Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[platinium]

Strasznie niejasne te artykuły o deszczówce, a nie potrafię się dokopać do żadnego projektu czy oficjalnych informacji
Co do właścicieli domów, to wdg tego co znalazłem na stronach z newsami nie każdy będzie płacić:

Według nowych zasad podatek będzie dotyczył także posiadaczy działek o powierzchni do 600 metrów kwadratowych, które zostały zabudowane w co najmniej 50 proc.

.

A co do mieszkań:

Szacujemy, że każdy mieszkaniec wspólnoty czy spółdzielca w zależności od wielkości nieruchomości miesięcznie w czynszu może zapłacić od 10 do 70 złotych.

- toż to spora różnica. Na jakiej podstawie miałoby to być liczone? Od m2? Znalazłem informacje że to zależy od projektu całego bloku - ale bez żadnych konkretów.

Jedyny plus jaki widzę w tym szajsie to że zapłacą to wszyscy, łącznie z elektoratem pisu. Nie jest to dedykowana "danina" dla przedsiębiorców czy ludzi zarabiajacych >200k rocznie. Takich podatków pewnie nas trochę jeszcze czeka w najbliższym czasie

[cruxeither]

Co do krakowskiego projektu to nie znam szczegółów. Projekt rządowy jest dość dobrze opisany tutaj: money.pl/gospodarka/podatek-od-deszczu-rzad-zmienia-ustawe-kto-i-ile-zaplaci-6544334841181825a.html , to co piszę poniżej jest o rządowym projekcie.

Przykład: Mamy działkę 1000m2 i zabudowaliśmy 550m2 (55%), w związku z tym podatek na rok wyjdzie 550 * 1.5 = 825zł

Problemem dla gmin będzie natomiast określenie ile kto ma płacić bo trzeba wysłać do praktycznie każego, urzędnika, który dokładnie pomierzy obrys domu, tarasu, garażu, wybrukowanego/wyasfaltowanego podjazdu, altany w ogródku. Takich infromacji teraz nikt nie posiada i trzeba by je najpierw zebrać żeby móc podatek wyliczyć.

Opłata w blokach będzie bardzo różna bo i bloki i działki na których stoją są bardzo różne. Ot chociażby w przeliczeniu na lokal opłata wyjdzie mniejsza w wysokich blokach (np 11 pięter) niż w blokach niskich (np 5 piętrowych) bo ta sama powierzchnia zostanie podzielona na wiecej mieszkań.

Co jeszcze istotne a często jest pomijane w artykułach. Podatek nie jest liczony od powierzchni zabudowej. To jest uproszczenie. Podatek jest liczony od wyłączonej powierzchni bilogicznie czynnej. Co za tym idzie np jeżeli na budynku jest "zielony dach" to wedle obecnych przepisów do sumy powierzchni "zabudowanej" jest liczone tylko 50% powierzchni takiego dachu.

[anubis]

Przyszłość rynku, a co za tym idzie kierunek w którym pójdą ceny, będzie zależeć od tego jak potoczą się losy pandemii i jak sobie z nią poradzimy. Jej skutki będą jednak coraz bardziej odczuwalne, więc spadki cen nowych mieszkań są jak najbardziej możliwe – podsumowuje Tomasz Kaźmierski z Emmerson Evaluation.

ceo.com.pl/nowe-mieszkania-w-krakowie-kosztuja-coraz-wiecej-w-ciagu-dwoch-lat-zdrozaly-o-prawie-o-1-4-64555

[platinium]

Opłata w blokach będzie bardzo różna bo i bloki i działki na których stoją są bardzo różne. Ot chociażby w przeliczeniu na lokal opłata wyjdzie mniejsza w wysokich blokach (np 11 pięter) niż w blokach niskich (np 5 piętrowych) bo ta sama powierzchnia zostanie podzielona na wiecej mieszkań.

Brzmi jak idealny pomysł roboty dla kolejnych tysięcy urzędników opłacanych właśnie przez te opłaty

[platinium]

Nowy raport GUSu za II kwartał: bankier.pl/wiadomosc/GUS-koronawirus-nie-obnizyl-cen-mieszkan-Drozej-o-ponad-10-proc-7974718.html
małopolskie +3,7 (k/k) +7,6 (r/r)

[anubis]

Nowy raport GUSu za II kwartał: bankier.pl/wiadomosc/GUS-koronawirus-nie-obnizyl-cen-mieszkan-Drozej-o-ponad-10-proc-7974718.html
małopolskie +3,7 (k/k) +7,6 (r/r)

GUS uwzględnia ceny ofertowe na nieznanym wolumenie. Ceny transakcyjne w tym okresie poleciały (wg. urban.one). Innymi słowy, rozszerzył się spread między ofertowymi a transakcyjnymi. Te pierwsze poszły w górę, drugie w dół.

