Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[krakus1891]

az wyrecze Anubisa bo mnie temat zaciekawil

autor artykulu powoluje sie na raport NBP:
"W trzecim kwartale sytuacja wróciła do przedepidemicznej normy. Na nowe mieszkania w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu zamożni obywatele wydali aż 3,4 mld złotych gotówki."

i tak sobie rzucilem okiem na ten raport zeby sprawdzic czy faktycznie wrocil do normy:
I 2020 - ~5,7 mld
IV 2019 - ~5,2 mld
III 2019 - ~ 4 mld

wnioski niech kazdy wyciagnie sobie sam, oczywiscie liczba jest niezla, ale trzeba wziac pod uwage ze zakupy w III kwartale 2020 byly tez zakupami odroczonymi z II kwartalu w ktorym sprzedaz byla na poziomie 278 mln.
Czy rynek nieruchomosci sie odbudowal? to pokaze IV kwartal i nastepne

Proponuje zacząć od prównania wartości aktów notarialnych dotyczących transkacji na rynku nieruchomości ( dane GUS) z wartością udzielonych kredytów ( dane BIK), różnica o ile pamiętam wynosi ok 10 % , czyli ... wkład własny. Ostatni kompletny raport GUS pochodzi z 2018 , i to zdecydowanie najbardziej wiarygodne źródło o tym co się dzieje na rynku , gdyż jest tworzony w opraciu o akty notarialne, a więc realne ceny transakcyjne .
W raportach NBP warto czytać co jest pod wykresami , ponieważ wiekszość tej cześci analitycznej ich raportów to są szacunki o bardzo wątpliwej metodologii.

Uwaga do tabeli 1: szacunek opiera się na następujących założeniach:
Wartość wypłat kredytów bazuje na danych zbieranych od banków.
*/ Zakupy kredytowe mieszkań obejmują zakupy dokonane z kredytu i minimalnego udziału gotówki (przyjęto wkład własny 25%; ostrożniej w dużych miastach niż wymóg wkład własny 20% ze znowelizowanej Rekomendacji S), natomiast zakupy gotówkowe mieszkań stanowią różnicę miedzy wartością transakcji a środkami kredytowymi.Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania 7M (NBP) przez jego średnią wielkość w mkw. (GUS) oraz liczbę sprzedanych mieszkań (JLL/d.REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach pierwotnych 7M wynosi ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7M oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe oraz powierzchniowe za wszystkie okresy są aktualizowane.
**/ Środki własne może stanowić także sprzedana/zamieniona inna nieruchomość.
***/ Spadek szacowanego udziału zakupów mieszkań na RP w 7M z udziałem środków własnych, notowany w II kw. 2020 r.,
wiąże się z bardzo niską sprzedażą mieszkań w tym okresie.

Jest to szacunek bazujący na ZAŁOŻENIU że wkład własny to 25 % SZACUNKOWEJ, wartości transakcji , oraz SZACUNKOWEJ sprzedaży na podstawie danych JLL, oraz PRZYJĘCIu że wartość nowych kredytów wynosi 57 %.
Jak w marcu JLL wyszły głupoty w postaci ujemnej sprzedazy ... , to i NBP wyszły głupoty , bo w momencuie przykrecenia śruby z kredytami nagle spadł odsetek transakcji gotówkowych do 30 %. JLL bazuje na ankietach od największych deweloperów i za transkacje uznaje moment podpisania umowy przedwstępnej z deweloperem, efekt jest taki że liczba sprzedanych mieszkań raportowana przez JLL jest większa niż liczba wybudowanych.

Raporty NBP i JLL są darmowe , sami wiecie ile jest warte coś co jest za darmo ... . Polecam ogromna ostrożność w stosunku do wszystkiego co jest sygnowane NBP , JLL, HRE , B. Turek i dotyczy nieruchomości. Na
Zachęcam do samodzielnego siegania do danych źrodłowych czyli przede wszystkim GUS, raportów deweloperów notowanych na GPW.

[anubis]

JLL bazuje na ankietach od największych deweloperów i za transakcje uznaje moment podpisania umowy przedwstępnej z deweloperem, efekt jest taki że liczba sprzedanych mieszkań raportowana przez JLL jest większa niż liczba wybudowanych.

A jeśli chodzi o wtórny bazuje na danych największych biur pośrednictwa. Chociaż nie wiem czy tak samo jest w raporcie kwartalnym, na pewno tak jest w tej tabelce w .xls, z której potem HRE robi huczne podsumowania miesiąca.

Generalnie jak sobie uświadomimy, że HRE Investments to deweloper to nie trzeba dalej się rozwodzić ile są warte ich tezy głoszone w mediach i po co w ogóle są głoszone. A jakby ich pominąć w mediach to okazuje się, że mało kto mówi o wzrostach, jeśli w ogóle ktokolwiek.

