lordban pisze:Cześć,
przede wszystkim pomijasz to, że czynniki demograficzne (niże, wyże, pokolenia) były i są znane od dawna, a mimo to mieszkania w całej Polsce, a w Krakowie zwłaszcza, drastycznie rosły (ktoś wyżej wrzucał wzrost kilkunastu% w pół roku),
Od dobrych 70 lat populcja polski rosła , dotychczasowe wyże niże jedyne co sprawiały to zmiane tempa tego wzrostu, od zeszłego roku ?, pierwszy raz populacja nam zaczeła się kurczyć , i będzie się kurczyć przez najbliższe 25 lat o ile nie uzupełnimy jej imigracją , niestety jedynym regionem w którym w czasie w którym w całej europie łacznie z Ukraina i Rosją w którym zanotowano wyże była Afryka i Indie ... , o "sensownych" imigrantów będziemy więc walczyć z całą europą. Taka sytuacja demograficzna to coś nowego.
Sytuacja w której ceny jakiegoś aktywa rosna pomimo że logika mówi że powinno spadać , zdarza się dość często i nazywa się to bańką spekulacyjną...
lordban pisze: pewnie bez epidemii koronawirusa co odważniejsi deweloperzy z dobrymi działkami w centrum (Krowodrza, Grzegórzki, Olsza) testowaliby poziomy 20k/metr. Skoro Salsa wyskoczyła z 15k w takim sobie miejscu to czemu nie?
Zatem skoro z tą wiedzą, że zmiana pokoleniowa itp. ceny i tak mocno rosły to analitycznie ten czynnik powinno się usunąć z rozważań (skoro jest niezmienny), chyba że spodziewasz się że COVID19 to starsze pokolenie skutecznie wyeliminuje (brutalnie mówiąc).
Musisz najpierw zrozumieć sposób myślenia i kalkulacji dewelopera on jest drastycznie inny od inwestora mieszkaniowego. Deweloper zarabia na różnicy między kosztami budowy a ceną rynkową i jego perspektywa to 2 max 3 lata. Buduje i chce jak najszybciej sprzedać , spłacić kredyt i zacząć kolejny projekt, deweloperzy doskonale wiedzą że rynek jest cykliczny i hossa trwa 5-7 lat , czyli 2 max 3 cykle inwestycyjne. Dla dewelopera nie jest do końca istotna cena rynkowa a jedynie różnica między kosztami budowy a ceną rynkową . Nawet jeśli demografia położy rynek , cena spadną o np 50 % , ale też spadną koszty , deweloper wybuduje taniej i sprzeda taniej. Dla Dewelopera nie ma znaczenia czy wybuduje za 2 tys i sprzeda za 3, czy wybuduje za 6 i sprzeda za 8 , czy wybuduje za 20 i sprzeda za 30 ..., marża jest taka sama. Jedyne ryzyko dewelopera to zmiana cyklu , czyli zostanie z drogo wybudowanymi mieszkaniami w momencie załamania popytu i spadku cen ... ,Wybuduje za 7 a ceny spadną do 6 ... wtedy jest w przysłowiowej d....
.
lordban pisze:Ogólnie: całkiem mądrze to napisałeś, przyjmuję te argumenty poza ww. cytatem. Serio się spodziewasz mieszkań po 2-3 tys za metr w Krakowie? Może jeszcze będą dorzucali kawalerki do zakupu telewizora w MediaMarkt, a - z czasem - robili promocję "oddam mieszkanie osobie która pokryje koszty notariusza"?
Jeśli ktoś liczy że wejdzie na rynek pierwotny i zobaczy tam ceny 2-3 tys to się mocno przeliczy, bo to sie nie stanie. Takie ceny na licytacjach komorniczych są jednak bardzo prawdopodobne. Od komornika nie kupisz za kredyt , co eliminuje 90-95 % obecnie kupujących, taki zgrubny rachunek mówi że 5-10 tys mieszkań kupowanych jest teraz za gotówkę , reszta to zakupy kredytowe . KNF o ilu mówił potencjalnie zagrożonych kredytach 400 tys ??
