Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[Rak]

tak ale chyba nie w Polsce.

[WiktorR]

Serio Polecam się wybrać do Puszczy Niepołomickiej, Ojcowskiego Parku Narodowego, Lasu Zabierzowskiego, Mnikowa, Dolinek Kobylańskich, Puszczy Dulowskiej. Ewentualnie pobrać Mapy Turystyczne Małopolski. Miejsc do spacerowania pod Krakowem jest więcej niż w Krakowie. Sam zmuszony brakiem parków w Krakowie (w zasadzie tylko Las Wolski jest jakimś sensownym terenem rekreacyjnym - dobre jak ktoś mieszka na Krowodrzy/Salwatorze) to ja uderzam poza Kraków ostatnio.
Większość ludzi woli dom pod miastem, ja się nie dziwie. Jak ceny mieszkań były sensowne typu 6000zł na Krowodrzy to ok. Obecnie jak mam dawać 14 tys zł za Krowodrza Park to sorry nie będę do emerytury 1.5mln zł kredytu spłacał i żył jak dziad wydając wszystko na mieszkanie. Tym bardziej, że jak większość się pracuję zdalnie. Nawet jakbym raz w tygodniu musiał podjechać do biura na spotkanie to sorry wolę te 20min pociągiem z takich Krzeszowic podjechać czy z Niepołomic. Mieć dom za 500 tys zł i Teslę 3 za 150 tys zł, auto sobie naładuje z paneli fotowoltaicznych i praktycznie za darmo sobie jeżdżę. A tutaj 1.5mln zł Alternatywa 800 tyś zł na osiedlu Piastów, klinach albo innych zadupiach Krakowa. Gdzie autobusem 45min do centrum

Stary gdzie Ty znajdziesz dom z działką pod Krakowem za 500tys. zł ? Oczywiście mówię o Tyńcu ,Sidzinie, Zabierzowie, Swoszowicach etc. ? 10 arów działki żeby miała wszytko jak należy to trzeba liczyć lekko 350-400tys. Nie mówiąc o budowie domu 130-160m2 w dobrym standardzie. Ja sam mam działkę od rodziców w Sidzinie pod dom i w Korabnikach od teściów. Ale nie mam czasu zupełnie zająć się domem. A to jest orka cały czas i cały czas trzeba coś robić. Teraz mieszkam w Riverside na Zabłociu i mimo, że przeszło 25 lat mieszkałem w domu z dużym ogrodem, to wygoda życia w mieście jest nieporównywalna nie mówiąc już o kosztach utrzymania. Jak się dzieciaki pojawią to celuje w duże mieszkanie. Cenowo to wyjdzie podobnie jak dom w dobrej lokalizacji. Nawet płacąc 20k za metr.

[anubis]

Stary gdzie Ty znajdziesz dom z działką pod Krakowem za 500tys. zł ? Oczywiście mówię o Tyńcu ,Sidzinie, Zabierzowie, Swoszowicach etc. ?

Przecież takich ofert jest cała masa. Nie mówię, że akurat ta, ale to pierwsze ogłoszenie z brzegu, które mi wyskoczyło z Zabierzowa:

otodom.pl/oferta/wolnostojacy-wygodny-swietny-dojazd-krakow-ID46Dgj.html

Powierzchnia działki: 460 m²
Powierzchnia: 110 m²
Rynek: wtórny
Liczba pokoi: 4
Rodzaj zabudowy: wolnostojący
Liczba pięter: 2 piętra
Materiał budynku: pustak
Rok budowy: 2020
Cena: 540000

[WiktorR]

Stary gdzie Ty znajdziesz dom z działką pod Krakowem za 500tys. zł ? Oczywiście mówię o Tyńcu ,Sidzinie, Zabierzowie, Swoszowicach etc. ?

Przecież takich ofert jest cała masa. Nie mówię, że akurat ta, ale to pierwsze ogłoszenie z brzegu, które mi wyskoczyło z Zabierzowa:

otodom.pl/oferta/wolnostojacy-wygodny-swietny-dojazd-krakow-ID46Dgj.html

Powierzchnia działki: 460 m²
Powierzchnia: 110 m²
Rynek: wtórny
Liczba pokoi: 4
Rodzaj zabudowy: wolnostojący
Liczba pięter: 2 piętra
Materiał budynku: pustak
Rok budowy: 2020
Cena: 540000

Dla mnie takie "coś" nie można nazwać domem co najwyżej "domkiem" to się niczym nie różni od mieszkania z ogródkiem.
Ten to jest poziom TBSów.