Dużo lepsze są pod tym względem raporty banków komercyjnych. PKO w tym ostatnim szeroko opisuje metodologię. Chociaż też bym nie przekreślał zupełnie raportów NBP - trzeba je po prostu czytać z przypisami, tam jest dużo ciekawie zebranych danych.

W poprzednim kryzysie, tj. 2008 ogólna sprzedaż spadła o 30% i to wystarczyło, aby rynek się załamał. A dodatkowo budowano wtedy dużo mniej mieszkań. Obecnie porównując do przedcovidowego Q1 mamy średniokwartalny spadek powyżej 50%.

Raporty NBP i JLL są darmowe, sami wiecie ile jest warte coś co jest za darmo.

Dokładnie tak. Z pewnością trochę komercyjnych raportów już powstało, tylko nie są publicznie dostępne i stanowią tajemnicę biznesową. Jak jakiś skandynawski fundusz zamierza coś kupić (obojętnie czy nieruchomości czy inne aktywa) to zamawia np. analizę w jakiejś firmie z wielkiej czwórki, gdzie analitykom płaci się do kilkuset zł za godzinę i mają wszystko.

Zakupów pakietowych w postaci całych budynków jednak nie widać. W budowie jest ponad 800k mieszkań w całym kraju, a funduszy jak na lekarstwo - raz na jakiś czas ktoś kupi jeden budynek gdzieśtam i jest to temat tygodnia. Zagranica generalnie nie jest naszym rynkiem zainteresowana. Popyt inwestycyjny był lokalny.

[mariar]

Chociaż też bym nie przekreślał zupełnie raportów NBP - trzeba je po prostu czytać z przypisami

Najlepiej tak jak anubis nauczyć się wyciągać jeden wniosek (spadki) z dowolnych danych. Wtedy życie staje się spokojniejsze
Tutaj "spadek o 50% sprzedaży mieszkań":


No i biorąc wszystkie kredyty hipteczne w tym roku, jest ich więcej niż w 2019 ( businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/budzet-domowy/kredyty-hipoteczne-ich-wartosc-w-pazdzierniku-rosla/g0kymzw ).

Anusib, śmiejesz się z HRE a robisz dokladnie to samo (tylko po drugiej stronie medalu).

[anubis]

Anusib, śmiejesz się z HRE a robisz dokladnie to samo (tylko po drugiej stronie medalu).

Nie, to Ty robisz to co HRE. Na poczet poparcia tezy, że mieszkania się sprzedają wrzuciłeś infografikę bankier.pl podczas gdy:

1. To są wyłącznie deweloperzy giełdowi,

2. Różnie raportujący dane.

Wiedziałeś np. że takie J.W. Costruction jako "sprzedaż" liczy umowy deweloperskie, przedwstępne umowy sprzedaży i płatne rezerwacje?

Pomijam już, że nawet przy tak serwowanych danych widać spadek sprzedaży, tyle że nie średniokwartalnie o połowę.

W załączniku wolumen sprzedaży dla 6 największych miast na postawie najnowszego raportu NBP.

[rydler32]

Anusib, śmiejesz się z HRE a robisz dokladnie to samo (tylko po drugiej stronie medalu).

Nie, to Ty robisz to co HRE. Na poczet poparcia tezy, że mieszkania się sprzedają wrzuciłeś infografikę bankier.pl podczas gdy:

1. To są wyłącznie deweloperzy giełdowi,

2. Różnie raportujący dane.

Wiedziałeś np. że takie J.W. Costruction jako "sprzedaż" liczy umowy deweloperskie, przedwstępne umowy sprzedaży i płatne rezerwacje?

Pomijam już, że nawet przy tak serwowanych danych widać spadek sprzedaży, tyle że nie średniokwartalnie o połowę.

Jeśli dane są nieprawidłowe, to nie powinno się wyciągać z nich wniosków, zarówno odnośnie cen w górę jak i w dół.
Od tego są analitycy banków, którzy szacują realne ryzyko. Póki co hipoteki idą coraz bardziej, więc banki nie widzą znacznego ryzyka spadków.
A ciężko się przed tym zabezpieczyć umownie.
That's te story.

[mariar]

Oczywiście że wiem, że to są dane spółek
I zdaję sobie sprawę, że w II kwartale sprzedaż leżała. Ale jest to akurat logiczne jak mało co i raczej nikt się nie spodziewał dobrych wyników w kwartale w którym kancelarie notarialne nie działały, biura sprzedaży migrowały się na biura zdalne, a ludzie robili zapasy makaronów
Ty bierzesz i porównujesz okres przed covidowy do najgorszego kwartału w tym roku. Dla mnie to jest identyczne zachowanie jak jakieś HRE które w II kwatale pisali o gigantycznych wzrostach biorąc pod uwagę kwartał I
Patrząc na późniejsze dane widać odbicie i w sprzedaży i w hipotekach (ktrórych jest więcej niż w zeszłym roku) pisanie o załamaniu jest według mnie manipulacją.

