Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[mac_kow]

Niektóre inwestycje mnie totalnie nie interesują, ale obserwuję je dla sportu, np.

- Jedno mieszkanie z górnej półki, z widokiem na Wawel dodatkami typu sauna i różnymi bajerami było w styczniu wystawione za 2 mln. 700 tys. Potem stało za 2 mln 400 tys. Potem za 2 mln. 150 tys. Teraz stoi za 2 mln. Widać, że ktoś ma ciśnienie, ale nie ma chętnych.

- Inny przykład to resztówki z Apartamentów Bandtkiego. Stała sobie taka oferta za 479 tys. (35 m2). Potem długo 449 tys. Gość wrzucał ją na nowo praktycznie codziennie. Teraz stoi za 419 tys.

- Dwa "konkurencyjne" mieszkania z Wiślanych Tarasów 2.0. Oba praktycznie identyczne, ale różnica ceny między nimi to aż 1/3. Oba zaliczyły po dwa zjazdy cenowe.

- Apartament na Starym Podgórzu z widokiem na Wisłę. Był wystawiony za jakąś wysoką cenę, ale trzeba przyznać, że był w bardzo wysokim standardzie. Oferta sobie wisiała długo. Potem zniknęła i gość przesunął ją na najem za chyba 4k miesięcznie. Powisiała tam sobie parę tygodni i wróciła na sprzedaż z obniżoną ceną.

Nakładając te wszystkie rzeczy, o których tu pisaliśmy to wniosek dla mnie jest jeden: rynek zgłupiał i jest to rynek kupujących. Miało być tak, że po lockdownie wszystko miało szybko wrócić na stare tory, ale tak się nie stało. Do zimy możemy zaliczyć kolejne wzrosty zachorowań, zamykanie uczelni, ograniczenia dla turystów itd. No więc kto chce niech bierze od dewelopera po cenach z grudnia, ale ja tam sobie poczekam.

Spoko. Zaczynasz pisać pozornie sensowniej- ale nadal Twoje posty to taki trollujący astroturfing. Ogłoszenia i oferty, które wymieniłeś, stoją chyba tak daleko od "średniej", jak tylko mogą.

Tzw. luksusowe "apartamenty" (wiecie, że to ma podobno definicję? I jednym z twardych wymagań jest wysokość kondygnacji minimim 3 metry? ) to towar bardzo szczególny.
Warszawska Złota 44 zaczęła się budować w 2008 roku, o ile pamiętam. Ostatnie mieszkanie zeszło jakoś, o ironio teraz, w mniemanej pandemii.

Kwestia wahań ceny takich konkretnych mieszkań to dla normalnych uczestników rynku abstrakcja bez znaczenia i bez odniesienia. Jeśli chcesz sprzedać coś "luksusowego" z nożem na gardle to i owszem- trzeba chyba zejść z ceny. Zgadnij, czy 99,9% uczestników krakowskiego rynku zapaciłoby nawet te 2mln PLN za to mieszkanie.

Jest jeszcze kategoria kosztu alternatywnego i towaru substytucyjnego. Na rynku nieruchomości szczególnie istotna. 2mln PLN to kwota pozwalająca w tej chwili wystawić od zera wręcz tzw. rezydencję w bardzo wysokim standardzie na pięknie położonej działce. Rodzina, która dysponuje takim budżetem, 5x się zastanowi zanim w ogóle uderzy w temat "mieszkania" w bloku- jaki by nie był.

Bandkiego- za ile ktoś kupił te 35m? Poważnie pytam. Pisałem Ci już wielokrotnie- cesje były od zawsze, żądanie chorych, zaporowych cen, dla frajerów- również. Tyczy się to de facto każdej inwestycji- jeśli się przypatrzysz.

[Mar G]

No tak, ale rynek mieszkaniowy to system naczyń połączonych. Jak spadną mieszkania po babci w blokach z wielkiej płyty lub typowe mieszkania pod najem dla turystów i studentów to konsekwentnie spadną ceny w innych kategoriach.

Dobrym przykładem jest tu popularna inwestycja P64, ani zła, ani dobra, taka średnia (jak na rynek pierwotny w Krakowie). 15 lipca uruchomili rezerwacje i natychmiast zostało zarezerwowanych 17 (jak się domyślać - najlepszych) mieszkań. Kolejnego dnia użytkownicy forum donosili, że zarezerwowanych jest 23. Stan na dzisiaj rezerwacji - 20. Przy czym mamy tu mieszkania po 9-10 tys za m2.

Kilometr dalej jest Tętnowski, w lepszej lokalizacji, ale oferujący mieszkania po 16-19 za m2. Odkąd wystartowali ze sprzedażą (już dobre parę miesięcy temu) na ok. 350 lokali sprzedali 2 albo 3 (jeśli w ogóle, bo uruchomili ofertę z oznaczonymi jako "sprzedane" ok. 140 lokalami, po układzie widać, że to jakiś fundusz wykupił - i stawiam, że to są transakcje przedcovidowe). Zainteresowanie ze strony konsumentów jest tu żadne - odbijają się od cen.

