Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[anubis]

Ok, wskaż mi jakiekolwiek inne konto, które jest "moje". Jeżeli admin to potwierdzi to usunę swoje i przestanę się udzielać - trudno o lepszy "prezent" co? Ale jeżeli się nie potwierdzi to przestajecie z kolegami kompulsywnie spamować wątek ilokrotnie wrzucę tu jakąś ciekawą analizę lub fragment raportu.

[platinium]

A w przyszłym tygodniu powinien być też raport ING. Anubis pewnie już go lubi, bo oni są z bankowców najbardziej krytyczni do rynku. No i analiza będzie na najnowszych danych.

Zapomniałeś się przelogować. . Przyznaj się, ile masz tutaj kont?

XDDD.

Fajnie tak wklejać scenariusz bazowy i pesymistyczny, bez optymistycznego. Dodajmy w tym roku spełnił się scenariusz lepszy od optymistycznego jeśli wzielibyśmy raport tego banku z wiosny

Ale no weźmy scenaiusz bazowy - że ceny w 2021 spadną o max 7%. W takim wypadku praktycznie ledwo wrócą do poziomów z przed pandemii.. z okresu od kiedy anubis prowadzi tutaj swoje analizy. Nie wiem jaki był cel tych wszystkich analiz, bełkotów, kłótni o to że katastra juz prawie jest wprowadzona, o pracę zdalną, o Krk - wieś, o koniec airbnb - natomiast nawet przy spełnieniu tego scenariusza wychodzi na to że średnio się to opłacalo.

Pytanie czy jakby ten czas zainwestować w szukanie okazji, jeżdżenie na oględziny i wyrabianie się w negocjacjach to czy nie wyszłoby to lepiej niż próba siania paniki wśród ludzi. Zakladam że to forum to nie jedyne miejsce i anubis jest równie znany pod randomowymi nickami na bankierach, moneyach etc.

A tu fragment raportu uwzględniający wszystkie czynniki wpływające na ceny w najbliższych kwartałach z najnowszego raportu pko:


Hehe, na prawdę podziwiam że niektórym się jeszcze nie znudziły te forumowe analizy mające wątpliwą wartośc. Szacunek

[anubis]

@platinium, pomyliłeś raporty. Wkleiłem fragment z raportu Pekao S.A., Ty wkleiłeś fragment z raportu PKO BP. To są dwa inne banki. Pekao ma żubra, PKO BP to największy bank polski, kontrolowany przez skarb państwa. Jak się przejdziesz kiedyś po mieście to zwróć uwagę - ten pierwszy ma czerwoną kolorystykę, drugi jest niebieski, łatwo rozpoznać.

Wcześniej rozmawialiśmy o raporcie PKO BP, teraz Pekao S.A.

pl.wikipedia.org/wiki/Powszechna_Kasa_Oszczędności_Bank_Polski

pl.wikipedia.org/wiki/Bank_Polska_Kasa_Opieki

[platinium]

@platinium, pomyliłeś raporty. Wkleiłem Pekao S.A., Ty wkleiłeś PKO BP. To są dwa inne banki. Pekao ma żubra, PKO BP to największy bank polski, kontrolowany przez skarb państwa. Jak się przejdziesz kiedyś po mieście to zwróć uwagę - ten pierwszy ma czerwoną kolorystykę, drugi jest niebieski, łatwo rozpoznać.

Wcześniej rozmawialiśmy o raporcie PKO BP, teraz Pekao S.A.

@anubis, nie mierz innych swoją miarą Napisałem że to fragment ostatniego raportu pko, a nie pekao. Naucz się czytać. To że wcześniej dyskusja dotyczyła pekao mnie średnio interesuje, sam tu wachlujesz tematami i raportami jak profesjonalny cyrkowiec

[anubis]

Nieprawda. Piszesz "Fajnie tak wklejać scenariusz bazowy i pesymistyczny, bez optymistycznego." A podsumowaniu raportu Pekao S.A. nie ma kolumny ze scenariuszem optymistyczym. Jest bazowy i pesymistyczny. Bazowy jest w zasadzie optymistycznym.

[platinium]

Nieprawda. Piszesz "Fajnie tak wklejać scenariusz bazowy i pesymistyczny, bez optymistycznego." A podsumowaniu raportu Pekao S.A. nie ma kolumny ze scenariuszem optymistyczym. Jest bazowy i pesymistyczny. Bazowy jest w zasadzie optymistycznym.

No ale gdzie jest nieprawda? Napisałem przecież wyraźnie że to screen z raportu pko.

Natomiast to Ty napisałeś

Pekao S.A. podobnie jak PKO BP - dwa scenariusze

co jest nie prawdą, bo PKO ma 3 scenariusze ( pb.pl/trzy-scenariusze-dla-cen-mieszkan-1104163 )

Prawdą jest to, że są 3 scenariusze z PKO (pesymistyczny, bazowy, optymistyczny) oraz 2 scenariusze pekao.
Wszystkie raporty łączy podobny scenariusz bazowy zakładający maksymalnie kilku % korektę lub stagnację.

