Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[mac_kow]

A propos tego, że "już" się "szczepimy", a taka UK zapowiada zniesienie restrykcji już w lutym/marcu, ja powtórzę spokojnie za A. Lincolnem [dla trolli: to zabawna parafraza]
"Pracować z domu mogą wszyscy jakiś czas, mogą niektórzy cały czas. Ale nie mogą wszyscy cały czas".

pl.wikiquote.org/wiki/Abraham_Lincoln

Jako manager w korpo, które od marca pracuje 100% zdalnie a biuro otworzyliśmy jedynie "dla chętnych" od lipca powiem tak- płonne Wasze nadzieje. Już teraz powstają nieoficjalne plany "powrotu", rozluźnienie reżimu biurowego będzie, ale nie na tyle, żeby można było po prostu programowo nie mieszkać w Krakowie lub okolicy. Na dzień dzisiejszy chcemy oprzeć się budowie Nowego, Wspaniałego, Zdalnego świata.

Inwestorzy biurowi jak widać też to wiedzą, a patrzenie na to, w co "wierzą" managerowie inwestycyjni firm, jest zasadniczo dość dobrym prognostykiem. Biura nadal pną się w górę, bo po prostu będzie na nie zapotrzebowanie.

[anubis]

Akurat rynek biurowy dostał najmocniej. W raportach podkreśla się, że w statystykach jeszcze tego nie widać, bo sporo umów jest zakontraktowanych na dłuższy termin. Muszą wygasnąć albo musi upłynąć okres wypowiedzenia i dopiero wtedy zobaczymy to w analizach.

Dla nieruchomości biurowych PKO opublikowało osobny raport:
pkobp.pl/centrum-analiz/analizy-sektorowe/budownictwo-i-nieruchomosci/rynek-nieruchomosci-biurowych-poczatek-trudnych-czasow

W 3q20 kwartalna absorpcja w kraju wyniosła zaledwie 42 tys. m2. Był to wynik gorszy o 70% r/r oraz o 75% gorszy od średniej z lat 2016-2019. Absorpcja była niska zarówno na rynkach regionalnych, jak i w stolicy.

[platinium]

Jeżeli dobrze czytam, to PKO BP rakiem wycofuje się z prognoz spadku cen o 15-20 %.
W scenariuszu bazowym na 2021 (bo 2020 już przegrali w prognozach spadku) widzą max - 5 %.

Mają też scenario optymistyczne i pesymistyczne zgodnie ze sztuką - bo warsztat tego wymaga.

pkobp.pl/centrum-analiz/analizy-sektorowe/budownictwo-i-nieruchomosci/jest-lepiej-choc-rynek-najmu-niepokoi

W pesymistycznym 15%. O wzrostach (scenariusz optymistyczny) specjalnie nawet się nie rozpisują.

Po tym wykresie dla Krakowa widać jak rośnie różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową na rynku pierwotnym. Promocji czy negocjacji, jak wiemy, jak kot napłakał. Z tego wynika, że ludzie nie chcą kupować już drogich mieszkań. Średnia transakcyjna dla pierwotnego... 7500 zł, a w centrum masa ofert po 12k, 15k itd.

haha Aż mi się przypomniało wyciągnięcie zdania o spadkach z artkułu gdzie zdanie później był fragment o wzrostach.
Ja w tym raporcie widzę tyle samo tekstu o scenariuszu optymistycznym co o pesymistycznym.

Widać jak rośnie różnica pomiędzy transakcyjną a ofertowa? Ja widze dokładnie taką samą różnicę jak w analogicznym okresie rok temu. IV kwartał 2019 - 18%.

Średnia cena transakcyjna dla pierwotnego 7,5k a w centrum masa ofert po 12k? No pewnie, co Cię w tym dziwi? Przy granicach miasta masa ofert za 5-6k. Kilka postów temu pisałeś o tym że wstyd dyskutować nie znając raportów, a naginasz tu pojęcie średniej.

[anubis]

Ja w tym raporcie widzę tyle samo tekstu o scenariuszu optymistycznym co o pesymistycznym.

Jest nawet więcej w optymistycznym. Ale treści średnio. Generalnie "scenariusz optymistyczny" zakłada, że zaraz wszystko będzie git i wracamy z rozpędem na stare tory. Brzmi jak trochę pisany na siłę, a dodatkowo uzasadnienie... jest pod koniec zaprzeczane. Ale niech sobie każdy sam oceni co jest bardziej prawdopodobne - temu służą analizy i różne warianty:

W scenariuszu optymistycznym korekta rynku mieszkaniowego nastąpiła w 2-3 kwartale 2020, rynek wchodzi w kolejną fazę cyklu (por. Ramka 2), a popyt na mieszkania silnie pobudzają zapowiadane na dłużej niskie stopy procentowe, zwłaszcza te dla depozytów i obligacji skarbowych - tradycyjnych instrumentów finansowych polskich konsumentów. Spadek stawek wynajmu wyhamowuje wraz z powrotem większego popytu ze strony studentów i pracowników wracających do nauki i pracy. Niemniej model pracy hybrydowej stanie się po epidemii trwałym elementem organizacji pracy i nauki, tym samym osłabi popyt na wynajem, podobnie jak bardzo powolna odbudowa wynajmu krótkoterminowego na cele turystyczne (nikłe szanse poprawy sytuacji w 2021).