Zgoda. Piszemy to od dłuższego czasu. Mieszkania rozsądne w rozsądnej cenie nie muszą podlegać przecenie. Muszą jej się poddać przeszacowaki.

Ps. P64 tak dla porządku - nie 20 tylko 30 zarezerwowanych tych nowych w ub tyg - w Atalu Krk nie patrzy się na licznik frontowy - trzeba we flaki wejść inwestycji żeby stan poznać. ale to tylko potwierdza ten tok myślenia.

[pozdro]

W sumie ja sie coraz bardziej zastanawiam nad tym czy zamaist wiekszego mieszkania nie kupic domu. A jestem osoba ktora lubi w miescie mieszkac (chyba wyjatkiem z ogolu). Jednak patrzac na to realistycznie za 650 tys mam super domek powyzej 100m2 w fajnyn miejscu, a mieszkanie ciezko za to kupic w sensownym miejscu. Po drugie na domu sobie zamontuje fotowoltaike i bede ladowal swojego EV. Opcja dom + EV zaczyna do mnie bardziej przemawiac niz mieszkanie gdzie na EV juz braknie i tak bedzie w slabej lokalizacji, a paneli fotowoltaicznych nie zamontuje i bede bulil za prad do ladowania EV z szybki ladowarek lub z sieci jak moglbym ladowac za darmo i w gory jezdIc za pol darmo!

[painkar]

Ja sie biłam długo z myślami czy budować dom czy kupic mieszkanie . I przeważyło szale na dom . Ale to nie taka tania sprawa @pozdro. Sama dzialka w okolicach Krakowa ( mowie o 10a) kosztowała 180k . Wybudowanie domu ok 100m2 z pompa ciepła fotowoltaika rekuperacja czy instalacje inteligentne to sa spore koszta niestety. Można po taniości ale lepiej dołożyć przy budowie niż potem placić gigantyczne rachunki( i te Twoje 650k mogą nie starczyć) Jeżeli masz prace zdalną i nie masz obowiązku byc w mieście codziennie to dom jest dużo lepszy. Ale też jest go w razie czegos trudniej sprzedac wiec musisz byc prawie pewny co do jego budowy. My mamy działke kupiona od niedawna i czeka bo sami do konca nie jestesmy pewni co robić

[Mar G]

Pełna zgoda. Nie rozumiałem osób, które wydają na M w bloku 2 mln. ale te 650 t za domek to mrzonka. co to za rozmiar 100 m2 - sam garaż rozsądny to 40 m2. chyba, że chcesz spędzić życie sam lub niski standard.

a co do fotow - zwróć uwagę jak w najbliższych tygodniach dachy krakowskich domów zaroją się od paneli. kończy się obecnie etap podpisywania pozytywnie rozpatrzonych dotacji z UMK ze zwrotem 70 % wartości instalacji w cashu. uchwalili to w lutym 2020 - jeszcze w czasie prosperity miasta Krakowa. pewnie pierwszy i ostatni raz. grzech było nie skorzystać.
a na pompy ciepła przyznawali w pakiecie do 50 tys - tylko było brać.
plus program modernizacji takich elementów jak nawet bramy garażowe bez limitu dochodu. pierwszy i ostatni raz zapewne.

Ten rok to był złoty okres na doinwestowanie nieruchomości za grosze ...

[anubis]

Zgoda. Piszemy to od dłuższego czasu. Mieszkania rozsądne w rozsądnej cenie nie muszą podlegać przecenie. Muszą jej się poddać przeszacowaki.

Może inaczej: mieszkania w "rozsądnej cenie" będą schodzić cały czas, ale z czasem też stanieją. O czym pisałem już dawno, nie ma inwestorów to został przeciętny konsument, którego zdolność kształtuje się w okolicach 500 tys. (dla pary), 350 tys. (dla singla). Jak potanieją droższe mieszkania, które teraz stoją puste, to konsekwentnie potanieją pozostałe, bo to przecież nie będzie wyglądać tak, że wszystko, niezależnie od tego czy to Huta czy Kazimierz zrówna się do 10 tys. Ale z pewnością mieszkania, które teraz są "tanie" (8k za m2) nie zaliczą takich przecen, jak mieszkania przeszacowane typu 15-16k w WT 2.0 (przeszacowane w stosunku do zdolności kredytowej konsumenta).

Czy covid, srowid, grypa, dzień czy noc zawsze będą ludzie, dla których mieszkanie realizuje potrzeby podstawowe. Inwestycje Atalu są w zasięgu cenowym takich ludzi, alternatywy na pierwotnym mało, to to powoli, ale schodzi.

