Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[kozel]

praca zdalana dla typowo USUGOWEG-korporoacyjengo Krakowa, rozmyła paradygmaty mieszkania w mieście, szczególenie w przydpaku rodzin, SKMa i jestem szybciej w centrum niż nie jeden Krakus, zresztą po co mi do miasta jeździć ? a do centrum to wogóle, no chyba, że ktos lubi chlipać pifko na kazmierzu...
Paczkomaty kurier i heja, sklepy są na obrzeżach, szkoły też są na obrzeżach miasta, na okolicznych wsiach.
12 kw za Salsę z widokiem na dwupasmoą Klimeckiego, podziękował !

[pozdro]

Przy inwestycji w mieszkanie nam chociaz żelbet z widokiem na wawel zostanie. A tutaj nawet obligacje skarbowe nie sa bezpieczne 1% a i tak niektorzy mysla o wielkim strzyżeniu obywateli z oszczędności ulokowanych w obligacjach.

forsal.pl/swiat/unia-europejska/artykuly/8031806,marzenia-o-wielkim-strzyzeniu-czy-anulowanie-dlugow-to-dobry-pomysl-opinia.html

[anubis]

OK, Dane GUS w 2020:
Ryż, mleko 8,1 proc., cukier – 8,2 proc., pieczywa – 9 proc. wędliny 10,4 proc.. Owoce,27,7 proc
Mięso 3 proc
Opłaty za użytkowanie mieszkania, usługi kanalizacyjne (4,5 proc.), energia elektryczna 11 proc., wywóz śmieci – 54 proc.
Zdrożały też usługi lekarskie 9% i stomatologiczne 14%

Zatem jesli deweloperzy i budowlancy nie jedza nabialu, owocow i miesa, nie lecza zebow i pala swieczki w domu to faktycznie mozemy sie spodziewac gigantycznych obnizek cen nieruchomosci.

PS MERYTORYCZNY komentarz na zyczenie anubisa. Nie podalam jednak wolumenu...wiec pewnie nie bedzie usatysfakcjonowany.

Ale rynku przecież nie obchodzi czy deweloperzy będą mieli co jeść czy nie. Dokładnie tak to tłumaczył członek zarządu J.W. w wakacje - ceny nie spadną "bo nikt nie chce mniej zarabiać". Średnia marża netto, wg. raportów NBP to aż 22%, a doskonale wiemy, że deweloperzy wydają krocie na marketing, struktury korporacyjne, biura i oczywiście wynagrodzenia dla siebie. Ci najwięksi, bo mniejsi nie przeprowadzają żadnych analiz tylko robią wyceny na zasadzie "koszty odtworzeniowe + marża jaka się prezesowi przyśniła".

Rynek po prostu zwyczajnie stracił zainteresowanie mieszkaniami powyżej 10k i tu deweloper ma do wyboru:

1. obniżyć cenę,
2. czekać.

Dużo wybrało wariant z czekaniem. I tak już czekają od marca.

Wielki test "co będzie" mieliśmy w wakacje. Można powiedzieć, że rynek zaczął się wtedy zachowywać jakby wirusa nie było. Niemniej inwestorzy nie wrócili. Jak szczepienia się powiodą (chociaż to dalej wielka niewiadoma) to po kolejnych wakacjach będziemy mieli dokładnie taką samą sytuację. Ludzie się nie rzucą na drogie mieszkania, a coś trzeba będzie z nimi zrobić.

Dodatkowo, we własne śpiewki uwierzyli również... sami deweloperzy. Rozpoczęli nowe budowy, kontynuowali etapy, poszerzyli ofertę. W kolejnych kwartałach będzie oddawanych coraz więcej mieszkań bez nabywców i będą budowały się nowe.

Przypominam, że lwia część inwestycji jest finansowana z kredytów i wpłat kupujących. Jak nie będzie stałego strumienia kasy to deweloper przestanie w pierwszej kolejności płacić wykonawcy. Jak nie zapłaci to ten ostatni zejdzie z budowy. Jak zejdzie to dalej już tylko upadłość - a o tą upadłość nie będzie wnioskował nawet deweloper tylko firmy, której deweloper wisi za budowę.