Nawet jakbyś chciał postawić coś takiego archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-przebisniegach-4-g2-mb0e23b6485a9a
Budowa bez cudów 700K, działka w Zabierzowie 30K za ar to jest cena bez szaleństw. (Znajomy z pracy w kwietniu kupował ładną działkę za 40k za ar).
To już masz lekko milion. Moi rodzice robili teraz "remont" samego ogrodu 7 arów, bez szaleństw wyszło 60k. Ogrodzenie i inne pierdoły to są kolejne dziesiątki tys. No i oczywiście czas żeby to ogarnąć.

[anubis]

Nawet jakbyś chciał postawić coś takiego archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-przebisniegach-4-g2-mb0e23b6485a9a
Budowa bez cudów 700K, działka w Zabierzowie 30K za ar to jest cena bez szaleństw. (Znajomy z pracy w kwietniu kupował ładną działkę za 40k za ar).
To już masz lekko milion. Moi rodzice robili teraz "remont" samego ogrodu 7 arów, bez szaleństw wyszło 60k. Ogrodzenie i inne pierdoły to są kolejne dziesiątki tys. No i oczywiście czas żeby to ogarnąć.

Wg. kosztorysu archonu raczej 550-570 tys, nie 700. W systemie gospodarczym 330-370 tys, no ale to tylko dla wybranych. Podejrzewam, że jak trochę pokombinujesz to za 500 tys. coś takiego postawisz, znajomi jak budowali to mówili o kosztach z tych okolic.

Nawet jakby liczyć po Twoich cenach to wyjdzie ok. 1 mln. Bez szans aby kupić w Krakowie za tyle mieszkanie mieszkanie na rynku pierwotnym o porównywalnej powierzchni z dwoma miejscami parkingowymi.

[WiktorR]

Nawet jakbyś chciał postawić coś takiego archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-przebisniegach-4-g2-mb0e23b6485a9a
Budowa bez cudów 700K, działka w Zabierzowie 30K za ar to jest cena bez szaleństw. (Znajomy z pracy w kwietniu kupował ładną działkę za 40k za ar).
To już masz lekko milion. Moi rodzice robili teraz "remont" samego ogrodu 7 arów, bez szaleństw wyszło 60k. Ogrodzenie i inne pierdoły to są kolejne dziesiątki tys. No i oczywiście czas żeby to ogarnąć.

Wg. kosztorysu archonu raczej 550-570 tys, nie 700. W systemie gospodarczym 330-370 tys, no ale to tylko dla wybranych. Podejrzewam, że jak trochę pokombinujesz to za 500 tys. coś takiego postawisz, znajomi jak budowali to mówili o kosztach z tych okolic.

Nawet jakby liczyć po Twoich cenach to wyjdzie ok. 1 mln. Bez szans aby kupić w Krakowie za tyle mieszkanie mieszkanie na rynku pierwotnym o porównywalnej powierzchni z dwoma miejscami parkingowymi.

Ja jeszcze nie znam osoby, która wybudowała dom zgodnie z tymi cennikami. Na budowę w systemie gospodarczym trzeba mieć czas, dużo czasu. Plus tam jest wyraźnie napisane średnia cena. A jest różnica w budowaniu na podkarpaciu, ślasku a w aglomeracji drugiego największego miasta w tym kraju, i jednego z 3 najdroższych. Metraż mieszkania nie możesz przekładać na metraż takiego domu spokojnie można odjąć 60m2.(garaż,kotłownia, wiatrołap) Oczywiście, że mieszkanie 90-100m2 w dobrej lokalizacji wyjdzie drożej nigdzie tego nie negowałem. Ale to nie jest ogromna różnica na początku a w perspektywie czasu tracimy bardo dużo czasu(korki, obrabianie domu itd.) i pieniędzy(rachunki, remonty, dojazdy itd.) na mieszkaniu w domu. Czyli podsumowując koszty będą bardzo podobne jak nie niższe w przypadku mieszkania.
Nie mówiąc już o tym, że sprzedaż domu za dobre pieniądze jest nieporównywalnie trudniejsza niż mieszkania nawet takiego 100m2.

