Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[mac_kow]

"Pieniadze na lokacie nie pracuja w gospodarce, a pieniadze w mieszkaniach pracuja w gospodarce. To po to sie wlasnie obniza stopy procentowe czy wprowadza ujemne zeby obtanic kredyt, i zniechecic ludzi do trzymania kasy w lokatach. Bo jak sie buduje to bezrobocie jest niskie, a wzrost gospodarczy wysoki. Jak siadzie popytt na mieszkania to bedzie recesja"
i takie teksty pozdro są ok

Nie są OK. To jest elementarz ekonomii, początek pierwszego roku, przedmiot bankowość lub też- zależnie od spojrzenia- finanse przedsiębiorstw.
To właśnie "pieniądze na lokacie" zapewniają bankowi środki na akcję kredytową. Że mamy system rezerwy cząstkowej, to tego aż tak "nie czuć", ale to fakty.

Z naukowego na "nasze": Nie masz głowy do interesów, kapitału, ani jaj na duży kredyt- to ładuj kasę do banku i nie marudź.
Jak chcesz się "bawić" w inwestowanie w rynek kapitałowy w 1001 barwach i odcieniach absurdu, od funduszy pieniężnych poprzez akcje, ETFy i instrumenty pochodne, na crowd fundingu i social lendingu skończywszy- śmiało.

Ale to, że pójdziesz do baraku biura sprzedaży i kupisz mieszkanie, które następnie wystawisz na OLXie na wynajem, nie czyni z Ciebie "inwestora". Po prostu. To takie łatwe.

To po to sie wlasnie obniza stopy procentowe czy wprowadza ujemne zeby obtanic kredyt, i zniechecic ludzi do trzymania kasy w lokatach. Bo jak sie buduje to bezrobocie jest niskie,

Uściślając. No nie, nie dlatego. Kompletne pomieszanie pojęć.

Cytowane stwierdzenie nie może być prawdziwe, bo szybko stałoby się sprzeczne i absurdalne logicznie.
Skoro obniżanie stóp to same łakocie i witaminy, to należałoby je obniżać non-stop. Ale nie można tego robić w nieskończoność, bo realne, konsumenckie stopy poniżej zera długo być nie mogą z przyczyn oczywistych.
Powstaje też pytanie o wszystkie te gospodarki (nie tylko dziś, ale na przestrzeni lat), w których stopy znacznie odbiegają od zera- dlaczego? Po to, żeby tak ludziom utrudnić życie?

Otóż stopy dostosowuje się do realiów rynkowych, bo są jednym z instrumentów prowadzenia polityki pieniężnej i realizacji celów polityki banku centralnego.
Jak wyjaśniłem wyżej- "pieniądze na lokatach" to właśnie podstawa akcji kredytowej (+ oczywiście to wszystko przez magiel rezerwy cząstkowej) i same w sobie są podstawą podstaw zdrowej gospodarki. Gospodarka bez oszczędności daleko nie zajedzie. Spadek oszczędności koreluje bardzo silnie z kryzysami gospodarczymi, wzrost oszczędności koreluje silnie ze wzrostem zamożności i stabilności.

Mało tego- stopy mogą być niskie w zasadzie tylko wtedy, kiedy poziom oszczędności jest bardzo bardzo duży i ludzie własnie chcą tę kasę kisić na lokatach.

Reszta to niuanse, chociaż istotne.
Że akurat od kilku lat na świecie mamy tę skrajnie nietypową sytuację, że stopy są bliskie zeru to jeszcze nie znaczy, że potępiamy lokaty i oszczędności. Efektem ubocznym zresztą, o ironio, jest właśnie nasz "inwestycyjny" boom.

Bo to- ale ciiiii, bo nikt ma nie wiedzieć- skrajnie chore, żeby na lokacie zarabiać mniej niż na głupim wynajmie mieszkań.

a pieniadze w mieszkaniach pracuja w gospodarce.

Błąd.

Pieniądze zainwestowane w wybudowanie mieszkań- bo tak, deweloper, wykonawca i tak dalej to faktycznie inwestorzy- pracują.
"Praca pieniędzy w gospodarce" w przypadku mieszkań kończy się dokładnie w momencie ich kupna.