Jak stanieją konkretne mieszkania to tego nikt nie powie. Jest za dużo zmiennych. Analizy dotyczą uśrednionych cen dla miasta i scenariusze są różne. Zapewne sprawdzi się podstawowa prawda ekonomiczna prawa popytu/podaży. Mieszkania w średniej cenie, dobrym układzie i lokalizacji będą traciły mniej lub wolniej, bo na takie jest popyt. Mieszkania typowo "inwestycyjne" będą traciły więcej, bo nikt tego nie kupuje. Jakieś rudery na Hucie, które ludzie kupowali ostatnio, bo na nic innego nie było ich stać może zaliczyć nawet 50% przeceny (w sensie, ktoś ma mieszkanie za 280 tys, które stoi puste, wymaga remontu, ma fatalną lokalizację i nikt mu nie chce kupić). Nieruchomości luksusowe (w sensie: mieszkania po kilka mln zł) mogą nic nie stracić, bo takie nieruchomości często z definicji stoją puste i przechodzą z rąk do rąk - albo wręcz przeciwnie, też mogą sporo stanieć, jeżeli duży kapitał zacznie z tego wychodzić (z nieruchomości luksusowych często wychodzi się z dużą korektą, bo one nie sprzedają się przez gumtree tylko przechodzą z rąk do rąk).

Na pewno jest jakaś średnia możliwości popytu, do której ceny będą dążyć. Ile to jest to nie mam pojęcia i nie wiem nawet na jakich danych by się tu oprzeć, może BIK, może kolejnego raportu NBP. Wydaje mi się, że są to okolice 8-8,5k za m2.

No i na koniec dodam, że jestem przekonany, że grunty będą tanieć minimalnie. Wszystkie dane historyczne pokazują, że grunty są . na wszelkie kryzysy.

[AgentDejv]

Ja sie biłam długo z myślami czy budować dom czy kupic mieszkanie . I przeważyło szale na dom . Ale to nie taka tania sprawa @pozdro. Sama dzialka w okolicach Krakowa ( mowie o 10a) kosztowała 180k . Wybudowanie domu ok 100m2 z pompa ciepła fotowoltaika rekuperacja czy instalacje inteligentne to sa spore koszta niestety. Można po taniości ale lepiej dołożyć przy budowie niż potem placić gigantyczne rachunki( i te Twoje 650k mogą nie starczyć) Jeżeli masz prace zdalną i nie masz obowiązku byc w mieście codziennie to dom jest dużo lepszy. Ale też jest go w razie czegos trudniej sprzedac wiec musisz byc prawie pewny co do jego budowy. My mamy działke kupiona od niedawna i czeka bo sami do konca nie jestesmy pewni co robić

650k za dom 100m2 to wystarczajaca kwota. Takich domków od dewelopera jest całkiem sporo.
Dużo gorzej temat wygląda z zakupem działki - 90% ofert to jakaś masakra z ukrytą wadą typu rura przez środek działki, lokalizacja w rowie, udziały w drogach prywatnych przy dużej ilości udziałowców, brak uzbrojenia, osuwiska itd. Nie każdy ma ochotę z tym walczyć a ceny z dupy. Sam szukam działki od 3 lat Niektóre oferty widzę bez zmian od tego czasu- cena ani drgnie ale gówno wisi w ogłoszeniu dalej

[painkar]

Projekt ktory wybralismy to ekonomiczny 2a postawienie go to koszt ok 400tys ( tak wychodzi z kosztorysu wraz z pompa powietrza, rekuperatorem ) plus działka i wykonczenie wnetrz (kuchnia lazienki) ok 750k za wszystko . Plus wolnostojacy garaż ok 40 tys . Mieszkania które nas interesowaly były w podobnej cenie . Nie spieszy nam sie wprawdzie z budowa bo cała sytuacja teraz jest troche zwariowana ale dzialke zawsze można opylić.
Co do działek to masz racje . Albo przyłacza sa daleko ( a to koszt niemały) albo plan zabudowy nie pozwala na wiele.. nam sie udalo kupic od znajomego znajomego o 20k taniej ale tez szukałam dlugo .

[Nikles]

W Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Łodzi ceny znowu rosną - wynika z lipcowego raportu money.pl i serwisu Rynek Pierwotny. Jedynie we Wrocławiu ceny praktycznie nie drgnęły, a w Gdańsku nawet spadły. Koronakryzys na rynku mieszkaniowym jednak nie występuje.

money.pl/gospodarka/raport-cen-nieruchomosci-na-rynku-pierwotnym-kryzysu-juz-nie-ma-6541618018900928a.html

[aro_kr]

W Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Łodzi ceny znowu rosną - wynika z lipcowego raportu money.pl i serwisu Rynek Pierwotny. Jedynie we Wrocławiu ceny praktycznie nie drgnęły, a w Gdańsku nawet spadły. Koronakryzys na rynku mieszkaniowym jednak nie występuje.

money.pl/gospodarka/raport-cen-nieruchomosci-na-rynku-pierwotnym-kryzysu-juz-nie-ma-6541618018900928a.html

Nie ma wzrostu cen, nie ma spadków. Jesienią będziemy mieli taką samą sytuacje.
Najwcześniej na wiosnę 2021 dowiemy się czy developerzy utrzymają ceny czy będą jakieś korekty.