PS.Pierwsza lepsza inwestycja na Przybyszewskiego można było 100m2 po 10k kupić plus parking za 50k. Bardzo porównywalnie do tego domu.

[krakus1891]

Ta dyskusja dokładnie pokazuje co nas czeka.
mac_know , pomimo że psioczy na suberby , dojazdy i klimat wiejskiego życia , jednak nie sprzedaje domu aby wprowadzić się do "krakowa" na te 60-70- m2 które pewnie za ten dom by kupił.
myślę że dość dobrze co mac_know opisywał przedstawia ten film youtube.com/watch?v=eumEuK1sD90 .
Niestety mieszkania dla rodziny z dwójką dzieci w krk są poza zasięgiem cenowym większości rodzin. Ekscytujemy się cały czas liczba mieszkań /1000 mieszkańców ,i brakiem 2 mln mieszkań. pomijam fakt że przez ostatnie 10 lat przybyło ponad 2 mln mieszkań , ale dalej brakuje 2 mln mieszkań ... , to przemilcza się drugą statystykę a mianowicie średnią powierzchnie na mieszkańca gdzie w europie to 40 m2 w pl 28 ..
Ludzie będą przeklinali dojazdy i robienie za szofera, ale mimo wszystko z rodziną na 50 m2 raczej ciężko na dłuższą metę wytrzymać, więc przy tych cenach suburbanizacja przyspieszy, cóż to w sumie nic wyjątkowego , bo wszystkie większe miasta zachodniej europy przez nią przechodziły , dopiero dezurbanziacja zmusza je do działania , i dla tego tak zaciekle one walczą lub zakazują najmu krótkoterminowego.
Albo czeka nasz spadek cen przez co większe metraże staną się bardziej dostępne , albo suburbanziacja przyspieszy, bo jednak lepiej się te 2h ekstra przemęczyć w samochodzie aby potem pozostałe 12-16 spędzić w jakiś normalnych warunkach, niż niż mieć wszędzie blisko na 50 m2 ...
Ten kryzys obnażył że mieszkań w krk jest za dużo, kwestią czasu są regulacje i ograniczenia najmu krótkoterminowego , a to będzie miało na rynek wpływ podobny do koronawirusa.
To ogłoszenie wisi już chyba 2 lub 3 mc otodom.pl/oferta/stare-miasto-3-pok-taras-na-sw-tomasza-ID42gUI.html 70 m2 , św tomasza , 2 tys zl ...
Szpitalna 60 m2 otodom.pl/oferta/cichy-apartament-2pok-na-ul-szpitalna-ID47zFW.html#7206aa5b19 1000 zl ..
Asnyka zaraz przy plantach 60 m2 otodom.pl/oferta/dwupoziomowe-mieszkanie-przy-plantach-ID47zIP.html#67b35dcf66 1500 zl .
Najem krótkoterminowy oberwał w marcu i widać że wystarczy 6 mc jak mieszkanie stoii puste aby zaczęły się dość desperackie ruchy, przy obecnej podaży mieszkań w najmie długoterminowym będzie podobnie ...
Pomijając kwestie cykliczności rynku i większej lub mniejszej korekty. Możemy się tu kłócić czy będzie to 10 , 20 % czy 30 % , ale co dalej ?? nim osiągniemy dno czyli za te 2-3 lata na rynek wpłynie kolejne 25-30 tys mieszkań , czyli pula mieszkań urośnie o kolejne 10% . Turystyka "cyklicznie" siądzie , bo to pierwsze na czym ludzie oszczędzają a szykuje się kilka chudych lat w gospodarce . W chwili obecnej średnią długość życia osiągają mężczyźni urodzeni w 1947 r . oraz kobiety urodzone w 1939 r . Mężczyźni są już z powojennego boomu demograficznego !!!, za 5 lat zacznie się już jazda na całego bo to były roczniki po 600-700 tys osób , zaś na rynek potrzeb mieszkaniowych wejdą obecni 20 latkowie , czyli roczniki po 350 tys osób, wtedy własnie rynek mieszkaniowy powinien wychodzić z dołka i ceny powinny zaczynać rosnąc, kolejny szczyt koniunktury wypadnie w trakcie już idącego pełną parą wymierania pokolenia baby boomers oraz wejścia w wiek potrzeb najmniej licznych roczników niżu ... .
Oczywiście mamy nadal do nadrobienia zaległości powierzchni , a tych mieszkań o powierzchniach 70-100 m2, obecnie to za dużo nie ma, pytanie co się stanie z tymi "mieszkaniami" inwestycyjnymi które budujemy zaciekle od 10 lat ...
Mieszkania kupione w 2008 r , realnie straciły na wartości jakieś 20-30 %, bo w najlepszym przypadku można je sprzedać za podobną kwotę jak wtedy , te utratę wartości zrekompensowała dość spora stopa zwrotu z najmu, ale "to se ne vrati", przy obecnej podaży mieszkań na wynajem oraz obecnych cenach , kwestią czasu są ujemne stopy zwrotu z najmu ... .
Nie bardzo widzę co ten rynek miałoby ciągnąc w górę.
W ciągu tych nadchodzących 10 lat , raczej na pewno doczekamy się podatku katastralnego, ograniczenia najmu krótkoterminowego , liberalizacji odralniania ziemi w obszarach metropolitalnych, rozwoju technologii domów prefabrykowanych.
Pragnę zwrócić uwagę na te dwa ostatnie czynniki . Ziemi wokół krk nie brakuje , liberalizacja kwesti odralniania znacznie zwiesiwszy podaż gruntów pod zabudowę, różnica między ceną działki budowlanej a rolnej jest niemal 10 -krotna. Rozwój technologii zdecydowanie ułatwia i obniża koszty budowania domów off-grid , przez co kwestia uzbrojenia działki we wszystkie media systematycznie będzie malała. Technologia prefabrykowana jest taką swoistą dysrupcją na rynku. Deweloper jest tak naprawdę pośrednikiem między firmami budowlanymi a kupującym , w technologii prefabrykowanej , to firma budowlana staje się deweloperem... , zaś sama budowa domu staje się nieporównywalnie bardziej przystępna.
Suberby będą coraz bardziej atrakcyjne, pomimo wszystkich wad o których wspominał mac_know. Ciężko też mi sobie wyobrazić iż w ciągu 10 lat samochody autonomiczne, nie staną się już normą, a to rozwiąże problem bycia szoferem dla dzieci youtube.com/watch?v=__EoOvVkEMoh .
Wielu forumowych ekspertów lubi rzucać kwotami i % , ja proponuje się zastanowić jak będzie wyglądał rynek za 10 lat .
Po liberalizacji odrolnienia ziemi , ceny spadną do poziomu w którym licząc po obecnych kwotach , 10 arową działkę budowlaną kupimy za 50 tys zl , zaś dom prefabrykowany wybudujemy za 200 tys , za szofera będzie robił samochód autonomiczny.
Odpowiedzcie sobie sami ile w takich warunkach będzie kosztowało takie 50 m2 w N5D ... , oraz jaka będzie stopa zwrotu z najmu przez te 10 lat ...