W scenariuszu pesymistycznym, przy silnej drugiej fali epidemii (i ewentualnie kolejnych), niekorzystnym otoczeniu zewnętrznym (opóźnienia w uruchamianiu środków z funduszu odbudowy) i ponownym pogorszeniu nastrojów konsumentów, słabnie popyt na mieszkania i wzmacniają się tendencje spadkowe cen mieszkań. Problemy rynku mieszkaniowego mogą dodatkowo się pogłębić w konsekwencji kłopotów ze sfinalizowaniem budowy i sprzedaży rekordowej liczby mieszkań z terminem oddania w latach 2021-2022. Spadek cen do końca 3q21 roku może sięgnąć 15% r/r.

[Oleg_]

Myślę, że wpływ pustych biur będzie odczuwalny przez mieszkańców w ciągu najbliższych kilku miesięcy.
Najlepszy scenariusz: pandemia ustaje w styczniu> luty: sprzedaż biur rośnie> marzec: firmy kończą biuro (ustawiają krzesła, komputer, stoły, salę konferencyjną, kuchnię)> kwiecień: wszyscy nowi pracownicy przychodzą do pracy i korzystają z lokalnego biznesu (restauracje itp. może nawet wynająć lub kupić mieszkanie)
Scenariusz realistyczny: pandemia zaczyna zwalniać w marcu. > Kwiecień: firmy zaczynają szukać biur> czerwiec / lipiec zamykają kontrakty na 5-10 lat> sierpień / wrzesień: kończą biura> październik: przyjeżdżają nowi pracownicy.
Oznacza to, że wiele firm, które krążyły wokół biurowców, będzie musiało poczekać do sierpnia (minimum), zanim zacznie wracać do normy. a większość tych firm nie może mieć wpływu na sprzedaż dłużej niż 1 rok, wyobraź sobie 18 miesięcy lub więcej. Nie zapomnij o wynajmie / sprzedaży mieszkań dla nowych pracowników, która rozpocznie się dopiero po październiku.

[tomm]

tez mam wrazenie ze wyprzedaja sie teraz tanie mieszkania, kliny, kurdwanow, mysliwska itp.
N atakim kurdwanowie liczba mieszkan w ofercie Morizonu na wtornym spadla przez kilka miesiecy o polowe (choc to moze ich wyszukiwarka po GPS area nie dziala dobrze), no i probe z moimi filtrami mam mala, spadlo z ok 30-> ok 15 mieszkan

to by tlumaczylo roznice rzedu 20% miedzy cena ofertowa a transakcyjna na pierwotnym i 3% negocjacje.

ludzie po prostu nie chca kupowac mieszkan po 15k, a bliskosc centrum nie jest juz tak wazna. Microsoft i jeszcze jakis innny duzy gracz z kaliforni zgodzil sie na prace zdalna forever, wzrost pustostanow biurowych o 2% k/k robi wrazenie

[anubis]

tez mam wrazenie ze wyprzedaja sie teraz tanie mieszkania, kliny, kurdwanow, mysliwska itp.

Dobrze Ci się wydaje. Sprzedają się mieszkania na potrzeby konsumpcyjne. Inwestorzy (poziomy 10k i więcej) generalnie olali temat, ale ludzie cały czas mają swoje potrzeby mieszkaniowe. A że ludzie kupują tam gdzie ich stać to sprzedaż idzie na myśliwskiej, a nie w WT 2.0. Aby sprzedaż mieszkań ze ścisłego centrum ruszyła muszą albo wrócić inwestorzy albo deweloperzy muszą obniżyć ceny.

Dlatego od początku zakładam, że mieszkania "pod miastem" (tańsze, z niższym narzutem dewelopera) zdecydowanie mniej spadną niż tzw. "dobre mieszkania w centrum" - w tańszych lokalizacjach mniejsze jest i pole do przeceny i większy popyt.

[Mar G]

Ja w tym raporcie widzę tyle samo tekstu o scenariuszu optymistycznym co o pesymistycznym.