[pozdro]

W Monachium jest jakis dramat mieszkaniowy tam cala Europa wali drzwiami i oknami i tez w sumie amerykanie. No i pelno turystow. Podobno nawet ciezko sie na oglądanie mieszkania umówić bo schodzą zanim sie zdąży je zobaczyc. Tanio to jest 1200 euro na miesiac za kawalerke! Także cena mieszkan zalezy od bogacenia sie społeczeństwa. U nas tez zarobki do 3000-4000 euro dobijają wiec jest szansa ze beda ludzie walić drzwiami i oknami.

[krakus1891]

Mam wrażenie że drogie koleżanki i koledzy z forum ponownie zdają się zapominac o tym co tak naprawdę decyduje o cenach. pozwole sobie przypomnieć

1. Zarobki - jeśli płaca rosnie to i ceny nieruchomości rosną , bo ludzi stac na lepsze, większe, lepiej położone, wyposażone mieszkanie /dom.
2. Zdolność kredytowa- jako że wiekszosc mieszkan kupowanych jest na kredyt to jak zdolnośc rośnie to ludzi stać na lepsze, większe, lepiej położone, wyposażone mieszkanie /dom.
3. Poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jesli jest chętnych do kupna/wynajmu jest więcej niż dostepnych mieszkań , zgodnie z prawem podaży i popytu cena rosnie.

Co nas czeka w najbliższych latach

Biorąc pod uwagę że ubyło pracujących i przybyło emerytów , to nie ma co się spodziewać daleszego wzrostu PKB bo nie bedzie go miał kto wytwarzać ... . Dodatkowo przy spadających wpływach budżetowych , rosną wydatki co jest równoznaczne z wyższymi podatkami czyli realnym spadkiem zarobków.
W najbardziej optymistycznym scenariuszu zdolnośc kredytowa sie nie zmieni, ale raczej nalezy się spodziewać zaostzrenia polityki kredytowej przez banki, jak inflacja się nie uspokoii to kto wie czy nie wzrosną stopy , tak więc znacznie bardziej prawdoipodobny jest spadek zdolności kredytowej.
Potrzeby mieszkaniowe zostały zaspokojone w krk dobrych kilka lat temu , a bez turystów to mamy nawet spore nadwyzki ...

Trzy główne czynniki mające decydujący wpływ na ceny , będą "grały" na spadki dodatkowo mamy bańkę ,
10 lat temu tez mieliśmy bańkę , ale kryzys przeszedł bokiem , dodatkowo drastycznie wzrósł stopień niezaspokojenia potrzeb na skutek wejścia na rynek wyzu lat 80, a jedyne co wymusiło spadki to był drastyczny spadek zdolności kredytowej zwiazany z frankami.
Teraz poimimo mniejszej bańki jest więcej czynników sprzyjających spadkom ...,

Szczepionka nie ma większego znaczenia, ponieważ mamy kryzys gospodarczy, bynajmniej nie wywołany pandemia , ale zmianą cyklu koniunkturalnego, covid tylko go pogłebi.
Z "szafy wypadają kolejne trupy " wysokienapiecie.pl/34250-polska-grupe-gornicza-od-bankructwa-dziela-miesiace , górnictwo na godzine generuje po 0,5 mln strat ... . Chcąc nie chcąc czeka nas podwyzka podatków ...

Rynkiem kieruje na przemian chciwość i strach niestety nie ma nic pomiedzy , własnie dla tego mamy kryzysy, bańki spekulacyjne.
Po poziomie emocji jaki widzimy na forum widać że zaczyna pojawiać się strach... . Juz nikt nie mówi o tym jakie będą wzrosty, tylko dla czego nie będzie spadków. Dodatkowo już nawet mainstremowe media mówią o spadkach tvn24.pl/biznes/nieruchomosci/koronawirus-mieszkania-na-wynajem-koszty-najmu-spadaja-na-czele-torun-i-krakow-expander-rentierio-4768952 .
Po dość drastycznym wzroście ogłoszeń sprzedaży widać że pierwsi "inwestorzy" przesztraszyli się tego że musieli obnizyć ceny najmu oraz czekać kilka mc z putsym mieszkaniem.