Smieszy mnie tylko to że jak w wakacje pisałem że według mnie (przy widocznej polityce rządu) taki scenariusz jest prawdopodobny to zostałem zwyzywany przez Ciebie od życzeniowych naganiaczy nie mających obiektywnego zdania :>

[anubis]

LTV

Klient za kredyt nominowany w walucie obcej nabył stanowiącą zabezpieczenie tego kredytu nieruchomość o wartości 1 000 000 złotych. Współczynnik LTV w momencie udzielenia kredytu i zakupu nieruchomości wynosił 100%. Po jakimś czasie – wskutek zmian koniunktury na rynku nieruchomości – wartość nieruchomości wyceniono na 800 000 złotych. Mimo spłat rat odsetkowych i kredytowych – wskutek spadku wartości złotówki do wartości waluty kredytowania – wyrażona w złotówkach wartość pozostałej do spłaty kwoty kredytu wynosi 1 100 000 złotych. LTV wynosi 137,5%.

pl.wikipedia.org/wiki/Wskaźnik_loan_to_value

Sam fakt, że banki prognozują spadki jest wymowny. Bank jest ostatnią instytucją, która chciałaby spadków, bo nieruchomości stanowią zabezpieczenie udzielonych kredytów.

co jest nie prawdą

"Nieprawda" pisze się razem.

Generalnie scenariusze "bazowo-optymistyczne" zakładają jedną rzecz - powrót inwestorów. To jednak moim zdaniem nie nastąpi z paru powodów:

1. Już przed pandemią rynek był przegrzany. Słynne ROI było na granicy opłacalności. Przy cenach 500k za kawalerkę 35 metrów zysk budował już w zasadzie tylko wzrost cen nieruchomości.

2. Te 70 mld, które wypłynęło z lokat już zostało reinwestowane lub wydane. Kolejnych 70 mld nie będzie. Inwestując 500k w amerykańskie lub niemieckie akcje spółek Value (wypłacających dywidendę) będziesz miał większe "ROI" niż z nieruchomości, a w długim terminie zysk ze wzrostu cen akcji (polecam kursy Bloomberga dla SP500 spółek dywidendowych w długim okresie). Być może dla Kowalskiego to kosmos, ale duży kapitał o tym doskonale wie.

3. Jak zacznie padać jedna czy druga firemka lokalnego landlorda z 5 mieszkaniami to będzie ludzi dużo trudniej przekonać do inwestycji w nieruchomości. Inna sprawa, że spadające ceny (o jakikolwiek procent) nie sprzyjają decyzjom inwestycyjnym. Ludzie będą woleli trzymać kasę dosłownie w skarpecie niż pakować się w mocno przestrzelone cenowo nieruchomości. Inwestycje będą na zasadzie łapania perełek i okazji - nie wyobrażam sobie, aby w najbliższym roku był ponownie klimat do zakupów typu WT 2.0 za 14k za metr.

[Mar G]

nie wiem czy ten gość wogóle czyta, to co wkleja - lub ma problemy z rozumieniem słowa pisanego.
scenariusz bazowy - co oznacza najbardziej prawdopodobny - nazywa optymistycznym - mimo, że w treści wariant optymistyczny pokazuje nie tylko stabilizację ale wzrosty sprzedaży już w 2021.
ale to wymaga przeczytania całości , nie tytułu tylko.

Ps. notabene autor tych prognoz jest dzisiaj przedmiotem beki na forach ekonomistów. w wywiadzie na interii przyznał, że prognozy od kwietnia 2020 zmieniał już ... 7 razy. geniusz

[anubis]

Ps. notabene autor tych prognoz jest dzisiaj przedmiotem beki na forach ekonomistów. w wywiadzie na interii przyznał, że prognozy od kwietnia 2020 zmieniał już ... 7 razy. geniusz

No widzisz, gdybyś kiedyś chociaż liznął jakiejś poważnej analityki, takiej na serio z danymi, szczegółowo rozpisanym popytem i podażą, trendami, czynnikami spadku, wzrostu itd. to odkryłbyś, że prognozy się zmieniają na bieżąco, w zależności od sytuacji gospodarczej, bo nikt nie ma szklanej kuli i nie odgadnie, że np. jutro NBP ogłosi skup obligacji rządowych, albo na kolejnym posiedzeniu RPP niespodziewanie podniesie lub obniży stopy.

A dla równowagi scenariusz pesymistyczny Pekao.

[Mar G]

Ps. notabene autor tych prognoz jest dzisiaj przedmiotem beki na forach ekonomistów. w wywiadzie na interii przyznał, że prognozy od kwietnia 2020 zmieniał już ... 7 razy. geniusz

No widzisz, gdybyś kiedyś chociaż liznął jakiejś poważnej analityki, takiej na serio z danymi, szczegółowo rozpisanym popytem i podażą, trendami, czynnikami spadku, wzrostu itd. to odkryłbyś, że prognozy się zmieniają na bieżąco, w zależności od sytuacji gospodarczej, bo nikt nie ma szklanej kuli i nie odgadnie, że np. jutro NBP ogłosi skup obligacji rządowych, albo na kolejnym posiedzeniu RPP niespodziewanie podniesie lub obniży stopy.

A dla równowagi scenariusz pesymistyczny Pekao.

haha. dalej próbujesz robić z ludzi idiotów. my potrafimy czytać.

a analityk, który 7 razy w 8 miesięcy zmienia prognozy PKB czy inflacji - nie ma poważania ani w środowisku , ani u odbiorców - poza 1 wyjątkiem - Tobą.