Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[anubis]

Najlepsze jest to, że to wygląda na prawde profesjonalnie - rysunki, wykresy z ostatnich stron niszowych raportów, długie posty.

To nie są żadne "niszowe raporty" tylko taki mainstream analityczny, analizy największych i najważniejszych instytucji finansowych w kraju. To są sprawy tak fundamentalnie oczywiste, że aż trochę wstyd brać udział w poważnej dyskusji bez ich znajomości.

Patrzysz na to w ten sposób, bo dla Ciebie pewnie opinia jakiegoś Bartosza Turka z HRE Investments (spółki matki jednego z największych deweloperów) z money.pl jest częścią profesjonalnej analizy. Podczas gdy to jest jedynie dosyć prymitywne, prasowe naganianie do zakupów, kierowane nawet nie do funduszy, tylko do Kowalskiego, który ma mieć wrażenie, że większość argumentów jest za zakupami.

Pamiętam, że parę miesięcy temu któryś z tych tzw. "ekspertów" uzasadniał przyszły wzrost cen tym, że sprawdził, że w Google Trends liczba zapytań pod hasłem "nieruchomości" rośnie.

statystyki z morizona, jakis trend widac jednak po tym jak po usunieciu/korekcie metrazu 3 ofert/dzialek srednie ceny dzialek w krakowie spadly z 800 na 600/m2 przestalem wierzyc w statystyki morizona

Dokładnie tyle samo są warte "statystyki" bankier.pl oparte na danych z otodom.

[mariar]

To nie są żadne "niszowe raporty" tylko taki mainstream analityczny, analizy największych i najważniejszych instytucji finansowych w kraju. To są sprawy tak fundamentalnie oczywiste, że aż trochę wstyd brać udział w poważnej dyskusji bez ich znajomości.

OK, zmienię definicję - "życzeniowe raporty". Co z tego, że to mainstream analityczny? To świadczy o sprawdzalności? Przecież sam wrzucałeś raporciki mózgów z pko w maju.. Gdzie te spadki do końca roku? Poza tym, większość tych mainstreamowych bulshitów ma różne scenariusze. Ty podajesz zawsze ten pesymistyczny :>

Nie, nie czytam raportów HRE. Jedyne co przeglądam to raporty Narodowego Banku i patrzę na aktualne dane. Jestem z tych, którzy nie modlą się o pesymistyczne scenariusze czekając x lat, bo nie mam takiej potrzeby. W takim wypadku to bym w ogóle mieszkania nie kupował, tylko się cieszył najmem w różnych miejscach.. a w 2023 kupiłbym najtańsze w historii srebro (wdg prognoz mainstremowych analityków) i w 2030 miał życie ustawione

[anubis]

Przecież sam wrzucałeś raporciki mózgów z pko w maju.. Gdzie te spadki do końca roku?

Doskonale wiesz czemu ostatecznie nie było głębokich spadków. PKO w maju zakładało (w analizie zawsze trzeba coś założyć), że rząd zachowa się jak podczas typowego kryzysu i da niektórym branżom upaść. Analitycy nie wzięli pod uwagę, że rząd rzuci na rynek tzw. helicopter money, zwiększy deficyt do poziomów, które będzie spłacało pewnie jeszcze następne pokolenie, a NBP skupi rządowe obligacje. To pozwoliło przejąć de facto utrzymanie pracowników przez państwo i utrzymać bezrobocie. Cel został osiągnięty - kryzys odroczony a Duda wygrał wybory. Obecnie powtarzamy trochę scenariusz grecki - zamiast cieć budżetowych i ograniczania wydatków dynamicznie się zadłużamy. Problem jest taki, że Polska nie jest Grecją. Nie jesteśmy w strefie euro i nasz upadek nie zagrozi innym rynkom europejskim.

Na rynku nieruchomości to niewiele zmieniło, tylko opóźniło procesy, które i tak nastąpią. Liczba niesprzedanych lokali rośnie, obecnie to już 10% rynku pierwotnego. W przyszłym roku ma być tego oddana rekordowa ilość. Rzuć okiem na wykres, który wrzuciłem parę stron wcześniej - jeżeli mieszkania będą się sprzedawały w tym tempie to do końca przyszłego roku nawet 50% gotowych mieszkań to może być niesprzedany pustostan.

Mogłoby mieć to inny przebieg, gdyby w wakacje deweloperzy faktycznie wstrzymali się z nowymi inwestycjami. Tak zapowiadali. Jednak ostatecznie chęć zysku i przekonanie że żadnej pandemii już nie ma (przypomnij sobie nastroje społeczne w wakacje) zwyciężyły. Koparki wjechały na budowę, oferty zostały uruchomione, podaż dopompowana. Obecnie najem pikuje, atmosfery do inwestycji nie ma. Kupuje ten, kto musi. Trend jest moim zdaniem widoczny gołym okiem i pytanie tylko kiedy dokładnie rozpocznie się zjazd.

