Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[anubis]

Jak upadnie na początku budowy to jeszcze pół biedy, bo cała kasa powinna wrócić. Gorzej jak właśnie po paru etapach - wtedy połowę kasy masz zwróconą, a połowę w roszczeniach do masy upadłościowej.

Ludzie wcześniej się tym nie interesowali, bo wszystko schodziło na pniu, a jak budowa jest w całości sfinansowana to covid nie covid - wiadomo, że zostanie ukończona. Jak pytałem znajomych czy mieli rachunek zamknięty, otwarty czy otwarty z ubezpieczeniem to nawet nie wiedzieli.

Co do spółek celowych to są tu różne skrajności. Krowodrza Park od Tętnowskiego, z którego Tętnowski chce pozyskać 0,5 mld zł (sumując całą ofertę) jest na spółce celowej. Atal z kolei wszystko buduje bez spółek celowych, nawet małe inwestycje.

Dla mnie osobiście kupowanie mieszkania w spółce celowej z rachunkiem otwartym, gdzie sprzedanych mieszkań jest mniej niż połowa i sprzedaż leży to teraz za duże ryzyko.

[Pepeg]

Teorię znam. Niestety, inwestycji z zamkniętymi rachunkami ze świecą szukać. Niegiełdowi deweloperzy w większości budują z kredytów (choć znam 2 inwestycje ze środków własnych, ale dla mnie nieinteresujące), które trzeba spłacać wpłatami od kupujących. A tych coraz mniej. I dla mnie w obliczu stojącej w miejscu sprzedaży z perspektywą oddania w 2022r. jest to czynnik hamujący decyzje o zakupie. Bo taka sytuacja się jeszcze nie zdarzyła (albo ja o takiej nie słyszałam), a obawiam się, że może mieć miejsce.

Ale jak sytuacja się jeszcze nie zdarzyła? Upadek dewelopera?
Po poprzednim kryzysie było kilkanaście upadków rocznie i to nawet bardzo dużych deweloperów, Gant był nawet notowany GPW.
wroclaw.wyborcza.pl/wroclaw/1,35771,16285010,Koniec_Ganta__Deweloper_nie_ma_pieniedzy_na_likwidacje.html
gazetawroclawska.pl/chciales-zarobic-na-spolce-gant-a-straciles-oszczednosci-zycia-zglos-sie-do-prokuratury/ar/c1-14344263
W tym roku słyszałem już o kilu upadkach małych deweloperów, w obecnej sytuacji najbliższe lata mogą być bardzo niepewne.

[anubis]

Ale jak sytuacja się jeszcze nie zdarzyła? Upadek dewelopera?

Oczywiście, że się zdarzyła. W poprzednim kryzysie w pierwszy rok w Krakowie sąd odnotował kilkadziesiąt wniosków o upadłość. Gdzieś w tym wątku wklejałem linka.

Za to chodzi raczej o to, że wtedy nie było ustawy deweloperskiej i wszystko budowano bez rachunków powierniczych. Generalnie wszystkie inwestycje odpalone przed bodaj 2012 rokiem takich rachunków nie miały. Potem wchodzi ustawa, rachunki powiernicze są obowiązkowe, ale mamy okres już po najgorszym roku 2010. Do dzisiaj nie było warunków gospodarczych, aby ten system przetestować.

@Bettyw pyta co się może stać jak takiemu deweloperowi z na spółce celowej skończą się pieniądze na rachunku otwartym. No to standardowo:

1. sprzedaż nie idzie
2. budowa trwa
3. kończą się pieniądze na rachunku
4. wykonawca schodzi z budowy
5. składany jest wniosek o upadłość
6. kupujący mieszkania dostają resztki z rachunku otwartego plus stają się wierzycielami masy upadłościowej
7. kupujący po kilku latach dostają kasę z licytacji niedokończonej inwestycji albo kończą mieszkania z syndykiem

Innej ścieżki raczej nie ma.

