Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[ITGeek]

A moze bardziej oplaca sie kupic apartament inwestycyjny w zakopanem. W sumie ceny porownywalne z centrum Krakowa. Widzialem da sie wychaczyc po 12 tys zl m2.
Wynajem to minimum 200zl za noc za maly jednopokojowy i z 300-400zl za jakis wiekszy. 2 pokojowy 4-osobowy. W zasadzie to sezon jest dosc dlugi w zakopanem bo i lato i wiosna i jesen i narty zima i feriami. Moze jakies miesiace deszczowe pazdziernik/listopad czy marzec nieco slabiej. Tu znalazlem ciekawa inwestycje choc nie wiem czy to jeszcze aktualne i jakie ceny. Teraz to jak mozna wszedzie zdalnie pracowac (miej madzieje ze tak juz zostanie) to pracowanie z zakopanego wydaje sie super opcja.
jhmdevelopment.pl/inwestycja-zakopane/o-inwestycji-1

Najlepiej dywersyfikowac inwestycje jak robią najlepsi i mający najlepszych doradców. Dzisiejszy Dziennik Polski opublikował oświadczenie majatkowe Jacka Majchrowskiego i ładnie widac, w co lokuje i w jakich proporcjach: "deklaruje, że posiada w polskiej walucie ponad milion złotych (1,038 mln zł). Dodatkowo zgromadził także 15,4 tys. euro i 42,9 tys. dolarów. Posiada także papiery wartościowe na kwotę blisko 180 tys. złotych. Jest współwłaścicielem domu o pow. ok. 650 mkw. Posiada też działki o wartości ok. 1 mln zł. Ma wciąż 22 obrazy, kolekcję odznaczeń, jest również jest współwłaścicielem samochodu marki lexus".

To chyba jakiś nieznaczny procent realnego majątku

[StormSunny]

Mieszkanie w Krakowie mam od dawna. Oprócz tego mam działkę budowlaną. Nie wiem czemu się tak mnie uczepiliście. Zwyczajnie mnie wkurza, że deweloper ma marżę od 140% od 40% a ludzie mu kasę przynoszą w zębach. To jest zwyczajnie chore i tyle. Tak, 140% marży mają więksi. Zatem mieszkanie sprzedawane za 500k jest realnie warte 200k z hakiem. Jakby za tyle sprzedał to by nie zbiedniał. Ludzie, obudźcie się wreszcie z tego marazmu. Zacznijcie logicznie myśleć.

[platinium]

Mieszkanie w Krakowie mam od dawna. Oprócz tego mam działkę budowlaną. Nie wiem czemu się tak mnie uczepiliście. Zwyczajnie mnie wkurza, że deweloper ma marżę od 140% od 40% a ludzie mu kasę przynoszą w zębach. To jest zwyczajnie chore i tyle. Tak, 140% marży mają więksi. Zatem mieszkanie sprzedawane za 500k jest realnie warte 200k z hakiem. Jakby za tyle sprzedał to by nie zbiedniał. Ludzie, obudźcie się wreszcie z tego marazmu. Zacznijcie logicznie myśleć.

Cholera, dawno nie widziałem takiego poziomu, nawet w komentarzach na money czy komentarzach w grupach samotnych matek 500 plus.
Marża od 140 do 40?

1) nie wiesz jaką marżę ma deweloper, chyba że jest spółką na giełdzie i udostępnia raporty. W innym wypadku to czyste gdybanie
2) Jak już podajesz liczzby to je sprawdzaj. Konkrety - Atal, Q1 2019 - 27% marży brutto, Dom Development 30% marży brutto (15,4% marży netto - to jest klucz).
Murapol - nie znalazlem oficjalnego, ale wdg wywiadu z jakąś babeczką ok 25% w 2019 marży brutto.
To są marże brutto. Marże netto są niższe. Zauważ że deweloperzy mają swoje biura, zatrudniają wielu ludzi od notariuszy, agentów, ludzi z IT po sprzątaczki. Do tego każda inwestycja do duże koszty związane z reklamą, marketingiem itd.