Że przyjdzie Zenek do blaszanego biura sprzedaży, rzuci hajsem, kupi, a potem wynajmie Franiowi nie różni się- z grubsza- dla gospodarki niczym od tego, że przyjdzie Janusz z Grażyną, kupią i zamieszkają.
Zwłaszcza, że każde mieszkanie, które Zenek zarezerwuje, stojąc od 5:00 rano pod blaszakiem pierwszego dnia sprzedaży, to jedno mieszkanie mniej dla Janusza i Grażyny.

Franio powinien udać się do lokalu komunalnego (komunistyczna ale konsekwentna Europka- vide np. Austria) lub do condo / condo-hotelu (USA),
lub wreszcie- swojsko- do hotelu robotniczego (kto pamięta Trampa na Koszykarskiej?) jeśli chwilowo nie chce kupować swojego.
A Zenek niech trzyma kasę na lokacie, w akcjach albo założy po prostu biznes. Bo to zdrowe.

A propos condo hoteli, pytanie do naszych oruufff-inwestoruff- skoro wynajem mieszkań to taki super biznes, czemu deweloper sam nie zbuduje, sam nie wykończy i sam nie wynajmie? Hm??? Jakieś pomysły?
No, ale poważnie- czemu w Polsce nie powstał, o ile mi wiadomo, ani jeden obiekt typu condo/condo-hotelu, gdzie inwestor od A do Z buduje a następnie wynajmuje mieszkania we własnym imieniu, zamiast próbować je wtryniać "inwestorom indywidualnym"?
Jednocześnie w USA to norma w miejscach, gdzie ziemia jest niedroga i dostępna.

[Warus]

A propos condo hoteli, pytanie do naszych oruufff-inwestoruff- skoro wynajem mieszkań to taki super biznes, czemu deweloper sam nie zbuduje, sam nie wykończy i sam nie wynajmie? Hm??? Jakieś pomysły?

Może dlatego, że sprzedając mieszkania ma pieniądze "od razu", a nie w ratach. Dodatkowo trzymając mieszkanie na wynajem, zanim się zwróci kredyt to trochę minie, a sprzedając raz dwa się go spłaca. Developer nie myśli, że dane mieszkanie zapewni mu w miarę stały dochód na emeryturze, oraz nie myśli by dać je potomstwu dla lepszego startu.

Tak jak pisałeś idealnie by było, gdyby nie było Zenków czatujących z rana pod biurem sprzedaży, bo chce inwestycję zrobić na kilku mieszkaniach - przez to normalny człowiek ma o wiele ciężej kupić fajne mieszkanie w dobrych pieniądzach by samemu tam zamieszkać.
Gdybym miał własne mieszkanie w Krakowie to pewnie też bym drugie kupił na wynajem, bo raz - kredyt prawie sam się spłaca, więc jest dla mnie prawie "darmowe mieszkanie", a dwa nie wiedziałbym co zrobić z oszczędnościami. Niestety teraz szukam mieszkania dla siebie i przez powyższe ciężko znaleźć coś naprawdę fajnego, bo schodzi prawie zanim pojawi się oferta, ceny ciągle w górę, a dobre lokalizacje prawie na wymarciu. Dla mnie osobiście Bagry Park był super - niby nieco dalej, ale jest tramwaj i prosta droga do centrum, jest gdzie wyjść (tereny zielone, bagry), ceny były spoko, choć i po dzisiejszych bym brał w ciemno, a co najważniejsze były tam super układy tych mieszkać (no może nie wszystkich, ale wiele miało je idealne). Niestety przespałem sprzedaż i jak widzę jakie mieszkania z jakimi układami itp. są dostępne aktualnie na rynku to walę głową w ścianę.

[Marecki67]

Z regular moje testy sa ok. Ani nie twierdze, ze mieszkania nigdy nie tanieja, ani ze akcje to lepsza inwestycja (zwlaszcza na gorce) jack niektorzy. Czasami mnie Banian jak tu ktos zauwazyl, bo obiektywnie stwierdze, ze Warsawa nam ucieka rozwojowo zakladajac ze buduja 3x wiecej i sa miastem 3x wiekszym, mama tez bogatszy rynek pracy, a mieszkania wcale nie duzo drozsze uwzgledniajac metro i skm.
Ja narazie zbieram kase I jakbym mial cos kupowac to pod siebie I w warszawie, a wynajmowal obecne mieszkanie Oczywiscie zakladajac obecne warunki I perspektywy rozwojowe. W Krakowie jest silna tendencja antyrozwojowa. Nawet Majchrowski jut tylko mowi o betonowaniu, a betonowania coraz mniej.

czyli nastąpił szybki powrót do "normy", a już miałem nadzieję...

