Rentowność wynajmu mieszkania w Krakowie - czy wynajem się dalej opłaca?

[anubis]

A jak ktoś robią Twoją ulubioną tezauryzacje i kupuje działkę albo mieszkanie którego nie wynajmuje i musi tylko z tego płacić podatki to też jest niegospodarny? Nawet jeśli robi to kredyt to minimum 100k musiał odłożyć więc chyba nie zarządza aż tak źle tymi pieniędzmi?

Wątek nie jest o tym i mógłbym godzinami pisać o różnych sposobach oszczędzania, od bardzo ryzykownych do prawie pewnych - we wszystkich jest większa rentowność niż w inwestycjach w mieszkanie.

BTW, nieruchomość nie jest pewną inwestycją. Faktem jest tylko, że cena nie spadnie do zera.

Jasne, jak ktoś w 2001 kupił mieszkanie za 45k to spoko, można tak inwestować. Ale dzisiaj ludzie kupują zupełnie bezmyślnie klitki za 500k, a potem wynajmują je za tyle ile rynek wycenia, czyli np. j/w za 1000 zł. Pomijam zupełnie kwestie konieczności odświeżenia raz na 5 lat i generalnego remontu raz na 15-20 lat, bo nieruchomość oczywiście ulega amortyzacji.

Kapitał przede wszystkim trzeba dywersyfikować. Jak ktoś 10% swojego majątku wrzuca w nieruchomości - spoko. Ale jak ktoś nie tylko wrzuca 100%, ale jeszcze bierze kredyt to jest to czysta głupota, trudno to inaczej nazwać.

[platinium]

A jak ktoś robią Twoją ulubioną tezauryzacje i kupuje działkę albo mieszkanie którego nie wynajmuje i musi tylko z tego płacić podatki to też jest niegospodarny? Nawet jeśli robi to kredyt to minimum 100k musiał odłożyć więc chyba nie zarządza aż tak źle tymi pieniędzmi?

Wątek nie jest o tym i mógłbym godzinami pisać o różnych sposobach oszczędzania, od bardzo ryzykownych do prawie pewnych - we wszystkich jest większa rentowność niż w inwestycjach w mieszkanie.

BTW, nieruchomość nie jest pewną inwestycją. Faktem jest tylko, że cena nie spadnie do zera.

Jasne, jak ktoś w 2001 kupił mieszkanie za 45k to spoko, można tak inwestować. Ale dzisiaj ludzie kupują zupełnie bezmyślnie klitki za 500k, a potem wynajmują je za tyle ile rynek wycenia, czyli np. j/w za 1000 zł. Pomijam zupełnie kwestie konieczności odświeżenia raz na 5 lat i generalnego remontu raz na 15-20 lat, bo nieruchomość oczywiście ulega amortyzacji.

Kapitał przede wszystkim trzeba dywersyfikować. Jak ktoś 10% swojego majątku wrzuca w nieruchomości - spoko. Ale jak ktoś nie tylko wrzuca 100%, ale jeszcze bierze kredyt to jest to czysta głupota, trudno to inaczej nazwać.

XD jak nakręcony. Piszesz o skrajnie zaburzonej proporcji, bo raczej kawalerki za 500k nie wynajmuje się za 1000zł, ale nawet w takim przypadku roi wynosi 2,5%. Poza tym, zakładasz że taki ktoś nie ogarnia kasy - a jednak te 500k wolnych środków zgromadził Możliwe że to tylko forma dywersyfikacji itd..

Ale no wiadomo, są lepsze metody inwestowania, Ty w szczególności na pewno na nich świetnie zarabiasz - dzięki czemu masz tyle czasu na wolontariat forumowy.

Swoją drogą, jak ktoś wynajmuje kawalerki warte 500k za 1000 zł to znaczy, że nie umie zarządzać pieniędzmi.

