Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[platinium]

Liczba gotowkowych transakcji spadła dramatycznie i teraz pytanie co siw dzieje z zakupami w kredycie ? Patrzac na polityke banków jest ich jeszcze mniej.

Dlaczego mniej?
Popyt na kredyty jest większy niż w 2019 (dane BIK: forsal.pl/nieruchomosci/mieszkania/artykuly/7843161,wiecej-chetnych-na-kredyty-mieszkaniowe-banki-powoli-luzuja-polityke.html ) i o ile nie pracuje się w kilku zagrożonych branżach - kredyty są normalnie udzielane.

Co do dużego procentowego spadku ilości gotówkowych to w raporcie NBP jest wyjaśnienie:

Spadek szacowanego udziału zakupów mieszkań na RP w 7M z udziałem środków własnych,notowany w II kw.2020 r.,wiąże się z bardzo niską sprzedażą mieszkań w tym okresie. Przy niskiej całkowitej liczbie transakcji duży spadek procentowy robi wrażenie, ale to tylko efekt tego, że na małych liczbach łatwo powstają duże procenty.

Przez to, że w II kwartale przez 2/3 kwartału były dosyć duże utrudnienia (niedziałające kancelarie notarialne w kwietniu i poczatku maja, zdalne biura deweloperów itp) ilość transakcji spadła - dlatego widać duże różnice procentowe które są szczególnie widoczne przy małych wolumenach.

Kluczowe dane za 3Q trzeba czekać dopiero.

W prawdzie nie ma jeszcze raportu nbp, ale są już wyniki sprzedaży spółek. Dostepne tu: rp.pl/Mieszkaniowe/201009886-Wyniki-sprzedazy-mieszkan-po-wrzesniu.html
Widać mocne odbicie, natomiast w porównianiu do trzech pierwszych kwartałów 2019 sprzedaż się zmniejszyła o 13%. Ale biorąc pod uwagę lockdown i brak oferty kredytów w II kwartale i połowie III to te dane są dobrym wynikiem.

[Mar G]

bankier.pl/wiadomosc/Solidne-odbicie-w-sprzedazy-mieszkan-7976617.html

[Pepeg]

A ja mam takie swoje prywatne obserwacje. Skoro sprzedaż za 3 kw jest niewiele mniejsza niż przed rokiem A równocześnie rozpoczynające się tereaz inwestycje, takie na etapie kopania fundamentów, mają ok 20% sprzedanych/zarezerwowanych mieszkań, to wynika z tego że zaczyna się robić nadprodukcja mieszkań. Pamiętam że w 2018/2019 roku inwestycje na tym etapie były sprzedane w 80/90 procentach.

[ITGeek]

A ja mam takie swoje prywatne obserwacje. Skoro sprzedaż za 3 kw jest niewiele mniejsza niż przed rokiem A równocześnie rozpoczynające się tereaz inwestycje, takie na etapie kopania fundamentów, mają ok 20% sprzedanych/zarezerwowanych mieszkań, to wynika z tego że zaczyna się robić nadprodukcja mieszkań. Pamiętam że w 2018/2019 roku inwestycje na tym etapie były sprzedane w 80/90 procentach.

Jakby deweloperzy wrzucili mieszkania do oferty w cenach z 2018 to byś zobaczył nadprodukcję mieszkań

[anubis]

A ja mam takie swoje prywatne obserwacje. Skoro sprzedaż za 3 kw jest niewiele mniejsza niż przed rokiem A równocześnie rozpoczynające się tereaz inwestycje, takie na etapie kopania fundamentów, mają ok 20% sprzedanych/zarezerwowanych mieszkań, to wynika z tego że zaczyna się robić nadprodukcja mieszkań. Pamiętam że w 2018/2019 roku inwestycje na tym etapie były sprzedane w 80/90 procentach.

Dokładnie tak jest. Pisałem wcześniej, że rozmawiałem parę dni z pośredniczką i mówiła mi, że proporcje się odwróciły - jak w grudniu 2019 większość to byli inwestorzy to teraz zostali w zasadzie tylko ludzie kupujący na własne potrzeby mieszkaniowe. A że sporo inwestycji było planowanych z myślą o inwestorach to sprzedaż nie idzie i mamy okresową nadprodukcję.

Artykuły z bankier.pl czy skądś tam były dobre w kwietniu. Teraz polecam właśnie pogadać z pośrednikami i obserwować konkretne inwestycje.

[platinium]

Artykuły z bankier.pl czy skądś tam były dobre w kwietniu. Teraz polecam właśnie pogadać z pośrednikami i obserwować konkretne inwestycje.

XDD, Były dobre w kwierniu jak pisali o zatrzymaniu sprzedaży. Teraz jak pisza o odbiciu czy wzrostach cen transakcyjnych to są beeee

[anubis]

Nie są "be", tylko mamy do dyspozycji też inne dane - bezpośrednie. W kwietniu zatrzymanie sprzedaży było oczywiste i o niczym nie mówiło. Teraz już nie ma innego wyjaśnienia niż to, że inwestorzy się wycofali, no bo:

- z banków wypłynęło ok 50 mld z lokat
- notariusze, biura itd działają
- ludzie nie boją się robić zakupów tylko ze względu na wirusa

a sprzedaż u wielu stoi. I tak stoi lipiec, sierpień, wrzesień...

A gdzie się sprzedaje? Tam gdzie są rozsądne ceny i w zasadzie tylko tam.

