anubis pisze:To jest schemat dla domku parterowego. Przy budowie bloku kosztem jest jeszcze grunt i parking podziemny. Kiedyś czytałem, że roboty ziemne to w inwestycji deweloperskiej do 30% kosztów budowy.....
Koszt gruntu nie jest brany pod rozważania - inwestor musi nim władać by móc rozpocząć procedure uzyskiwania pozwolenia, uzgadniać projekt itp. Czyli ten koszt już poniósł, miał grunt po wujku czy go kupił wcześniej
. Grunt nie może być też obciążony (inaczej byłby zgrzyt przy przepisywaniu praw własności do mieszkańców, czy zaciągania przez nich hipotek) - wyobrażasz sobie jak by bank udzielał kredytu hipotecznego na mieszkanie gdzie jest grunt z hipoteką na budowę tego mieszkania
?
Głębokie wykopy mogą być drogie, zwykle przy piętrowych parkingach podziemnych budowanych w centrum miasta. Zazwyczaj jak jest inwestycja np 20/20/60 czy 10/10/60 z pierwszej transzy tylko część wpłaca się na rachunek powierniczy - o czym powinieneś mieć w prospekcie. Część kasy idzie od razu do dewelopera - jest to zazwyczaj 100% za miejsce w garażu czy na parkingu (a te miejsca często dlatego mają oddzielną własność - nie jako część mieszkania).
anubis pisze:Generalnie małe inwestycje (np. kilka szeregówek) są czasami budowane z środków dewelopera. Na dużych się z tym nie spotkałem.
I tu się zgodzę: w przypadku małych deweloperów ryzyko jest troszkę większe, bardziej z uwagi na małą dywersyfikację i dużą wrażliwość na elementy zewnętrzne itp: hipotetyczna sytuacja:
1) ktoś buduje 10 mieszkań (tylko, musi sprzedać 5 by mu się koszty pokryły), wszyscy dokonują 10% wpłat. Deweloper poniósł koszty, ale spoko bo PO wykonaniu robót ziemnych i murów dostaje kasę z banku (etap1). Wszyscy wpłacają teraz 20% w drugim etapie jest trochę drożej. Przez 4 tygodnie wali deszczem, zwalnia mu się kierownik, cena jakiegoś kluczowego materiału idzie do góry. No nie fajnie, ale jakoś daje rade i PO zakończeniu dostaje zastrzyk środków. Kolejny etap jednak idzie znowu jak po grudzie koszty stałe (administracja, sprzęt, nadzór itp.) nie maleją, materiały też nie - a z uwagi na wydłużenie etapu 2 część ludzi powiedzmy z 5 osób się wycofuje (odzyskując część wkładów) - z tego co zostało na rachunku od pozostałej 5 nie pokryje kolejnego etapu. Etap 3 zakończony, bank wypłaca resztę środków, deweloper jest na minusie - albo zbiera środki albo bierze kredyt albo robi wyprzedaż -> czas jest jego wrogiem bo ma duże koszty stałe.
2) Deweloper ma 300 mieszkań (by zwróciły mu się koszty musi sprzedać 200) i ma tylko 30% zaklepanych to nie jest tak źle (procentowo gorzej poprzednik), etap 1 idzie zgodnie z planem, ale pandemia i ludzie nie kupują. Etap 2 może przeciągnąć o kilka miesiące (może ktoś zrezygnuje, może nie, ale Covid i susza i jest usprawiedliwienie bo banki i ubezpieczenia), ale jakoś kończy - pojawiają się zdjęcia na forum
. Na początku 3 etapu wysyła kierowników na inną budowę (bo ma ich 3, albo zwalnia bo za miesiąc mu się gdzie indziej kończy i jeden kiero to ogarnie), powoli gromadzi materiał (by nie było, że nic nie robi)- obniża koszty i czeka - sprzedaż kapie, ale jest spokojny. Nawet z tymi 30% dojdzie do instalacji i najdroższych etapów (zazwyczaj w prospektach od 6 w górę
) - I dopiero wtedy ma problem. To, że jest opóźniony pół roku to dla niego nic, ludzie raczej też nie wiedzą patrząc na budowę czy idzie szybko czy wolno - coś się dzieje, nikt się już nie wycofa bo drożej czy gorzej czy strach (oczywiście dew, ponosi koszty, ale jak mu dokapie jeszcze 30% do końca to i tak luz). Po za tym w momencie rezerwacji jest "przewidywany termin" zakończenia. Około połowy budowy podaje się już późniejszy termin odbiorów (koledze, który w Warszawie kupował planowany termin różnił się o 11 miesięcy z oddawaniem do użytkowania - grunty okazały się słabe
), a to jeszcze 3-5 miesięcy się może rozminąć z użytkowaniem (ale już nikt nie rezygnuje, bo budynek stoi i czekamy na odbiory
)
