anubis pisze:
Zgadzam się, że popyt inwestycyjny się załamał, ale nie zgadzam się, że wzrost miał charakter jedynie inflacyjny. Wzrost inflacyjny był do ok. 2014 roku, potem wkroczył popyt inwestycyjny, który wywindował ceny. W ramach tego popytu pojawił się jeszcze popyt spekulacyjny, odpowiedzialny za gwałtowne wzrosty w latach 2017-2019. Teraz został tylko popyt konsumpcyjny, tłumiony restrykcyjnym podejściem banków do udzielania kredytów, spadkiem PKB i wzrostem bezrobocia.
Jedna mala uwaga , podchodziłbym ostrożnie do raportów NBP, bo metodologia ich spożądzania jest co najmniej orginalna ..., tak dla przykładu jak oni liczą zakupy inwestycyjne ...
Uwaga do wykresu 23: założono, że popyt mieszkaniowy składa się z popytu konsumpcyjnego oraz inwestycyjnego, brak popytu
spekulacyjnego. Popyt konsumpcyjny to średnia liczba mieszkań sprzedanych w kwartale (średnia z 2010 r.) wymnożona przez dynamikę
ważonej kredytowej dostępności mieszkania. Popyt inwestycyjny to liczba mieszkań sprzedanych w kwartale (średnia z 2010 r.)
wymnożona przez 10% (w okresie I kw. 2007 - III kw. 2013), 20% (III kw. 2013 - IV kw. 2016) oraz 30% (pow. I kw. 2017), wymnożona przez
dynamikę (I kw. 2010 =100) opłacalności najmu wzgl. inwestycji gotówkowej (90% oprocentowanie depozytów, 10% oprocentowania
obligacji skarbowych).
Jest to szacunek , bazujący na mnożeniu szeregu innych szacunków przez dane historycznych o sprzedazy z 2010 r.
Myslę że szacunki pozdro są bardziej wiarygodne niż to co robi NBP
Podobnie jest z mitycznymi 3/4 mieszkań kupowanych za gotówkę ...
Uwaga do tabeli 2: szacunek opiera się na następujących założeniach:
Wartość wypłat kredytów bazuje na danych zbieranych od banków.
*/ Zakupy kredytowe mieszkań obejmują zakupy dokonane z kredytu i minimalnego udziału gotówki (przyjęto wkład własny
25%; ostrożniej w dużych miastach niż wymóg wkład własny 20% ze znowelizowanej Rekomendacji S), natomiast zakupy
gotówkowe mieszkań stanowią różnicę miedzy wartością transakcji a środkami kredytowymi.
Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono poprzez
przemnożenie średniej ceny mieszkania (NBP) przez jego średnią wielkość w mkw. (GUS) oraz liczbę sprzedanych mieszkań
(JLL/REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach
pierwotnych 7M wynosi ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7M oraz wypłat
kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe oraz powierzchniowe za wszystkie okresy są aktualizowane.
**/Środki własne może stanowić także sprzedana/zamieniona inna nieruchomość.
Mamy już dane GUS oraz informacje o kredytach za 2018 r więc
w 2018 r dokonano 216 tys transakcji na rynku mieszkaniowym , na kwote 55 mld zl, udzielono 212 tys kredytów na sumę 54 mld zl. Prosty szacunek mówi że za gotówkę kupiono 4 tys mieszkań za nispełna 1 mld zł , czyli 98 % mieszkań kupiono na kredyt .. Biorąc pod uwagę że tzreba mieć co najmniej 10 % wkładu własnego, przypuszczam że brakujące 8 % to fliperzy którzy posługują się lewarem.. Przy 70 % zakupów gotówkowych , kredytów powinno być maks 10-15 mld zl ...
Po co takie brednie NBP publikuje ... nie mam pojęcia ...
NBP robi szacunki na podstawie szacunków mnozone przez wskaźniki które od tak sobie przyjeli , oraz dane innych firm, jednym z takich podmiotów jest JLL.
JLL , mieszkanie za sprzedane uważa już w momencie kiedy podpisana jest umowa rezerwacyjna, dzięki tej metodologii w Q2 2020 wyszła im w kilku dzielnicach krk i waw , ujemna spzrzedaż ... , to jest swoją drogą ciekawe ćwiczenie intelektualne ... , wyobrazić sobie ujemną spzredaż JLL potrafi ..
Kolejny paradoks to wg GUS w 2018 w miastach na prawach powiatu , czyli 66 miast o populacji 12,6 mln mieszkańców sprzedano 57 tys mieszkań , zaś wg JLL( dawne REAS) , w 6 najwiekszych miastach ( 4,9 mln populacji ) sprzedano 64 tys mieszkań. Dane GUS są na podstawie aktów notarialnych , więc bardziej dokładnych danych nie ma, JLL na podstawie ankiet od deweloperów. Wg JLL , deweloperzy w 6 miastach sprzedali o 7 tys więcej mieszkań niż jest aktów notarialnych w 66 miastach ... , w JLL jedno mieszkanie potrafi się sprzedawać wielokrotnie ...,
JLL twierdzi że nie sprzedało się 1 tys, czyli ledwo 1,5 %, wg GUS wybudowano 111 tys a sprzedano 81 tys , na rynekpierwotny.pl odsetek gotowych mieszkań w skali kraju to ok 15 % i 12 % w krk.
Jak coś jest firnmowane JLL/REAS, NBP, HRE, Bartosz Turek , na trzeźwo nie czytać ...
Co do spadków cen ... , podstawowe pytanie względem czego je porównujemy.
W skali PL w 2008 r m2 mieszkania kosztowały 2,3 uncji złota , w 2012 - 0,8 , w chwili obecnej m2 mieszkania to 1,16 uncji , jeszce w marcu - 1,4 , ... mamy już 17 % spadki . W 1993 r m2 mieszkania w pl kosztował 0,9 uncji złota . W stosunku do dołka z 2008 r mamy spokojnie przesztrzeń na kolejne prawie 0,35 uncji , czyli jakieś 30 % spadki. Jak to będzie w złotówkach ... cóż nasi włodarze potrafili w 3 miesiące wygenerować długów na 200 mld zł , przy rocznym budżecie na poziomie 435 mld, Przyszłoroczny deficyt chcą sfinansowac "oszczędnosciami w administracji" i "podatkiem cukrowym" ... Więc tak w złotówkach mieszkania mogą podrożeć ...
) - oni wyrzucają w odpowiedzi mapkę i konkretne transakcje z cenami z aktów notarialnych z najbliższej okolicy. Wg. urban.one średnia cena transakcyjna w Krakowie w I kwartale 2020 osiągnęła historyczny szczyt na poziomie 7612 zł.