[Pepeg]

Generalnie wszystkie inwestycje odpalone przed bodaj 2012 rokiem takich rachunków nie miały. Potem wchodzi ustawa, rachunki powiernicze są obowiązkowe, ale mamy okres już po najgorszym roku 2010. Do dzisiaj nie było warunków gospodarczych, aby ten system przetestować.

Czy na pewno?
money.pl/gospodarka/zostali-z-kredytami-mieszkan-nie-ma-prawnik-radzi-jak-nie-dac-sie-oszukac-6527713539848321a.html

A przecież podobne kłopoty miały przejść do historii na początku obecnej dekady. Wtedy to weszła w życie ustawa deweloperska, która wprowadziła rachunek powierniczy. Wpłacone przez klientów dewelopera środki są więc teraz teoretycznie zabezpieczone. A nawet gdy deweloper upadnie, pieniądze powinny być łatwe do odzyskania. Czemu więc w praktyce wygląda to często zupełnie inaczej? W Szczecinie mieszkańcy pechowej inwestycji zastanawiają się, jak to możliwe, że deweloper mógł tak łatwo wypłacać pieniądze z kont powierniczych. Postępy w pracach miał nadzorować niezależny ekspert, który miał dać zielone światło dla wypłacania przez dewelopera kolejnych transz. Próbowaliśmy wyjaśnić sprawę z bankiem GBS Barlinek, ale ten stanowczo odmówił rozmowy.

[anubis]

Czy na pewno?
money.pl/gospodarka/zostali-z-kredytami-mieszkan-nie-ma-prawnik-radzi-jak-nie-dac-sie-oszukac-6527713539848321a.html

A przecież podobne kłopoty miały przejść do historii na początku obecnej dekady. Wtedy to weszła w życie ustawa deweloperska, która wprowadziła rachunek powierniczy. Wpłacone przez klientów dewelopera środki są więc teraz teoretycznie zabezpieczone. A nawet gdy deweloper upadnie, pieniądze powinny być łatwe do odzyskania. Czemu więc w praktyce wygląda to często zupełnie inaczej? W Szczecinie mieszkańcy pechowej inwestycji zastanawiają się, jak to możliwe, że deweloper mógł tak łatwo wypłacać pieniądze z kont powierniczych. Postępy w pracach miał nadzorować niezależny ekspert, który miał dać zielone światło dla wypłacania przez dewelopera kolejnych transz. Próbowaliśmy wyjaśnić sprawę z bankiem GBS Barlinek, ale ten stanowczo odmówił rozmowy.

Raczej jednak tak. Są pojedyncze przypadki, ale bodaj prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich mówił, że to chyba dwa albo trzy.

Na marginesie, to możliwe że są nawet wciąż w budowie inwestycje bez rachunków powierniczych (jakichkolwiek) - to te odpalone przed 2012 rokiem, których budowa wciąż trwa (kolejne "etapy").

[budfen]

[
Najbezpieczniej w tym momencie, na inwestycjach w spółkach celowych gdzie sprzedaż leży, wybierać rachunki zamknięte (deweloper dostaje kasę dopiero po przeniesieniu własności), system płatności 10/90 (10% wpłacasz przy podpisaniu umowy deweloperskiej, resztę przy przenoszeniu własności), ew. rachunek otwarty z ubezpieczeniem lub gwarancją bankową.

na Małym Płaszowie ASA i Ekopark taką sprzedaż umożliwiają. O ile się nie boję o Ekopark, to nie wiem jak ASA który jest raczej małym dewloperem - i nawet jeszcze nie zaczął budować... więc termin oddania za 2 lata + pół roku pewnie na przesienie własności.
I ASA chyba buduje na kredyt, a mają zamknęty rachunek powierniczy.
Ekopark pewnie za własną gotówkę więc ma większe bufory.
A inni deweloperzy w okolicy raczej preferują rachunki otwarte, ale większość już zaczęła budować (poza City Vibe)

[pozdro]

Teraz to mzona gotowke do zamieszkania kupic. Przyklad MWM lub Osiedle Instal na zlocieniu

[anubis]