Jakby za tyle sprzedał to by nie zbiedniał. Ludzie, obudźcie się wreszcie z tego marazmu. Zacznijcie logicznie myśleć

- nie wiem jak Ty rozumiesz ekonomię, ale generalnie firma musi być nastawiona na zysk, nikt nie będzie dopłacać do biznesu Jeśli uważasz że są złodziejami, to czemu nie założysz własnej firmy, nie weźmiesz kredytu i nie zaczniesz stawiać bloków?

[tomekl007]

Ciekawe dane:
businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/mieszkanie-razem-z-rodzicami-rynek-nieruchomosci/pb3bf4l

[anubis]

Marża zależy przede wszystkim od konkretnej inwestycji. W raportach masz średnią marżę, dot. zarówno tych lokali budowanych w centrum Krakowa, jak i tych budowanych w Sosnowcu. Atal itd. - oni nie budują wyłącznie w Krakowie, a na prowincji jest dużo mniejsza marża, bo tam nie ma takiego rynku inwestycyjno-spekulacyjnego jak w Krakowie.

A co odróżnia, nie wiem, Katowice od Krakowa jeśli chodzi o koszt budowy? Materiały tyle samo, robocizna tyle samo, z większych składowych to chyba tylko i wyłącznie ceny gruntu.

Wnioskując po paru krakowskich inwestycjach, które znam bardziej szczegółowo myślę, że można spokojnie założyć, że u nas marże nierzadko przekraczały 60%. Zresztą tu nie trzeba jakiejś tajnej wiedzy: patrzysz za ile np. miasto sprzedało działkę, potem do raportu NBP ile wynosi średni koszt budowy i można sobie z grubsza oszacować narzuty dewelopera. Albo porównujesz podobną inwestycję pod miastem i bierzesz korektę na cenę działki budowlanej.

Argument, że deweloperzy mają biura, marketing itd to jest stawianie deweloperów w roli jakiegoś małego, autonomicznego państwa, które nic nie musi. Muszą się dostosować do popytu, czy tego chcą czy nie chcą. Skoro sprzedaż stoi to muszą obniżyć ceny do takiego poziomu, w którym będą łapać płynność. Pewnie jakiś mały deweloper będzie sobie mógł zrobić i dwuletni przestój, ale spółki giełdowe muszą budować czy ceny będą spadać czy rosnąć.

[StormSunny]

Marża zależy przede wszystkim od konkretnej inwestycji. W raportach masz średnią marżę, dot. zarówno tych lokali budowanych w centrum Krakowa, jak i tych budowanych w Sosnowcu. Atal itd. - oni nie budują wyłącznie w Krakowie, a na prowincji jest dużo mniejsza marża, bo tam nie ma takiego rynku inwestycyjno-spekulacyjnego jak w Krakowie.

Wytłumacz to tym mapetom. Powodzenia. Cieszą się, że kupili ruderę za 6k a deweloper na nich zarobił 3k na metrze. Szkoda sobie ryja strzępić.

[st34]

Artykuł z dzisiaj:
biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-nieruchomosci-wzrost-liczby-mieszkan-wystawionych-do-sprzeda,nId,4561418

i to jest prawda, obserwuję oferty sprzedaży i jest ich coraz więcej (o ofertach wynajmu nie wspomnę).

A tymczasem przypadkiem, serfując po internecie natrafiłem na taki artykuł:
pomorska.pl/klientom-udzielila-sie-panika-na-rynku-nieruchomosci/ga/c3-7022553/zd/10977117

Zorientowałem się że jest z 2009 roku a nie 2020 dopiero przy fragmencie o dopłatach do kredytu dla rodzin (wiadomo że teraz takich nie ma).
Poza tym, wszystko brzmi znajomo i argumentacja podobna

Skoro już o 2008 roku mowa przypomnę, że spadek cen osiągnął swój dołek dopiero w 2012 roku własnie ze względu na program rodzina na swoim (zwany też deweloper na swoim) uruchomiony ok. 2007/2008 a nie dlatego że nieruchomości "tak długo bronią ceny".
Stąd właśnie środowiska związane z branżą deweloperską postulują obecnie uruchomienie kolejnego pakietu na wzór RnS (pobudzenie popytu a w efekcie utrzymanie wysokich cen).
Z tego co wiem rząd w ogóle nie zamierza wspierać budownictwa własnościowego, poza słynnym już odpisem od dochodu kilku tys, po zakupie mieszkania.

