Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[anubis]

Swoją drogą, dobry komentarz pod tym webinarium. Trafne wnioski.

matios16 3 godziny temu

Tutaj kilka moich przemyśleń, myślę idących w podobnym kierunku. Analizą tego nie nazwę, bo nie jestem ekspertem, ale trochę czasu na to poświęciłem więc się podzielę:

- praca zdalna - ci których stać na mieszkania przy względnie wysokim wkładzie własnym, a więc osoby z branż nowych technologii i usług przez internet, lub pracownicy zagranicznych korpo coraz częściej stawiają na pracę zdalną. W USA wg. analiz rządowych w sektorze przedsiębiorstw 50% pracowników w branży usług wspólnych po pandemii zostanie w domach w pełnym wymierza pracy. Myślę, że w Polsce mówimy o podobnych liczbach przy czym w takim Krakowie czy Warszawia ta branża ma dużo większy udział pośród dobrze zarabiających ludzi (jak by nie interpretować słowa dobrze...). Wiele obszarów sektora publicznego też przeszło błyskawiczną transformacje i okazuje się, ze nie każda "pani Krysia" musi siedzieć w biurze w magistracie.

- mieszkanie w centrum nie jest już potrzebne do niczego (o ile nie pod wynajem krótkoterminowy), oczywiście nadal jest to atrakcyjna opcja, bo mamy bliżej do dobrodziejstw miasta, ale nijak ma się to do cen (dla porównania w takim Krakowie za różnice cen między rzekomym centrum za 12k za metr a obrzeżami za 8k za metr do końca życia można jeździć taksówka celem korzystania z uroków miasta)

-ludzie nakupowali mieszkań jako rzekoma ochrona pieniędzy przed inflacją, OK to ma sens ale tylko gdy kupowane za gotówkę, jest masa ludzi którzy odkładali na wkład własny i widząc rosnące ceny kupili mieszkania w 2020 no bo przecież muszą ochronić swoje 20 procent wkładu przed inflancją - analizę ekonomiczną skutków pozostawiam bez komentarza

-mikro mieszkania pod wynajem krótkoterminowy będą stały puste jeszcze kilka lat, jak wróci turystyka powoli duży gracze z branży hoteli nie pozwolą sobie na taką konkurencję, co więcej przy spadkach najmu te kawalerki za 13-15k za metr są nierentowne, one tracą

-tzw. luka mieszkaniowa w kontekście dużych miast jak Kraków jest już fikcją, wiele osób kupuje już drugie mieszkanie, jednocześnie nie sprzedając starego bo przecież napewno się wynajmie i napewno nie potanieje... W rezultacie deweloperzy mówili o luce mieszkaniowej gdy było 330 mieszkań na 1000 osób w miastach wojewódzkich, i nadal mówią o luce gdy mamy 500 mieszkań na 1000 osób w miastach wojewódzkich - najwyraźniej to marketingowe słowo klucz

-wzrost stóp procentowych jest w perspektywie kilku lat nieunikniony, i nie będzie to wzrost chwilowy a raczej odwrócenie obecnej wieloletniej tendencji, pytanie do ilu procent dojedzie...

-rynek wtórny obecnie to dramat - ludzie wołają astronomiczne kwoty za zapuszczone mieszkania w wielkiej płycie, ale tylko dlatego że gospodarka jeszcze wisi na cienkiej nitce dzięki dodrukowi pieniądza

-wzrost zarobków mocno wyhamuje wg różnych analiz, nadchodzi rynek pracodawcy

-nowy bezład nieźle namiesza klasie średniej i osobom prowadzącym tzw. jednoosobowa działalność gospodarczą (optymalizacja podatkowa)

-nadmiarowe zgony zmniejszają tę tzw. lukę mieszkaniowa (nie wiele, ale te kilkadziesiąt tysięcy to też nie tak mało...), wchodzą mało liczne roczniki w okres życiowy gdzie kupuje się mieszkania