Może kluczem jest to, że potrafią zarządzać czasem i nie przekonują randomów w internetach jak dobrze/źle jest na jakimś rynku?

[drzewo_z_betonu]

Teraz "dzieciaki" (zakładam, że chodzi o osoby około 30-letnie i młodsze) nie mają większych szans na zakup mieszkania, bo ceny są z kosmosu - przynajmniej w Krakowie.
Przykładają się do tego między innymi ci "zaradni" życiowo z kilkoma mieszkaniami na wynajem.

Dlatego sensowne są propozycje wprowadzenia podatku kastralnego za 2. czy 3. i kolejne mieszkanie.

Jak dziś czytam, że niektórzy kupują nie tyle pod wynajem, ale nawet grając na spekulację (mieszkanie może stać parę lat puste, żeby potem sprzedać z zyskiem), to mi się nóż w kieszeni otwiera.

Dom czy mieszkanie to nie jest luksus czy fanaberia, ale fundamentalna potrzeba każdego człowieka. Dlatego rynek nieruchomości powinien być tak skonstruowany, żeby chronić interesy zwykłych ludzi, a nie flipperów czy wielkich korporacji.

Taka niestety prawda..

[anubis]

XD jak nakręcony. Piszesz o skrajnie zaburzonej proporcji, bo raczej kawalerki za 500k nie wynajmuje się za 1000zł, ale nawet w takim przypadku roi wynosi 2,5%. Poza tym, zakładasz że taki ktoś nie ogarnia kasy - a jednak te 500k wolnych środków zgromadził Możliwe że to tylko forma dywersyfikacji itd..

Ale no wiadomo, są lepsze metody inwestowania, Ty w szczególności na pewno na nich świetnie zarabiasz - dzięki czemu masz tyle czasu na wolontariat forumowy.

@platinium, prawdopodobnie zarabiamy podobnie. Pewnie najwięcej spośród osób na forum.

Nie zataczajmy kółeczka ile teraz stoją mieszkania, ale zobacz sobie na gumtree ile najem, a potem sprawdź ten sam lokal ile cena ofertowa sprzedaży. A potem zamów sobie wycenę na urban.one czy gdzieś i zobacz ile wynosi cena transkacyjna podobnych lokali. Gdybym miał nieruchomość pod najem to bym z pewnością sprzedał, ba sprzedałbym dużo wcześniej.

Samo S&P rok do tyłu to wzrost ~40%. Dając najprostszy możliwy kontrakt z 500k robiło się 750k. Oczywiście nie mówię, żeby tak inwestować, bo to trochę szalone, ale bardziej szalone jest dla mnie trzymanie nieruchomości pod przyszły najem.

Jakie są perspektywy wzrostu cen najmu? Mamy mieć jakiś niesamowity przypływ ludności, a może deweloperzy przestaną budować? Zaraz pojawi się ustawa o REIT-ach, duży kapitał wejdzie w najem i ceny najmu... jeszcze spadną. Bo tak, fundusze godzą się na groszowe rentowności i bardzo elastycznie zareagują na popyt.

A jakie są perspektywy wyjścia z nieruchomości jak rynek zacząłby się sypać? Już teraz czas sprzedaży, średni, to ponad 100 dni. Pomyśl jak trudno będzie sprzedać nieruchomość za wymarzoną cenę jak nagle wszyscy zapragną to zrobić - studium przypadku już było w kwietniu-maju zeszłego roku.

[Peace]

A jak ktoś robią Twoją ulubioną tezauryzacje i kupuje działkę albo mieszkanie którego nie wynajmuje i musi tylko z tego płacić podatki to też jest niegospodarny? Nawet jeśli robi to kredyt to minimum 100k musiał odłożyć więc chyba nie zarządza aż tak źle tymi pieniędzmi?

Wątek nie jest o tym i mógłbym godzinami pisać o różnych sposobach oszczędzania, od bardzo ryzykownych do prawie pewnych - we wszystkich jest większa rentowność niż w inwestycjach w mieszkanie.

