Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[WPaszkow]

Pytanie tylko jak w tym samym czasie zmieniał się wolumen. Bo jeśli ogólna ilość transakcji w jakiś znaczący sposób spadła, to wystarczyłby drobny bias w stronę rezygnacji z zakupu mniej wartościowych mieszkań i w danych wciąż widoczny byłby wzrost cen, mimo że cena pewnego wyobrażonego modelowego mieszkania wcale by nie wzrastała. Może ktoś ma dostęp do danych o ilości transakcji w tym okresie?

[anubis]

Wg. Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej wolumen kształtuje się jak w załączniku. Na razie są tam dane z pierwszych dwóch kwartałów, ale widać co się stało ze sprzedażą.

Skąd aż takie różnice? Pewnie z metodologii - MSIP udostępnia dane o sprzedaży, które zostały ujawnione w aktach notarialnych. JLL, który zbiera dane m.in. na NBP jako sprzedaż liczy też np. rezerwacje. Wcześniej miało to nawet sens, bo rezerwacje konwertowały się szybko w sprzedaż. Teraz nie dość, że ludzie powycofywali się z rezerwacji (II kwartał) to nierzadko odbijają się od działu oceny ryzyka w bankach i nie dostają kredytów. Co do tego ostatniego to tak mi się wydaje, bo nie ma jeszcze danych, mamy tylko raporty BIK, które uwzględniają wnioski kredytowe (a nie podpisane umowy kredytu).

Najbardziej siermiężnym, ale też wiarygodnym sposobem szacowania wolumenu jest... obserwowanie konkretnych inwestycji. Najlepsze są takie zupełnie nowe, o których na początku roku nie było wiadomo. Schemat jaki teraz obserwuję jest taki:
- odpalana jest inwestycja
- natychmiast porezerwowanych jest część mieszkań (pewnie przez ludzi, którzy dawno się na tą inwestycję szykowali)
- a dalej to sobie sprzedaż stoi

msip.um.krakow.pl/portal/apps/webappviewer/index.html?id=0130bc1da5114cf386d1cb0dd7d66b6b

[Mar G]

bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2020-r-Raport-7960429.html

Wszędzie trochę tanieje, ale w Krakowie jak zwykle idzie w górę

O obniżce średnich kwot, jakie płacono za mieszkania, nie było mowy w Krakowie. Ponadto jeśli w stolicy woj. małopolskiego nastąpiło wyhamowanie wzrostu, to było ono nieznaczne. Najstabilniej względem I kw. 2020 r. kształtowała się średnia cena mieszkań o powierzchni od 40 do 50 mkw. (średnio 7782 zł/mkw.), która w ciągu kwartału wzrosła o 2,2 proc. oraz nieco większych lokali o powierzchni od 50 do 50 mkw. (średnio 7710 zł/mkw.), za które płacono o 2,3 proc. więcej.

a miało spadać 30 czy 50% wg niektórych tutaj ...

[platinium]

msip.um.krakow.pl/portal/apps/w ... 0dd7d66b6b[/quote]

Problem tych danych jest taki, że są nieprawidłowe. Komentowałem już to ostatnio, ale jako że na forum każdy temat zatacza koło - powtórzę:
- według tych danych doszło do nieprawopodobnie niskiej ilości transakcji. 74 sprzedaże mieszkań 4-pokojowych? W samym moim bloku zeszło ich ponad 20 od początku roku, w sąsiednich inwestycjach podonie. Wychodziłoby że 1/3 sprzedaży mieszkań 4-pokojowych to mój blok
- obok liczby transakcji jest też wykres "Średnia wartość za m2 lokali mieszkalnych w mieście Kraków w zależności od roku" z średnimi cenami za m2.
Można zauważyć że ceny mieszkań od 2010 do 2017 stały całkowicie w miejscu. Natomiast od 2018 do 2020 średnie wzrosły o 10%.
Podsumowując, są to albo dane niespójne, albo po prostu błędne. Nie ma innej opcji, wszystkie raporty NBP musiałyby kłamać przez ostatnie 10 lat

[anubis]

Podstawowe pytanie jednak brzmi: po co Urząd Miasta miałby kogokolwiek czarować? Dane dla NBP zbiera JLL wg. różnych, dziwnych metodologii (tj. robią ankietę wśród deweloperów i ankietę u pośredników - co do kolejno rynku pierwotnego i wtórnego). Dane dla UM pochodzą bezpośrednio z bazy aktów notarialnych, tej samej, z której korzystają np. rzeczoznawcy majątkowi.