- popyt = podaż - jedyny powód dla którego mieszkania tak podróżaly, ludzie kupowali w oparciu o FOMO, bo przecież trzeba kupić bo podrożeją, podczas gdy budować da się nadal wielorodzinne budynki za 4-5k za metr i przy cenach 6k za metr deweloper nadal dobrze zarabia - wystarczy spojrzec na ceny rynku deweloperskiego w mniejszych miastach. Deweloperzy, którzy twierdzą że nie czas na promocje bo mieszkania drożeją biją rekordy dochodu rok w rok

- osoby które kupiły w 2018/2019 są przekonane, że kupiły przed górką, w gruncie rzeczy przy niskim wkładzie własnym nic prawie nie spłacając kapitału przez ostatni rok, w przypadku wzrostu stóp procentowych i powolnego odbijania się gospodarki kredyt zacznie podgryzać portfel mocniej i mocniej
inwestorzy dla których mieszkanie jest jedynie częścią portfela inwestycyjnego mogą zacząć wycofywać pieniądze sprzedając mieszkania i realizując zyski póki się da zwłaszcza gdy najem nie odbije

-część ludzi błędnie zakłada, ze procentowy wzrost kosztów budowy przekłada się na cenę końcowa 1:1, a tak nie jest.
Przykład jeśli koszt budowy w 2016 wynosił 4000zł za metr, a cena ofertowa to 6000, to nie znaczy, że gdy koszt budowy wzrósł nawet o 25% (chociaż aż tak nie wzrosło, ale załóżmy...), to cena musi wynosić 7500.
Ponieważ 25% z 4000 to 1000zl.
Więc w teorii przy zachowanie zysku dewelopera cena ofertowa powinna wynosić 7000zl.
500zł różnicy to dodatkowy zysk dewelopera.
Przy wyższych kwotach ten rozjazd cenowy jest odpowiednio wyższy.
Co znaczy że obecnie ceny mieszkań wynikają głównie z popytu. Tym samym mieszkania aż tak bardzo nie różnią się od innych aktywów inwestycyjnych. Spadnie popyt wzrośnie podaz, spadnie cena. Oczywisty związek przyczynowo skutkowy.

- w 2020 deweloperzy reklamowali się, mówiąc, że to najlepszy moment na zakup - to już było alarmujące, ale ludzie w Q3 2020 faktycznie deweloperom uwierzyli, a to jest już ponadnormatywnie alarmujące

[Bettyw1]

https://www.youtube.com/watch?v=6XeqvjmBDQ4

Merytoryczna poparta racjonalnymi argumentami analiza obecnej sytuacji rynkowej przez osobę z konkretnym wykształceniem a nie przez flippera po kursie z youtube'a. Niestety stoi ona w sprzeczności z poglądami tych dla których jedynym wyznacznikiem są cyferki podawane przez deweloperów i artykuły sponsorowane w mediach.

I takie rzeczy warto oglądać, dzięki!

[WiktorR]

Przeglądam sobie ogłoszenia i oczom nie wierzę
krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-aneksem-kuchennym/22619099.html

[robcio]

Próbować sprzedający może, w nieruchomościach z rynku wtórnego trochę jak w samochodach, pytanie czy chce sprzedać czy sprzedawać...

[Oleg_]

Przeglądam sobie ogłoszenia i oczom nie wierzę
krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-aneksem-kuchennym/22619099.html

Ten sam budynek, prawie ten sam rozmiar 32m2 1 pokój:
krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-w-zabudowie/22626235.html
4 miesiące temu, nie sprzedaję:
krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/22185407.html

-
A to najlepsze 32m2 530k:
krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/21806754.html
1+ rok temu (ta sama Aga):
krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/21604260.html
---

Mogą zapytać 15k, 30k ...
nie sprzedaje.

Sprawdź ceny wynajmu.

