Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[pozdro]

No własnie że nie masz takie Myślenice czy Slomniki czy Bochnie, tam masz w okolicy szpital powiatowy!
Karetka 5km jedzie 5min, a w mieście w kroku z Wieliczki (uniwersytecki) 40min

[55piotras]

A ja widze jeden powazny minus mieszkania gdzies poza miastem daleko - karetka. Przeciez jak sie cos stanie, to zanim przyjada, no i ma znaczenie do jakiego szpitala Cie zawioza. Moze zle mysle, niech ktos mi rozjasni Jedynie kupowac dzialke w miare niedaleko miasta chyba?

Teraz to nawet jak jest blisko to karetka nie przyjeżdża.

[WiktorR]

No własnie że nie masz takie Myślenice czy Slomniki czy Bochnie, tam masz w okolicy szpital powiatowy!
Karetka 5km jedzie 5min, a w mieście w kroku z Wieliczki (uniwersytecki) 40min

Wbrew pozorom szpital na Wielickiej nie jest dla Krakowa tylko dla Małopolski a nawet sporej części Polski Południowej. On sie powinien zająć leczniem najcięższych przypadków a nie zaopatrywaniem podstawowych problemów. I będą od tego odchodzić coraz bardziej. Poza tym jest duża szansa, że CUMRiK zostanie zagospodarowany przez szpital Dietla.

[pozdro]

Jak to zrobic w bloku z 4x wyzsza cena 1m2 ?
youtu.be/KLaTwUg9Hk8

Jak ladowac swoje EV, jak zasilac go z paneli fotowoltaicznych.

Mieszkania nadaja sie tylko jak nie kupuje sie auta i nie planuje i raczej idzie w rowerek elektryczny czy hulajnoge. Wiec tez tak malo rodzinnie.

Tylkow. krakowie mamy te mieszkania co sie nadaja na rower a nam wladze miasta zamiast sciezek rowerowych zadaszonych buduja autostrady typu Trasa Lagiewnicka czyli jednak miasto pod suburbia. Cenu tu misza spadac mieszkan w dlugim terminie bo mosto kompletnie nieprzygotowane pod Copenhage 2.0, a pod EV tez sie nigdy nie bedzie nadawalo bo tu lepiej na suburbium mieszkac. Wiec na chwile obecna ja przy zakupoe wiekszego lokum sklaniam sie na zestaw domek na wsi + 2EV + fotowoltaika + pompa ciepla.

[rydler32]

Jak to zrobic w bloku z 4x wyzsza cena 1m2 ?
youtu.be/KLaTwUg9Hk8

Jak ladowac swoje EV, jak zasilac go z paneli fotowoltaicznych.

Mieszkania nadaja sie tylko jak nie kupuje sie auta i nie planuje i raczej idzie w rowerek elektryczny czy hulajnoge. Wiec tez tak malo rodzinnie.

Tylkow. krakowie mamy te mieszkania co sie nadaja na rower a nam wladze miasta zamiast sciezek rowerowych zadaszonych buduja autostrady typu Trasa Lagiewnicka czyli jednak miasto pod suburbia. Cenu tu misza spadac mieszkan w dlugim terminie bo mosto kompletnie nieprzygotowane pod Copenhage 2.0, a pod EV tez sie nigdy nie bedzie nadawalo bo tu lepiej na suburbium mieszkac. Wiec na chwile obecna ja przy zakupoe wiekszego lokum sklaniam sie na zestaw domek na wsi + 2EV + fotowoltaika + pompa ciepla.

Jeśli ktoś pracuje z domu, a dzieciaki nie muszą dojeżdżać do liceum (bo na wsiach to raczej ich nie ma) tracąc na to kilka(naście) godzin w tygodniu rezygnując z dodatkowych zajęć to spoko.
Jednak w większości przypadków czas to pieniądz, a więcej rzeczy i w szybszym czasie załatwisz mieszkając w mieście, a nie pod miastem.
Na przykładzie Warszawy - metro jest pewnym rozwiązaniem, które rozkłada "środek ciężkości" w inny sposób, więc to mogłoby zmienić obraz Krakowa, o ile uda się zrealizować taką inwestycję.
Do Kopenhagi 2.0 mentalnie jednak nam niestety daleko :/

[krakus1891]

