Osiedle Coco Springs Kraków (ul. Goszczyńskiego) od Spółka Mieszkaniowa IDOL - opinie na forum

[ro12ck]

W umowie deweloperskiej jest już to lepiej napisane, bo istnieje wzmianka o obowiązku właściciela lokalu do utrzymywania czystości, estetyki itp. tego placu.

Nie wiem co masz na myśli?

[PatrykTrav]

Podpisywałem umowę już po dodaniu tego ogródka i taki był w niej zapis.

[AdamKownacik]

Podpisywałem umowę już po dodaniu tego ogródka i taki był w niej zapis.

Dokładnie tak, bo się dopytywałem. Nowy z automatu do umowy dodają zgodę na ten kebab a potrzebują 50% akceptacji żeby to przepchać.

[lokalny21]

Napisałem wiadomość do Dewelopera z pytaniem jakiego rodzaju restauracja jest w planach, jak na razie nie otrzymałem odpowiedzi. Pytanie czy faktycznie potrzebują zgodę większości mieszkańców czy 100%?

Dziękuję za proaktywość! Może dostaniemy jakąś odpowiedź.

Moim zdaniem taki podział quoad usum to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, a w tej sytuacji stosuje się art. 199 k.c.:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie jest to jednak na 100% pewne, bo uznanie czegoś za czynność zwykłego zarządu a czynność przekraczającą zwykły zarząd zależy od szeregu okoliczności faktycznych. Potwierdza to jedno z orzeczeń Sądu Najwyższego z 17.03.2017 r., pod sygn. akt III CSK 64/16:

W ślad za poglądami wyrażonymi w orzecznictwie i nauce prawa, należy wskazać, że wobec braku ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną, a także wobec braku jednolitych kryteriów zaliczenia określonych działań współwłaścicieli jako należących do pierwszej lub drugiej grupy, kwalifikacja ta jest uzależniona od okoliczności faktycznych każdego indywidualnie ocenianego przypadku. Formułowane w judykaturze i doktrynie ogólne wskazania, co stanowi czynność zwykłego zarządu, a co jest jego przekroczeniem, mają jedynie orientacyjny charakter, a przy tym względny; identyczna czynność może mieć w określonych okolicznościach faktycznych charakter zwykłego zarządu, a w innych może wykraczać poza ten zakres. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną zalicza się zazwyczaj działania związane z normalną eksploatacją i zarządzaniem (administrowaniem) rzeczą wspólną, a więc przykładowo pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy przed jej utratą, uszkodzeniem lub zniszczeniem. Zakres zwykłego zarządu przekraczają takie czynności prawne, jak rozporządzenie rzeczą lub jej obciążenie zastawem, hipoteką lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Umowa taka może zostać zawarta w dowolnej formie (w tym niższej niż akt notarialny).

To co istotne, quad usum w zakresie ogródka restauracyjnego dokonane w formie zaproponowanej przez dewelopera (w formie aktu notarialnego, zapewne z wpisem do księgi wieczystej), wymagać będzie - w przypadku chęci jego zmiany - zachowania takiej samej formy.

Art. 77 k.c.:
§ 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.


Ja wyraziłbym na to zgodę, tylko chciałbym, aby interesy Wspólnoty były w jakiś sposób zabezpieczone. W szczególności, aby zadbano o estetykę zastosowanych rozwiązań, a także by Wspólnota mogła zażądać opłat za korzystanie z tego ogródka:

Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. (Uchwała Sądu Najwyższego z 10.5.2006 r., pod sygn. akt III CZP 9/06).

Wiadomość od Dewelopera:

"Dzień dobry,
Nie wiemy jeszcze jaki dokładnie to będzie typ lokalu. Przyszły właściciel będzie go wynajmował, a najemca nie jest jeszcze znany."

Nie do końca jestem przekonany. Wcześniej ktoś poruszył temat, żeby taką decyzję pozostawić wspólnocie, a nie zapisywać ją notarialnie, takie rozwiązanie brzmi lepiej.

Ja nie wyrażę zgody. Możemy taką zgodę dać jako wspólnota. Notarialne oddanie tego prawa to strzał w kolano dla naszego osiedla.
Radzę przemyśleć.

Nie przekonują mnie też parasolki. Powinien być to schludny ogródek jak coś. Dla tego uważam jak wyżej.
Lepiej mieć ten teren w rękach wspólnoty.

Drugą kwestią jest też to, że jeśli jako wspólnota użyczymy tego terenu to będziemy mogli za niego pobierać opłatę, którą chociażby można przeznaczyć na utrzymanie zieleni.

[lokalny21]

Gdyby ktoś potrzebował pismo z odmową.

Odmawiam, również uprzejmie informuje iż zgodnie z orzecznictwem SN:

(vide: uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, LEX nr 319929 „nie budzi wątpliwości, że art. 206 k.c. jest przepisem względnie obowiązującym i współwłaściciele w drodze umowy mogą przewidziane w nim bezpośrednie i wspólne korzystanie z całej rzeczy zmienić na bezpośrednie korzystanie z wydzielonych części rzeczy […]. Ponieważ chodzi tutaj o odstępstwo od ustawowego sposobu korzystania z rzeczy zagwarantowanego wszystkim współwłaścicielom, a więc o ingerencję w istotę sfery prawnej wszystkich współwłaścicieli, umowa ta powinna być zawarta przez ogół współwłaścicieli”; postanowienie SN z 4.10.2002 r., III CKN 521/01, LEX nr 57227 „podział nieruchomości quoad usum jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, umowa taka wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w przeciwnym wypadku jest nieważna”; postanowienie SO w Łodzi z 24.02.2014 r., III Ca 110/14, LEX nr 2129012, „z reguły podział nieruchomości quoad usum jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, umowa taka wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w przeciwnym wypadku jest nieważna”; a także uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, LEX nr 319929; postanowienie SN z 18.09.2019 r., IV CSK 286/18, LEX nr 2742575; postanowienie SN z 10.11.2016 r., IV CSK 46/16, LEX nr 2169498 oraz postanowienie SN z 17.01.2018 r., IV CSK 163/17, LEX nr 2449292)

w tego rodzaju przypadkach, jako iż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

[ro12ck]

Gdyby ktoś potrzebował pismo z odmową.