Polecam tu wakacyjną konferencję z Michałem Sapotą z HRE, który na pytanie dziennikarza "ale co właściwie zrobicie jak na jesieni historia się powtórzy" odpowiedział, że on się tego nie boi, bo takiej sytuacji "nikt sobie nie wyobraża". No to teraz sobie chyba już wyobraża.

I tutaj scenariusze są różne i wcale nie powołuję najbardziej pesymistycznego. Są możliwe np. takie sytuacje, w których jakiś giełdowy deweloper nie zroluje obligacji (Mar G wrzucał parę stron wcześniej ile tego zapada w przyszłym roku dla np. Atalu). Brak powodzenia akcji rolowania to jest dopiero pesymistyczny scenariusz - w takiej sytuacji deweloper od razu ogłasza upadłość, a rynek sypie się jak domino.

[Mar G]

Przecież sam wrzucałeś raporciki mózgów z pko w maju.. Gdzie te spadki do końca roku?

Doskonale wiesz czemu ostatecznie nie było głębokich spadków. PKO w maju zakładało (w analizie zawsze trzeba coś założyć), że rząd zachowa się jak podczas typowego kryzysu i da niektórym branżom upaść. Analitycy nie wzięli pod uwagę, że rząd rzuci na rynek tzw. helicopter money, zwiększy deficyt do poziomów, które będzie spłacało pewnie jeszcze następne pokolenie, a NBP skupi rządowe obligacje. To pozwoliło przejąć de facto utrzymanie pracowników przez państwo i utrzymać bezrobocie. Cel został osiągnięty - kryzys odroczony a Duda wygrał wybory. Obecnie powtarzamy trochę scenariusz grecki - zamiast cieć budżetowych i ograniczania wydatków dynamicznie się zadłużamy. Problem jest taki, że Polska nie jest Grecją. Nie jesteśmy w strefie euro i nasz upadek nie zagrozi innym rynkom europejskim.

Na rynku nieruchomości to niewiele zmieniło, tylko opóźniło procesy, które i tak nastąpią. Liczba niesprzedanych lokali rośnie, obecnie to już 10% rynku pierwotnego. W przyszłym roku ma być tego oddana rekordowa ilość. Rzuć okiem na wykres, który wrzuciłem parę stron wcześniej - jeżeli mieszkania będą się sprzedawały w tym tempie to do końca przyszłego roku nawet 50% gotowych mieszkań to może być niesprzedany pustostan.

Mogłoby mieć to inny przebieg, gdyby w wakacje deweloperzy faktycznie wstrzymali się z nowymi inwestycjami. Tak zapowiadali. Jednak ostatecznie chęć zysku i przekonanie że żadnej pandemii już nie ma (przypomnij sobie nastroje społeczne w wakacje) zwyciężyły. Koparki wjechały na budowę, oferty zostały uruchomione, podaż dopompowana. Obecnie najem pikuje, atmosfery do inwestycji nie ma. Kupuje ten, kto musi. Trend jest moim zdaniem widoczny gołym okiem i pytanie tylko kiedy dokładnie rozpocznie się zjazd.

Polecam tu wakacyjną konferencję z Michałem Sapotą z HRE, który na pytanie dziennikarza "ale co właściwie zrobicie jak na jesieni historia się powtórzy" odpowiedział, że on się tego nie boi, bo takiej sytuacji "nikt sobie nie wyobraża". No to teraz sobie chyba już wyobraża.

I tutaj scenariusze są różne i wcale nie powołuję najbardziej pesymistycznego. Są możliwe np. takie sytuacje, w których jakiś giełdowy deweloper nie zroluje obligacji (Mar G wrzucał parę stron wcześniej ile tego zapada w przyszłym roku dla np. Atalu). Brak powodzenia akcji rolowania to jest dopiero pesymistyczny scenariusz - w takiej sytuacji deweloper od razu ogłasza upadłość, a rynek sypie się jak domino.

Atal akurat spłaci bondy przychodami z dużej ilości oddawanych mieszkań w nadchodzących 3-4 kwartałach - cash flow ma stabilny.
A startują z niewieloma nowymi projektami i to się spina bez problemu.
Uplasowali na rynku dodatkowe chyba 150 czy 200 mio we wrześniu na kilka lat.

ale inni, kto wie....

[platinium]

Pozwolę się wtrącić

Analitycy nie wzięli pod uwagę, że rząd rzuci na rynek tzw. helicopter money, zwiększy deficyt do poziomów, które będzie spłacało pewnie jeszcze następne pokolenie, a NBP skupi rządowe obligacje

Dokładnie tak, problem w tym że tego się nie da przewidzieć. Dlatego analizy na X kwartałów, czy rok do przodu są * warte.
Co innego gdyby była jakaś silna wizja podniesienia stóp procentowych, ale jest to mało prawdopodobne.