[Giovanna]

Tyle ze to kompletnie inny standard wykonczenia i w tym drogim ekspozycja na Wisle, a w pozostalych na zacienione, ponure podworko z widokiem na balkony sasiadow.
Jesli tak oceniacie ceny i atrakcyjnosc mieszkan to chyba trzeba wrocic do podstaw. Warto ruszyc 4 litery spod komputera, poodychac swiezym powietrzem i poogladac to o czym piszecie. Bezgraniczna wiara w YT i wykop.pl to kiepska taktyka...

[ziomek_szuka]

Pani Giovanna,
Taki jest rynek jedni chcą sprzedać, a Ci co chcą kupić oceniają czy cena jest adekwatna do towaru. Skoro lobby deweloperskie ma całą armię artykułów mówiących za tym, że cena jest niska, a przypomnijmy jest ATH, grając mocno na FOMO, to czy my kupujący nie możemy mieć swojego zdania na temat tego ile chcemy zapłacić? Gdyby lobby kupujących było równie dobrze zorganizowane i promowałoby ideę, zbyt drogich cen, spadającego najmu itd. rynek nie był by tak odjechany jak jest teraz xD. Proponuję założenie think tanku HRE-STOP Investments a kolegę Anubisa na analityka, pana Piotra Kuczyńskiego prezesa Skoro oni mogą, jak również inne organizacje typu bilboardy z plodami to my tez możemy...

[Giovanna]

Pani Giovanna,
Taki jest rynek jedni chcą sprzedać, a Ci co chcą kupić oceniają czy cena jest adekwatna do towaru. Skoro lobby deweloperskie ma całą armię artykułów mówiących za tym, że cena jest niska, a przypomnijmy jest ATH, grając mocno na FOMO, to czy my kupujący nie możemy mieć swojego zdania na temat tego ile chcemy zapłacić? Gdyby lobby kupujących było równie dobrze zorganizowane i promowałoby ideę, zbyt drogich cen, spadającego najmu itd. rynek nie był by tak odjechany jak jest teraz xD. Proponuję założenie think tanku HRE-STOP Investments a kolegę Anubisa na analityka, pana Piotra Kuczyńskiego prezesa Skoro oni mogą, jak również inne organizacje typu bilboardy z plodami to my tez możemy...

Swietna inicjatywa. Popieram. Tyle, ze zeby miec zdanie na jakis temat, dobrze jest jeszcze znac temat...a to u Was wyraznie kuleje...Na razie to zyczeniowe pisanie bajek...

[anubis]

Proponuję założenie think tanku HRE-STOP Investments a kolegę Anubisa na analityka, pana Piotra Kuczyńskiego prezesa Skoro oni mogą, jak również inne organizacje typu bilboardy z plodami to my tez możemy...

Popieram.

A przy okazji tak tylko przypomnę. HRE Investments w pigułce.

[ziomek_szuka]

Dokładnie na jakiej podstawie Pani zakłada, że zna się lepiej ? Jest taka zasada, że na rynku większość nie ma racji, gdyby było inaczej to na całym świecie wszyscy byliby nieskończenie bogatymi ludźmi. Po przeczytaniu Pani wcześniejszych postów wynika, że szukała Pani nieruchomości jeszcze w 2020 roku, jaką ma Pani pewność, że nie kupowała na górce? Czy pobyt na tym forum ma być dla Pani potwierdzeniem decyzji zakupowej, skąd takie przekonanie, że wzrosty cen ofertowych w KRK rzędu 100%-200% w 3-4 lata są normalne ? pomijając FOMO i ultra presję na kupno marketingowców ?

Napewno ważne jest dużymi literami przpominać wszystkim czytającym obecnie internet:
HRE INVESTMENTS
PREZES ZARZĄDU: MICHAŁ SAPOTA wcześniej zasiadał w zarządzie jednej z największej firmy deweloperskiej Murapol,
linkedin.com/in/michalsapota/?originalSubdomain=pl

Jak można brać analizy deweloperów jako niezależne analizy tego co dzieje się z rynkiem ? Zapraszam do dyskusji...