Jest nawet więcej w optymistycznym. Ale treści średnio. Generalnie "scenariusz optymistyczny" zakłada, że zaraz wszystko będzie git i wracamy z rozpędem na stare tory. Brzmi jak trochę pisany na siłę, a dodatkowo uzasadnienie... jest pod koniec zaprzeczane. Ale niech sobie każdy sam oceni co jest bardziej prawdopodobne - temu służą analizy i różne warianty:

W scenariuszu optymistycznym korekta rynku mieszkaniowego nastąpiła w 2-3 kwartale 2020, rynek wchodzi w kolejną fazę cyklu (por. Ramka 2), a popyt na mieszkania silnie pobudzają zapowiadane na dłużej niskie stopy procentowe, zwłaszcza te dla depozytów i obligacji skarbowych - tradycyjnych instrumentów finansowych polskich konsumentów. Spadek stawek wynajmu wyhamowuje wraz z powrotem większego popytu ze strony studentów i pracowników wracających do nauki i pracy. Niemniej model pracy hybrydowej stanie się po epidemii trwałym elementem organizacji pracy i nauki, tym samym osłabi popyt na wynajem, podobnie jak bardzo powolna odbudowa wynajmu krótkoterminowego na cele turystyczne (nikłe szanse poprawy sytuacji w 2021).

W scenariuszu pesymistycznym, przy silnej drugiej fali epidemii (i ewentualnie kolejnych), niekorzystnym otoczeniu zewnętrznym (opóźnienia w uruchamianiu środków z funduszu odbudowy) i ponownym pogorszeniu nastrojów konsumentów, słabnie popyt na mieszkania i wzmacniają się tendencje spadkowe cen mieszkań. Problemy rynku mieszkaniowego mogą dodatkowo się pogłębić w konsekwencji kłopotów ze sfinalizowaniem budowy i sprzedaży rekordowej liczby mieszkań z terminem oddania w latach 2021-2022. Spadek cen do końca 3q21 roku może sięgnąć 15% r/r.

Dlatego na poważnie analizuje się i rozlicza scenariusz bazowy jako analogiczny warsztatowo :
poprzedni ceny minus 15% - obecny max minus 5% - kolejny za kwartał ... może + X %

[Grejfrut]

W tym wszystkim niektórzy zapomnieli, że człowiek to zwierze stadne. To, że ktoś nie chce wychodzić do ludzi, nie oznacza, że większość nie chce. A o zachowaniach na rynku decyduje większość właśnie. Było widać jak ludzie potrzebują turystyki, handlu i innych usług, gdy tylko te były odmrażane. W wakacje biura podróży pękały w szwach, otwarte w grudniu galerie przeżywały oblężenie itd.

Niestety, ale marzenia o tym, że każdy będzie mieszkał na wsi ze swoją Teslą są zabawne. Ludzie będą chcieli tę swoją Teslę pokazywać, czy to pod biurem, restauracją czy na parkingu galerii. Mam nadzieję, że rozumiecie tę przenośnię. Miasto to życie, możliwości itd. Wieś nie jest zła, ale wiele osób pożąda wygody. Mieszkanie ze słabą komunikacją/usługami to całkowite uzależnienie od Tesli, a nie każdy chce do niej wsiadać. Dlatego biura nie znikną, będą się miały dobrze. Na pewno zmieni się rynek nieruchomości. Ludzie z pewnością będą ostrożniej podchodzić do brania kredytów pod kawalerki inwestycyjne za 500k na Wiślanych Tarasach. Przeliczą to kilka razy. Będą też wyższe wymagania odnośnie własnego M. Pandemia coś zmieni, to pewne, ale nie spodziewałbym się przewrotu światowego.

[anubis]

Dlatego na poważnie analizuje się i rozlicza scenariusz bazowy jako analogiczny warsztatowo :
poprzedni ceny minus 15% - obecny max minus 5% - kolejny za kwartał ... może + X %

Z tym, że on nie jest analogiczny warsztatowo. W poprzednim raporcie było, że "przewidują spadek do 15% przy prawdopodobieństwie 60%". Teraz zrezygnowano z prawdopodobieństwa i podano scenariusz bazowy oraz pozostałe.

Wydaje mi się, że oni raczej zakładają scenariusz pesymistyczny (na moment publikacji ogłoszono przecież lockdown od dzisiaj, takie raporty powstają kilka tygodni, najgorszą informację dostali na sam koniec pracy), ale też nie mogą przedobrzyć, bo te raporty są głównie pod przyszłą politykę kredytową - to nie jest raport "dla nas" tylko dla akcjonariuszy instytucjonalnych.

W każdym razie każdy sobie może ocenić jak chce - mamy pełną treść raportu. Dla mnie osobiście taki raport należy traktować jak rekomendację biura maklerskiego ("kupuj - trzymaj - sprzedaj"), a poziomy to sobie musi każdy inwestor oszacować sam.