Jako ze niektórzy zaczęli się już denerwować że dawno nie było żadnych wykresów

Liczba ogłoszeń najmu z olx i gumtree od sierpnia 2018 , ostatnio rośnie jak liczba przypadków korona wirusa na śląsku... , do tej pory dziennie przybywało tak 50 -100 ogłoszeń , dziś przybyło 200.
Przypomnę tez statystyki które kiedyś przytaczałem a mianowicie iż w krk jest już 550 mieszkań na 1000 mieszkańców przy średniej dla EU 430, przy czym ta tez jest zawyżona przez kraje śródziemnomorskie przez domy letniskowe...
Nadpodaż zazwyczaj ma mocno dewastujący wpływ na ceny , dla tego tam gdzie się da często z nadpodażą walczy się np jak ostatnio w USA wylewając mleko na pola, czy niszcząc zbiory w przypadku klęski urodzaju.
Mamy dopiero maj a już jest o 1200 ofert więcej niż maks z zeszłego roku z lipca, w zeszłym roku 13 maja na olx i było 3500 ogłoszeń dziś jest 5400 wczoraj było 5200... , jasne wiele ogłoszeń się dubluje , ale dublowało się tez w zeszłym roku , więc istotny jest trend...
Wracając do nadpodaży... jeśli przykładowo jest 1000 mieszkań a 900 potencjalnych najemców to 100 mieszkań będzie stało pustych .... , niezależnie jak niską cenę zaoferują. Mieszkanie które stoii puste generuje co najmniej czynsz , a jak jest z lewarem to dodatkowo rate kredytu . Jeśli przeciętny okres wynajmu to 2 lata to w takim okresie każdy miesiąc pustostanu to 5% niższa rentowność, jeśli ktoś zostanie w z pustostanem we wrześniu to najprawdopodobniej zostanie z nim na długie miesiące więc szybko pojawi się kalkulacja ryzykować 6-9 miesięcy pustego mieszkania czy obniżyć odstępne o 30-40 %, wychodzi na to samo , jeśli liczba ogłoszeń nie wyhamuje to myślę że takimi spadkami cen najmu może się skończyć... Jeśli ceny najmu się załamią i odstępne będzie sporo niższe niż rata kredytu, uderzy to w popyt zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym , 40-60 % zakupów to były zakupy inwestycyjne, więc tam na pewno drastycznie spadnie popyt, w zakupach na własne potrzeby też .. czasy niepewne , banki kręcą nosem , a jak najem będzie mocno niższy niż rata kredytu to i pęd roczników niżowych do własnych mieszkań ostygnie ...
Z deweloperami zastanawia mnie jedna rzecz , z jednej strony JLL podaje że 70-90 % inwestycji które kończone będą w ciagu 2 lat jest wyprzedane , z drugiej strony deweloperzy rolują obligacje.... Jeśli deweloper wyprzedał 70 % inwestycji to bez problemu jest w stanie spłacić kredyt czy wykupić obligacje , a wtedy może latami czekać aż mu się te pozostałe 30 % mieszkań sprzeda, bo każde sprzedane mieszkanie to jest jego marża.
Kredyt czy obligacje trzeba wykupić w ciągu roku maks dwóch od ukończenia inwestycji, wiec jeśli teraz roluja te obligacje to dla inwestycji które w teorii są wyprzedane ... to nie ma sensu... Jak kiedyś podawałem niektórzy emitowali obligacje nawet na 15 % , wydłużenie o rok spłaty takich obligacji bije okrutnie dewelopera po kieszeni , jak je zroluje na dwa lata to te odsetki zjedzą jego całą marże ...
Kolejna rzecz którą tu sygnalizowałem to że od 2017 spada sprzedaż po kilka % rocznie , zaś liczba oddanych mieszkań cały czas rośnie, więc cudów nie ma liczba niesprzedanych mieszkań powinna zauważalnie rosnąć ... a tak się nie dzieje. Oferta od stycznia istotnie się skurczyła w KRK o z 7500 ogłoszeń na rynekpierwotny.pl do 5500 dziś , zaś w skali polski z 70 tys do 63 tys obecnie, oddano rekordową liczbę mieszkań, sprzedaż spadła a oferta się skurczyła , to się kupy nie trzyma . Jedyne logiczne dla mnie wytłumaczenie to że deweloperzy manipulowali wielkością oferty po to aby pompować ceny, to też tłumaczyłoby rolowanie obligacji .
Myślę że konkretnych ruchów cenowych możemy się spodziewać najwcześniej we wrześniu i będą pewnie mocno zależne od tego co się stanie z cenami najmu a tu patrząc po liczbie ogłoszeń i galopujących promocjach może być ciekawie ...