Nike nie wie ile jeszcze tarcz wejdzie i ile kasy dodrukują. Aktualna strategia rządu jest taka, że jak widzą że jest źle --> dodruk. Do tego gigantyczny fundusz odbudowy z ue, który zasili kraj w przyszłym roku. Wszyscy zakładali ogromne bezrobocie w II kwartale. Mamy koniec roku i lekkie drgnięcie które i tak jest na historycznie niskich poziomach.
Aktualna prognoza zwolenników załamania gospodarki jest taka, że tarcze trzymają zatrudnienie, ale jak się skończą za kilka miesięcy to wszytko poooleci. Czy tak będzie? Nikt tego nie wie. Równie dobrze bezrobocie może znów drgnąć o 0,2.
Jbc, ja jestem zdecydowanym przeciwnikiem takiej polityki - natomiast obserwuję sytuację od roku i jedno mogę stwierdzić z pewnością: czasy są zbyt niestabilne by móc stwierdzić o ile % coś wzrośnie/spadnie. Sugerowanie się własną logiką czy historiami poprzednich kryzysów nie zawsze zdaje egzamin.

[Mar G]

w temacie płynności

bankier.pl/wiadomosc/Raport-NBP-o-cenach-mieszkan-w-III-kwartale-2020-8027634.html

[Mar G]

Jeżeli dobrze czytam, to PKO BP rakiem wycofuje się z prognoz spadku cen o 15-20 %.
W scenariuszu bazowym na 2021 (bo 2020 już przegrali w prognozach spadku) widzą max - 5 %.

Mają też scenario optymistyczne i pesymistyczne zgodnie ze sztuką - bo warsztat tego wymaga.

pkobp.pl/centrum-analiz/analizy-sektorowe/budownictwo-i-nieruchomosci/jest-lepiej-choc-rynek-najmu-niepokoi

Kraków :

[anubis]

Jeżeli dobrze czytam, to PKO BP rakiem wycofuje się z prognoz spadku cen o 15-20 %.
W scenariuszu bazowym na 2021 (bo 2020 już przegrali w prognozach spadku) widzą max - 5 %.

Mają też scenario optymistyczne i pesymistyczne zgodnie ze sztuką - bo warsztat tego wymaga.

pkobp.pl/centrum-analiz/analizy-sektorowe/budownictwo-i-nieruchomosci/jest-lepiej-choc-rynek-najmu-niepokoi

W pesymistycznym 15%. O wzrostach (scenariusz optymistyczny) specjalnie nawet się nie rozpisują.

Po tym wykresie dla Krakowa widać jak rośnie różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową na rynku pierwotnym. Promocji czy negocjacji, jak wiemy, jak kot napłakał. Z tego wynika, że ludzie nie chcą kupować już drogich mieszkań. Średnia transakcyjna dla pierwotnego... 7500 zł, a w centrum masa ofert po 12k, 15k itd.

[Oleg_]

Z Mar G linku:
"Obserwujemy wzrost pustostanów i zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Firmy w celu ograniczenia kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej decydują się na model pracy zdalnej lub pracy hybrydowej. Wiele firm jednak nie chce całkowicie rezygnować z powierzchni biurowej" - napisano.
"Na rynkach nieruchomości biurowych w III kwartale 2020 r. zwiększyły się nierównowagi, wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Wynika to z rozpoczęcia budowy bardzo dużej ilości powierzchni przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. Inwestorzy prawdopodobnie oczekują, że przyciągną najemców nowoczesną powierzchnią"
-----
Oznacza to, że biura są zamykane / opuszczane.
Pracownicy nie przyjadą do miasta, nie będą jeść w tutejszych restauracjach, chodzić do salonów fryzjerskich itp.
I nie będą musieli wynajmować ani kupować mieszkań w pobliżu pracy.

[mariar]

Z Mar G linku:
"Obserwujemy wzrost pustostanów i zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Firmy w celu ograniczenia kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej decydują się na model pracy zdalnej lub pracy hybrydowej. Wiele firm jednak nie chce całkowicie rezygnować z powierzchni biurowej" - napisano.
"Na rynkach nieruchomości biurowych w III kwartale 2020 r. zwiększyły się nierównowagi, wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Wynika to z rozpoczęcia budowy bardzo dużej ilości powierzchni przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. Inwestorzy prawdopodobnie oczekują, że przyciągną najemców nowoczesną powierzchnią"
-----
Oznacza to, że biura są zamykane / opuszczane.
Pracownicy nie przyjadą do miasta, nie będą jeść w tutejszych restauracjach, chodzić do salonów fryzjerskich itp.
I nie będą musieli wynajmować ani kupować mieszkań w pobliżu pracy.

No kto by się spodziewał że podczas lockdownu ktoś obserwuje zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe

Dla mnie to oznacza, że podczas lockdownu biura są zamknięte, nie że nagle pracownicy opuszczą miasta - ale każdy sobie interpretuje jak może