Prezes PFR mówi o 8-10 % recesji na koniec roku i dwucyfrowym bezrobociu 300gospodarka.pl/live/2020/03/30/prezes-pfr-polska-w-drugim-kwartale-znajdzie-sie-w-glebokiej-recesji-pkb-moze-spasc-nawet-o-10-proc . Niech tylko 10 % tych kredytów się wywróci w takiej sytuacji o i tak mamy 4-8 razy więcej takich mieszkań u komorników na rynku niż potencjalnych kupujących z gotówką .
lordban pisze:nie przesadzajmy! Nie wierzę w zapewnienia deweloperów (zauważyliście, że zgodnym chórem, niczym przekaz dnia powtarzają to samo?) że ceny wzrosną, albo co najwyżej zatrzymają wzrosty bo:
- zatrzymamy podaż nowych inwestycji
- ceny ludzi wzrosną bo mało ekip będzie chciało/mogło pracować
- ceny materiałów wzrosną bo transport siądzie i dostępność
A ty będąc deweloperem co byś mówił ... , że spadną ..., o spadkach będą mówić tylko wtedy kiedy będą chcieli aby ich obligacje wykupił rząd , tak długo jak mają do spłacenia kredyty i wykupienia obligacje , musza mówić o wzrostach aby nie drażnić wierzycieli ...
lordban pisze:Wg mnie spadną kilka, może kilkanaście procent, głównie przez fliperów i lewarowców co nabrali na krótki termin. Przede wszystkim jednak to spadnie ilość transakcji, można to porównać do giełdy która jest zawieszona (wtedy ceny ani nie rosną ani nie spadają). Skoro nie będzie transakcji, albo będą śladowe ilości, to jak oszacować trendy na rynku?
Jeśli będziemy patrzeć na ceny podawane w raportach to masz racje max co mogą spaść to do wysokości marży dewelopera , czyli te 30 %, ale komornik już nie ma dolnej granicy ...
Jeśli skala osób które z kredytami się powywracają znacznie przekroczy , liczbę osób z gotówką którzy mogliby je kupić , sytuacja zaczyna się robić groźna dla banków, bo wtedy ceny polecą na łeb na szyje, a co za tym idzie LTV kredytów tez zaczyna szybować ponad 100 %, a jak banki zostają z masą mieszkań których nie da się sprzedać , grozi to ich płynności , wtedy rząd może nie mieć wyjścia i być zmuszonym do scenariusza irlandzkiego , czyli pozwolić/wywołać drastyczny spadku cen i wpuścić na ratunek REITY które skupią przecenione mieszkania hurtowo , przypuszczam ze akcje poprzedzi kataster na drugą nieruchomość aby zachęcić . do "sprzedaży". Polecam śledzić czy rząd jak za chwilę będzie kleił srebrną taśmą ta papierową tarcze antykryzysową czy tak jak zmiana kodeksu wyborczego nie przyklei się tam też ustawa o FINN.
lordban pisze:Ja swój temat dopiąłem kilka dni temu,
Jeśli kupiłeś mieszkanie aby w nim mieszkać bo ci się po prostu podobało, przy okazji nie wykorzystałeś maks swojej zdolności kredytowej, a rata kredytu nie przekracza 30 % twojego rozporządzalnego dochodu, masz poduszke finansową i pracujesz w branży mało wrażliwej na koronarecesje, to to czy ceny będą rosły czy spadały ma drugorzędne znaczenie ...
Słyszałem ostatnio taka anegdotę , że rzeczywiście na nieruchomościach nie da się stracić , bo do póki nie wystawimy mieszkania na sprzedaż i ktoś od nas jej nie kupi nie wiemy czy zarobiliśmy czy straciliśmy . To że jakiś portal podaje że mieszkania rosną o x % rocznie , że są 20 % droższe niż jak my kupowaliśmy , to do póki ktoś tych 20 % więcej nie zapłaci za nasze mieszkanie nie będziemy wiedzieć czy rzeczywiście ono też podrożało ... Jak w tym mieszkaniu mieszkasz , wzrosty/spadki cen nie mają znaczenia. Jak w przyszłości postanowisz się z niego wyprowadzić a ceny spadną o 70 % , to owszem stracisz , ale kolejne mieszkanie też kupisz o 70 % taniej.
Jesli jednak kupiłeś "inwestycyjnie" , to ... jesteś odważnym człowiekiem.