[Rak]

Póki co..prefabrykaty są droższymi materiałami i maja największy sens na zachodzie, gdzie usługa jest jednak znacznie droższa i na niej się oszczędza wykorzystując je..

Btw. Do poprzedniego poprzedniego posta. Na Przybyszewskiego nie było takich 100m2 mieszkań, albo były mniejsze czyli za małe albo kilka sztuk na najwyższym piętrze znacznie powyżej 10k i o juz naprawdę dużym metrazu. Nie ma wcale wiele takich mieszkań gdy się już realnie na nie patrzy.

[WiktorR]

Ta dyskusja dokładnie pokazuje co nas czeka.
mac_know , pomimo że psioczy na suberby , dojazdy i klimat wiejskiego życia , jednak nie sprzedaje domu aby wprowadzić się do "krakowa" na te 60-70- m2 które pewnie za ten dom by kupił.
myślę że dość dobrze co mac_know opisywał przedstawia ten film youtube.com/watch?v=eumEuK1sD90 .
Niestety mieszkania dla rodziny z dwójką dzieci w krk są poza zasięgiem cenowym większości rodzin. Ekscytujemy się cały czas liczba mieszkań /1000 mieszkańców ,i brakiem 2 mln mieszkań. pomijam fakt że przez ostatnie 10 lat przybyło ponad 2 mln mieszkań , ale dalej brakuje 2 mln mieszkań ... , to przemilcza się drugą statystykę a mianowicie średnią powierzchnie na mieszkańca gdzie w europie to 40 m2 w pl 28 ..
Ludzie będą przeklinali dojazdy i robienie za szofera, ale mimo wszystko z rodziną na 50 m2 raczej ciężko na dłuższą metę wytrzymać, więc przy tych cenach suburbanizacja przyspieszy, cóż to w sumie nic wyjątkowego , bo wszystkie większe miasta zachodniej europy przez nią przechodziły , dopiero dezurbanziacja zmusza je do działania , i dla tego tak zaciekle one walczą lub zakazują najmu krótkoterminowego.
Albo czeka nasz spadek cen przez co większe metraże staną się bardziej dostępne , albo suburbanziacja przyspieszy, bo jednak lepiej się te 2h ekstra przemęczyć w samochodzie aby potem pozostałe 12-16 spędzić w jakiś normalnych warunkach, niż niż mieć wszędzie blisko na 50 m2 ...
Ten kryzys obnażył że mieszkań w krk jest za dużo, kwestią czasu są regulacje i ograniczenia najmu krótkoterminowego , a to będzie miało na rynek wpływ podobny do koronawirusa.
To ogłoszenie wisi już chyba 2 lub 3 mc otodom.pl/oferta/stare-miasto-3-pok-taras-na-sw-tomasza-ID42gUI.html 70 m2 , św tomasza , 2 tys zl ...
Szpitalna 60 m2 otodom.pl/oferta/cichy-apartament-2pok-na-ul-szpitalna-ID47zFW.html#7206aa5b19 1000 zl ..
Asnyka zaraz przy plantach 60 m2 otodom.pl/oferta/dwupoziomowe-mieszkanie-przy-plantach-ID47zIP.html#67b35dcf66 1500 zl .
Najem krótkoterminowy oberwał w marcu i widać że wystarczy 6 mc jak mieszkanie stoii puste aby zaczęły się dość desperackie ruchy, przy obecnej podaży mieszkań w najmie długoterminowym będzie podobnie ...