No dobra, pisanie o marży między 140 a 40 % to faktycznie finezja.
Ale bardziej zastanawia mnie czyje interesy reprezentują ci którzy tu na forum tak zaciekle bronią dalszego wzrostu cen (a spadku nawet nie dopuszczając do świadomości).
Siedzą i piszą tu.
Świątek piątek i niedziela, długi weekend - nie ważne.
Na post o możliwym spadku cen, natychmiast pojawia się grono które to neguje.
Czyje interesy reprezentują?
Ci którzy liczą na spadek cen - wiadomo że interes własny, są sfrustrowani bo nie mają gdzie mieszkać. A ci drudzy?
Tutaj proponuje włączyć myślenie.

[StormSunny]

Ja z chęcią oddam działkę budowlaną za połowę wartości jeśli tylko inne działki będą po tyle stały. Dla mnie to tylko kawałek ziemi z krzakami, który nie jest warty tyle, ile jest warty.

[anubis]

Ale bardziej zastanawia mnie czyje interesy reprezentują ci którzy tu na forum tak zaciekle bronią dalszego wzrostu cen (a spadku nawet nie dopuszczając do świadomości).
Siedzą i piszą tu.
Świątek piątek i niedziela, długi weekend - nie ważne.
Na post o możliwym spadku cen, natychmiast pojawia się grono które to neguje.
Czyje interesy reprezentują?
Ci którzy liczą na spadek cen - wiadomo że interes własny, są sfrustrowani bo nie mają gdzie mieszkać. A ci drudzy?
Tutaj proponuje włączyć myślenie.

Nie będzie żadnego nowego programu. Rząd się wypowiedział dosyć twardo - koszty kryzysu u deweloperów pokryją deweloperzy. A bardzo prawdopodobne, że po wyborach jeszcze w nich uderzą, może niekoniecznie podatkiem katastralnym, ale wiadomo, że kasy w budżecie brakuje, a to jest taka grupa zawodowa po której nikt nie będzie płakał.

A co do naganiania na wzrosty, cóż, deweloperów to bym się tutaj nie spodziewał. Ale jak ktoś jest pośrednikiem, rentierem, kupił przed pandemią na flipa itd. to z pewnością jest dużo bardziej sfrustrowany niż osoba szukająca mieszkania dla siebie. Taki pośrednik czy inny ma obecnie nóż na gardle, sytuację trochę beznadziejną i czeka na to co się wydarzy niczym skazany na wyrok. A szukający mieszkania? Nawet jak teraz nie znajdzie to ceny mu spadają a ofert najmu ma od groma.

[st34]

No właśnie.
A skoro jest tak dobrze to czemu jest tak źle?
prawo.pl/biznes/czy-deweloperzy-moga-skorzystac-z-tarczy-finansowej-pfr-dla,501047.html

Tak naprawdę deweloperzy owszem ograniczą podaż, ale na dłuższą metę nie jest to dla nich żadne rozwiązanie, oni żeby istnieć muszą budować i sprzedawać.

CIekawe jaki będzie kierunek cen materiałów budowalnych i robocizny, słynne powtarzane jak mantra podstawy wzrostu cen m2.

btw podatek katastralny - jesli zostanie wprowadzony - dotyczył będzie raczej właścicieli mieszkań a nie deweloperów?
oj wtedy to lała by się krew na rynku nieruchomości.

Tylko że decydenci też mają nieruchomości i raczej będą się bronić przed takim rozwiązaniem (chyba że nie będzie wyjścia, to przepiszą na żony lub dzieci- jeśli jeszcze tego nie zrobili - i w sam raz styknie).