniem na tanią siłę roboczą) przez pandemię ucierpiało najmocniej. Wg. wszelkich statystyk najem w Krakowie poleciał najmocniej w kraju. Jak oglądam różne konferencje z branży turystycznej i eventowej to na odbudowę tego sektora będziemy potrzebowali ze 3 - 4 lata licząc od zniesienia wszelkich obostrzeń.

Tak więc ten rozstrzał między dzielnicami może wrócić. Wątpię, aby WT 2.0 chodziło po 6k, ale jakieś właśnie Bronowice, wielka płyta itd. to może bardzo polecieć, bo większość tych lokali miała sens wyłącznie przy lekkim remoncie i tanim najmowaniu. Mało kto to chce kupić dla siebie, aby tam mieszkać.

[platinium]

To było mega podłe osiedle dawniej także na pewno super tanio i to była trafiona inwestycja, która okazała się jednak trafiona zapewne dopiero mocno teraz, bo wzrost cen dopiero teraz rozszedł się na cały Kraków. Jeszcze dwa lata temu krakowski rynek był podawany jako przykład największego rozstrzału cenowego, która to rozpiętość się właśnie skończyła i z wielickiej do grzegórzek cenowo już nie jest 2x jak kiedyś, czy nawet 3x (5k w starym mieszkaniu względem 15k w nowym na Grzegorzkach było możliwe myślę nawet w jakimś tam momencie)

Jeszcze w 2015 roku PKO BP zakładał dalszą korektę cen. Tak się nie stało, bo mniej-więcej od tego roku mamy kryzys na Ukrainie i masowy napływ imigrantów. Z końcem 2019 roku ok. 10% mieszkańców Krakowa to byli Ukraińcy. Jednocześnie w Polsce notowaliśmy wzrost gospodarczy.

Ci ludzie musieli gdzieś mieszkać stąd prawdziwy boom na inwestycje pod najem. Nagle okazało się, że to mieszkanie po babci na Bronowicach czy innej Hucie może być rentowne i wcale nie trzeba go remontować z kuciem do gołej cegły. Pomalować, wymienić zlew i gitara. Potem to poszło nawet dalej i zaczęły się inwestycje z dzieleniem 40 m kw. na 4 niezależne pokoje i kuchnię na korytarzu.

Zaczęła się masowa moda na flipy, handel cesjami itd. Ok. 2018 roku dostrzegają to nawet deweloperzy i w ofertach zaczynają pisać które mieszkanie nadaje się do dalszych podziałów i ile pokoi można powydzielać. Bywa, że mieszkanie zaliczy dwie cesje zanim trafi do finalnego nabywcy. Pod koniec 2019 roku pośrednicy żyją jak pączki w maśle, co lepsze nieruchomości sprzedawane są na specyficznych "licytacjach" w biurze pośrednika.

Kraków notuje, w ciągu 3 kolejnych lat, skok średniej ceny transakcyjnej o 10%. Z początkiem 2020 roku niektóre lokalizacje wyceniane są już 50% więcej niż w 2015 roku.

To szaleństwo tak sobie trwało aż nadszedł covid. Wzrost cen gwałtownie hamuje. marzec 2020 - marzec 2021 to już wzrost zaledwie 1%, ale mocno zależy od lokalizacji i konkretnej inwestycji, bo niektórzy zaczynają robić promocje, niektórzy jeszcze się trzymają. Rozpędzony pociąg hamuje powoli.

Deweloperzy starają się bronić cen, ale to średnio działa, bo brakuje kupujących. Nawet wakacyjne obniżenie stóp procentowych nie uruchamia masowych zakupów (chociaż faktycznie stymuluje rynek i ratuje go przed totalną zapaścią). Pojawiają się pustostany, o których mowa w wątku. Pod koniec 2019 roku niesprzedana, gotowa oferta rynku pierwotnego to było mniej niż 3%. Koniec 2020 roku to już 11%. Szacuje się, że przy tym tempie sprzedaży co teraz i ilości budów do końca 2021 roku to będzie już ok. 40-50% całej oferty.

Kraków jako miasto z wyjątkowo silnym udziałem turystyki (a co za tym idzie - zapotrzebowaniem na tanią siłę roboczą) przez pandemię ucierpiało najmocniej. Wg. wszelkich statystyk najem w Krakowie poleciał najmocniej w kraju. Jak oglądam różne konferencje z branży turystycznej i eventowej to na odbudowę tego sektora będziemy potrzebowali ze 3 - 4 lata licząc od zniesienia wszelkich obostrzeń.

Tak więc ten rozstrzał między dzielnicami może wrócić. Wątpię, aby WT 2.0 chodziło po 6k, ale jakieś właśnie Bronowice, wielka płyta itd. to może bardzo polecieć, bo większość tych lokali miała sens wyłącznie przy lekkim remoncie i tanim najmowaniu. Mało kto to chce kupić dla siebie, aby tam mieszkać.

Dynamika cen idealnie pokrywa się z jedynym prawdziwym raportem Urban One, który właśnie między II a III kwartałem zanotował korektę w największym miastach. Niestety niewielką, która szybko zmieniła kurs na kolejne wzrosty.