Pomijając kwestie cykliczności rynku i większej lub mniejszej korekty. Możemy się tu kłócić czy będzie to 10 , 20 % czy 30 % , ale co dalej ?? nim osiągniemy dno czyli za te 2-3 lata na rynek wpłynie kolejne 25-30 tys mieszkań , czyli pula mieszkań urośnie o kolejne 10% . Turystyka "cyklicznie" siądzie , bo to pierwsze na czym ludzie oszczędzają a szykuje się kilka chudych lat w gospodarce . W chwili obecnej średnią długość życia osiągają mężczyźni urodzeni w 1947 r . oraz kobiety urodzone w 1939 r . Mężczyźni są już z powojennego boomu demograficznego !!!, za 5 lat zacznie się już jazda na całego bo to były roczniki po 600-700 tys osób , zaś na rynek potrzeb mieszkaniowych wejdą obecni 20 latkowie , czyli roczniki po 350 tys osób, wtedy własnie rynek mieszkaniowy powinien wychodzić z dołka i ceny powinny zaczynać rosnąc, kolejny szczyt koniunktury wypadnie w trakcie już idącego pełną parą wymierania pokolenia baby boomers oraz wejścia w wiek potrzeb najmniej licznych roczników niżu ... .
Oczywiście mamy nadal do nadrobienia zaległości powierzchni , a tych mieszkań o powierzchniach 70-100 m2, obecnie to za dużo nie ma, pytanie co się stanie z tymi "mieszkaniami" inwestycyjnymi które budujemy zaciekle od 10 lat ...
Mieszkania kupione w 2008 r , realnie straciły na wartości jakieś 20-30 %, bo w najlepszym przypadku można je sprzedać za podobną kwotę jak wtedy , te utratę wartości zrekompensowała dość spora stopa zwrotu z najmu, ale "to se ne vrati", przy obecnej podaży mieszkań na wynajem oraz obecnych cenach , kwestią czasu są ujemne stopy zwrotu z najmu ... .
Nie bardzo widzę co ten rynek miałoby ciągnąc w górę.
W ciągu tych nadchodzących 10 lat , raczej na pewno doczekamy się podatku katastralnego, ograniczenia najmu krótkoterminowego , liberalizacji odralniania ziemi w obszarach metropolitalnych, rozwoju technologii domów prefabrykowanych.
Pragnę zwrócić uwagę na te dwa ostatnie czynniki . Ziemi wokół krk nie brakuje , liberalizacja kwesti odralniania znacznie zwiesiwszy podaż gruntów pod zabudowę, różnica między ceną działki budowlanej a rolnej jest niemal 10 -krotna. Rozwój technologii zdecydowanie ułatwia i obniża koszty budowania domów off-grid , przez co kwestia uzbrojenia działki we wszystkie media systematycznie będzie malała. Technologia prefabrykowana jest taką swoistą dysrupcją na rynku. Deweloper jest tak naprawdę pośrednikiem między firmami budowlanymi a kupującym , w technologii prefabrykowanej , to firma budowlana staje się deweloperem... , zaś sama budowa domu staje się nieporównywalnie bardziej przystępna.
Suberby będą coraz bardziej atrakcyjne, pomimo wszystkich wad o których wspominał mac_know. Ciężko też mi sobie wyobrazić iż w ciągu 10 lat samochody autonomiczne, nie staną się już normą, a to rozwiąże problem bycia szoferem dla dzieci youtube.com/watch?v=__EoOvVkEMoh .
Wielu forumowych ekspertów lubi rzucać kwotami i % , ja proponuje się zastanowić jak będzie wyglądał rynek za 10 lat .
Po liberalizacji odrolnienia ziemi , ceny spadną do poziomu w którym licząc po obecnych kwotach , 10 arową działkę budowlaną kupimy za 50 tys zl , zaś dom prefabrykowany wybudujemy za 200 tys , za szofera będzie robił samochód autonomiczny.
Odpowiedzcie sobie sami ile w takich warunkach będzie kosztowało takie 50 m2 w N5D ... , oraz jaka będzie stopa zwrotu z najmu przez te 10 lat ...