[Grejfrut]

Daleko idące wnioski, a wykresy tak naprawdę nic nie znaczą. Na jesieni normalnie wrócą studenci, a od przyszłego roku turyści i wszystko wróci do normy. Większość tych ogłoszeń to krótki najem + mieszkania, gdzie mieszkali studenci i udało im się rozwiązać umowy. Jednak z tego co widać w trendzie światowym to pandemia wygasa i nie będzie to trwało wiecznie. Turystyka w pełnym wymiarze nie wróci w tym roku, szczególnie że premier WB już zapowiedział, że Angole raczej nie wyjadą poza granice. To dla Krakowa duży cios, więc krótki najem na pewno ma problemy, jednak powrót studentów = stabilizacja sytuacji. Oczywiście to co piszesz może się zdarzyć, ale jeżeli się zdarzy, to Polacy tak dostaną po kieszeni, że będzie gospodarcza masakra. Nie sądzę, aby tak było - ten kraj nie ma pieniędzy, jest z kartonu, więc gospodarka musi wrócić. Już wiele rzeczy wraca do normy, a informacje z UE płyną takie, że wakacje mają odbyć się normalnie. Obostrzenia jakieś na pewno będą, ale Twój scenariusz raczej się nie sprawdzi, bo musiałby być bardzo długi lock-down oraz praca, jak i studia - zdalne.

[Grejfrut]

Mamy dopiero maj a już jest o 1200 ofert więcej niż maks z zeszłego roku z lipca, w zeszłym roku 13 maja na olx i było 3500 ogłoszeń dziś jest 5400 wczoraj było 5200... , jasne wiele ogłoszeń się dubluje , ale dublowało się tez w zeszłym roku , więc istotny jest trend...

Z zaprezentowanej statystyki wynika, że gumtree był 2018-2019 bardziej popularny niż olx. Po prostu wzroło znaczenie olx. Jak pociagniesz pionową kreskę w dowolnym miesiącu w pionie, to widac, ze na gumtree było dawniej więcej ofert niz na olx. Stad różnice obencie w wykresach. Całkowity wzrost wynajmu mieszkań miedzy majem 2019 a majem 2020 nie jest wybitnie duży.

To też ważny argument, dobra uwaga.

Ruch na rynku nieruchomości nadal jest. Na 29 Aleja od Bumy zwolniło się sporo mieszkań, ale teraz przybyło dużo rezerwacji, chociaż mniej, niż zrezygnowało. Ja szukam cały czas domu dla rodziny i jeden mi sprzątnęli sprzed nosa. Konkurencja o nieruchomości faktycznie jest mniejsza, ale ludzie szukają i rezerwują.

[zyneon]

Na 29 Aleja od Bumy zwolniło się sporo mieszkań, ale teraz przybyło dużo rezerwacji, chociaż mniej, niż zrezygnowało.

Ile przybyło teraz rezerwacji? Ja mam dane sprzed miesiąca i widzę, że Buma w trzech swoich inwestycjach miała 85 wolnych mieszkań, a teraz ma 158...

[Grejfrut]

Na 29 Aleja od Bumy zwolniło się sporo mieszkań, ale teraz przybyło dużo rezerwacji, chociaż mniej, niż zrezygnowało.

Ile przybyło teraz rezerwacji? Ja mam dane sprzed miesiąca i widzę, że Buma w trzech swoich inwestycjach miała 85 wolnych mieszkań, a teraz ma 158...

Nie wiem dokładnie, aż tak mnie to nie interesuje. Jednak mieli prawie cały sprzedany budynek D, po miesiącu pandemii był prawie cały wolny, a teraz jest tak 50/50, może trochę mniej. Czyli jest gorzej jak było, ale pierwszy szok już za nimi i klienci wracają. Konkurencja na rynku jest mniejsza, to czuć - ale widać też powolną zmianę nastrojów na plus.