[Oleg_]

wszyscy jesteście bardzo sprytni i znacie rynek.
Jestem tylko kupującym, chcę kupić własny dom.
Szukam rynku wtórnego.
Niemal każde mieszkanie czy dom, które widziałem ponad 7 miesięcy temu, są nadal dostępne. niektóre mają niższą cenę, a większość nie. ale oni nie sprzedają, żaden z nich.
jedyne 2, które straciłem, ponieważ nie byłem pierwszym, który odwiedziłem, zostały szybko sprzedane w środku pandemii za 8k / m2 (jedno z tarasem i jedno z ogrodem), gdy inne mieszkania w okolicy pytały o 10k / m2 (a te są nadal dostępne, jeszcze nie sprzedały).
Nie spieszy mi się z zakupem, widziałem lepsze oferty niż 3 miesiące temu.
Daje mi to nadzieję na znalezienie idealnego przyszłego domu dla mnie, ale nie zapłacę 10k / M2, a zwłaszcza nie 12k nie płacę tego, skoro mogę zapłacić 10k w centrum).
Na Kazimierzu są nawet 3 pokoje za mniej niż 10k.

[rydler32]

wszyscy jesteście bardzo sprytni i znacie rynek.
Jestem tylko kupującym, chcę kupić własny dom.
Szukam rynku wtórnego.
Niemal każde mieszkanie czy dom, które widziałem ponad 7 miesięcy temu, są nadal dostępne. niektóre mają niższą cenę, a większość nie. ale oni nie sprzedają, żaden z nich.
jedyne 2, które straciłem, ponieważ nie byłem pierwszym, który odwiedziłem, zostały szybko sprzedane w środku pandemii za 8k / m2 (jedno z tarasem i jedno z ogrodem), gdy inne mieszkania w okolicy pytały o 10k / m2 (a te są nadal dostępne, jeszcze nie sprzedały).
Nie spieszy mi się z zakupem, widziałem lepsze oferty niż 3 miesiące temu.
Daje mi to nadzieję na znalezienie idealnego przyszłego domu dla mnie, ale nie zapłacę 10k / M2, a zwłaszcza nie 12k nie płacę tego, skoro mogę zapłacić 10k w centrum).
Na Kazimierzu są nawet 3 pokoje za mniej niż 10k.

Tu nie ma nic nadzwyczajnego, im dłużej szukasz, tym większe prawdopodobieństwo, że trafisz na okazję
Pamiętaj, że czas to pieniądz, 7 miesięcy x 2k PLN to 14k ~ +2% do mieszkanie za 600k
Pytanie czy po lockdownie i wyszczepieniu trend będzie podobny - raczej nie, bo ruszą biznesy uczelnie i turystyka itd.
Wtedy nikt nie będzie chciał tanio sprzedać - teraz może jeszcze potrzebować gotówki, bo padł mu jakiś biznes, albo nie spina mu się najem krótkoterminowy.

Nie mnie jednak jeśli masz na to czas, to szukać okazji zawsze warto, z tym, że warto wiedzieć kiedy się zdecydować, bo mieszkanie mieszkaniu nie równe.

[dzejkopf]

Sledze to forum od roku. Da się tu znaleźć mnóstwo fajnych informacji na temat inwestycji, których deweloper niestety nie powie. W tym wątku niestety zalęgli się pośrednicy sprzedaży nieruchomości, którzy pierdolą od rzeczy, aby ciekawe i sensowne posty gdzieś szybko znikały. Sugeruje pod każdym postem takiego ciecia zamiast tłumaczyć mu czemu się myli (bo oni kłamią z premedytacją) wklejać ostrzeżenie "powyższy post to post trola - informacje w jego poście są nieprawdziwe"

[mariar]

Sledze to forum od roku. Da się tu znaleźć mnóstwo fajnych informacji na temat inwestycji, których deweloper niestety nie powie. W tym wątku niestety zalęgli się pośrednicy sprzedaży nieruchomości, którzy pierdolą od rzeczy, aby ciekawe i sensowne posty gdzieś szybko znikały. Sugeruje pod każdym postem takiego ciecia zamiast tłumaczyć mu czemu się myli (bo oni kłamią z premedytacją) wklejać ostrzeżenie "powyższy post to post trola - informacje w jego poście są nieprawdziwe"

Ale kto jest pośrednikiem? Ktoś tu zachęca do kupna? Ja tu raczej widzę ludzi którzy kupili/ są w trakcie kupna mieszkania vs tych którzy czekają.
Ale spokojnie, jak Ty czy anubis jesteście tak pewni spadków, że wszystkie nie-pesymistyczne scenariusze traktujecie jako naganianie - to przecież dla Was zajebista wiadomość. Skupcie się na zarabianiu, za 2 lata kupicie te swoje mieszkania 15% taniej i będziecie szczęśliwi & bogaci.