[platinium]

No ok, załóżmy że NBP kłamie. Tak czy siak dane według których przez 7 lat ceny się nie ruszały, a potem przez 3 lata wzrosły o 10% są średnio wiarygodne. Oprócz NBP musiałyby także kłamać wszystkie inne raporty, wszyscy znajomi.. wchodzimy w teorie spiskowe

Nie mówię że ktoś w urzędzie celowo kłamie. Po prostu dane są niespójne lub fałszywe. Powodów może być dużo.. od braku wszystkich danych po błędne wyświetlanie czy mapowanie liczb zmiennoprzecinkowych pisane przez studenta na stażu w państwówce

[anubis]

Może powtórzę. NBP zbiera dane tak:
1. Daje zlecenie JLL, prywatnej firmie doradczej.
2. Ta rozsyła ankiety po biurach pośrednictwa i deweloperach,
3. Ci odsyłają JLL wypełnione ankiety co uzupełnia potem tabelkę xls.

NBP pomija mniejszych deweloperów i rynek całkowicie prywatny. To jest problem metodologiczny podobny do GUS - średnie wynagrodzenie uwzględniane jest poprzez ankietę z sektora przedsiębiorstw, a więc firm zatrudniających powyżej 9 pracowników.

Miasto zbiera dane tak:
1. Bierze dane z aktów notarialnych.

O ile ceny NBP i UM są trochę inne to trendy są podobne. Dokładnie tak było, w ciągu ostatnich 3 lat ceny wzrosły skokowo. I jak dla mnie to logiczne, że duży wzrost w 2018 przełożył się na spadek liczby transakcji w 2019. W 2019 ceny znowu wzrosły skokowo to w 2020 był znowu spadek transakcji + covid. Już przed pandemią cześć analityków wskazywała, że rynek się przegrzewa. W zasadzie wszystko się zgadza. Szukanie winy jakimś mitycznym studencie co źle przelicza liczby zmiennoprzecinkowe... no sorry...

Tutaj dane na podstawie NBP i trend w tych latach jest praktycznie taki sam:
rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/rynek-pierwotny-mieszkan-sprawdzamy-najtansze-miasta-wojewodzkie-w-kraju/8863

Być może można się zastanawiać czy Urząd Miasta wprowadził wszystkie dane na I półrocze 2020 (chociaż w zasadzie - nie wiem dlaczego mielibyśmy to kwestionować), ale nie ma podstaw, aby zakładać, że UM publikuje jakieś losowe dane za lata wcześniejsze, w dodatku robiąc to od lat, udostępniając rzeczoznawcom i publikując narzędzie.

[MaruiszArchi]

Zrobiło się blokowisko, ale niedaleko park

[platinium]

Być może można się zastanawiać czy Urząd Miasta wprowadził wszystkie dane na I półrocze 2020 (chociaż w zasadzie - nie wiem dlaczego mielibyśmy to kwestionować)

Nie wiem, może dlatego że drugi z wykresów, zawierających ceny jest błędny? 3 razy komentowałem, nikt nie zaprzeczył że ceny mieszkań w 10 lat wrosły tylko o 10%. Może dlatego że nie wiemy jak często te dane są aktualizowane, może w lutym i grudniu? Może dlatego że wiemy jak się robi software w panstwowkach? Może dlatego że jesteśmy w stanie wymienić sprzedaż takiej ilosci 4-pokojowych mieszkan z kilku inwestycji które obserwujemy, to by oznaczało 0 sprzedaży kilkudziesięciu innych inwestycjach, co jest mało prawdopodobne? (pls, nie wymieniaj mi jakiejś jednej w której ceny są 30% wyzsze niż u konkurencji i sprzedaż stoi).

Dla mnie te dane to random o niskiej wiarygodności. Jeśli natomiast ktoś darzy zaufaniem urząd Miasta i nie widzi nieprawidłowości w innych danych na tej stronie, to luz. Znając niektórych forumowiczów to i tak wrócimy do tego wykresu jeszcze kilka razy

[dzejkopf]

anubis - potrafiłbyś zrobić wykres jak zmianiała się liczba ofert wynajmu mieszkania w Krakowie na OLX?