[Marecki67]

mac_kow, dużo piszesz, ale też wielkim fachowcem nie jesteś. Cytuję Cię: "Powstaje też pytanie o wszystkie te gospodarki (nie tylko dziś, ale na przestrzeni lat), w których stopy znacznie odbiegają od zera- dlaczego? Po to, żeby tak ludziom utrudnić życie?"
Zerknij na tabelę poniżej i zobacz, w jakich krajach są wysokie stopy, a w jakich niskie, a potem odpowiedz sobie, które z tych krajów mają niską inflację, logicznie działającą gospodarkę i które powinny być drogowskazem dla Polski? Jeśli dodatkowo uważasz, jak wielu na tym forum w tym wątku, że jesteśmy w grupie państw takich jak Turcja, Rosja czy Ukraina, to nie mam pytań

pl.tradingeconomics.com/country-list/interest-rate?continent=europe

[mac_kow]

Zerknij na tabelę poniżej i zobacz, w jakich krajach są wysokie stopy, a w jakich niskie, a potem odpowiedz sobie, które z tych krajów mają niską inflację, logicznie działającą gospodarkę i które powinny być drogowskazem dla Polski? Jeśli dodatkowo uważasz, jak wielu na tym forum w tym wątku, że jesteśmy w grupie państw takich jak Turcja, Rosja czy Ukraina, to nie mam pytań
pl.tradingeconomics.com/country-list/interest-rate?continent=europe

Uwagę o "przestrzeni lat" zacytowałeś, ale później pominąłeś kompletnie.
A gdzie stwierdzenie, że obecnie jesteśmy w naprawdę skrajnie nietypowej sytuacji odnośnie stóp procentowych? I to z punktu widzenia całego świata i całej historii gospodarek wolnorynkowych z istniejącymi stopami banku centralnego?

Po co szukać daleko- wystarczy spojrzeć na historię stóp procentowych ustalanych przez Europejski Bank Centralny:
cbrates.com/eurozone

Na pewno da się znaleźć ładniejszy wykres.
Ale widać wyraźnie, że wartości oscylujące wokół 4 punktów procentowych to nic nadzwyczajnego. ECB to i tak mocno faworyzujący Twoje poglądy przykład, bo stopy w strefie euro są kształtowane głównie przez wskaźniki niemieckie i francuskie- czyli gospodarek bardzo dojrzałych. Stopy są zatem sporo niższe niż np te, które powinny być ustalane w Polsce.

Nie wiem, czemu pewna grupa forumowiczów tutaj cierpi na upartą amnezję, dysgooglię i zanik umiejętności czytania prostych wykresów... A jak się przypomi komuś WIBOR/EURIBOR/LIBOR z przed kilku lat lub dekady lub dawniej, to następuje szybka zmiana tematu?

***

Wiadomo, że "fachowcem nie jestem"- ale do tego bycie "fachowcem" potrzebne nie jest. Po prostu mam te 30-kilka (niestety prawie już "4" z przodu) wiosen na karku i pewne sprawy zwyczajnie pamiętam a inne zwyczajnie wiem- to jest elementarz.
Stopy procentowe są instrumentem polityki pieniężnej. Ich wysokość ustalana jest do w oparciu o dane z gospodarki i systemu bankowego.

[mac_kow]

A propos condo hoteli, pytanie do naszych oruufff-inwestoruff- skoro wynajem mieszkań to taki super biznes, czemu deweloper sam nie zbuduje, sam nie wykończy i sam nie wynajmie? Hm??? Jakieś pomysły?

Może dlatego, że sprzedając mieszkania ma pieniądze "od razu", a nie w ratach. Dodatkowo trzymając mieszkanie na wynajem, zanim się zwróci kredyt to trochę minie, a sprzedając raz dwa się go spłaca. Developer nie myśli, że dane mieszkanie zapewni mu w miarę stały dochód na emeryturze, oraz nie myśli by dać je potomstwu dla lepszego startu.