Polecam trochę długi, ale ciekawy tekst na temat kryzysu na rynku mieszkaniowym w Irlandii. Sporo podobnych zjawisk zachodziło w ostatnim czasie w Polsce, chociaż oczywiście to nie to samo:

bogaty.men/anatomia-irlandzkiego-walka-wspomnienia-imigranta-jako-zywy-scenariusz-dla-przyszlosci

No i fajne podsumowanie:

Zawsze są jakieś znaki ostrzegawcze. Poniżej główne zaobserwowane:
- nadmierny popyt (buduje się na każdym możliwym kawałku terenu),
- szum medialny (programy telewizyjne, dodatki do gazet, specjalne weekendowe dodatki, wypowiadając się różnego rodzaju specjaliści i analitycy, których wpływy na konto zależą zwykle od tego kto za to przedstawienie płaci),
- przekonanie, że na nieruchomościach nigdy się nie tarci, ujawniające się np. poprzez masowe szaleństwo przejawiające się okupowaniu biur pośrednictwa i deweloperów,
- łatwo dostępny i tani kredyt,
- słaby nadzór finansowy,
- zbyt duża liczba osób zatrudniona w budowlance i szybko rosnące płace wynikające z braku rąk do pracy, oraz ściganie cudzoziemców nawet z dalekich i egzotycznych krajów,
- szybko rosnące płace w sektorach powiązanych z rynkiem nieruchomości (agenci, dorady kredytowi, itd),
- znaczy udział segmentu budowanego w PKB, a w szczególności w PKN,
- udział kredytów (w szczególności mieszkaniowych i hipotecznych) przewyższający liczbę depozytów,
- duża liczba flipów (kupno, remont i sprzedaż w bardzo krótkim czasie),
- szybko rosnące cenny gruntów,
- szybko rosnące udziały kredytów mieszkaniowych w księgach banków (do tego stopnia, iż w niektórych większość stanowią właśnie jedynie te aktywa),
- w końcowej fazie, zacieśnianie polityki kredytowej dla deweloperów (ale już nie dla ludzi). Pozwala się na dokończenie dotychczasowych inwestycji, ale brak jest już udzielania środków na kolejne inwestycje,
- bilansujący się najem z ceną zakupu na kredyt,
- zbyt długi okres zwrotu oraz malejąca rentowność, nawet gdy jest kupowana za gotówkę,
- kredyty udzielane na więcej niż 4-krotność rocznych zarobków,
- w końcowej fazie, pojawiają się ostrzeżenia od różnych organizacji, jako że rynek jest przewartościowany i zaprzeczenia osób żywotnie zainteresowanych tym, aby się on nie załamał,
- kłamstwa pośredników np. o wyprzedaniu wszystkich lokali z wyjątkiem kilku,
- spadająca sprzedaż, ale wciąż rosnące cenny,
- przebijanie cen na aukcjach o kilkanaście, kilkadziesiąt procent,
- wypychanie ludzi coraz dalej od miast ze względu na wzrost kosztów wynajmu lub zakupu mieszkań.

[pozdro]

Niektorzy wiesz za tragedia, a influencers filpyja. Trzeba sie do roboty wsiasc i tez bedziecie co roku sobie mieszkanko kupowac. Przy obecnych przecietna by dochodach 30-40k/mc co przecietna Polska rodzina na to nie problem sobie machnac kawalerki raz na 2 lata.
youtu.be/_ZJ7CbmZrzY

[pozdro]

Sprawdziłem ta Irlandię
Cena 1m2 4000-5500euro - 20 tys zl!
Wynajem 1500 euro za kawalerke 6000zl

Hm No spoko tez mysle, ze do 20 tys zl/m2 spokojnie dobijemy w 2030 roku

Także ten kupujcie ludziska póki wasze zarobki maja jakas wartosc!

Na swiecie youtuberzy czy w IT sie tak dobrze nie zarabia.
Tam miesięczna pensja 1osoby nie starcza Jan h nas na 2m2 mieszkania tylko pensja 2 osob starcza na mniej niz 1m2!