To nie ceny ryżu, cukru, ani też nie deweloperzy kształtują rynkowe ceny, a te główne czynniki które maja wpływ raczej wróżą solidną korekte..

[pozdro]

Mogliby imigranci wytwarzać ten dochod ale musielibyśmy miec innowacyjna gospodarkę, prężnie rozwiajajace sie firmy eksportowe, Oraz tych imigrantow. Niestety rzadza pisowscy nacjonaliści to bedziemy miec ograniczenie migracji, ograniczenie rozwoju innowacyjnej gospodarki bo innowacje zagrażają tradycja ludzie sie sekularyzuje, za duzo zarabiaja to radia Maryja nie słuchają, imigranci to ciapate albo tęczowo, albo inni zagrażający prawdziwym Polakom. Wiec perspektywy nie sa różowe, Choc sa szanse ze do 2023 nie wyjdziemy z EU i ze wladze przejmie jakas normalna partia i bedzie stabilny wzrost gospodarczy odnowienie relacji handlowych z Niemcami, i wzrost gospodarczy. Ostatnie wzrosty byly efektem 8 lat rzadow neoliberalow z PO. Przez 5 lat widzieliśmy efekty wzrostu po 8 latach PiS zostanie zdemolowana gospodarka nie wiem czy sie tak szybko odrodzi. Po likwidacji gimnazjów nie dosc ze mniej liczne to i głupsze dzieciaki wyjdą wiec innowacji za wiele nie bedzie, firmy troche powykanczali imigrantow i kapital zagraniczny odstraszyli. No bedzie bida jak w Hiszpanii i Portugalii. Choc Portugalia ostatnio calkiem niezle wychodzi na prosta lider w wielu dziedzinach typu OZE, sprzedaz aut elektrycznych, innowacje. Ogolnie sie taka mala Irlandia tam robi.

[anubis]

Mam wrażenie że drogie koleżanki i koledzy z forum ponownie zdają się zapominac o tym co tak naprawdę decyduje o cenach. pozwole sobie przypomnieć

1. Zarobki - jeśli płaca rosnie to i ceny nieruchomości rosną , bo ludzi stac na lepsze, większe, lepiej położone, wyposażone mieszkanie /dom.
2. Zdolność kredytowa- jako że wiekszosc mieszkan kupowanych jest na kredyt to jak zdolnośc rośnie to ludzi stać na lepsze, większe, lepiej położone, wyposażone mieszkanie /dom.
3. Poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jesli jest chętnych do kupna/wynajmu jest więcej niż dostepnych mieszkań , zgodnie z prawem podaży i popytu cena rosnie.

Tylko trzeba dołożyć jeszcze jedno - to są m.in. czynniki, które kształtują popyt konsumencki. 50-70% to był popyt inwestycyjno-spekulacyjny, które nie ma i nie będzie.

Popyt inwestycyjny w Krakowie to popyt lokalny. U nas nie inwestują norweskie fundusze. To nie ta skala co na zachodzie. Zresztą jak ktoś trochę pojeździł po świecie to doskonale wie dlaczego. Duży fundusz jeśli już będzie miał gdzie lokować kapitał to wybierze Mochanium, Pragę czy może nawet Budapeszt. W Krakowie nie ma wiele atrakcyjnych inwestycji. Mamy fajne, małe, zabytkowe centrum i burdel urbanizacyjny dookoła będący efektem działań wieloletnich rządów ekipy Jacka Majchrowskiego. Jakiś nowy budynek na Ruczaju zrobi wrażenie co najwyżej na Ukraińcu, bo nowe i się świeci. Holender na to samo spojrzy z politowaniem.