Tak jak pisałeś idealnie by było, gdyby nie było Zenków czatujących z rana pod biurem sprzedaży, bo chce inwestycję zrobić na kilku mieszkaniach - przez to normalny człowiek ma o wiele ciężej kupić fajne mieszkanie w dobrych pieniądzach by samemu tam zamieszkać.

Amen, Panie kolego i miło widzieć objawy trzeźwego myślenia!

Co do condohoteli- ja naprawdę nie mam pojęcia, jak odpowiedzieć na to pytanie.

Rynek, na którym 30% mieszkań kupują tzw. "inwestorzy", gdzie reklama nie tylko aparthoteli- oczywiście do indywidualnego zakupu- ale też zwykłych budynków mieszkalnych w miastach kierowana jest do "inwestorów"...
A jednocześnie brak nawet jednej firmy (poza Skarbem Państwa, LOL ), która sama by skorzystała na tych rosnących kokosach...

Wiadomo, że większość deweloperów może biznesowo preferować model pt. 30% zysku tu i teraz, ale gdyby bajki o 5% stopie zwrotu z wynajmu w długim terminie miały być prawdą, to na pewno znalazłby się też taki deweloper, który wolałby sam z takiej stopy zwrotu skorzystać i zainwestować długoterminowo w swój własny produkt.

Tak się jednak w Polsce nie dzieje.

BTW- condohotele z punktu widzenia najemców to świetna sprawa. Firma robi to zwykle lepiej i porządniej niż prywatny Pan Zenek landlord.

[slomski007]

Z naukowego na "nasze": Nie masz głowy do interesów, kapitału, ani jaj na duży kredyt- to ładuj kasę do banku i nie marudź.
Jak chcesz się "bawić" w inwestowanie w rynek kapitałowy w 1001 barwach i odcieniach absurdu, od funduszy pieniężnych poprzez akcje, ETFy i instrumenty pochodne, na crowd fundingu i social lendingu skończywszy- śmiało.
Ale to, że pójdziesz do baraku biura sprzedaży i kupisz mieszkanie, które następnie wystawisz na OLXie na wynajem, nie czyni z Ciebie "inwestora". Po prostu. To takie łatwe.

Skoro obniżanie stóp to same łakocie i witaminy, to należałoby je obniżać non-stop. Ale nie można tego robić w nieskończoność, bo realne, konsumenckie stopy poniżej zera długo być nie mogą z przyczyn oczywistych.
Powstaje też pytanie o wszystkie te gospodarki (nie tylko dziś, ale na przestrzeni lat), w których stopy znacznie odbiegają od zera- dlaczego? Po to, żeby tak ludziom utrudnić życie?
Otóż stopy dostosowuje się do realiów rynkowych, bo są jednym z instrumentów prowadzenia polityki pieniężnej i realizacji celów polityki banku centralnego.
Jak wyjaśniłem wyżej- "pieniądze na lokatach" to właśnie podstawa akcji kredytowej (+ oczywiście to wszystko przez magiel rezerwy cząstkowej) i same w sobie są podstawą podstaw zdrowej gospodarki. Gospodarka bez oszczędności daleko nie zajedzie. Spadek oszczędności koreluje bardzo silnie z kryzysami gospodarczymi, wzrost oszczędności koreluje silnie ze wzrostem zamożności i stabilności.

Mało tego- stopy mogą być niskie w zasadzie tylko wtedy, kiedy poziom oszczędności jest bardzo bardzo duży i ludzie własnie chcą tę kasę kisić na lokatach.

Reszta to niuanse, chociaż istotne.
Że akurat od kilku lat na świecie mamy tę skrajnie nietypową sytuację, że stopy są bliskie zeru to jeszcze nie znaczy, że potępiamy lokaty i oszczędności. Efektem ubocznym zresztą, o ironio, jest właśnie nasz "inwestycyjny" boom.

dobrze prawisz

Że przyjdzie Zenek do blaszanego biura sprzedaży, rzuci hajsem, kupi, a potem wynajmie Franiowi nie różni się- z grubsza- dla gospodarki niczym od tego, że przyjdzie Janusz z Grażyną, kupią i zamieszkają.

czy dostrzegasz różnicę pomędzy osobą A kupująca na kredyt a osobą B kupującą za gotówkę? w przypadku osoby A w transakcji pośredniczy bank zarabiający na tej transakcji krocie a w przypadku osoby B owego banku nie ma i gotówka trafia do portfela inwestora sprzedającego mieszkania. dla mnie chociażby już ten element świadczy o różnicy z punktu widzenia gospodarki.