BTW, nieruchomość nie jest pewną inwestycją. Faktem jest tylko, że cena nie spadnie do zera.

Jasne, jak ktoś w 2001 kupił mieszkanie za 45k to spoko, można tak inwestować. Ale dzisiaj ludzie kupują zupełnie bezmyślnie klitki za 500k, a potem wynajmują je za tyle ile rynek wycenia, czyli np. j/w za 1000 zł. Pomijam zupełnie kwestie konieczności odświeżenia raz na 5 lat i generalnego remontu raz na 15-20 lat, bo nieruchomość oczywiście ulega amortyzacji.

Kapitał przede wszystkim trzeba dywersyfikować. Jak ktoś 10% swojego majątku wrzuca w nieruchomości - spoko. Ale jak ktoś nie tylko wrzuca 100%, ale jeszcze bierze kredyt to jest to czysta głupota, trudno to inaczej nazwać.

XD jak nakręcony. Piszesz o skrajnie zaburzonej proporcji, bo raczej kawalerki za 500k nie wynajmuje się za 1000zł, ale nawet w takim przypadku roi wynosi 2,5%.

1. 1000 / 500 000 daje 2%, a nie 2,5%.
2. nie uwzględniłeś opodatkowania tego tysiaka, który przy ryczałcie zmniejsza zysk na 915.
3. nie uwzględniłeś kosztów eksploatacji, które trzeba ponosić wynajmując mieszkanie.
4. założyłeś, że będzie zawsze wynajęte.

Realnie przy wynajmie za "tysiaka" przy mieszkaniu wartym 500k ROI jest bliższe 1.5%.

[platinium]

Wątek nie jest o tym i mógłbym godzinami pisać o różnych sposobach oszczędzania, od bardzo ryzykownych do prawie pewnych - we wszystkich jest większa rentowność niż w inwestycjach w mieszkanie.

BTW, nieruchomość nie jest pewną inwestycją. Faktem jest tylko, że cena nie spadnie do zera.

Jasne, jak ktoś w 2001 kupił mieszkanie za 45k to spoko, można tak inwestować. Ale dzisiaj ludzie kupują zupełnie bezmyślnie klitki za 500k, a potem wynajmują je za tyle ile rynek wycenia, czyli np. j/w za 1000 zł. Pomijam zupełnie kwestie konieczności odświeżenia raz na 5 lat i generalnego remontu raz na 15-20 lat, bo nieruchomość oczywiście ulega amortyzacji.

Kapitał przede wszystkim trzeba dywersyfikować. Jak ktoś 10% swojego majątku wrzuca w nieruchomości - spoko. Ale jak ktoś nie tylko wrzuca 100%, ale jeszcze bierze kredyt to jest to czysta głupota, trudno to inaczej nazwać.

XD jak nakręcony. Piszesz o skrajnie zaburzonej proporcji, bo raczej kawalerki za 500k nie wynajmuje się za 1000zł, ale nawet w takim przypadku roi wynosi 2,5%.

1. 1000 / 500 000 daje 2%, a nie 2,5%.
2. nie uwzględniłeś opodatkowania tego tysiaka, który przy ryczałcie zmniejsza zysk na 915.
3. nie uwzględniłeś kosztów eksploatacji, które trzeba ponosić wynajmując mieszkanie.
4. założyłeś, że będzie zawsze wynajęte.

Realnie przy wynajmie za "tysiaka" przy mieszkaniu wartym 500k ROI jest bliższe 1.5%.

Zgadza się, jak wiele razy podkreślałem - liczenie roi z wynajmu jest dla mnie bez sensu. Mogę sobie mniej więcej oszacować, ale będą to tylko szacunki. Zmiennych jest zbyt wiele. Inwestując w S&P widzisz że masz po roku konkretną liczbę do przodu, wypłacasz i masz roi.
W mieszkaniu tak na prawdę dopóki się całkowicie nie zwróci lub dopóki nie sprzedasz - możesz sobie tylko szacować.