Wg. AMRON spada liczba osób, które wierzą, że ceny będą rosły. Przed pandemią, w 2019 roku było to blisko 90% ankietowany, teraz nieco ponad 60% odpowiada na pytanie "raczej będą rosły" (pewnych wzrostów jest ok. 20%, nie pamiętam dokładnie). Jak ceny polecą, pojawią się bardziej jawnie promocje lub jakiś średni deweloper upadnie to to zaufanie do mieszkaniówki poleci na łeb na szyję. A bez rynku inwestycyjnego nie będzie komu tej oferty sprzedać, bo nawet nie chodzi już o ceny, ale o to, że lwia część oferty nie nadaje się do niczego poza najmem i airbnb (29 aleja, Krowodrza Park, KW 51 itd.).

[Witt]

biznes.wprost.pl/handel/10395642/ceny-wzrosly-radykalnie-niektore-artykuly-nawet-o-jedna-czwarta-drozsze.html

....za to zgodnie z "zasadą" trollingu mieszkania radykalnie potanieją...

[anubis]

Takie wittowe wpisy tłumaczą poniekąd dlaczego rynek reaguje z takim opóźnieniem. Uczestnikami rynku są zwykli ludzie, którymi rządzą przede wszystkim emocje. Witt przeczyta w prasie, że pomidory drożeją to w jego najlepszym przekonaniu jego 37 metrów na Kozłówku, które wynajmuje za 9 stówek też powinno iść w górę. Bo w czym mieszkanie Witta pod najem gorsze od pomidorów? - myśli Witt. Witt nie wie do końca o co chodzi z tą inflacją CPI, na uwagi, że nie ma żadnej historycznej korelacji pomiędzy inflacją CPI a cenami nieruchomości macha ręką. Wie, że jest coś takiego jak RPP, ale nie jest do końca przekonany co oni tam robią. Witt zmieni zdanie dopiero jak spróbuje swoje mieszkanie sprzedać i okaże się że ludzie niekoniecznie chcą kupić w cenie, w której widział podobne oferty na otodom.

[krakus1891]

Tylko trzeba dołożyć jeszcze jedno - to są m.in. czynniki, które kształtują popyt konsumencki. 50-70% to był popyt inwestycyjno-spekulacyjny, które nie ma i nie będzie.

Wydje mi się że to nie ma znaczenia. Mieszkanie jest nośnikiem wartości tylko wtedy kiedy ktos chce/jest w stanie w takim miszkaniu zamieszkać.
W skarjnych wypadkach mieszkanie zaczyna mieć wartośc 0 , tak jak te już słynne domy za 1 euro we włoszech.
Popyt inwestycyjny kieruje się tymi samymi zasadami.. . Aby "odzyskać" wartośc mieszkania , musimy go sprzedać lub wynająć.
Ceny najmu zależne są od zarobków i poziomu zaspokojenia potrzeb ... Widzimy że ceny najmu lecą w dół , nie ze wzgledu na spadek zarobków ale własnie ze względu na przesycenie rynku. Znikneli turyści razem z imigrantami ze wschodu którzy ten ruch turystyczny obsługiwali.
Jesli popyt jest generowany tylko za sprawą "inwestorów" w oderwaniu od realnych potrzeb mieszkaniowych to to jestypowa bańka spekulacyjna, ale tutaj też działa prawo podazy i popytu, zakupy inwestycyjne tworzą "sztuczny deficyt" mieszkaniowy , czyli sytuacje sztucznie nie zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, ponieważ mieszkań zaczyna brakować.
Inwestorzy kupują mieszkania licząc na wzrost cen, im więcej jest inwestorów tym ceny mocniej rosna, im ceny mocniej rosną tym więcej jest inwestorów, klasyczna bańka speuklacyjna, po tulipomanii wiemy ze tak naprawdę nie ma górnej granicy do jakiej ceny moga urosnąć... Każdka bańka ma przejściowy charakter i w końcu pęka.
W miarę spadków cen najmu inwestorzy też zaczna patrzeć na poziom zaspokojenia potrzeb , i dopasowania cen do rentowności , nastapi spadek popytu a wtedy niewidzilana ręka rynku dorpwadzi ceny do równowagi...
Nie ma więc znaczenia czy mieszkanie jest kupowane na własne potrzeby czy inwestycyjnie... , ceny mieszkań na całym świecie są wypadkową zarobków i poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i nie zależą od motywu kupna ...