A propos condo hoteli, pytanie do naszych oruufff-inwestoruff- skoro wynajem mieszkań to taki super biznes, czemu deweloper sam nie zbuduje, sam nie wykończy i sam nie wynajmie? Hm??? Jakieś pomysły?

przy założeniu, że budujesz, sprzedaż, najem trwa jeden rok oraz, że na etapie sprzedaży osiagasz np. 30% zysku rocznie a na etapie najmu 5% zysku rocznie to czy lepiej budować i sprzedawać czy może budować i najmować i ponawiać proces rok w rok?

[mac_kow]

A propos condo hoteli, pytanie do naszych oruufff-inwestoruff- skoro wynajem mieszkań to taki super biznes, czemu deweloper sam nie zbuduje, sam nie wykończy i sam nie wynajmie? Hm??? Jakieś pomysły?

przy założeniu, że budujesz, sprzedaż, najem trwa jeden rok oraz, że na etapie sprzedaży osiagasz np. 30% zysku rocznie a na etapie najmu 5% zysku rocznie to czy lepiej budować i sprzedawać czy może budować i najmować i ponawiać proces rok w rok?

Skoro zakładamy tutaj szumnie i gremialnie, że obie opcje są takie cudowne, to po działaniu inwestorów spodziewałbym się rozkładu ich decyzji biznesowych przynajmniej jakoś po krzywej Gaussa.
Zatem spodziewałbym się widzieć przynajmniej te 10% inwestycji jako condo/hotele- skoro w USA inwestorzy robią tak notorycznie.

BTW- pewności, że deweloperka + sprzedaż będzie dawać typowe 30% też nie ma żadnej.
Zwykle to też nie 30% rocznie.
30% to szczyt łącznych marż deweloperskich w tej chwili a zwykle proces budowy trwa bliżej 2 lat niż roku.

A przecież "stopa zwrotu" "z wynajmu" ma być tak doskonała.
Pytanie- dlaczego nikt, poza "portfelem inwestorów indywidualnych", nie chce stabilnych 5% rocznie po kres świata? Poza tym- te 5% to dla Nas, "inwestorów indywidualnych", co jak nie kupią to przegrają życie. Deweloper może do stopy zwrotu wziąć pod uwagę jedynie własne koszty, bez marży. Czyli teoretycznie deweloper wyciągnąłby znacznie więcej niż 5%.

Zresztą- luźno gdybam.
Decyzje biznesowe grup deweloperskich, które jakoś nie kwapią się do posiadania nieruchomości, które sami reklamują jako kury znoszące złote jajka, mnie dają do myślenia.

A każdy widzi i robi, co chce.

[pozdro]

Bo developerzy buduja na kredyt? Stops zwrotu z mieszkania to 2.5%! Z lokaty 1.5%

[Warus]

A przecież "stopa zwrotu" "z wynajmu" ma być tak doskonała.
Pytanie- dlaczego nikt, poza "portfelem inwestorów indywidualnych", nie chce stabilnych 5% rocznie po kres świata? Poza tym- te 5% to dla Nas, "inwestorów indywidualnych", co jak nie kupią to przegrają życie. Deweloper może do stopy zwrotu wziąć pod uwagę jedynie własne koszty, bez marży. Czyli teoretycznie deweloper wyciągnąłby znacznie więcej niż 5%.

Zresztą- luźno gdybam.
Decyzje biznesowe grup deweloperskich, które jakoś nie kwapią się do posiadania nieruchomości, które sami reklamują jako kury znoszące złote jajka, mnie dają do myślenia.

Weź pod uwagę, że może jest doskonała dla kogoś, kto nie ma możliwości (finansowych, czasowych, wiedzy) na kupno działki, wybudowanie i potem sprzedaż. A tak tylko kupujesz, wykańczasz i masz z głowy. Dla zwykłego śmiertelnika mało zachodu i inwestycja gotowa - bez większego babrania się. Rodzice znajomego budują bliźniaki i z tego co słyszałem mają lepszy zysk, bo znajomy teraz chce inwestować w działki, na których będą budować i sprzedawać, ale ilu tak naprawdę ma taką możliwość?