Jak jeszcze nie miałem mieszkania i wynajmowałem, zawsze przed wyprowadzką zamawiałem firmę sprzątającą i mieszkanie było oddawane w lepszym stanie niż przed zamieszkaniem. Jeden znajdzie takiego najemce jak ja, drugi wynajmie imprezowiczom z gromadką zwierząt i jeszcze na nich straci.
Jeden kupi bardzo drogie mieszkanie, inny tanie, jeszcze inny się zalewaruje kredytem i do wielu zmiennych dojdzie mu zmienna związana ze stopami.

Tylko, że wy zakładadzie że wynajem mieszkania to słaba inwestycja i że się nie opłaca, nie biorąc pod uwage innych kwestii, takich jak szacunkowe ROI wyższe niż na lokatach, łatwość inwestycji, drożejące ceny mieszkań wpływające na roi inwestycji czy optymalizacje podatkową, która jest bardzo atrakcyjna w PL.

[Mateuszkrk93]

Nie przesadzałbym z tą łatwością inwestycji, notariusz, odbiór, umowy na media, nieraz kredyt, ubezpieczenie itd...później znaleźć najemcę i ekipę do wykończenia (lub dopłacić grubo deweloperowi za wykonczenie), lub liczyć na wzrosty kolejne 5 lat, później znaleźć kupca, notariusza i sprzedać bez podatku z zyskiem, licząc, że będzie on większy niż inflacja a stopy już niedługo w górę
Wszystko do ogarnięcia rzecz jasna, dużo łatwiej kupić złoto, akcje czy obligacje.
Niestety edukacja ekonomiczna jest zerowa w Polsce.
Pewnym grupom jest to na rękę.

Chińskie przysłowie mówi, że człowiek ma życiu tyle pieniędzy ile zdąży wydać, nie wiem czy mieszkania kupowane jako lokata kapitału się do tego zalicza.
Ale jak już planitnium napisał, można sobie w teorii liczyć ile to się nie zarobiło dopóki nie spróbuje się tego sprzedać i wydać na przyjemności

[anubis]

Mieszkanie pod najem w Krakowie, przy tych cenach co są teraz to jest dobra inwestycja dla emeryta, który nie wie co zrobić z pieniędzmi, na niczym innym się nie zna i ma mnóstwo czasu, aby obskakiwać lokale.

Za to myślę @platinium, że przeceniasz ludzi jeśli chodzi o liczenie rentowności. Ludzie pokupowali mieszkania, bo FOMO i zaraz im zabiorą wszystkie pieniądze z konta. Mechanizm jest prymitywnie prosty. A druga część to zwykła spekuła, która wykupiła każdą dziurę na pierwotnym w cenie do 9-10k z myślą, że zaraz oddadzą te mieszkania drożej. To działało w 2018, 2019 to czemu nie miałoby zadziałać teraz. To jest tego typu myślenie, każdy chce zrobić jeszcze dwa kółeczka zanim trend się odwróci - ale to nie są nawet zakupy pod najem.

Oczywiście wspólnym mianownik kupujących inwestycyjnie pod najem i spekulantów jest taki, że zakładają, że jak się nie sprzeda to będą najmować, ale nie sądzę żeby jakoś specjalnie tu była sprawdzana rentowność.

Inna sprawa, że koszty materiałów są obecnie na kosmicznych poziomach i pytanie ile osób jest świadomych, że wykończenia trzeba teraz kalkulować razy dwa do tego, co było przed pandemią.