Podatek katastralny już zostaje wprowadzany pod postacią podatku od deszczówki. Działka 10 arów w najbliższej okolicy Krakowa za 50K to jest niemożliwe, prędzej człowiek wyląduje na Słońcu. Duże aglomeracje się nie zmniejszą mimo niżu demograficznego po prostu wycisną wszystko co się da z "prowincji". Plus rząd dojdzie do momentu gdzie będzie musiał postawić na masową imigracja do PL bez względu na jej kierunek. Domy budowane w dobrej jakości zawsze bedą w cenie nie każdy chce mieszkać w przysłowiowej "lepiance" jak kolega wyżej wrzucił. Jedno musze powiedzieć to co się stało na obrzeżach przez ostatnie 8 lat to jest dewastacja urbanistyki. W okolicy mojego domu rodzinnego to było typowo willowe osiedle, i trochę klocków z PRL, przez ostatnie lata wszędzie gdzie się dało nawciskali szeregówek albo bliźniaków z ogródkami wielkości oczka w moich rodziców ogrodzie, do tego dramatycznych architektonicznie.

[WiktorR]

Póki co..prefabrykaty są droższymi materiałami i maja największy sens na zachodzie, gdzie usługa jest jednak znacznie droższa i na niej się oszczędza wykorzystując je..

Btw. Do poprzedniego poprzedniego posta. Na Przybyszewskiego nie było takich 100m2 mieszkań, albo były mniejsze czyli za małe albo kilka sztuk na najwyższym piętrze znacznie powyżej 10k i o juz naprawdę dużym metrazu. Nie ma wcale wiele takich mieszkań gdy się już realnie na nie patrzy.

Dokładnie 100m2 nie było. Ale mniej więcej. PS. Mam znajomego który "skleił" w II czy III etapie 2 mieszkania miał ok. 100m2 nie pamiętam dokładnie i go wyjdzie bliżej 9K.

A to fakt, że mało jest takich mieszkań ciężko się dziwić ludzi nie stać na mieszkanie za 1,2-1,5 mln plus wykończenie. Dlatego kupują klitki albo szeregówki na obrzeżach.