Odmawiam, również uprzejmie informuje iż zgodnie z orzecznictwem SN:

(vide: uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, LEX nr 319929 „nie budzi wątpliwości, że art. 206 k.c. jest przepisem względnie obowiązującym i współwłaściciele w drodze umowy mogą przewidziane w nim bezpośrednie i wspólne korzystanie z całej rzeczy zmienić na bezpośrednie korzystanie z wydzielonych części rzeczy […]. Ponieważ chodzi tutaj o odstępstwo od ustawowego sposobu korzystania z rzeczy zagwarantowanego wszystkim współwłaścicielom, a więc o ingerencję w istotę sfery prawnej wszystkich współwłaścicieli, umowa ta powinna być zawarta przez ogół współwłaścicieli”; postanowienie SN z 4.10.2002 r., III CKN 521/01, LEX nr 57227 „podział nieruchomości quoad usum jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, umowa taka wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w przeciwnym wypadku jest nieważna”; postanowienie SO w Łodzi z 24.02.2014 r., III Ca 110/14, LEX nr 2129012, „z reguły podział nieruchomości quoad usum jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, umowa taka wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w przeciwnym wypadku jest nieważna”; a także uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, LEX nr 319929; postanowienie SN z 18.09.2019 r., IV CSK 286/18, LEX nr 2742575; postanowienie SN z 10.11.2016 r., IV CSK 46/16, LEX nr 2169498 oraz postanowienie SN z 17.01.2018 r., IV CSK 163/17, LEX nr 2449292)

w tego rodzaju przypadkach, jako iż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Dzięki za Twoją pracę! Uważam, że masz rację co do kwestii wyrażenia zgody na późniejszym etapie.

[PatrykTrav]

A co sądzicie o obecnych cenach w tej inwestycji? Wydaje mi się, że do kwietnia były dosyć atrakcyjne, w porównaniu do Bryksów na przykład, potem niestety podnieśli.

[mieszkanieckrakowa12]

A co sądzicie o obecnych cenach w tej inwestycji? Wydaje mi się, że do kwietnia były dosyć atrakcyjne, w porównaniu do Bryksów na przykład, potem niestety podnieśli.

Ceny podnieśli. Pozostałe mieszkania są mało atrakcyjne. Z widokiem na Lemon lub wiaty śmietnikowe.
Dodatkowo jeśli mieszkańcy się zgodzą to mieszkania w budynku A będą z widokiem na ogródek piwny.

Patrzyłbym jeszcze czy w Żołnierskiej coś nie zostało lub w brysky ewentualnie kawałek dalej Nowa Lipska i Myśliwska.

[mieszkanieckrakowa12]

Gdyby ktoś potrzebował pismo z odmową.

Odmawiam, również uprzejmie informuje iż zgodnie z orzecznictwem SN:

(vide: uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, LEX nr 319929 „nie budzi wątpliwości, że art. 206 k.c. jest przepisem względnie obowiązującym i współwłaściciele w drodze umowy mogą przewidziane w nim bezpośrednie i wspólne korzystanie z całej rzeczy zmienić na bezpośrednie korzystanie z wydzielonych części rzeczy […]. Ponieważ chodzi tutaj o odstępstwo od ustawowego sposobu korzystania z rzeczy zagwarantowanego wszystkim współwłaścicielom, a więc o ingerencję w istotę sfery prawnej wszystkich współwłaścicieli, umowa ta powinna być zawarta przez ogół współwłaścicieli”; postanowienie SN z 4.10.2002 r., III CKN 521/01, LEX nr 57227 „podział nieruchomości quoad usum jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, umowa taka wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w przeciwnym wypadku jest nieważna”; postanowienie SO w Łodzi z 24.02.2014 r., III Ca 110/14, LEX nr 2129012, „z reguły podział nieruchomości quoad usum jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, umowa taka wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w przeciwnym wypadku jest nieważna”; a także uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, LEX nr 319929; postanowienie SN z 18.09.2019 r., IV CSK 286/18, LEX nr 2742575; postanowienie SN z 10.11.2016 r., IV CSK 46/16, LEX nr 2169498 oraz postanowienie SN z 17.01.2018 r., IV CSK 163/17, LEX nr 2449292)

w tego rodzaju przypadkach, jako iż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Również nie wyraziłem zgody.
W późniejszym czasie możemy dogadać się z restauracją jako wspólnota.

[PatrykTrav]

W Bryksach niestety drożej i bliżej ulicy, a w Żołnierskiej już nie ma atrakcyjnych mieszkań. Zdecydowałem się wziąć tutaj, mam nadzieję, że uda się przynajmniej przyblokować ten ogródek, bo tak jak wcześniej wspominałem, do nowych umów deweloperskich dają już z automatu zgodę.