[Padre]

Wybaczcie że nie odpiszę każdemu z osobna , nie z braku szacunku tylko z braku czasu.
- kawalerki nie kosztowały dwie 90 tys. Tylko każda blisko 90 tys.
- pieniądz które zarabiałem od 1994 roku w Polsce i Niemczech pozwoli mi na zakup obydwu ,, bez kredytu " połowę jednej opracowywałem w Niemczech.
- aktualnie wyceniam je na 320 tys do 350 tym nie na 500 !
- będę wynajmować za tyle za ile mnie się opłaca, praktycznie każda kwota jest teraz większa niż procent na lokacie .
Przepraszam wszystkich że jako rocznik 1978 zacząłem pracę w 1994 ... Co mam zrobić. Wolałem na cmentarzu pracować niż na piwko chodzić.

[Peace]

XD jak nakręcony. Piszesz o skrajnie zaburzonej proporcji, bo raczej kawalerki za 500k nie wynajmuje się za 1000zł, ale nawet w takim przypadku roi wynosi 2,5%.

1. 1000 / 500 000 daje 2%, a nie 2,5%.
2. nie uwzględniłeś opodatkowania tego tysiaka, który przy ryczałcie zmniejsza zysk na 915.
3. nie uwzględniłeś kosztów eksploatacji, które trzeba ponosić wynajmując mieszkanie.
4. założyłeś, że będzie zawsze wynajęte.

Realnie przy wynajmie za "tysiaka" przy mieszkaniu wartym 500k ROI jest bliższe 1.5%.

Zgadza się, jak wiele razy podkreślałem - liczenie roi z wynajmu jest dla mnie bez sensu. Mogę sobie mniej więcej oszacować, ale będą to tylko szacunki. Zmiennych jest zbyt wiele. Inwestując w S&P widzisz że masz po roku konkretną liczbę do przodu, wypłacasz i masz roi.
W mieszkaniu tak na prawdę dopóki się całkowicie nie zwróci lub dopóki nie sprzedasz - możesz sobie tylko szacować.

Jak jeszcze nie miałem mieszkania i wynajmowałem, zawsze przed wyprowadzką zamawiałem firmę sprzątającą i mieszkanie było oddawane w lepszym stanie niż przed zamieszkaniem. Jeden znajdzie takiego najemce jak ja, drugi wynajmie imprezowiczom z gromadką zwierząt i jeszcze na nich straci.
Jeden kupi bardzo drogie mieszkanie, inny tanie, jeszcze inny się zalewaruje kredytem i do wielu zmiennych dojdzie mu zmienna związana ze stopami.

Tylko, że wy zakładadzie że wynajem mieszkania to słaba inwestycja i że się nie opłaca, nie biorąc pod uwage innych kwestii, takich jak szacunkowe ROI wyższe niż na lokatach, łatwość inwestycji, drożejące ceny mieszkań wpływające na roi inwestycji czy optymalizacje podatkową, która jest bardzo atrakcyjna w PL.

Ja tu piszę za siebie i wydaje mi się, że temat brzmi "rentowność wynajmu mieszkania w Krakowie - czy wynajem się dalej opłaca?". W rentowności najmu nie oceniamy ceny mieszkania tylko zysk z wynajmu/wartość mieszkania. O tym jest temat. Oczywiście jeśli założymy, że "najem" jest po to aby pokryć koszt czynszu i ewentualnego remontu, a celem inwestora jest zarobek na samej transakcji kupno-sprzedaż to okej, natomiast nie zmienia to faktu, że przy aktualnych cenach najmu i kupna mieszkania sam najem nie jest atrakcyjny.

Co do porównań z innymi formami inwestycji, lokata zawsze była najprostszą, najbezpieczniejszą i najbardziej nieopłacalną formą inwestycji wymierzoną w ludzi z awersją do ryzyka i nieznających się na inwestowaniu.

Przepraszam wszystkich że jako rocznik 1978 zacząłem pracę w 1994 ... Co mam zrobić. Wolałem na cmentarzu pracować niż na piwko chodzić.

Takie teksty możesz mówić koledze z bloku, w tym samym roczniku, który to piwo pił jak Ty szedłeś na cmentarz.