[platinium]

Nie potrafiłem nigdzie znaleźć, ale wątpie żeby to były ofertowe bo się idealnie zgrywają ze wzrostami cen transakcyjnych podawanych przez NBP w swoim raporcie oraz przez Cenatorium ( bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2020-r-Raport-7960429.html ) - wzrost cen transakcyjnych o ok 3,5% k/k.

Natomiast indeks urban.one z tego co wiem, uśrednia kilka największych miast. Podawanie tego tutaj nie ma większego sensu, ja podaję tylko raporty na których są dane z Krakowa i są ceny transakcyjne (w powyższym jestem prawie pewien że są to transakcyjne)

[anubis]

Nie potrafiłem nigdzie znaleźć, ale wątpie żeby to były ofertowe bo się idealnie zgrywają ze wzrostami cen transakcyjnych podawanych przez NBP w swoim raporcie oraz przez Cenatorium ( bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2020-r-Raport-7960429.html ) - wzrost cen transakcyjnych o ok 3,5% k/k.

Raport NBP ma jeden feler metodologiczny, już pisałem wcześniej. Dane zbiera JLL i robi to w ten sposób, że rozsyła ankietę po pośrednikach i deweloperach, w dodatku tylko tych największych. Z danych NBP wycięta jest cała drobnica. Podobnie jak średnie wynagrodzenie GUS liczone jest dla przesiębiorstw zatrudniających powyżej 9 parcowników.

Cenatorium to urban.one i te dane się rozjeżdżają z danymi NBP. Cenatorium ma dane z aktów notarialnych, nie ankiet. Od początku pandemii mamy wg. Cenatorium spadek transakcyjnych z chwilową stabilizacją. Za parę dni wrzucą dane za sierpień.

[platinium]

Raport NBP ma jeden feler metodologiczny, już pisałem wcześniej. Dane zbiera JLL i robi to w ten sposób, że rozsyła ankietę po pośrednikach i deweloperach, w dodatku tylko tych największych. Z danych NBP wycięta jest cała drobnica. Podobnie jak średnie wynagrodzenie GUS liczone jest dla przesiębiorstw zatrudniających powyżej 9 parcowników.

Wiem wiem, pamiętam. Zreszta nawet jakbyś nie pisał, to łatwo się domyślić że każdy raport na którym nie ma spadków będzie skomentowany przez Ciebie jako fejk

Cenatorium to urban.one i te dane się rozjeżdżają z danymi NBP. Cenatorium ma dane z aktów notarialnych, nie ankiet. Od początku pandemii mamy wg. Cenatorium spadek transakcyjnych z chwilową stabilizacją. Za parę dni wrzucą dane za sierpień.

No to przecież podałem w moim poście wyżej link do raportu Cenatorium na którym widać wzrost cen transakcyjnych w II kwartale zgodny z raportem GUSu (dlatego wrzuciłem raport GUSu, na ceny ofertowe staram się nie patrzeć).

Dla leniwych:

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie

(pogrubiłem to co nas interesuje, średnią z wszystkich dużych miast można sobie wsadzić tam gdzie się wsadza artykuły sponsorowane).

I tabeleczka:


Pozdrawiam

[anubis]

każdy raport na którym nie ma spadków będzie skomentowany przez Ciebie jako fejk

W sumie jest w tym ziarno prawdy. W tym momencie już raczej nie można mieć wątpliwości, że spadki będą trwały dosyć długo.

Przytaczanie pojedynczej tabelki z II kw. bez informacji, że w tym czasie sprzedaż była na poziomie 30% poprzedniego wypacza sens posługiwania się taką statystyką jako sygnału trendu. Dla 7 największych miast ceny w tym okresie spadły. Niektórzy komentują to w ten sposób, że najbogatsi nabywcy po prostu konsekwentnie kończyli tu transakcje z I kw. A reszta się wycofała.

Teraz mamy III kw. i już deweloperzy wszech i wobec ogłaszają, że "sprzedaż wraca na stare poziomy". Nie wraca. Ludzie teraz realizowali zamierzenia nie tylko przedcovidowe ale te podczas lockdownu. Aby nadgonić sprzedaż musiałaby wystrzelić razy dwa, a nic takiego się nie stało.

To wszystko pokazuje mechanizmy zmian i co chodzi z tą całą "bezwładnością" rynku nieruchomości.

Teraz mamy ten komfort, że nie musimy już zastanawiać się nad wskaźnikami makro, czy są dobre, pełne, czy też nie. Teraz wystarczy obserwować inwestycje. Notariusze otwarci, ludzie wirusa się nie boją, a sprzedaż w wielu miejscach leży niemal zupełnie. Jak ten stan będzie się przeciągał to podaż musi dostosować się do popytu, czy to obniżkami cen z woli dewelopera, czy też jego upadłością.