[platinium]

Kończąc offtopowy spam:

Nie są "be", tylko mamy do dyspozycji też inne dane - bezpośrednie. W kwietniu zatrzymanie sprzedaży było oczywiste i o niczym nie mówiło. Teraz już nie ma innego wyjaśnienia niż to, że inwestorzy się wycofali

bezpośrednie dane od Twojej znajomej, pośredniczki.

Napisalem kilka postów wyżej wytłumaczenie znacznej różnicy procentowej - skopiowane z raportu nbp. Pisanie że nie ma innego wyjaśnienia patrząc na ilość transakcji gotówkowych/kredytowych z II kwartału jest zignorowaniem statystyki.
Minął 3 kwartał, sprzedaż się odbiła i dopiero przy większej ilośc transakcji będzie można stwierdzić czy inwestorzy się wycofali czy nie (nie tylko inwestorzy, bo ja nie będąc inwestorem kupowałem za gotówkę - a znam inwestorów kredytujacych się, wiec to porównywanie klientów gotówkowych do inwestorów też nie jest do końca prawdziwe)

[anubis]

bezpośrednie dane od Twojej znajomej, pośredniczki.

Nie, chodzi przede wszystkim o bezpośrednie dane z obserwowania konkretnych inwestycji. Polecam obrać sobie obszar i co jakiś czas robić screeny oferty dewelopera. Bez problemu znajdziesz całe inwestycje, gdzie deweloper nie sprzedaje nic lub prawie nic, i to niekoniecznie Krowodrza Park, WT 2.0 czy KW51. Wszystkie te inwestycje mają wspólny mianownik - gdyby były puszczone do oferty w grudniu 2019 to połowa mieszkań byłaby już sprzedana.

Z drugiej strony jak ktoś puści w cenach jak Jasna to sprzeda na pniu. Kupujący są, ale prawie wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

O jaką decyzję biznesową aż się prosi? Przekalkulować i zastanowić się czy nie obniżyć cen do takich poziomów, że wyprzeda się jak w "starych czasach". Inwestycje uratowana, deweloper i podwykonawcy śpią spokojnie. Czyli wyssać z tego rynku co się da i wyprzedzić w tym innych.

Jaka jest alternatywa? Czekać, nie wiem, do wiosny i liczyć, że sprzedaż wtedy ruszy? Wydaje mi się to coraz mniej racjonalne, bo jeżeli już się pandemia skończy to będzie w najbardziej optymistycznym wariancie powolny trend wzrostowy, a nie gwałtowne odbicie do poziomów grudnia 2019.

Trzeba wziąć pod uwagę, że większość deweloperów nie buduje z własnych środków tylko z kredytów i wpłat kupujących. Sprzedaż to też pewna gra z czasem, do końca budowy pewien % inwestycji musi się sprzedać, aby inwestycja w ogóle się sfinansowała.

[rydler32]

bezpośrednie dane od Twojej znajomej, pośredniczki.

Nie, chodzi przede wszystkim o bezpośrednie dane z obserwowania konkretnych inwestycji. Polecam obrać sobie obszar i co jakiś czas robić screeny oferty dewelopera. Bez problemu znajdziesz całe inwestycje, gdzie deweloper nie sprzedaje nic lub prawie nic, i to niekoniecznie Krowodrza Park, WT 2.0 czy KW51. Wszystkie te inwestycje mają wspólny mianownik - gdyby były puszczone do oferty w grudniu 2019 to połowa mieszkań byłaby już sprzedana.

Z drugiej strony jak ktoś puści w cenach jak Jasna to sprzeda na pniu. Kupujący są, ale prawie wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

O jaką decyzję biznesową aż się prosi? Przekalkulować i zastanowić się czy nie obniżyć cen do takich poziomów, że wyprzeda się jak w "starych czasach". Inwestycje uratowana, deweloper i podwykonawcy śpią spokojnie. Czyli wyssać z tego rynku co się da i wyprzedzić w tym innych.

Jaka jest alternatywa? Czekać, nie wiem, do wiosny i liczyć, że sprzedaż wtedy ruszy? Wydaje mi się to coraz mniej racjonalne, bo jeżeli już się pandemia skończy to będzie w najbardziej optymistycznym wariancie powolny trend wzrostowy, a nie gwałtowne odbicie do poziomów grudnia 2019.

Trzeba wziąć pod uwagę, że większość deweloperów nie buduje z własnych środków tylko z kredytów i wpłat kupujących. Sprzedaż to też pewna gra z czasem, do końca budowy pewien % inwestycji musi się sprzedać, aby inwestycja w ogóle się sfinansowała.

niskie stopy procentowe pozwalają deweloperom, którzy zaciągnęli kredyt czekać dłużej, a w tej chwili nawet inwestycje premium póki co kapią.
KW51 to dziura w ziemi, jeszcze mają czas, może nawet kredu jeszcze na to nie wzięli, może idą w obligacje, które będą atrakcyjne dla inwestorów vs lokata.
Krowodrza Park będzie gotowa dopiero za 2 lata, to trochę czasu.
Piastowska w większości sprzedana i coś tam kapie z miesiąca na miesiąc, tyle, że już nie ma w czym wybierać.

Klientów premium jest mniej niż "klasy średniej",ciężko to porównywać i z jednego segmentu rynku wyciągać wnioski odnośnie drugiego.
Podsumowując, jeśli deweloper ma wpisany kredyt na 2-3 lata w business case, to się z tym nie spina, czeka, co się będzie działo i sprzeda jak go mocniej przyciśnie, póki co koszt kredytu obstawiam jest w stanie udźwignąć oszczędnościami "operacyjnymi" i kreatywną księgowością, tarczą antykryzysową itd.