Tak się ostatnio zainteresowałem oceną sytuacji na rynku mieszkaniowym i zastanawiam się dlaczego ludzie uważają, że jest bańka cenowe. Zakładając w 2008 roku były podobne cen przy zarobkach pewnie z 50% mniejszych średnio. to dlaczego by uznawać, że teraz mamy bańkę cenową.
Ok jest mniejsza podaż, część deweloperów próbuje to wykorzystać i naciągnać jeleni na mieszkania po 15 tys zł/m2 na Zabłociu czy nad Wilgą. Natomiast czy cenę 7500zł/m2 na Fredry lub 7500- 8000zł/m2 na Czyżynach, lub nawet cenę 9000zł na Krowodrzy i Grzegórzkach można uznać za bańkę?
We Wrocławiu oglądam to całe Jagodno, Wojaszyce jest w granicach 7000zł/m2.
Natomiast tu słyszę o jakiejś wielkiej bańce, która zaraz pęknie
next.gazeta.pl/next/7,151003,25356862,nieznajomi-skrzykuja-sie-i-zrzucaja-na-mieszkanie-czerniak.htmlpolskatimes.pl/ceny-mieszkan-nadal-ciagna-w-gore-czy-to-juz-banka-cenowa/ar/c9-14557645biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/jest-drogo-bedzie-drozej,2634244,4206strefainwestorow.pl/wiadomosci/20191105/dom-development-po-trzech-kwartalach-2019-silna-sprzedaz-i-marzefakt.pl/pieniadze/nieruchomosci/ceny-mieszkan-juz-niedlugo-poleca-na-leb-na-szyje/csxgc7xI się zastanawiam, w sumie podaż nie jest też jakaś rekordowa bo sporo się wyprzedało i tak naprawdę wybór jest ograniczony więc, nawet jak się inwestorom znudzi lokowanie kasy w Mieszkania to deweloperzy nie zostaną z setkami niesprzedanych mieszań bo to nie Hiszpania 2009.
Jedyne co może nastąpić to faktycznie, że będzie więcej mieszkań do wynajęcia niż chętnych je wynająć. Pytanie co się wtedy wydarzy.
Jeżeli ludzie faktycznie kupują głównie za gotówkę nie na kredyt. To są 2 opcje, albo będą chcieli dopłacać czynsz żeby mieszkanie stało puste, albo nieco spuścić na cenie wynajmu, żeby osiągnąć stopę zwrotu na niższym poziomie np. 2%. Może będą wynajmować po kosztach? typu mieszkania 2 pokoje po 1000 zł/m2 w Krakowie? Hm to byłoby ciekawe, bo mogłoby oznaczać, że niskie ceny wynajmu spowodowałyby falę imigracji wewnętrznej z Polski B. Do tej pory opłacało się tylko emigrować za granicę, bo zarobki w PL były niskie, a wynajem drogi. W wielu przypadkach pochłaniał 80% wynagrodzenia pojedynczej osoby. Teraz gdy ktoś może np. zrobić 3-4 tys zł na rękę, a będzie miał mieszkanie nie po 2 tys zł tylko po 1 tys zł. To to może napędzić migrację wewnętrzną i się zaczną jeszcze większe cyrki dziać w tym kraju. (Konwergencja zasobów roboczych).
Ogólnie ja w pękniecie bańki nie wierzę, korekta jest pewna, ale to raczej tych nowych przewartościowanych ofert. Bo ciężko mi uwierzyć, że ceny mieszkań na Krowodrzy czy Grzegórzkach miałyby spaść do 6 tys zł, na Czyżynach czy Ruczaju do 5 tys zł, a dajmy na to w Wieliczce do 4 tys. zł/m2 przy wynagrodzeniach minimalnych 4000 zł brutto, i średnich bliżej 2000 euro brutto (aktualnie jest 1500 euro wg GUS). W perspektywie 3-4 lat.
Natomiast faktem jest że moim zdaniem liczba zakupów inwestycyjnych jest większa niż popyt pracowników i jest presja na spadające ceny najmu.
Czyli rynek dojrzewa i może się pojawić taka sytuacja, że na mieszkaniach nie będzie się dało zarobić. Inwestowanie nie będzie miało sensu, zarabiać będą tylko ci co odziedziczyli mieszkanie po babci lub kupili 10-20 lat wcześniej. Z taką sytuacją mamy do czynienia w wielu krajach. Potem to powoduje ograniczenie aktywności deweloperów. W dalszej kolejności po pewnym czasie jak jest napływ imigrantów powoduje znowu gwałtowny wzrost cen najmu bo nie ma kto budować bo wszyscy stwierdzili że to słaby biznes.
Co jak nie będzie imigrantów, ludzie zaczną pracować zdalnie, mieszkać na wsi w domkach i miasta jeszcze bardziej zaczną się wyludniać niż to zakłada spadek populacji w Polsce.
Wydaje się, że za 5 lat wejdziemy w nową erę rynku mieszkaniowego. Recesja, niż demograficzny w wieku rozrodczym (teraz kandydatów na studia jest połowę mniej niż 10 lat temu było), niskie bezrobocie, a więc nie będzie już masowego napływu kapitału niemieckiego, norweskiego, francuskiego, amerykańskiego (mniej montowni i outsourcingu). Ja to widzę, tak że tylko imigranci mogą tą sytuację uratować, ale to by musiało być w liczbach 500tys rocznie minimum na całą Polskę.
Może wzrosnąć zainteresowanie mieszkaniami 3-4 pokojowymi w sumie. Coś takiego jak kawalerka 1 pokojowa 30m2 to chyba odejdzie do lamusa. Przy czym cena jaką najemca będzie w stanie zaoferować za te 3-4 pokoje to z 2000zł. Może to była faktycznie bańka?
W sumie cena budowy to 3500zł/m2 + 500zł/m2 działki (to już drogo) + 100zł/m2 (kosztów inne) + 8% VAT = 5000-7000 zł/m2 to w sumie ciągle realna cena.
Może boom na domki jednorodzinne pod miastem? W Takim Krakowie ma się pojawić SKM od 2021/2022 roku. Pociąg Katowice - Kraków będzie co 15/30min z takich Krzeszowic to będzie jakieś 20min, Skawina, Słomniki 20 min, Bochnia 30min, i ile wiosek pomiędzy i terenów budowlanych.
Pojedyncza osoba widzi to tak 200 tys działka 300 tys zł dom, nie opłaca się. Deweloper kupuje duża działkę buduje szeregówki lub ciasno wolnostojące i widzi to w ten sposób działka 30 tys zł + 300 tys zł 120m2 dom, -> cena m2 3500zł/m2 domku
To co jest nietypowe to, że:
1. Dużo osób kupuje inwestycyjnie
2. Kupują za gotówkę więc nie będą mieli presji żeby na już sprzedać bo raty trzeba spłacać
3. Rodziny kupują na kredyt tu może być problem (no ale pod most się nie wyprowadzą)
4. Ceny najmu muszą spadać
Zamiast pęknięcia bańki Stagnacja?
Istotny cytat
To, co jest u nas ciekawe i nietypowe w porównaniu z tym, co działo się w Irlandii, USA czy Hiszpanii, to jest bardzo duży odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę. To jest około 60-70 procent.
Hm jak za 3 lata by firmy budowlane miały wpaść w recesje to Morawiecki wyciąg projekty Mieszkania Plus z zamrażarki i te ochoczo się rzucają do budowania tanich mieszkań po 3500zł/m2 i mamy jeszcze większe jaja niż teraz.
Nie mniej jednak jak kogoś nie stać na 3 pokoje to na metrze często przepłaca z 20% więcej. 