Postautor: krakus1891 » 15 sty 2021, 13:05
Możemy jeszcze bardzo długo dyskutować co przyniesie przyszłość i pewnie niewiele z tego wyniknie.
To czy ceny wzrosną czy spadną , tez nie ma większego znaczenia , bo wiadomo ze one kiedyś spadną i wiadomo że kiedyś wzrosną rynek jest cykliczny i niewiadomą jest kiedy i jakie będą tego zakresy.
Jeśli decyzje o kupnie, niezależnie czy na własne potrzeby czy inwestycyjnie podejmujemy na podstawie przeczucia, wykresów, raportów mówiących że wzrośnie/spadnie to warto rozumieć że jest to czysta spekulacja... Z wyjątkiem flipów , nieruchomości to inwestycje długoterminowe, i spekulacja długoterminowa to bardzo ciekawy i orginalny koncept ...
Decyzje o kopnie lub nie powinniśmy podejmować nie w oparciu czy ceny ceny wzrosną czy spadną , a w oparciu o to jakie one są teraz.
Jeśli jest drogo, to trzeba mieć świadomość że musimy czekać na górki kolejnych cyklów bo tylko wtedy inwestycja będzie będzie zyskowna. Jeśli jest tanio , to wiele taniej już być nie może , i mamy znacznie większe pole manewru, bo na kolejnych górkach zarobimy dużo , a na dołkach nie będziemy stratni.
Jak sprawdzić czy mieszkania są drogie czy tanie ?, ano są do tego odpowiednie wskaźniki.
Pierwszy najprostszy to Price to Income - za neutralny uznaje się na poziomie 3 , w krk mamy go na poziomie 14. Kolejny to Price to Rent, on pokazuje opłacalność najmu vs kupna , jeśli jest na poziomie poniżej 10 , znacznie bardziej opłaca się kupno, jest jest powyżej 20 to wynajem , poziom neutralny to okolice 15, w Krk dla większych mieszkań ten wskaźnik przekracza 30 , jedynie w przypadku domów jest on w okolicach 10.
Tak naprawdę na jaki wskaźnik nieruchomościowy byśmy nie popatrzyli to wskazuje on że mieszkania są albo drogie albo bardzo drogie. Jedynie domy wychodzą w tej chwili we wskaźnikach w miarę neutralnie.
Jeśli kupujemy nieruchomość za gotówkę , to trzeba pamiętać że drogie aktywa niespecjalnie dobrze przechowują wartość kapitału. Jeśli kupujemy na kredyt , to dywagacje o utrzymaniu wartości kapitału ..., inflacji , są co najmniej niepoważne, wtedy najważniejsze jest to jak się ma relacja obecnych cen najmu do odsetek wraz z remontami. Niestety w obecnej chwili nawet minimalny wzrost stóp % sprawia , sprawia odstępne nie będzie pokrywać nawet kosztów odsetek oraz nakładów na utrzymanie odpowiedniego standardu mieszkania, czyli oznacza to ni mniej ni więcej że właściciel dopłaca nam do najmu ... . Kupując na kredyt należy pamiętać że to nie my czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania a bank , i nie ma znaczenia czy odsetki płacimy od swojego czy cudzego kredytu ... , Jeżeli ceny najmu są na tyle wysokie w stosunku do ceny kupna że oprócz odsetek spłacamy też komuś kapitał kredytu to jasne lepiej kupić !!.
Oczywiście można zakładać że wzrosną ceny , ale będzie to oznaczało że wskaźniki będą musiały jeszcze pójść w górę, chyba że zakładamy że wynagrodzenia będą rosły zdecydowanie szybciej niż wzrost cen nieruchomości ..
Biorąc pod uwagę że rocznie budujemy tyle mieszkań ilu ma przybyć mieszkańców w krk w ciągu najbliższych 15 lat , obawiam się że poziom tego wzrostu będzie grubo niewystarczający , dla długotrwałego utrzymania wskaźników na poziomie drogo/bardzo drogo ... .
Nieruchomościami na świecie handluje się od lat istnieje masa wskaźników które pozwalają określić , czy kupno w danym momencie ma sens .
Zakładając odstępne za kawalerkę na poziomie 1200 zł , to Price to rent na poziomie neutralnym mamy przy cenie kawalerki 216 tys , zaś w którym kupno się bardziej opłaca na poziomie 140 tys ... . Przy obecnych cenach w granicach 300 tys za kawalerkę , poziom neutralny mamy przy odstępnym na poziomie 1700 , zaś kupno się bardziej opłaca przy odstępnym na poziomie 2500 zł
Albo najem musi wzrosnąć do poziomu 2500, albo ceny muszą spaść do poziomy 140 tyś za kawalerkę , aby kupno się zaczęło opłacać.
Polecam przestać się ekscytować wynikami sprzedazy deweloperów czy wzrostami/spadkami cen, a zacząć patrzeć na typowo nieruchomościowe wskaźniki, bo one nam znacznie lepiej podpowiedzą czy kupno mieszkania w danej chwili to dobry pomysł czy nie ...
